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• 145****9997

  一般來說聯(lián)建房建設(shè)也是合法的住宅開發(fā)模式。建設(shè)前都可以合法取得建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程施工許可證。但因著有關(guān)部門要保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益，所以聯(lián)建房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)還有所限制。目前聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)證辦理還需要政策的扶持！ 溫州市平陽縣在前年下半年和去年上半年曾經(jīng)公開辦理聯(lián)建房的房屋產(chǎn)權(quán)證。但因為辦理費用極其昂貴，所以市面上的聯(lián)建房大多沒有取得房產(chǎn)證。也有一些房子曾經(jīng)辦出過產(chǎn)權(quán)證，聯(lián)建房的產(chǎn)權(quán)證和房開公司開發(fā)的住宅產(chǎn)權(quán)證是一模一樣的！
  所以聯(lián)建房住宅本身合法，但如果沒有取得產(chǎn)權(quán)卻會得不到法律保護(hù)，所以會存在一定的法律風(fēng)險。（比如賣房人有經(jīng)濟(jì)糾紛、死亡、破產(chǎn)等,都有可能讓購房者蒙受損失）
  現(xiàn)在市面上有合法手續(xù)的聯(lián)建房一般價格在2000元一平方左右。以一間地基30萬價格計算?？梢越ǚ?00平方，加上建筑成本一平方600，一個平方的聯(lián)建房不包括辦證費用以及利息等其它的黑色費用支出大概成本為1600元）。
  如果經(jīng)濟(jì)比較緊張，這樣的房子還是非常實惠的。住房內(nèi)部品質(zhì)和房開的房子基本沒有區(qū)別。聯(lián)建房不用物業(yè)管理費用！ 負(fù)擔(dān)比較輕！
  聯(lián)建房是指一方提供土地使用權(quán)，他方提供資金，進(jìn)行合作建房，并對建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營管理或進(jìn)行利益分配的行為。我們通常所說的聯(lián)建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。
  房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)
  在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類型則多種多樣，正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力?，F(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：
  第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類型合同中，因為規(guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。 從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險，這種房屋聯(lián)建行為實質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。
  第二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。
  第三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見，主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無地的雙方之間。
  在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。
  第四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報。這種聯(lián)建方式也較為常見。享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒有建房開發(fā)資格，未實際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動，因此，這種參建形式實質(zhì)上是一種非法融資行為。這類合同根據(jù)**高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，本應(yīng)認(rèn)定為無效。但根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同再次被認(rèn)定為改性合同,即融資借款合同.
  總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
  商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
  商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房

  查看全文↓ 2018-06-20 18:36:40
• 152****8831

  首先，可以肯定說LZ的自建房屬于“小產(chǎn)權(quán)”，
  當(dāng)然小產(chǎn)權(quán)房實際上也是擁有產(chǎn)權(quán)的，
  只是因為是在宅基地上建蓋的房屋，
  所以只能在本村村民內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)交易， 而不能公開上市交易，所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”。但是，
  這一切必須是符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的標(biāo)準(zhǔn)，否則也不能叫做“
  小產(chǎn)權(quán)”，畢竟小產(chǎn)權(quán)也是擁有產(chǎn)權(quán)的，同違法 私建房還是有著本質(zhì)的區(qū)別。
  關(guān)于能否辦理房產(chǎn)證，估計可能性不是很大。
  LZ所說的可能屬于“城中村”的情況。
  原先屬于農(nóng)村集體土地使用性質(zhì)，后來由于城市化進(jìn)程的加快，
  現(xiàn)在已經(jīng)成為名副其實的“城市”了。
  能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證關(guān)鍵在于LZ是否擁有該地塊的土地使用證以及
  規(guī)劃建設(shè)許可證，兩者缺一不可。
  土地使用證應(yīng)該是有的，因為你有早先批復(fù)的宅基地使用權(quán)。
  但是規(guī)劃建設(shè)許可證就不一定了，
  現(xiàn)在各地對于自建房的規(guī)劃非常嚴(yán)格，很難辦到這個證。
  現(xiàn)在城市拆遷補(bǔ)償條例中對于沒有房屋產(chǎn)權(quán)的建筑，
  只要是在一定時間以前，不是突擊加蓋的（
  其實突擊加蓋的也有補(bǔ)償，只是要低一些）房屋，
  在拆遷過程中都是給予等同于有房產(chǎn)證房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
  這點LZ可以放心。

