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• 131****9385

  以成本價(jià)購(gòu)得的房屋，雖也可以取得房屋所有權(quán)，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權(quán)，其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金等的標(biāo)注，而以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，則可以取得商品房房屋所有權(quán)證。因此，以成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得的住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)亦有所不同。
  以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，在再行轉(zhuǎn)讓時(shí)，出售方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增殖稅和個(gè)人所得稅等，而對(duì)于買(mǎi)受方來(lái)說(shuō)，則需繳納土地出讓金、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、印花稅、契稅等。但應(yīng)當(dāng)注意，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋在二次交易時(shí)則無(wú)需繳納土地出讓金，因?yàn)樵诘谝淮紊鲜薪灰字幸牙U納了土地出讓金，所以此時(shí)已完成了向個(gè)人私房的轉(zhuǎn)化，而個(gè)人私房在交易時(shí)是不用繳納土地出讓金的。另外，對(duì)于以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房的產(chǎn)權(quán)人，在自己主動(dòng)補(bǔ)繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進(jìn)行上市交易。
  以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有房屋，由于已經(jīng)取得了商品房屋所有權(quán)證，在性質(zhì)上等同于私房，所以，在進(jìn)行二次交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方只需按國(guó)家規(guī)定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-07-02 16:50:39
• 156****8664

  所謂公房也就是單位或部門(mén)所有的房產(chǎn)，或者是通過(guò)私有化而轉(zhuǎn)變成私房（俗稱房改房）的原公有房產(chǎn)。
  此類房產(chǎn)的特點(diǎn)是，一般房齡較長(zhǎng)，房屋結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，價(jià)格比較便宜，土地屬于劃撥（需要繳納土地出讓金，這也是價(jià)格便宜的原因之一）。由于單位所有的公房是按成本價(jià)賣(mài)給本單位職工的，外人無(wú)緣購(gòu)買(mǎi)，部門(mén)所有的房產(chǎn)也相類似。所以購(gòu)買(mǎi)公房，實(shí)際上就是購(gòu)買(mǎi)房改房。
  購(gòu)買(mǎi)公房首先要看是否符合上市條件。因?yàn)橐话惴扛姆慷妓阉饔猩鲜械臅r(shí)間限制，大體是五年時(shí)間。如果未到規(guī)定時(shí)間出售，就無(wú)法過(guò)戶，存在風(fēng)險(xiǎn)。
  其次是作為二手房，一定要二證齊全，即房產(chǎn)證和土地使用證齊全不假。
  三是必須實(shí)地看房。因?yàn)榇祟惙慨a(chǎn)一般房齡較長(zhǎng)，內(nèi)部管道和線路陳舊，必須親自試過(guò)，尤其是衛(wèi)生間等處的下水道。
  **后是購(gòu)房資金的安全。即使有中介，也有必要將購(gòu)房款交銀行托管，中介不具備托管購(gòu)房資金的職能。

  查看全文↓ 2018-07-02 16:50:26
• 148****5284

  已經(jīng)私有制的公房買(mǎi)賣(mài)同普通二手房的交易一致，從單位一手購(gòu)買(mǎi)公有住房，要先報(bào)公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過(guò)戶。
  公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開(kāi)始實(shí)施的，實(shí)施階段很多公房住戶通過(guò)這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項(xiàng)措施操作起來(lái)也越來(lái)越規(guī)范了。
  一、禁止出售公房的范圍：
  1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
  2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
  3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
  4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；
  6、上市出售后形成新的住房困難的；
  7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
  8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
  二、交易原則：
  此外為了切實(shí)達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時(shí)的房改售房政策購(gòu)房同步進(jìn)行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請(qǐng)住房或購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。
  三、操作程序：
  公房因?yàn)槟阕陨淼奶厥庑栽诮灰走^(guò)程中與一般商品房的交易有些不同，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)該有所了解，具體程序是：
  1、公有住房承租人在落實(shí)受買(mǎi)人后，先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》?！豆凶》抠I(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》與買(mǎi)受人簽訂《公有住房出售合同》（簡(jiǎn)稱《出售合同》）。
  2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》、《公有住房上市出售交易過(guò)戶申請(qǐng)表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過(guò)戶審核手續(xù)。
  3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購(gòu)公有住房上市交易過(guò)戶審核表》（簡(jiǎn)稱《過(guò)戶審核表》）后，持《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》及《出售合同》、《過(guò)戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購(gòu)房手續(xù)，并交納公有住房購(gòu)房款項(xiàng)和首期房屋維修基金。
  4、可售公有住房上市出售買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人憑《過(guò)戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門(mén)和交易中心交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi)，憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。
  5、可售公有住房上市出售買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門(mén)辦理房屋維修基金。
  6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。
  為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購(gòu)公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買(mǎi)人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項(xiàng)維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下。

  查看全文↓ 2018-07-02 16:50:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
  答

  公房也稱公有住房，國(guó)有住宅，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。所以說(shuō)我們只有使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)需要通過(guò)房產(chǎn)局同意。

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• 問(wèn) 公房可以買(mǎi)賣(mài)嗎
  答

