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• 135****2302

  做什么分錄不重要了，房東不愿意交，你們交，進管理費用——房產(chǎn)稅

  查看全文↓ 2018-06-28 09:52:49
• 147****3927

  一、成本、費用主要會計科目核算
  （1） 開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：
  土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目
  ①開發(fā)土地成本費用：
  借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款——XX公司
  分配開發(fā)的間接費用
  借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費用
  結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。
  ②配套設(shè)施開發(fā)
  計算公式：
  某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
  配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%
  發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：開發(fā)產(chǎn)品
  支付的配套設(shè)施開發(fā)費用
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：銀行存款
  同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：庫存設(shè)備或庫存材料
  分配應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用
  借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費用
  結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
  ③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：銀行存款
  ④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
  出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
  自已組織施工的
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
  應(yīng)付工資
  庫存材料或設(shè)備
  ⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目
  企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
  借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
  貸：銀行存款
  或庫存材料
  或現(xiàn)金
  結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用
  借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費用
  工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
  借：開發(fā)成本——代建工程
  貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
  移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
  借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
  貸：開發(fā)成本——代建工程
  
  （2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷
  發(fā)生的間接費用時
  借：開發(fā)間接費用
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款
  或應(yīng)付工資
  分配開發(fā)的間接費用
  借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  貸：開發(fā)間接費用
  竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
  借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
  貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
  
  （3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
  
  （4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用
  
  （5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用
  發(fā)生的銷售費用
  借：銷售費用
  貸：銀行存款
  或應(yīng)付賬款
  二、收入、利潤的主要會計科目核算
  （1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
  由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算
  ①在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時
  借：銀行存款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  ②營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。
  借：應(yīng)收賬款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  ③預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的
  借：銀行存款
  貸：預(yù)收賬款
  移交使用時
  借：應(yīng)收賬款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  借：預(yù)收賬款
  銀行存款
  貸：應(yīng)收賬款
  ④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認為收入
  借：銀行存款
  貸：主營業(yè)務(wù)收入
  
  （2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
  借：銀行存款
  或應(yīng)收賬款
  貸：其他業(yè)務(wù)收入
  
  （3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額
  轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
  借：主營業(yè)務(wù)成本
  貸：開發(fā)產(chǎn)品
  如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本
  借：主營業(yè)務(wù)成本
  貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

  查看全文↓ 2018-06-28 09:51:26
• 158****1713

  根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件的規(guī)定，三、關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題
  　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:50:35
• 135****0207

  你好,首先要說一下,如果是企業(yè)的房產(chǎn),才會有房產(chǎn)稅,租賃的廠房不繳房產(chǎn)稅.如果產(chǎn)生了房產(chǎn)稅繳納后再記帳有的企業(yè)先計提其實沒必要,那樣還麻煩具體分錄如下:
  1.如果你是計提的就多做以下分錄:借:管理費用-房產(chǎn)稅;貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交房產(chǎn)稅 ;
  2.如果你是繳納后再做帳分錄如下:借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交房產(chǎn)稅;貸:銀行存款銀行(如果有的稅務(wù)機關(guān)收現(xiàn)金那貸方就是現(xiàn)金即可);希望我的回答對你有幫助。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:49:56
• 152****1342

  一、房地產(chǎn)公司應(yīng)該執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，不能按商業(yè)和工業(yè)會計制度建賬。
  二、建賬
  （一）首先，建賬必須按照《會計法》和房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的規(guī)定設(shè)置會計賬簿，包括總賬、明細賬、日記賬和其他輔助性賬簿。
  （二）設(shè)置總賬
  1、總賬是根據(jù)一級會計科目（亦稱總賬科目）開設(shè)的賬簿，用來分類登記企業(yè)的全部經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、費用、收入和利潤等總括的核算資料。
  2、總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應(yīng)采用訂本式賬簿。
  （三）設(shè)置明細賬
  1、明細賬通常根據(jù)總賬科目所屬的明細科目設(shè)置，用來分類登記某一類經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供有關(guān)的明細核算資料。
  2、明細賬的格式主要有三欄式、數(shù)量金額式和多欄式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)財產(chǎn)物資管理的需要選擇明細賬的格式。
  3、明細賬的外表形式一般采用活頁式。明細賬采用活頁式賬簿，主要是使用方便，便于賬頁的重新排列和記賬人員的分工，但是活頁賬的賬頁容易散失和被隨意抽換。因此，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管。
  （四）設(shè)置日記賬
  1、日記賬又稱序時賬，是按經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時間的先后順序逐日逐筆進行登記的賬簿。根據(jù)財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的規(guī)定，各單位應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，以便逐日核算和監(jiān)督現(xiàn)金和銀行存款的收入、付出和結(jié)存情況。
  2、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬
  （1）現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬的賬頁一般采用三欄式，即借方、貸方和余額三欄。
  （2）賬簿的外表形式必須采用訂本式?，F(xiàn)金和銀行存款是企業(yè)流動性**強的資產(chǎn)，為保證賬簿資料的安全、完整，財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》第五十七條規(guī)定：“現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬必須采用訂本式賬簿。不得用銀行對賬單或者其他方法代替日記賬”。
  （五）設(shè)置備查賬
  1、備查賬是一種輔助賬簿，是對某些在日記賬和分類賬中未能記載的會計事項進行補充登記的賬簿。
  2、備查賬應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和企業(yè)管理的需要設(shè)置。并不是每個企業(yè)都要設(shè)置備查賬簿，而應(yīng)根據(jù)管理的需要來確定，但是對于會計制度規(guī)定必須設(shè)置備查簿的科目如“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付票據(jù)”等，必須按照會計制度的規(guī)定設(shè)置備查賬簿。
  3、備查賬的格式由企業(yè)自行確定。備查賬沒有固定的格式，與其他賬簿之間也不存在嚴密的勾稽關(guān)系，其格式可由企業(yè)根據(jù)內(nèi)部管理的需要自行確定。
  4、備查賬的外表形式一般采用活頁式。為使用方便備查賬一般采用活頁式賬簿，與明細賬一樣，為保證賬簿的安全、完整，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管，以防賬頁丟失。