  查看全文↓ 2018-06-20 18:36:26
• 158****9130

  目前國家土地供給是雙軌制，即農(nóng)村是集體所有制土地，你是本村的人，就有土地所有權(quán)，村集體同意，國家土地部門備案后，你就可以自建房；而商品房的性質(zhì)為國有土地出讓，其性質(zhì)為國家將土地出讓于個人（期限**長70年），其管理部門房產(chǎn)局。
  綜上即可看出：農(nóng)村自建房是限于村民身份的，其自由轉(zhuǎn)讓存在很多體制性的硬傷，其轉(zhuǎn)讓依據(jù)主要為村干部見證+簽訂契約，因為無國家稅務(wù)、管理部門參與，所有權(quán)和使用權(quán)的界定劃分很困難。商品房的轉(zhuǎn)讓是自由的，但其前提是繳納稅 費，之后就可以上市交易.房產(chǎn)局過戶登記為所有權(quán)變更的依據(jù)。
  追問
  那如果是外地的到廣州村民的地皮可以不，可以永久居住或者出租，買賣，或者拆遷補(bǔ)償不？
  追答
  你不是當(dāng)?shù)卮迕?，是不可能取得土地所有?quán)的，也就是說你所買的房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)是分離的。但是這不影響你對房屋永久居住、出租、買賣的權(quán)利，但是拆遷補(bǔ)償會受到很大影響，只能得到一部分。
  在當(dāng)前體制下，這種房子買的時候比較便宜，賣的時候也不會太貴，也存在**空間。這是房屋的自然**和商品房的炒作**是不一樣的。

  查看全文↓ 2018-06-20 18:36:20

相關(guān)問題

• 問 自建房屬于房產(chǎn)哪種類型
  答

  自建房是泛指擁有自有土地的單位和個人,自己組織并通過雇傭他人施工,而建造的房屋和建筑。自建房是我國傳統(tǒng)建造方式的主流,尤其是在我國農(nóng)村地區(qū),農(nóng)村居民幾乎都是通過自建房方式,來滿足各自的居住需求。另外在我國商品房政策推出前,很多單位也曾通過集資自建房的方式,來解決企業(yè)員工的居住需求問題。

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• 問 自建房屬于房產(chǎn)哪種類型?商品房和自建房的區(qū)別
  答

  房產(chǎn)證上寫出讓/自建房的不屬于商品房。1、合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍；2、根據(jù)《房屋登記辦法》第八十二條規(guī)定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記；3、根據(jù)《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理；4、申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。

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• 問 自建房屬于房產(chǎn)哪種類型?房產(chǎn)證上寫出讓/自建房是屬于商品房嗎
  答

