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• 137****9747

  央行不久前的再次加息，購房者都十分熱衷于在條件適當?shù)那闆r下，選擇提前還貸以減少購房成本。而業(yè)內(nèi)人士也認為，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負擔會減小。
  
  目前，銀行提供的提前還款方式基本有5種，即一次性還清；月供不變，縮短還款年限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短還款期限和增加月供，縮短還款期限。而這5種提前還貸方式究竟哪一種**經(jīng)濟省錢呢？為此，我們專門請教了北京中原地產(chǎn)三級市場研究部的專業(yè)人士，用案例為您做縱向比較。
  
  案例分析
  
  王先生買了一套總價70萬元的房子，**50%后，貸款額為35萬元，貸款期限20年，在其采用等額本息還款法還款6個月后，考慮提前還款。此時，他所剩貸款額為335180元，其中所還利息共10117元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，僅半年時間王先生已經(jīng)支出了1萬多元的利息。而通過分別采用以下的5種還款方式計算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟省錢。
  
  ◆第一種：將所剩貸款一次性還清
  
  利息總額=提前還貸前的利息額(10117元)
  
  ◆第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限
  
  提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平，即2470元，貸款期限則縮短為10年零6個月，提前還款后的總利息為81000元。
  
  利息總額=10117+81000=91117元
  
  ◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變
  
  提前還款10萬元，貸款期限剩余19年6個月，月供減少為1682元，提前還款后總利息為158494元。
  
  利息總額=10117+158494=168611
  
  ◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限
  
  提前還款10萬元，月供減少為1960元，還款期限縮短為15年，提前還款后總利息為117804元。
  
  利息總額=10117+117804=127921元
  
  ◆第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限
  
  提前還款10萬元，月供增加為2589元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為75470元。
  
  利息總額=10117+75470=85587元
  
  友情提醒
  
  專業(yè)人士提醒購房者，縮短期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此，房貸消費者要根據(jù)自己的資金實力和未來收入預期**終選擇適合自己的還貸方式。
  
  同時，提前還貸切記到保險公司辦理退保手續(xù)。
  
  保險的計算公式：
  
  以王先生為例：其35萬元、20年貸款的保費為350000×0.5‰×20=3500元，如果其將貸款期限縮短10年，應收的保費為：350000元×0.8‰(10年保險期限對應的費率)×10＝2800元，退保費為3500元—2800元=700元。
  
  （由于各保險公司的保險費率不盡相同，且每年會有調(diào)整，因此房貸消費者要到自身投保的保險公司詢問具體的計算參數(shù)。）
  
  在目前銀行提供的還款方式中，等額本息、等額本金、雙周供是較為常用的三種方式。而每種方式又有著不同的適用人群及還款特點。
  通過對三種還款方式優(yōu)劣勢的比較，中原地產(chǎn)三級市場研究部的專業(yè)人士建議購房者，如果貸款年限在15年以上的消費者宜選等額本金，而15年以下的則宜選雙周供。以一套貸款40萬元的房屋為例，利率按5.814%計算的話，采取不同還款方式的利息支出也是大有玄機。
  
  專業(yè)人士分析認為，在等額本息、等額本金、雙周供還款法中，從總利息支出角度考慮，等額本息方式支出利息**高，對于貸40萬元的來說，15年支出利息達200366.03元，20年支出利息達277511.99元。同樣以貸款40萬元為例，25年期，采用等額本金則可比等額本息節(jié)省支息達67906.17元。
  
  而等額本金與雙周供相比，利息支出差隨著貸款年限的增加出現(xiàn)小剪刀差現(xiàn)象。以貸款15年為一平衡點，在這一基點上，等額本金與雙周供支出利息基本相當。而從15年往下，雙周供利息支出略低于等額本金方式，以貸款40萬元、10年期為例，雙周供比等額本金要少支出2767.12元；從15年往上，兩者之間差距明顯加大，以貨款40萬元、25年期為例，雙周供比等額本金多支付8332.91

