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• 136****8402

  公房也稱公有住房，國有住宅，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。
  所以說我們只有使用權(quán)，買賣需要通過房產(chǎn)局同意。

  查看全文↓ 2013-06-21 15:19:26
• 146****2735

  公房不可以自由買賣，如果要買賣是需要一定的手續(xù)的。需要經(jīng)過當?shù)氐姆课莨芾聿块T同意，必要時還需要經(jīng)過國資委批準。需要承擔的風險是可能無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(過戶)手續(xù)。

  查看全文↓ 2013-06-21 15:17:54

相關(guān)問題

• 問 公房可以買賣嗎
  答

  以成本價購得的房屋，雖也可以取得房屋所有權(quán)，但它不同于完全意義上的商品房房屋所有權(quán)，其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金等的標注，而以市場價購買的公房，則可以取得商品房房屋所有權(quán)證。因此，以成本價和市場價購得的住房，在轉(zhuǎn)讓時亦有所不同。 以成本價購買的房屋，在再行轉(zhuǎn)讓時，出售方應繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增殖稅和個人所得稅等，而對于買受方來說，則需繳納土地出讓金、過戶手續(xù)費、印花稅、契稅等。但應當注意，以成本價購買的房屋在二次交易時則無需繳納土地出讓金，因為在第一次上市交易中已繳納了土地出讓金，所以此時已完成了向個人私房的轉(zhuǎn)化，而個人私房在交易時是不用繳納土地出讓金的。另外，對于以成本價購買公有住房的產(chǎn)權(quán)人，在自己主動補繳土地出讓金后，其房屋也可作為商品房進行上市交易。以市場價購買的公有房屋，由于已經(jīng)取得了商品房屋所有權(quán)證，在性質(zhì)上等同于私房，所以，在進行二次交易時，買賣雙方只需按國家規(guī)定繳納契稅即可，不需再繳納土地出讓金。

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• 問 公房可以買賣嗎
  答

  已購公有住房上市出售申請表（2）房屋所有權(quán)證書（3）身份證或其他有效身份證明（4）房屋所有權(quán)共有的，其它房屋共有人同意出售的書面意見（5）已購公有住房的房屋所有人與房屋原所有權(quán)單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應當提供所有權(quán)單位同意出售的書面意見

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• 問 公房可以買賣嗎
  答

  已經(jīng)私有制的公房買賣同普通二手房的交易一致，從單位一手購買公有住房，要先報公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過戶。公房上市是上世紀90年代初在上海開始實施的，實施階段很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項措施操作起來也越來越規(guī)范了。一、禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質(zhì)的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。二、交易原則：此外為了切實達到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。三、操作程序：公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所了解，具體程序是：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權(quán)人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內(nèi)，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關(guān)資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關(guān)資料向公有住房所有權(quán)人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關(guān)資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內(nèi)，憑稅費或保證金交款憑證及有關(guān)資料向區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理變更登記手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處出具的《公房上市出售已受理權(quán)證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統(tǒng)一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，其中由轉(zhuǎn)讓人交納的剩余部分，由受買人向轉(zhuǎn)讓人支付，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，三項維修基金隨同房屋轉(zhuǎn)移至買受人名下。

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• 問

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主只有承租權(quán)，沒有轉(zhuǎn)讓權(quán)，所以公產(chǎn)房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。二、公房能否買賣公房，又叫使用權(quán)房、居住權(quán)房，使住房實物分配制度下的產(chǎn)物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產(chǎn)權(quán)單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調(diào)換、繼承，產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產(chǎn)權(quán)，變成了房改房、已購公房。三、公房買賣產(chǎn)生糾紛應如何認定?根據(jù)其交易標的，公房買賣可以參照現(xiàn)行處理商品房買賣糾紛相關(guān)的法律規(guī)定。理由如下：首先，商品房屋買賣是現(xiàn)代社會典型的不動產(chǎn)交易行為，也是典型的不動產(chǎn)物權(quán)變動。在商品房合同中，雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產(chǎn)生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權(quán)的變動必須依賴不動產(chǎn)的登記制度。根據(jù)國家對于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批的相關(guān)要求來看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權(quán)的買賣。其次，根據(jù)我國《合同法》有關(guān)規(guī)定，當事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。當事人雙方依自身意思表示簽訂公房買賣協(xié)議后，在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)使用權(quán)雖沒有轉(zhuǎn)移，但雙方當事人依協(xié)議建立的法律關(guān)系依然存在。后，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動應當遵循誠實信用原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動中，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務。誠實信用原則作為民法，特別是債權(quán)法中的高指導原則，具體內(nèi)涵是：應以誠實信用的方式行使權(quán)利。權(quán)利人只要行使財產(chǎn)權(quán)時，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權(quán)利并獲得利益，那么該交易應當被認定為有效，合約當事人應當依照合約履行。

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