  2017年上半年，亞洲投資者跨國房地產(chǎn)投資總額達(dá)452億美元，保持同比98.4%的強(qiáng)勁增長。中國仍然在亞洲跨國房地產(chǎn)投資中占據(jù)主導(dǎo)，房產(chǎn)永遠(yuǎn)是國人**熱衷的投資產(chǎn)品。那么大家喜歡買哪類海外房產(chǎn)呢 ？1度假型房屋，占31.8%排在首位的是度假型房屋，你意外嗎？國內(nèi)近年來的環(huán)境氣候、空氣質(zhì)量都不盡人意，有閑置資金進(jìn)行海外置業(yè)的投資者更愿意選擇投資與休閑相結(jié)合的度假型房屋，環(huán)境是他們**重視的硬指標(biāo)。 度假型房屋大多在氣候溫和，環(huán)境優(yōu)美，人口密度不大的地區(qū)。這類房產(chǎn)可以滿足投資者休閑放松，改善生活節(jié)奏的需求，已經(jīng)成為中國人在海外進(jìn)行房產(chǎn)投資的首選。 泰國環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，空氣和水的質(zhì)量都遠(yuǎn)優(yōu)于國內(nèi)，沒有寒冬暴雪，沒有漫天霧霾，有的只是藍(lán)天白云，綠意蔥蔥，每年前往泰國度假的游客不計其數(shù)，龐大的旅游人群使得住房需求暴漲，租金非?？捎^。2投資型房屋，占26.4%隨著國內(nèi)房產(chǎn)政策收緊，門檻增高，海外房產(chǎn)投資風(fēng)潮一躍而起。今年中國人海外置業(yè)的勢頭越發(fā)迅猛，所涉及的國家范圍也更廣，投資是他們的第一目標(biāo)，在選擇房產(chǎn)類型時，自然會優(yōu)先選擇投資型房屋，這類人群占到了26.4%。 位于東盟核心區(qū)域的泰國具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，在中國“一帶一路”倡議下發(fā)展?jié)摿薮?。去?2月21日，央視新聞報道了千呼萬喚的中泰鐵路**新進(jìn)展，項目一期工程在泰國呵叻府開工。目前泰國鐵路的時速僅為60公里，而中泰鐵路時速為250公里，從昆明到曼谷有望朝發(fā)夕至，而且花費只需不到600元！ 近年來中泰關(guān)系較好，泰國已然成為正在被雕琢的璞玉，投資于此，價值斐然。加之目前泰國房產(chǎn)正處于價格洼地，房市政策寬松，入手門檻低，備受投資者青睞。3教育型房屋，占21.1%把孩子送出國外留學(xué)的中國父母越來越多，孩子出國的年齡也越來越早，因此產(chǎn)生了學(xué)區(qū)房的需求。盡管國外的教育資源比較均衡，中國家長還是希望把孩子送往“**佳選擇”就讀，因此學(xué)區(qū)房的概念就出現(xiàn)了。 泰國教育課程體系豐富多樣，通常有英式課程（A-LEVEL）、美式課程（AP）、德式課程、加拿大課程及新加坡課程等。一般好的國際**除了采用自己國家的教學(xué)體系，也擁有IB教學(xué)資質(zhì)（國際課程體系）。像A-LEVEL、AP課程成績都是英國、美國、加拿大、澳大利亞、香港等地大學(xué)承認(rèn)的。而且泰國留學(xué)費用低廉，是直接留學(xué)西方發(fā)達(dá)國家費用的50%-70%，因此很多家庭出國留學(xué)會首選泰國。學(xué)區(qū)房出租，能獲得較高收益，**潛力不可低估。 4移民型房屋，占14.3%14.3%的中國投資者為了移民而購房，自從泰國的長期簽證”泰國尊容卡“推出之后，有越來越多喜歡泰國的朋友，通過辦理5-20年的這種長期簽證留在泰國生活。他們來自世界各地，其中中國申請人數(shù)**多。（關(guān)于泰國簽證也可以向我們咨詢）5養(yǎng)老型房屋，占5.4%退休后到海外享受生活是近年來催生的新需求，以養(yǎng)老為目的的海外置業(yè)正在興起，目前占比7.4%。養(yǎng)老型的房屋對自然和人文環(huán)境有一定要求，當(dāng)?shù)蒯t(yī)療條件、生活便利程度、文化融合、飲食習(xí)慣、語言溝通等一整套相關(guān)指標(biāo)都會考慮在內(nèi)。

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• 問 自建房哪種結(jié)構(gòu)好?自建房結(jié)構(gòu)是否可以？
  答

  框架結(jié)構(gòu)：抗震性能好，平面布局相對靈活，可以做成較大跨度，允許今后改造內(nèi)部空間，造價較高。磚混結(jié)構(gòu)：造價較低，抗震性能比框架差一點，承重墻不允許隨意改動，房間開間跨度有限，如果采用預(yù)制樓板容易開裂。

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• 問 自建房哪種結(jié)構(gòu)好
  答

  磚混結(jié)構(gòu)：磚房，使用很多的人工本錢、砂漿和磚一塊塊砌筑而成，費時吃力費錢。輕鋼結(jié)構(gòu)：悉數(shù)干作業(yè)施工，不受環(huán)境季節(jié)影響。據(jù)圖紙交由廠家定制整體輕鋼龍骨，再運至現(xiàn)場由專業(yè)施工人員建立而成，時刻三天左右即可竣工;墻體噴涂而成或由廠家定制好由專人拼接而成，速度達(dá)到一兩個月即可竣工，人員裝備在7~8人左右。

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