  查看全文↓ 2017-12-15 16:47:50
• 155****6213

  一般來說常見的是兩種，都是長期借款，分固定本息和固定本金。固定本息的是前面還的本金少利息多、后面本金多利息少，網(wǎng)上都有計算工具，找到后可以直接輸入計算你的本息情況，該種借款方式是每月支付金額一樣，但是整個貸款過程中的總利息較高，且提前還款不利。固定本金的是每月本金一樣，然后每月利息按照未還本金乘利率/12計算得到，容易自己EXCEL計算得到，該種借款方式本金一樣利息逐漸遞減，前端還款壓力大，后端壓力小，整個貸款過程總利息較少，且隨時還款都可以。
  另外比較少用的部分小銀行推出滾動式借款，實際借款30年，但可以3年重簽一次（也就是重新借一次），這種利率相對低一些，但操作起來麻煩些，也不是所有銀行都可以做到的。
  
  以供參考！

  查看全文↓ 2017-12-15 16:47:30
• 144****4346

  這個是速算 數(shù)值 計算公式是這樣的
  月供=貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數(shù)〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1
  他乘的66.27 是以1萬元為標準 在利率 貸款年限20年確定的情況下按照上面的公式計算的結(jié)果 如果是30萬 直接乘66.27
  應為利率是國家統(tǒng)一的
  區(qū)別是年限和金額
  有章表格式
  1萬 貸款 1年 到30年的速算 結(jié)果
  這樣無論你是 多少貸款 直接就可以得到月還款額度了

  查看全文↓ 2017-12-15 16:47:16

相關(guān)問題

• 問 ??買房貸款年限怎么計算？
  答

  1、商業(yè)貸款年限**長為30年，有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得超過個人及其配偶法定退休年齡（男性65周歲，女性60周歲）；而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年。每個銀行規(guī)定的貸款年限都是不一樣的，具體也要看銀行的規(guī)定。2、住房公積金貸款期限**長為30年，且不超過職工及其配偶法定退休年齡（男性65周歲，女性60周歲）；也有的是說貸款的年限+貸款人年齡，不得超過70年，具體以各地方公積金管理中心規(guī)定的貸款年限為準。3、組合貸款中公積金貸款與商業(yè)貸款期限必須一致，貸款年限方面的要求，與上述一樣?？偠灾?，貸款年限=國家規(guī)定的法定退休年齡（或70）-貸款人實際年齡。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則越短。年齡是影響貸款年限**主要和**普遍的因素。

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• 問 買房貸款是怎么計算的? 買房子貸款怎么計算
  答

