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• 139****5446

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中必須具備的“五證”是指：《國(guó)有土地使用權(quán)證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建筑工程施工許可證》;《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。
  2、其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源 和房屋管理局核發(fā)。

  查看全文↓ 2018-06-17 23:58:22
• 147****1683

  過(guò)程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。
  第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
  在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
  第二部分 行政審批部分
  根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：
  1）選址定點(diǎn)；
  2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
  3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；
  4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；
  5）施工報(bào)建；
  6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案
  
  一、選址定點(diǎn)階段。
  此階段一般辦理以下事項(xiàng)：
  1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
  2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
  3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
  4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。
  5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
  2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
  3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
  5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
  三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
  2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
  3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
  4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
  5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
  6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
  7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
  8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
  9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
  四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
  2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
  3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
  4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
  五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
  2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
  3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
  六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
  1、以下證明材料：
  （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
  （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
  3、工程施工合同；
  4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
  七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：
  1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
  2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
  3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
  4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
  第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
  1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
  2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：
  （1）申請(qǐng)書(shū)；
  （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
  （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
  （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  （6）施工許可證；
  （7）房屋竣工驗(yàn)收資料
  （8）房屋測(cè)繪成果；
  （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
  以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。

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• 153****2934

  一、設(shè)立條件
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
  
  1．有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)
  
  任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須有自己的名稱，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人格化和與其他企業(yè)相區(qū)別的重要標(biāo)志，也是設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)必要條件。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)當(dāng)確定企業(yè)的名稱，沒(méi)有名稱就不能得到社會(huì)的承認(rèn)。
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是對(duì)內(nèi)管理企業(yè)事務(wù)，對(duì)外代表企業(yè)從事民事活動(dòng)的機(jī)構(gòu)的總稱，是使企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)正常運(yùn)行的重要保證。
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)應(yīng)依其形態(tài)的不同而有差異。
  
  一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)主要包括：股東會(huì)(股東大會(huì))；股東會(huì)(股東大會(huì))是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的決策機(jī)構(gòu)，即形成企業(yè)的意志、決定企業(yè)重大事務(wù)的機(jī)構(gòu)，它是企業(yè)的**高權(quán)力機(jī)關(guān)。董事會(huì)、經(jīng)理：董事會(huì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行決策機(jī)關(guān)的決議、指示，經(jīng)理是受董事會(huì)聘用、具體管理企業(yè)日常業(yè)務(wù)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。
  
  監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，即對(duì)企業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督的機(jī)構(gòu)(在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，如股東人數(shù)較少和規(guī)模較小的，可以不設(shè)監(jiān)事會(huì)，而只設(shè)1至2名監(jiān)事)。
  
  2．有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和任何一個(gè)企業(yè)一樣，須有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
  
  首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有自己的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，包括自有的或租賃的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。其次，企業(yè)必須擁有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有企業(yè)法人的固定地址，不能是游動(dòng)性地從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
  
  3．有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須擁有資本。注冊(cè)資本的多少在一定程度上反映了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
  
  為保證投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本必須適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，不得低于**低限額?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條第1款第1項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本。
  
  4．有足夠的專業(yè)技術(shù)人員
  
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有足夠的、具有相當(dāng)水平的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等方面的經(jīng)濟(jì)管理人員和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面的工程技術(shù)人員。
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。
  
  5．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》在規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備的以上四項(xiàng)條件的同時(shí)，還規(guī)定了一項(xiàng)條件，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。這樣規(guī)定的目的是為了同其他法律、行政法規(guī)相銜接，如《公司法》、《全民所有制工業(yè)企業(yè)法》和《公司登記管理?xiàng)l例》等。
  
  二、注冊(cè)程序
  
  （一）公司名稱核準(zhǔn)
  
  1、需要起多個(gè)名字以備查詢。
  
  2、公司名稱查詢前，需確定公司注冊(cè)資本、股東姓名及出資比例、公司經(jīng)營(yíng)范圍。
  
  3、公司查名材料：股東身份證明原件、股東簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)》、委托代理人身份證明。
  
  4、企業(yè)名稱核準(zhǔn)時(shí)間：需1個(gè)工作日。
  
  5、企業(yè)名稱有效期：自取得《名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》后，名稱的有效期為半年;若半年內(nèi)沒(méi)有辦理工商注冊(cè)登記，則可以辦理公司名稱延期，可以再延長(zhǎng)半年。
  
  （二）開(kāi)戶驗(yàn)資
  
  1、開(kāi)設(shè)公司臨時(shí)驗(yàn)資帳戶
  
  公司名稱被核準(zhǔn)后，可以公司臨時(shí)驗(yàn)資帳戶。股東按出資比例將注冊(cè)資本以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳的形式打入臨時(shí)驗(yàn)資帳戶。
  
