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• 155****2110

  坊間流傳著一個(gè)“樓市崩盤(pán)時(shí)間表”，作者大概是剛剛看完美國(guó)大片《2012》后一時(shí)興起，看到中國(guó)樓市和日本樓市崩盤(pán)之前的三年“驚人相似”，于是臆測(cè)了樓市即將崩盤(pán)的警世危言。較早提出中國(guó)樓市在重復(fù)日本式“超級(jí)泡沫”的學(xué)者中有我一個(gè)。認(rèn)真比較中日兩國(guó)樓市的價(jià)格曲線(xiàn)卻會(huì)得出相反的結(jié)論，因?yàn)槿舾申P(guān)鍵性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的“相似性”，不是日本樓市崩盤(pán)的前夜，而是超級(jí)泡沫升騰的前夕。
  　　日本樓市的崩盤(pán)是在1991-1992年開(kāi)始的，至今約20年，累計(jì)下跌近70%，主要原因是地價(jià)下跌，1992年至今，日本地價(jià)的下跌幅度超過(guò)50%。俗話(huà)說(shuō)，土地是面粉，房產(chǎn)是面包，面粉與面包的互動(dòng)，背后是人口與貨幣的流動(dòng)。人們今天關(guān)注土地在“招拍掛”之中“地王頻現(xiàn)”，地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)。在當(dāng)年的日本，地價(jià)飆升的階段發(fā)生在1975年之前，特別是1961-1973年間，此后地價(jià)漲幅趨緩，1985-1991年間，地價(jià)的平均漲幅僅為7.6%。若拿日本與中國(guó)比較，中國(guó)剛剛開(kāi)始地價(jià)飆升，而房?jī)r(jià)脫離地價(jià)相對(duì)獨(dú)立的瘋狂上漲將發(fā)生在下一個(gè)階段！
  
  
  　　再看城市化的進(jìn)程。右圖說(shuō)明：中國(guó)目前45%-46%的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985-1992年間是城市化率61%-63%，即城市化**后完成的階段。城市化通常是在人均GDP達(dá)到3000美元后加速。此時(shí)城市中產(chǎn)階層逐漸形成，都市生活的主題從“衣食”提升到“住行”、從柴米油鹽到股市樓市，這時(shí)才會(huì)在城市化的進(jìn)程中推高房?jī)r(jià)。按照城市化率和人均GDP的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)現(xiàn)階段大致相當(dāng)于日本的60年代末。日本經(jīng)濟(jì)是在60年代初人均GDP超過(guò)3000美元，并在1968年躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。
  
  
  　　再看城市交通網(wǎng)的形成。日本的高鐵時(shí)代發(fā)生在60年代末到80年代初，而中國(guó)的鐵路提速是在1997年才開(kāi)始的。在1997年，全國(guó)鐵路的平均時(shí)速不到60公里，過(guò)去12年完成了六次鐵路大提速，現(xiàn)在主要鐵路的時(shí)速超越200公里的追風(fēng)速度，走完了日本鐵路20年的路，超過(guò)日本1980年達(dá)到的水平。高鐵時(shí)代是日本城市化的加速階段，人口流動(dòng)與貨幣流動(dòng)導(dǎo)致財(cái)富向大東京都市圈集中，房?jī)r(jià)上漲如同一匹脫韁的野馬，不僅脫離了城市原住民的收入水平，而且脫離了地價(jià)上漲而特立獨(dú)行。在城市交通網(wǎng)形成之后，1984年，日本提出把東京建設(shè)成為國(guó)際金融中心的國(guó)家戰(zhàn)略，東京樓市如火上澆油，東京股市如禮花齊放，兩大超級(jí)泡沫相互激勵(lì)，先直上云端，后飛瀑而下。
  
  
  　　前車(chē)之鑒，后事之師，比較中國(guó)和日本的樓市泡沫，目的不是要再拍一部好萊塢驚險(xiǎn)大片，而是要防范資產(chǎn)泡沫的破滅及其誘發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)的泡沫化已成為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，這是現(xiàn)代政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策體系所必須支付的代價(jià)，所以在凱恩斯主義時(shí)代，資產(chǎn)泡沫的生成與破滅逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的周期現(xiàn)象。
  
  
  　　在資產(chǎn)泡沫的生成階段，泡沫化的資產(chǎn)是一種財(cái)富形態(tài)，通常伴隨著經(jīng)濟(jì)從復(fù)蘇走向繁榮，虛擬經(jīng)濟(jì)的繁榮產(chǎn)生泡沫，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮在泡沫中升騰。此情此景亦如老子曰：道者，有無(wú)相生，道生一，一生二，二生三，三生萬(wàn)物。所以在這個(gè)階段，部分資產(chǎn)泡沫會(huì)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮中化虛為實(shí)，轉(zhuǎn)化為真實(shí)的財(cái)富。由此演繹，資產(chǎn)泡沫持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，化虛為實(shí)的比例就越高，所以要學(xué)會(huì)與泡沫共同成長(zhǎng)。
  