  一、等額本金的貸款方式的利率計算（基本上本金：利息＝1：3）1、如果是貸款二十年應該付的利息：270000（元～貸款額）＊5．04％（年利率）＊20（年限）＝a（元）2、如果是貸款二十年應該付的本息總計：270000（元～貸款額）＋a（元）＝b（元）3、首月還款：b（元）÷240（月～期數(shù)）＝c（元）注：每個月的還款額至此依次減少，絕對是不會再超過這個數(shù)目的。4、首月利息：270000（元～貸款額）＊0．0042（月利率）＝d（元）5、首月本金：c（元）－d（元）＝e（元）注：一直到償還了全部的貸款，每月本金都是保持e元不變，這也就是等額本金的命名來源。6、第二月利息：270000（元～貸款額）－e（元）＝f（元）（貸款的金額減去已經(jīng)還的本金）f（元）＊0．0042（月利率）＝g（元）7、第二月還款：e（元～本金）＋g（元）＝h（元）8、第三月利息：f（元～剩余貸款額）－e（元）＝i（元）i（元）＊0．0042（月利率）＝j(luò)（元）9、第三月還款：e（元～本金）＋j＝k（元）10、依次類推。注：請注意每月還款額依次遞減3．5元，那么和等額本息的方法相比等額本金的方法仍然是在先還利息，只不過在每月還款中利息與本金的比例降低了。換一句話來說就是讓你每月多還一些本金并且固定本金數(shù)額，這樣逐月所付利息相應減少，這也就是等額本金還貸的前期壓力較大的原因。二、等額本息貸款利率計算1、首月還款：200000（元）＊66．217（速算表系數(shù)）＝1324．340（元）注：月還款額至還貸結(jié)束保持不變。2、首月利息：200000（元～貸款額）＊0．0042（月利率）＝840（元）3、首月本金：1324．340（元）－840（元）＝484．340（元）4、第二月利息：200000（元～貸款額）－484．340（元）＝199515．660（元）（貸款額減去已還本金）199515．660＊0．0042（月利率）＝837．966（元）5、第二月本金：1324．340（元）－837．966（元）＝486．374（元）6、第三月利息：199515．660（元～剩余貸款額）－486．374（元）＝199029．286（元）199029．286（元）＊0．0042（月利率）＝835．923（元）7、第三月本金：1324．340（元）－835．923（元）＝488．417（元）8、依次類推。注：請注意每月利息逐月遞減2．043元，本金逐月遞增2．043元，這就是所謂的等額本息，換句話說就是每月利息的減少數(shù)額與本金增加的數(shù)額基本相等。三、以上兩種還貸方式的比較（按三個月計算）1、等額本金三個月共還款5009．499元，其中利息2509．5元，本金2499．999元。2、等額本息三個月共還款3973．02元，其中利息2513．889元，本金1459．131元。注：相比較而言兩者利息相差不多，只不過等額本息每月支付的本金較少就降低了每月的還款額，正是減少的這部分本金增加了額外的利息，這也就是造成兩種方式后的利差的原因。附：房貸利率：公積金07．09．15以后，1－5年4．77％，5－30年5．22％商業(yè)貸款07．12．21以后，1－5年7．74％，5－30年7．83％存款利率：活期：0．72％三月：3．33，六月：3．78，一年：4．14，兩年：4．68，三年：5．40，五年：5．85貸款利率：六月（含）：6．57，六月到一年：7．47，一到三年：7．56，三到五年：7．74，五年以上：7．83等額本息還款法，指貸款期間每月以相等的額度平均償還貸款本息。等額本息還款公式：每月還款額＝貸款本金＊月利率＊（1＋月利率）＾總還款月數(shù)／（（1＋月利率）＾總還款月數(shù)－1）等額本金還款法，指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減。利隨本清法?？偣矁斶€的利息比等額本息法要少。等額本金還款公式：每月還款額＝貸款本金／總還款月數(shù)＋（貸款本金－累計已還款本金）＊月利率

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• 問 買房貸款怎么算 如何快速計算買房貸款
  答

  什么是二套房?**開始認定是家庭擁有一套住房后，再買房算二套房。隨著國家調(diào)控措施的出臺，由于購買二套房貸款利率的上浮和**的增多，對于二套房的認定標準及二套房貸款的計算也就更難。目前，二套房貸款計算器已經(jīng)成為人們普遍依賴的工具。 二套房定義： 1夫妻名下有一套房但無貸款記錄。2夫妻兩人只有一次貸款記錄并且名下只有一套房。3在有二次以上貸款記錄，但都結(jié)清或只有一套未結(jié)清，必須名下只有一套住房，但此次購房必須是90年以后竣工并且建筑面積在50㎡以上的住房。 二套房貸款計算器，利率如何計算？ 按基準利率等額本息還款計算，加息前(基準利率為6.4%)，利率上浮1.1倍，那么，加息后的貸款利率增加到7.26%，總利息增加超過17萬元。不僅商業(yè)貸款利率，公積金貸款利率也在跟漲。首套房5年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點，由原來的4.3%上調(diào)至4.5%。五年期以下個人住房公積金貸款利率由3.75%上調(diào)至4.0%。二套房購房者申請公積金，五年期以上的貸款利率上浮1.1倍至4.95%。 二套房貸款計算器 二套房貸款計算器 二套房貸款計算器所用公式 一、等額本金計算公式： 每月還款額=每月本金+每月本息 每月本金=本金/還款月數(shù) 每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率 計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。 二、等額本息計算公式： 計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。需要注意的是： 1、各地城市公積金貸款**高額度要結(jié)合當?shù)鼐唧w來看[1]； 2、對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 二套房貸款計算器需要的信息 二套房貸計算器都需要填寫以下信息：還款方式、貸款類別、計算方式、按揭年數(shù)、利率等，計算方式里的單價、面積是需要購房者自己填寫的，其余都是給定選項，只需選擇合適的就好。