  2、會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資
  
  會(huì)計(jì)師事務(wù)所依據(jù)銀行提供的股東資金進(jìn)入情況及公司注冊(cè)相關(guān)信息，出具驗(yàn)資報(bào)告。
  
  （三）辦理工商登記（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）
  
  1、辦理工商登記所需材料：股東身份證明、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》、股東會(huì)決議、公司住所證明等。
  
  2、辦理工商登記所需時(shí)間：5個(gè)工作日。
  
  3、辦理工商登記所需費(fèi)用：營(yíng)業(yè)執(zhí)照工本費(fèi)110元人民幣，工商登記費(fèi)為公司注冊(cè)資本的萬(wàn)分之八。
  
  （四）刻章
  
  工商局頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，可刻公司公章、法人章及財(cái)務(wù)章。
  
  （五）辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記
  
  1、所需材料：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表身份證明復(fù)印件、公章。
  
  2、所需時(shí)間：1-5個(gè)工作日，各地辦理組織機(jī)構(gòu)代碼的時(shí)間不一。
  
  3、所需費(fèi)用：148元人民幣。
  
  （六）辦理稅務(wù)登記
  
  1、所需材料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件、公章、公司住所證明、會(huì)計(jì)人員身份證明、法人代表身份證明等。
  
  2、所需時(shí)間：辦理稅務(wù)登記2-3個(gè)工作日。
  
  3、所需費(fèi)用：20元人民幣。
  
  三、資質(zhì)要求及申請(qǐng)
  
  《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理》規(guī)定：
  
  第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等質(zhì)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū))的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
  
  第五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)等級(jí)。
  
  各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：
  
  (一)一級(jí)資質(zhì)：
  
  1、注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;
  
  2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;
  
  3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
  
  4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
  
  5、上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
  
  6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人;
  
  7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
  
  8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
  
  9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
  
  (二)二級(jí)資質(zhì)：
  
  1、注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;
  
  2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;
  
  3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
  
  4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
  
  5、上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
  
  6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人;
  
  7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
  
  8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
  
  9、未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

  查看全文↓ 2018-06-17 23:58:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊(cè)資本不得低于100萬(wàn)元人民幣，擁有房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員不少于4人，專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，以上人員必須持有上崗資格證，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東是外商的，需要辦理外商投資相關(guān)的審批手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)立的時(shí)候需要經(jīng)過(guò)縣級(jí)以上政府工商登記管理部門(mén)的批準(zhǔn)登記，工商登記管理部門(mén)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否符合登記條件，向同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)征求意見(jiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)需要哪些要求①拿到地以后到建委辦理相關(guān)手續(xù)。如果是新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。②開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目要獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證等。

• 問(wèn) 怎么做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作
  答

  房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)招聘土建工程師（或者叫土木工程師、現(xiàn)場(chǎng)工程師），尤其是新項(xiàng)目開(kāi)工前可能有較多的招聘計(jì)劃。他們會(huì)喜歡有經(jīng)驗(yàn)的施工員，所以只要留意招聘公告，作為有經(jīng)驗(yàn)的施工員應(yīng)該比較容易被房地產(chǎn)公司聘用。但是，一般房地產(chǎn)公司的普通職業(yè)的工資比施工單位的施工員工資要低一些，勞動(dòng)強(qiáng)度也低一些。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見(jiàn)的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷(xiāo)售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要繳納哪些稅你知道嗎？
  答

  需繳納的稅費(fèi)和階段如下：房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加。一、籌建階段。主要是印花稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅，土地契稅，企業(yè)所得稅。二、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段。營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅及教育費(fèi)附加（內(nèi)資），堤圍防護(hù)費(fèi)、土地增值稅，企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅，土地使用稅，印花稅，企業(yè)所得稅，個(gè)人所得稅，契稅等等。①營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條件》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的活動(dòng)。有償包括通過(guò)提供、轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物和銷(xiāo)售其他土地附著物，此時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。如果單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅．對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各項(xiàng)性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。②城建稅：是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收。它屬于特定目的稅，是國(guó)家為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源而采取的一項(xiàng)稅收措施。可見(jiàn)城建稅具有附加稅性質(zhì)，附加于“三稅“稅額，本身并沒(méi)有特定的、獨(dú)立的征稅對(duì)象，而且城建稅稅款專門(mén)用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。城建稅按照納稅人所在地的不同。設(shè)置了三檔差別比例稅率，納稅人所在地為市區(qū)的稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。③土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其初稿細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)．是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定和扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。④印花稅：是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅．凡發(fā)生書(shū)立、使用、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為,就必須依照印花稅法的有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)。鑒證、公證及其他有關(guān)事項(xiàng)的單位。⑤契稅：契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容：1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓2．土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓3．房屋買(mǎi)賣(mài)4．房屋贈(zèng)予5．房屋置換

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可否是業(yè)主呢？
  答

  到建筑公司問(wèn)問(wèn)就知道了

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