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• 152****0656

  用住房公積金貸比較合適
  
  　　假如沒有住房公積金，那就只能購房按揭了，根據(jù)自己的收入和償還能力貸吧，如果收入不錯，貸款年限少點(diǎn)
  
  　　例如：
  
  　　一套109平米的住宅,2888元/平方米
  　　**總房款的1/3,104930元
  　　其他的貸款付
  　　總房款：109*2888=314792元
  　　**款：94792元（30%**）
  　　貸款：220000元
  
  　　貸款方式分等額本金和等額本息兩種方式，按照的情況，還款情況如下：
  　　1、等額本息：
  　　20年貸款，每月償還1552.13(元)，還款本息合計372510.96元
  　　15年貸款，每月償還1833.98(元)，還款本息合計330116.05元
  　　10年貸款，每月償還2421.51(元)，還款本息合計290581.55元
  　　5年貸款，每月償還4203.27(元)，還款本息合計252196.27元
  　　其他年限可以大致估計一下。
  
  　　2、等額本金
  　　等額本金計算方法：
  　　月還款額=A/N+（A-a）*r
  　　其中：
  　　A為總貸款額
  　　N為總還款月數(shù)（如果是20年，就是240個月）
  　　a為已償還本金，也就是A/N之后的數(shù)字乘以已還的月數(shù)。
  　　r為月利率。
  　　月還款金額，按照上面公式計算下就行了。
  
  　　等額本金方法因為利息不斷減少，導(dǎo)致月還款額不斷降低。但在初期，月還款額相對等額本金來說，是非常高的，按照的情況，如果是等額本息20年貸款，月還款額只有1552.13元，而按照等額本金還款方式，第一個月的還款額則接近1990元，可見等額本金方式初期還款壓力是比較大的。
  　　另外，從資金的時間效應(yīng)來講，因為等額本息方式月還款是固定的，現(xiàn)值的角度來講是穩(wěn)步下降的，而等額本金方式初期還款多，現(xiàn)值高，對于進(jìn)行投資的人來講，這個是不合適的。
  　　所以，如果是家庭購買住房，工資收入穩(wěn)定的，應(yīng)盡量采用等額本金方式。如果是收入以投資為主要來源，那么選擇等額本息方式既能良好的緩解初期資金壓力，又能夠體現(xiàn)資金時間價值，是個不錯的選擇。
  
  　　貸款年限其實對貸款來說并不重要，在可能的情況下，盡量申請長時間的貸款，可以減小月還款壓力。除非你有非常充足的資金，保證5年以內(nèi)償還，否則申請20年貸款是比較合適的（前提是你的年齡不能超過40）。
  
  　　貸款銀行不是選擇的問題，開發(fā)商在辦理項目按揭業(yè)務(wù)的時候，會選擇一到兩家銀行辦理，只能在其中選擇，至于選擇哪個，要看附近有哪個銀行，去哪個銀行方便就選哪個。

  查看全文↓ 2018-07-05 21:06:55
• 154****2966

  目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業(yè)性貸款；3、個人住房組合貸款。
  1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān) 手續(xù)時收費(fèi)減半。
  2、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。
  3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，**高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
  個人住房委托貸款（公積金貸款）**劃算，個人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)**重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：
  假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房，以自有資金支付**款30％，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20％（企業(yè)與個人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為4萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1／3，月還款額多出10％，總額多出近5萬元，可不是個小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬元，就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款**高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？說起來他們每月還款2781．45元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額**多可以達(dá)到總收入的20％，即1200元／月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入50％左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的。建議購房者在確定購房預(yù)算時不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請相應(yīng)的貸款。
  辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：
  （一）借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關(guān)資料。
  （二）市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險。
  （三）貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)
  特別提醒：購房時，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計2500元），余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因為商業(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。“沖還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。但目前商業(yè)銀行對客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500元不變，那么提取的公積金15000元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元。余額不足時，借款人應(yīng)及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實際進(jìn)行選擇。
  如果客戶購買個人住房時申請的是商業(yè)性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個人再交易住房貸款。當(dāng)時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款，而現(xiàn)在個人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù)，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。
  申請銀行個人住房貸款工作流程：
  （一）買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。
  （二）支付30％以上的房款。
  （三）去房管部門辦理預(yù)售登記。
  （四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。
  兩種還貸方式利息天壤之別
  一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達(dá)到10萬元之巨！至于這個，不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。
  市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。
  “在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同，密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法?！?
  簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達(dá)17.6萬多元。要不是親戚提醒，劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細(xì)翻了好幾遍，發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現(xiàn)在要少2.49萬元。
  銀行普遍主薦“等額法”
  為了探明究竟，連日來，記者也以購房人的身份對南京多家銀行進(jìn)行了暗訪。
  在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市，記者表示準(zhǔn)備購買一處總價為80萬元的商品房，**30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款，30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法)，通過測算，“月還款額”一項顯示為2372.78元；
  記者隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元。
  究竟選擇哪一種方法呢？以下是記者和該工作人員的一段對話：
  “兩種還貸方法哪一種更合算呢？”
  “總的說來第二種遞減法少付點(diǎn)錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少，但是一開始壓力太大了?！?
  “哪一種更方便呢？”
  “當(dāng)然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數(shù)都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?！?
  隨后，記者繼續(xù)以購房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行、招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等多家銀行，大多數(shù)都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員**終也承認(rèn)應(yīng)該按照個人的不同情況選擇還款方式，但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。
  銀行傾向性在于息差
  導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業(yè)多年的人士一語道破：“關(guān)鍵在于息差?！?
  “兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計算，得出的結(jié)果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！
  該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品，怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？
  至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，記者發(fā)現(xiàn)，使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數(shù)額并不需要人力測算，銀行的計算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了。
  而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續(xù)時間也只有一年零兩個月。大多數(shù)時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)11多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。