  
  　　在資產(chǎn)泡沫累積過(guò)度或過(guò)快膨脹之時(shí)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入非理性繁榮的階段。本階段資產(chǎn)泡沫吹彈可破，隨時(shí)可能因偶然事件觸發(fā)泡沫破滅而釀成危機(jī)。危機(jī)爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)破壞力因時(shí)因地而異，一方面取決于國(guó)民的風(fēng)險(xiǎn)承受力，另一方面取決于政策干預(yù)的及時(shí)性和金融體系的穩(wěn)定性。還是以日本經(jīng)濟(jì)為例，1989-1992年間，樓市股市兩大超級(jí)泡沫相繼爆裂，從**高點(diǎn)計(jì)算，兩市的指數(shù)跌幅都超過(guò)了70%。但經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)20年的“頹廢”，日本至今依然是全球第二大經(jīng)濟(jì)體，這不能不感謝超級(jí)泡沫生成階段所積累的巨大財(cái)富。如果把一個(gè)超級(jí)泡沫的長(zhǎng)周期看做是一個(gè)經(jīng)濟(jì)輪回，日本經(jīng)濟(jì)的起飛和隕落震驚世界，盈虧相抵，日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的凈效益還是很高的。當(dāng)然，我們不應(yīng)該重蹈日本經(jīng)濟(jì)泡沫的覆轍，而應(yīng)該從日本樓市的暴漲暴跌之中看到化解風(fēng)險(xiǎn)的致富之路。
  
  
  　　泡沫化的財(cái)富來(lái)自于一種新的生活方式。富貴險(xiǎn)中求，財(cái)富即風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中理解資產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)效益，人們就能夠接受下述結(jié)論：資產(chǎn)泡沫并不可怕，可怕的是對(duì)資產(chǎn)泡沫的漠視與恐懼；捅破泡沫很容易，而難能可貴的是讓資產(chǎn)泡沫化虛為實(shí)，化險(xiǎn)為夷。至少可以說(shuō)，我們有能力延長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫的生成周期，抑制其過(guò)度或過(guò)快的膨脹，延緩其爆裂或破滅的時(shí)間，化解其破壞或震蕩的沖擊。