  查看全文↓ 2018-06-28 09:49:31

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè) 新建大樓購置電梯 如何做賬
  答

  您好，自己購買的電梯也要做固定資產(chǎn)的。

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• 問 房屋如何入賬?房地產(chǎn)會計應(yīng)該怎么建賬和如何做賬？
  答

  在簽租賃合同時，應(yīng)約定出租方是否提供合法的租賃發(fā)票。如沒約定，那只好自己持房屋租賃合同及出租人的身份證復(fù)印件及產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件到房屋所在地的地稅局代開租賃發(fā)票。代開發(fā)票涉及的稅率，各地規(guī)定不同。開具后可憑租賃發(fā)票計入費用，代繳的各項稅費不能稅前列支。其他各項費用如下計帳：1、房屋租賃費應(yīng)該由出租方到稅務(wù)代開發(fā)票。2、你單位到稅務(wù)代開發(fā)票，如果繳納的稅金自己單位承擔(dān)的話，稅金計入“營業(yè)外支出”科目，稅金不能稅前扣除。3、代開發(fā)票涉及的稅金：（1）營業(yè)稅：租金收入的5%。（2）城建稅：按營業(yè)稅的7%計算。（3）教育費附加：按營業(yè)稅的3%計算。（4）房產(chǎn)稅按租金收入的4%計算。

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• 問 房屋如何入賬?房地產(chǎn)會計應(yīng)該怎么建賬和如何做賬？
  答

  據(jù)稅法的規(guī)定，契稅是對承受在中華人民共和國境內(nèi)的土地、房屋權(quán)屬的單位和個人征收的一種稅。該稅種以買方為納稅義務(wù)人。根據(jù)企業(yè)會計制度的規(guī)定，企業(yè)購置上述房地產(chǎn)而交納的契稅，應(yīng)當(dāng)記入相關(guān)資產(chǎn)成本。該稅種在一般情況下不需要預(yù)計應(yīng)交數(shù)，因此不通過“應(yīng)交稅金”科目核算，直接按實際交納的稅款數(shù)計入相關(guān)資產(chǎn)成本。相關(guān)會計處理如下：借：固定資產(chǎn) 或 在建工程 或 無形資產(chǎn) 等科目貸：銀行存款 等科目

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• 問 ??房地產(chǎn)開發(fā)公司給物業(yè)公司的前期費用應(yīng)如何做賬？
  答

  答:收到時借:銀行存款 / 庫存現(xiàn)金貸:其他應(yīng)付款使用時借:其他應(yīng)付款貸:庫存現(xiàn)金 / 銀行存款因為開辦費是開發(fā)商給的,所以不能記入本企業(yè)期間費用.

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• 問 如何做好房地產(chǎn)銷售
  答

  [培養(yǎng)你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓(xùn)練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達。這樣訓(xùn)練出來的銷售人員才具有親和力。[提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)]房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識與專業(yè)知識。產(chǎn)品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤產(chǎn)品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產(chǎn)品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時候，因為地域需求、新盤上市、從眾心理、**期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求，是新盤上市迅速進入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續(xù)三個月左右，三個月以后，樓盤銷售進入平穩(wěn)時期，約半年后銷售進入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進入平穩(wěn)時期的三、五個月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績應(yīng)在八個月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個樓盤90%以上的銷售量。當(dāng)樓盤面對有效需求，開發(fā)商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長的等待，非常可惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對樓盤能察覺的使用價值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。

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