  查看全文↓ 2018-07-05 21:06:49
• 147****2954

  若通過招商銀行申請房貸，一般采用等額本息或等額本金按月還款。
  在貸款利率不變的情況下：等額本息每月還款月供總金額不變，其中本金部分逐月遞增，利息部分逐月遞減，還款壓力相對來說會比較??；等額本金每月月供總額逐月遞減，本金每月不變，剛開始還款利息比較多，還款壓力相對比較大，但總體會比等額本息還款方式節(jié)省一些利息。
  具體哪種還款方式適合您，建議您可以結(jié)合自身情況來選擇。

  查看全文↓ 2018-07-05 21:06:42

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• 問 買房還貸款怎么算？
  答

  購房貸款的還款方式分為等額本息和等額本金兩種。一，等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，和等額本金是不一樣的概念。等額本息的還款公式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]二，等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。等額本金貸款計算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率三，月供多少錢，要看當(dāng)期貸款利率是多少，貸款額是多少錢，及貸款年限是多少年。有房貸速算表可以計算出來，網(wǎng)上也有貸款計算器可以計算。

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• 問 買房公積金怎么還貸款？
  答

  使用住房公積金歸還住房貸款的辦理手續(xù)很簡單，你只要帶好材料到貸款銀行，簽訂《使用住房公積金歸還住房貸款委托書》后，銀行就會按照你的委托要求，定期從你的住房公積金帳戶中自動扣款，用于歸還你的住房公積金貸款或者商業(yè)性住房貸款。

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• 問 貸款買房怎么還貸款更劃算
  答

  1. 盡可能多地提前歸還貸款：提前歸還貸款可以降低利息的支出，減少貸款的總體負(fù)擔(dān)；2. 每次還款時多支付貸款本金：每次還款時，盡量把多余的資金用于歸還貸款本金，可以更快地清償貸款；3. 盡量減少貸款期限：縮短貸款期限，可以減少利息支出，提前清償貸款；4. 選擇合適的貸款利率：選擇合適的貸款利率，可以降低支付的貸款利息，減少貸款的總體負(fù)擔(dān)；5. 盡可能拓展收入渠道：多拓展收入渠道，可以每月多攢一點(diǎn)錢，來降低貸款負(fù)擔(dān)。

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• 問 貸款買房還貸
  答

  分階段性法適合年輕人。由于年輕人剛參加工作，資金緊張，這種還款方式就允許客戶有3年寬限期，每月只要幾百元，過了5年，收入提高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的上，會步入正常的還款方式。等額本金適合收入高人群。等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加減輕負(fù)擔(dān)。這種方式是將本金分?jǐn)偟矫總€月中，付清上一還款日至本次還款日的利息。在同等條件下所償還的總利息要比本息少，時間變化，負(fù)擔(dān)便會逐漸減輕，利息是遞減的，月供金額要比等額本息高，壓力會大，所以對于收入高且還款壓力不大的比較合適。等額本息適合收入穩(wěn)定人群。等額本息是指，把按揭本金總額與利息總額相加，分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行金額，但每月還款額中的本金逐月遞增，利息逐月遞減。對于收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)條件不允許的家庭可以選擇這種方式。

• 問 ??買房怎么還貸款？貸款怎么辦理呢？
  答

  買房子首先把**交給賣方，**好從銀行轉(zhuǎn)賬給他，這樣你就有了付**的憑證，貸款時銀行會看這個。之后就是去房產(chǎn)交易大廳辦理過戶手續(xù)，拿到房證和土地使用證后伙同賣方一起去銀行進(jìn)行房產(chǎn)質(zhì)押貸款，銀行會給賣方開一個貸款的賬戶，當(dāng)貸款下來后會直接打到賣方的卡里面，不用再經(jīng)你手交易給他，這時你的房產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給了銀行，一般來說貸款的金額是評估價的70%，也有能貸到80%的，但要根據(jù)城市的規(guī)定。

  全部3個回答>