  查看全文↓ 2018-06-14 07:40:31
• 135****5747

  目前應(yīng)該還不會(huì)，現(xiàn)在幾乎是房?jī)r(jià)上漲的頂峰，今年國(guó)家政策也不好，**不僅高，而且還沒(méi)有利率的折扣，大家都處于觀望狀態(tài)，如果你是剛性需房人員，其實(shí)房產(chǎn)是否蹦盤(pán)跟你一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)，就算房?jī)r(jià)再高，你會(huì)賣(mài)房子？就算賣(mài)掉后你不一樣還要花同等價(jià)格的錢(qián)去買(mǎi)房嘛~~如果你是房產(chǎn)投資者，現(xiàn)國(guó)家的政策已經(jīng)不再適合商品住宅房產(chǎn)投資了，要由商品房轉(zhuǎn)向門(mén)面房！
  ~~~

  查看全文↓ 2018-06-14 07:40:25
• 133****2506

  不會(huì)崩盤(pán)，因?yàn)橹袊?guó)在大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。這保證樓市安全。
  你說(shuō)的情況，頂多就是應(yīng)該被淘汰的房地產(chǎn)商破產(chǎn)而已。類(lèi)似于人過(guò)一段時(shí)間就感冒一下，殺一下體內(nèi)的病菌，對(duì)長(zhǎng)久的健康是有好處的。
  如果出現(xiàn)崩盤(pán)的預(yù)警，那也是下一任的事情，中國(guó)總是有能人解決這個(gè)問(wèn)題的，這也是中國(guó)五千年文化不絕斷的重要原因。
  總是有人不明白中國(guó)文化的強(qiáng)大，這也是那些唱衰中國(guó)的人十多年來(lái)慘敗的原因。

  查看全文↓ 2018-06-14 07:40:20
• 147****5361

  如果覺(jué)得那些錢(qián)對(duì)你很重要，沒(méi)了你連生活都無(wú)法進(jìn)行，那么建議盡快撤退，能回一點(diǎn)是一點(diǎn)，但是如果覺(jué)得那些錢(qián)對(duì)你只是不太大的問(wèn)題，請(qǐng)堅(jiān)守！為國(guó)護(hù)盤(pán)！

  查看全文↓ 2018-06-14 07:40:15
• 152****2830

  不會(huì)。
  我國(guó)政府屬于強(qiáng)勢(shì)政府，不會(huì)讓樓市泡沫主動(dòng)崩潰。
  同時(shí)，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)還在快速發(fā)展，樓市泡沫可以被經(jīng)濟(jì)發(fā)展主動(dòng)化解的。

  查看全文↓ 2018-06-14 07:40:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 樓市要崩盤(pán)了，我們要怎么辦！
  答

  不好,經(jīng)濟(jì)就會(huì)受危機(jī),我們?nèi)紩?huì)受到危機(jī)

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• 問(wèn) 樓市崩盤(pán)怎么辦
  答

  放心，且崩不了的，要崩前還會(huì)漲。

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• 問(wèn) 樓市崩盤(pán)會(huì)什么后果 樓市崩盤(pán)該怎么辦
  答

  樓市崩盤(pán)是許多買(mǎi)不起房的購(gòu)房者心中想過(guò)的一個(gè)畫(huà)面。所有買(mǎi)房的人都覺(jué)得中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高超過(guò)了國(guó)民的經(jīng)濟(jì)承受能力，樓市崩盤(pán)了房?jī)r(jià)暴跌了，購(gòu)房者就買(mǎi)的起房子了。但是這里要分享是是如果中國(guó)樓市崩盤(pán)，無(wú)一人能夠幸免。政府?dāng)?shù)次的救市政策調(diào)控樓市，難道政府就是不照顧社會(huì)弱勢(shì)群體不注重社會(huì)公平嗎？ 一、樓市崩盤(pán)后果有哪些？ 1、與房產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)都會(huì)崩盤(pán)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將遭受打擊倒退許多年 中國(guó)房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)比重中占了舉足輕重的地位，都說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但是具體房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的GDP中扮演一個(gè)什么樣的比重角色目前沒(méi)有確切數(shù)據(jù)出臺(tái)。地方的財(cái)政都是土地財(cái)政，地方政府拍賣(mài)土地獲得財(cái)政收入已成重大依賴(lài)點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)橫行了幾十年，隨著以前的人民幣**水漲船高。房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)多達(dá)50多個(gè)，從土地到建筑原材料到家居等等都在房產(chǎn)的帶動(dòng)了得到了雨后春筍般的發(fā)展，房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，這些相關(guān)行業(yè)無(wú)一幸免，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)倒退幾十年都是有可能的。 2、銀行業(yè)出現(xiàn)支付困難，銀行倒閉 中國(guó)房產(chǎn)的迅猛發(fā)展得益于銀行提供的資金支持，目前銀行的主要貸款渠道都集中在房地產(chǎn)行業(yè)。一旦樓市崩盤(pán)了，一行會(huì)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)局面。 3、股市動(dòng)蕩著走向末日 中國(guó)的房地產(chǎn)、銀行及金融板塊占了中國(guó)股市1/5以上的市值。樓市崩盤(pán)后果將直接影響這些板塊股票大跌，其他板塊也難以幸免，大規(guī)模的資金將造就股市的末日。  4、人民幣貶值更加嚴(yán)重 如果銀行支付出現(xiàn)問(wèn)題，國(guó)家為了不讓國(guó)有銀行倒閉，政府有可能通過(guò)發(fā)行人民幣來(lái)幫助銀行支付，由于這些錢(qián)是沒(méi)有實(shí)物使用價(jià)值做支撐這樣勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致人民幣貶值。