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• 148****1432

  逾期交房違約金過(guò)低，可請(qǐng)求增加。 在商品房買(mǎi)賣(mài)行為中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是賣(mài)方提供的格式條款，賣(mài)方為了降低風(fēng)險(xiǎn)往往約定較低的逾期交房違約金，該違約金不足以彌補(bǔ)買(mǎi)方損失。
  為了合理保護(hù)買(mǎi)方利益，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第16條明確規(guī)定，違約金數(shù)額可以調(diào)整，即“當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。
  同時(shí)，該解釋第17條明確規(guī)定了“違約造成的損失”的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，即“逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。

  查看全文↓ 2017-02-20 15:15:23
• 141****2366

  你可以在主張延期交房的訴訟過(guò)程中請(qǐng)求法院(或是仲裁機(jī)構(gòu))要求對(duì)于約定違約金增加.我國(guó)合同法第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
  約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 因?yàn)榘凑浙y行逾期付款的法定違約金為每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一,而你們雙方約定的確是日萬(wàn)分之零點(diǎn)三,實(shí)在是過(guò)低,而且由于合同多半是開(kāi)發(fā)商事先制定的格式性的, 因此綜合上述理由,你可以考慮要求法院或是仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整

  查看全文↓ 2017-02-20 15:15:13
• 138****2883

  兩點(diǎn)建議：
  一是房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)發(fā)揮監(jiān)管作用。面對(duì)由延期交房違約金偏低而引發(fā)的各類(lèi)糾紛，早日拿出解決方案，對(duì)預(yù)售合同內(nèi)延期交房違約金賠償設(shè)置下限。有了明確的下限標(biāo)準(zhǔn)，才能恢復(fù)違約金的本意，從根本上杜絕這類(lèi)糾紛。
  二是對(duì)賠償過(guò)低者，購(gòu)房者可按實(shí)際損失起訴。一般來(lái)說(shuō)，如遇延期交房，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行。但如果合同約定的違約金明顯過(guò)低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成，可對(duì)簿公堂，按實(shí)際損失費(fèi)用進(jìn)行賠償。包括要求開(kāi)發(fā)商按銀行貸款利息支付違約金；或按當(dāng)時(shí)同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的金額，賠償租房費(fèi)用實(shí)際損失等。

  查看全文↓ 2017-02-20 15:14:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 逾期交房違約金過(guò)低怎么辦呢？
  答

  關(guān)于逾期交房的違約金比例，國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，雙方有合同約定的，按照有約定按約定、沒(méi)約定按法定的原則，以合同上約定的比例執(zhí)行；合同上沒(méi)有約定的，按照同期銀行貸款利率為準(zhǔn)。　　不過(guò)，盡管逾期交房的違約金沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但合同上的違約金比例并不是固定不變的，可以以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”　　根據(jù)以上規(guī)定，如果房產(chǎn)公司長(zhǎng)時(shí)間逾期交房給購(gòu)房者造成的損失高于合同約定的違約金，購(gòu)房者可以請(qǐng)求人民法院適當(dāng)予以增加，按實(shí)際造成的損失確定違約金，要求房產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。　　影響開(kāi)發(fā)商不斷降低逾期交房違約金賠償比例的因素有很多。一般開(kāi)發(fā)商都有一個(gè)工程進(jìn)度表，影響工程進(jìn)度的因素有很多，比如天氣、資金等，一旦工程進(jìn)度不能按時(shí)推進(jìn)，逾期交房的可能性增大的話(huà)，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)降低逾期交房的違約金比例，以**大限度減少自己的損失。

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• 問(wèn) 逾期交房違約金
  答

  樓主你好： 你所說(shuō)的逾期交房違約金比例太低了，不合理，但你已經(jīng)簽署合同，也就是已經(jīng)承認(rèn)合同有效，現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)法改變了 。 關(guān)于逾期交房的違約金比例，國(guó)家并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，雙方有合同約定的，按照有約定按約定、沒(méi)約定按法定的原則，以合同上約定的比例執(zhí)行；合同上沒(méi)有約定的，應(yīng)該按照同期銀行貸款利率為準(zhǔn)。

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• 問(wèn) 交房違約金合同過(guò)低怎么辦呢？
  答

  商品房延期交付違約金賠償過(guò)低怎么辦?各位老師，我買(mǎi)了一套商品房，現(xiàn)已延期近半年。按合同規(guī)定，逾期交房不超過(guò)兩個(gè)月按總房?jī)r(jià)日賠償萬(wàn)分之0.3，合同沒(méi)說(shuō)超過(guò)兩個(gè)月怎么賠償。按現(xiàn)在這個(gè)賠償價(jià)，連銀行同期存款利率商品房延期交付違約金賠償過(guò)低怎么辦?各位老師，我買(mǎi)了一套商品房，現(xiàn)已延期近半年。按合同規(guī)定，逾期交房不超過(guò)兩個(gè)月按總房?jī)r(jià)日賠償萬(wàn)分之0.3，合同沒(méi)說(shuō)超過(guò)兩個(gè)月怎么賠償。按現(xiàn)在這個(gè)賠償價(jià)，連銀行同期存款利率也達(dá)不到，我該怎么做?請(qǐng)各位給指點(diǎn)一下，謝謝!答復(fù)：你可以在主張延期交房的訴訟過(guò)程中請(qǐng)求法院(或是仲裁機(jī)構(gòu))要求對(duì)于約定違約金增加.我國(guó)合同法第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

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• 問(wèn) ??逾期交房違約金怎么算呢？
  答

  一、逾期交房違約金一般在1%-1‰之間約定；違約金按房?jī)r(jià)款的總額計(jì)算；消費(fèi)者沒(méi)有損失不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)理由；二、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開(kāi)發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；如果對(duì)逾期交房的違約金如何計(jì)算沒(méi)有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買(mǎi)受人所購(gòu)?fù)囟瓮?lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定；　　如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。三、商品房買(mǎi)賣(mài)中，面積誤差比絕對(duì)值3%（含3%）的規(guī)定?！端痉ń忉尅芬?guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)房戶(hù)同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)房戶(hù)按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)房戶(hù)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)房戶(hù)，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)房戶(hù)。四、惡意欺詐，房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任?！端痉ń忉尅返?條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)房戶(hù)可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。五、三種類(lèi)型房屋不適用《司法解釋》。政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等三種因其不能自由買(mǎi)賣(mài)，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》?！端痉ń忉尅穼⑵湔{(diào)整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為，六、房屋質(zhì)量太差可解除合同或者要求開(kāi)發(fā)商要負(fù)責(zé)按期修復(fù)。《司法解釋》規(guī)定，如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)房戶(hù)可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。（因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持）。

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• 問(wèn) ??逾期交房違約金怎么計(jì)算呢？
  答

  逾期交房違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算，是從權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起開(kāi)始計(jì)算，即從權(quán)利人能行使請(qǐng)求權(quán)之日開(kāi)始算起。逾期交房違約金的訴訟時(shí)效為二年。在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿(mǎn)之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。下面是訴訟時(shí)效有關(guān)法律規(guī)定。 《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。第一百三十六條 下列的訴訟時(shí)效期間為一年：（一）身體受到傷害要求賠償?shù)?；（二）出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。

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