• 問 買房貸款利率怎么計算？
  答

  一、等額本金的貸款方式的利率計算（基本上本金：利息＝1：3）1、如果是貸款二十年應該付的利息：270000（元～貸款額）＊5．04％（年利率）＊20（年限）＝a（元）2、如果是貸款二十年應該付的本息總計：270000（元～貸款額）＋a（元）＝b（元）3、首月還款：b（元）÷240（月～期數(shù)）＝c（元）注：每個月的還款額至此依次減少，絕對是不會再超過這個數(shù)目的。4、首月利息：270000（元～貸款額）＊0．0042（月利率）＝d（元）5、首月本金：c（元）－d（元）＝e（元）注：一直到償還了全部的貸款，每月本金都是保持e元不變，這也就是等額本金的命名來源。6、第二月利息：270000（元～貸款額）－e（元）＝f（元）（貸款的金額減去已經(jīng)還的本金）f（元）＊0．0042（月利率）＝g（元）7、第二月還款：e（元～本金）＋g（元）＝h（元）8、第三月利息：f（元～剩余貸款額）－e（元）＝i（元）i（元）＊0．0042（月利率）＝j(luò)（元）9、第三月還款：e（元～本金）＋j＝k（元）10、依次類推。注：請注意每月還款額依次遞減3．5元，那么和等額本息的方法相比等額本金的方法仍然是在先還利息，只不過在每月還款中利息與本金的比例降低了。換一句話來說就是讓你每月多還一些本金并且固定本金數(shù)額，這樣逐月所付利息相應減少，這也就是等額本金還貸的前期壓力較大的原因。二、等額本息貸款利率計算1、首月還款：200000（元）＊66．217（速算表系數(shù)）＝1324．340（元）注：月還款額至還貸結(jié)束保持不變。2、首月利息：200000（元～貸款額）＊0．0042（月利率）＝840（元）3、首月本金：1324．340（元）－840（元）＝484．340（元）4、第二月利息：200000（元～貸款額）－484．340（元）＝199515．660（元）（貸款額減去已還本金）199515．660＊0．0042（月利率）＝837．966（元）5、第二月本金：1324．340（元）－837．966（元）＝486．374（元）6、第三月利息：199515．660（元～剩余貸款額）－486．374（元）＝199029．286（元）199029．286（元）＊0．0042（月利率）＝835．923（元）7、第三月本金：1324．340（元）－835．923（元）＝488．417（元）8、依次類推。注：請注意每月利息逐月遞減2．043元，本金逐月遞增2．043元，這就是所謂的等額本息，換句話說就是每月利息的減少數(shù)額與本金增加的數(shù)額基本相等。三、以上兩種還貸方式的比較（按三個月計算）1、等額本金三個月共還款5009．499元，其中利息2509．5元，本金2499．999元。2、等額本息三個月共還款3973．02元，其中利息2513．889元，本金1459．131元。注：相比較而言兩者利息相差不多，只不過等額本息每月支付的本金較少就降低了每月的還款額，正是減少的這部分本金增加了額外的利息，這也就是造成兩種方式后的利差的原因。

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• 問 買房貸款計算
  答

  買房貸款計算起來其實并不困難，因為在還款的過程中通常有兩種方式：①等額本息還款法這種還款法操作起來比較簡單，而且每個月還款的數(shù)額都是固定的，所還款的利息會逐月遞減，而還款的本金會逐月遞增，由于還款的數(shù)額相對而言比較平均，而且也能被大部分人所接受。②等額本金還款法這種返款法每一個月所還的費用都是不同的，這種方法是將所有的本金進行評分，每個月還的本金是固定的，而每個月還的利息，則是接下來剩余欠款所產(chǎn)生的利息，因此在前期還款的過程中，這種方法所需要支付的費用會更高一些，但是久而久之這種方法所產(chǎn)生的利息會比較低。綜上所述，買房貸款計算的過程中，無論是采取哪種方法來進行還款，都不要超過自身的實際償還能力。