  已購(gòu)公有住房上市出售申請(qǐng)表（2）房屋所有權(quán)證書(shū)（3）身份證或其他有效身份證明（4）房屋所有權(quán)共有的，其它房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)（5）已購(gòu)公有住房的房屋所有人與房屋原所有權(quán)單位對(duì)已購(gòu)公有住房上市出售另有約定的，應(yīng)當(dāng)提供所有權(quán)單位同意出售的書(shū)面意見(jiàn)

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• 問(wèn) 公房可以買(mǎi)賣(mài)嗎
  答

  已經(jīng)私有制的公房買(mǎi)賣(mài)同普通二手房的交易一致，從單位一手購(gòu)買(mǎi)公有住房，要先報(bào)公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過(guò)戶。公房上市是上世紀(jì)90年代初在上海開(kāi)始實(shí)施的，實(shí)施階段很多公房住戶通過(guò)這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項(xiàng)措施操作起來(lái)也越來(lái)越規(guī)范了。一、禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；2、住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；8、法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。二、交易原則：此外為了切實(shí)達(dá)到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應(yīng)遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當(dāng)時(shí)的房改售房政策購(gòu)房同步進(jìn)行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請(qǐng)住房或購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。三、操作程序：公房因?yàn)槟阕陨淼奶厥庑栽诮灰走^(guò)程中與一般商品房的交易有些不同，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)該有所了解，具體程序是：1、公有住房承租人在落實(shí)受買(mǎi)人后，先按當(dāng)時(shí)的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》?！豆凶》抠I(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》與買(mǎi)受人簽訂《公有住房出售合同》（簡(jiǎn)稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當(dāng)事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應(yīng)持《出售合同》、《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》、《公有住房上市出售交易過(guò)戶申請(qǐng)表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過(guò)戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購(gòu)公有住房上市交易過(guò)戶審核表》（簡(jiǎn)稱《過(guò)戶審核表》）后，持《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》及《出售合同》、《過(guò)戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購(gòu)房手續(xù)，并交納公有住房購(gòu)房款項(xiàng)和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人憑《過(guò)戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財(cái)稅部門(mén)和交易中心交清全部稅費(fèi)或保證金后三天內(nèi)，憑稅費(fèi)或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。5、可售公有住房上市出售買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門(mén)辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護(hù)好公房交易的雙方當(dāng)事人，認(rèn)定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。而應(yīng)一律按1996年售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購(gòu)公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費(fèi)用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買(mǎi)人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項(xiàng)維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下。

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• 問(wèn) 公房可以買(mǎi)賣(mài)嗎什么是公房?。?/a>
  答

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣(mài)給誰(shuí)就能賣(mài)給誰(shuí)，也無(wú)法繼承或辦理婚前公證。二、公房能否買(mǎi)賣(mài)公房，又叫使用權(quán)房、居住權(quán)房，使住房實(shí)物分配制度下的產(chǎn)物。過(guò)去，居民的住房都是國(guó)家或者單位以實(shí)物形式分配給個(gè)人居住的，個(gè)人按照很低的租金標(biāo)準(zhǔn)箱產(chǎn)權(quán)單位交納房租，租住該房屋，個(gè)人只能居住或者調(diào)換、繼承，產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個(gè)人是不得買(mǎi)賣(mài)甚至出租的。后來(lái)國(guó)家出臺(tái)了房改政策，允許個(gè)人將該種類型的房屋買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)，變成了房改房、已購(gòu)公房。三、公房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定?根據(jù)其交易標(biāo)的，公房買(mǎi)賣(mài)可以參照現(xiàn)行處理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛相關(guān)的法律規(guī)定。理由如下：首先，商品房屋買(mǎi)賣(mài)是現(xiàn)代社會(huì)典型的不動(dòng)產(chǎn)交易行為，也是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。在商品房合同中，雙方當(dāng)事人就訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示達(dá)成一致時(shí)，合同即產(chǎn)生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權(quán)的變動(dòng)必須依賴不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。根據(jù)國(guó)家對(duì)于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批的相關(guān)要求來(lái)看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。其次，根據(jù)我國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。當(dāng)事人雙方依自身意思表示簽訂公房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成立后，房產(chǎn)使用權(quán)雖沒(méi)有轉(zhuǎn)移，但雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的法律關(guān)系依然存在。后，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用原則是指民事主體在從事民事活動(dòng)中，應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。誠(chéng)實(shí)信用原則作為民法，特別是債權(quán)法中的高指導(dǎo)原則，具體內(nèi)涵是：應(yīng)以誠(chéng)實(shí)信用的方式行使權(quán)利。權(quán)利人只要行使財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)，尊重國(guó)家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權(quán)利并獲得利益，那么該交易應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，合約當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合約履行。

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• 問(wèn) 直管公房可以買(mǎi)賣(mài)嗎
  答

  你都說(shuō)是公房了，你只有使用權(quán)，又沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)又怎么能賣(mài)呢？就算是，政府征收拆遷或者是開(kāi)發(fā)商征收也只是賠付你的一定補(bǔ)貼補(bǔ)償，錢(qián)不會(huì)太多。

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