如果人民幣貶值嚴(yán)重錢(qián)對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)就會(huì)縮水，購(gòu)買(mǎi)力下降甚至和廢紙沒(méi)什么兩樣。 5、失業(yè)人數(shù)將會(huì)急速加劇 有的購(gòu)房者天真的認(rèn)為樓市崩盤(pán)了，房子便宜沒(méi)人買(mǎi)了，自己買(mǎi)房子就容易了。事實(shí)并非這么簡(jiǎn)單，樓市崩盤(pán)帶動(dòng)其他行業(yè)崩盤(pán)，如果大家都失業(yè)了，誰(shuí)還會(huì)想去買(mǎi)房子呢。 6、財(cái)富更加集中，貧富差別更大 中國(guó)樓市崩盤(pán)**終會(huì)是**底層的老百姓買(mǎi)單，得好處的只能是財(cái)富擁有者，財(cái)富擁有者會(huì)更加加大對(duì)勞動(dòng)者的剝削，因?yàn)閯趧?dòng)力太多，財(cái)富會(huì)更加集中，這樣，無(wú)產(chǎn)者的數(shù)量就會(huì)急劇攀升**后的結(jié)果都是財(cái)富進(jìn)一步的分化，因?yàn)橹袊?guó)樓市既綁架著中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)，也綁架著中國(guó)所有老百姓。 7、人民生活水平大幅度降低 樓市崩盤(pán)經(jīng)濟(jì)倒退，沒(méi)有就業(yè)，人們勢(shì)必會(huì)減少消費(fèi)，加上中產(chǎn)階層因房?jī)r(jià)而減少的其他方面的支出，中國(guó)的消費(fèi)水平會(huì)有一個(gè)大幅度的下降，人民的生活水平將降低。 8、政府陷入巨大的債務(wù)危機(jī) 樓市泡沫破裂政府形成的巨大的債務(wù)危機(jī)?，F(xiàn)在許多政府大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力招商引資，其背后都是以土地作為信用擔(dān)保的。而銀行之所以愿意接受土地的信債，是因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲的背景下，土地存在著巨大的**空間。中國(guó)房地產(chǎn)一旦崩盤(pán)，也將會(huì)出現(xiàn)像冰島和希臘等國(guó)家一樣的政府債務(wù)危機(jī)。 9、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，社會(huì)犯罪幾率增加  中國(guó)貧富差距一直在努力縮小中，但是未能得到明顯的改變，房地產(chǎn)更是富了一批人，也讓沒(méi)錢(qián)的人更窮了。目前來(lái)看中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)在整個(gè)人口中所占比例不高，如果樓市崩盤(pán)，這些中產(chǎn)階級(jí)也會(huì)瞬間變成窮人，穩(wěn)定因素沒(méi)了，社會(huì)犯罪幾率會(huì)成倍增加。 二、政府該不該救市？政府希望房?jī)r(jià)下跌嗎？  過(guò)去的一年是救市政策紅利年，2016年年初的定調(diào)也注定會(huì)延續(xù)去年的救市趨勢(shì)。那么政府就不希望房?jī)r(jià)下跌嗎？中央政府希望房?jī)r(jià)下跌來(lái)緩解公眾對(duì)房?jī)r(jià)高的憤怒和不滿(mǎn)。那么既然政府希望房?jī)r(jià)下跌為什么還救市？從公平角度出發(fā)，政府不應(yīng)救市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌有利于買(mǎi)不起房子的社會(huì)弱勢(shì)群體。但是現(xiàn)在的問(wèn)題是房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)就綁架了幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，目前中國(guó)房?jī)r(jià)下跌不可能平穩(wěn)著陸，如果樓市崩盤(pán)就會(huì)出面上面的驚人后果。 三、歷史上三次樓市崩盤(pán)  美國(guó)：1926年樓市破碎，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場(chǎng)泡沫又激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，**終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。  日本：1991年破碎，導(dǎo)致日本長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條。20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間**長(zhǎng)的一次。   東南亞、香港:1997年破碎，香港出現(xiàn)十幾萬(wàn)名百萬(wàn)“負(fù)翁”。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。 以上是對(duì)于中國(guó)高房?jī)r(jià)下，購(gòu)房者對(duì)于樓市崩盤(pán)存在的問(wèn)題進(jìn)行了解答，可以說(shuō)中國(guó)除一線(xiàn)城市外其他城市庫(kù)存量已經(jīng)越過(guò)警戒線(xiàn)了，中國(guó)樓市已經(jīng)很危險(xiǎn)了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有自己的模式，這里還涉及到政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，具體樓市崩盤(pán)時(shí)間，沒(méi)人能夠給出正確答案。從目前來(lái)看，高房?jī)r(jià)苦了眾多購(gòu)房者，但是樓市崩盤(pán)底層人民群眾仍然不能受益。     

• 問(wèn) 樓市崩盤(pán)房奴怎么辦
  答

  不好過(guò)，房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)首先下跌，這個(gè)時(shí)候有價(jià)無(wú)市，全是賣(mài)房子的人，買(mǎi)房子的人很少，因?yàn)榇蠹叶际琴J款買(mǎi)的房，**害怕的是房子價(jià)值下降，這個(gè)過(guò)程中你欠銀行的錢(qián)一分都不能少，象股市一樣會(huì)被套祝如果被套住了

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 傳聞貴陽(yáng)樓市要崩盤(pán)了？？這是真的還是假的啊。
  答

  政府現(xiàn)在拯救樓市，用貴陽(yáng)戶(hù)口來(lái)吸引購(gòu)房者。這與中央的調(diào)控政策背道而馳。熟不知貴陽(yáng)戶(hù)口值幾個(gè)錢(qián)。

  全部4個(gè)回答>