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  商品房買賣因合同陷阱導(dǎo)致的糾紛事件屢見(jiàn)不鮮，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大多數(shù)都對(duì)合同的內(nèi)容不了解。很多購(gòu)房者簽訂合同時(shí)都不重視里面的條款內(nèi)容，一些糾紛麻煩也就找房了門。為了幫助購(gòu)房者不被欺騙，下面小編特意為大家整理了一些合同陷阱的實(shí)例，希望能讓大家正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 一、單方擴(kuò)大解約權(quán) 實(shí)例1：《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金。”　　 實(shí)例2：《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在××年×月×日之前，前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，且開(kāi)發(fā)商不會(huì)另行催告，本協(xié)議自然作廢?！? 以上這兩個(gè)條款內(nèi)容就是在單方擴(kuò)大解約權(quán)，合同的訂立或解除是必須要在當(dāng)事人自愿的前提下進(jìn)行的，任何一方都不能擅自變更或解除合同。根據(jù)**高人民法院的司法解釋，在商品房交易過(guò)程中，買家若存在延遲履行債務(wù)，賣家應(yīng)當(dāng)予以催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。 除此之外，上述條款內(nèi)容中的“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”這種表述是不具體的。這種做法實(shí)際在客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等。故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。 因此，上面這兩個(gè)條款的內(nèi)容實(shí)際上加重了消費(fèi)者的責(zé)任，單方面的擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，同時(shí)還剝奪了了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要避免簽訂這樣的條款。 二、任意使用免責(zé)權(quán) 實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房?！　? 雖然上述條款中存在免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些問(wèn)題純屬于開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成的，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。 該條款的問(wèn)題出現(xiàn)在私自擴(kuò)大了自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。那么購(gòu)房者也就無(wú)法得到正常的保護(hù)，只能自己接受事實(shí)。 三、違約責(zé)任不對(duì)等 實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作為賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！? 上述條款中的違約金支付額度雙方不對(duì)等。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的其實(shí)就是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者的責(zé)任。違反了法律的公平原則，如若遇到此類條款，購(gòu)房者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。 以上就是商品房買賣的一些合同陷阱，希望能幫助各位購(gòu)房者正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免財(cái)產(chǎn)受到損失。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。 在目前商品房交易過(guò)程中,許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況:一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋,就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。 2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。 在商品房買賣過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋,開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ),一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此,購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái),找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái),并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的,保護(hù)購(gòu)房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求,那么,購(gòu)房人**好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問(wèn)題。 開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō),售樓書,廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng),不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為,購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假?gòu)V告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請(qǐng)予以查處,或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問(wèn)題。 目前在商品房銷售過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí),開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購(gòu)房人有權(quán)退房,因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明,致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問(wèn)題。 有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過(guò)**主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購(gòu)房合同的重要組成部分,因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

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• 問(wèn) 商品房買賣合同注意事項(xiàng)有哪些 如何避開(kāi)商品房買賣合同陷阱
  答

  根據(jù)目前市場(chǎng)碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭(zhēng)議的條款及注意事項(xiàng)，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。 1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》及營(yíng)業(yè)執(zhí)照;交房前應(yīng)查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》及《消防安全合格證》。 2、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 5、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費(fèi)用(除各項(xiàng)的過(guò)戶費(fèi)、維修基金等國(guó)家要求交納的) 9、物業(yè)管理?xiàng)l款，要明確物業(yè)費(fèi)所收取的項(xiàng)目為哪些，交房時(shí)應(yīng)提前繳納幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)， 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 12、注意開(kāi)發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致 13、針對(duì)付款方式、核算方式與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開(kāi)發(fā)商設(shè)置過(guò)重義務(wù)，日后無(wú)法履行 14、對(duì)于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。 15、商品房質(zhì)量，與開(kāi)發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對(duì)于房屋交付使用時(shí)，其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對(duì)于違約條款要明確到具體情況。 對(duì)于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn);防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水;表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

• 問(wèn) 商品房買賣合同有哪些特征 如何簽訂買賣合同
  答

  商品房買賣是一種法律行為，所以在買賣過(guò)程中一定要簽訂商品房買賣合同。那商品房買賣合同的特征是什么呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家進(jìn)行詳細(xì)介紹。 商品房買賣合同的特征： 商品房買賣合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征： 1、標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。 2、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。我國(guó)《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 3、行政干預(yù)強(qiáng)烈。由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對(duì)較為嚴(yán)格。如國(guó)家實(shí)行登記制度、推行合同示范文本、實(shí)行限購(gòu)政策等。 商品房買賣合同相關(guān)知識(shí)： 商品房買賣合同定義： 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

• 問(wèn) 商品房買賣合同有哪些內(nèi)容 簽訂流程有哪些步驟
  答

  買房子可以說(shuō)是中國(guó)人一生中的重大事業(yè)，所以確定好想要買的樓盤后，購(gòu)買的一系列手續(xù)就提上日程來(lái)了。在辦理這個(gè)流程中，需要明確的是商品房買賣合同，這關(guān)系到房屋今后的所有權(quán)與使用權(quán)，不管是開(kāi)發(fā)商還是投資者，都需要明確雙方的權(quán)利。 所謂商品房買賣合同，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同網(wǎng)上備案登記程序 1、開(kāi)發(fā)公司在網(wǎng)上提交商品房買賣開(kāi)發(fā)公司憑密碼登錄該市的國(guó)土資源和房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處“網(wǎng)上辦公平臺(tái)”，將已經(jīng)簽字生效的商品房買賣在網(wǎng)上提交。提交工作不受時(shí)間地點(diǎn)限制，隨時(shí)可以提交。 2、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處確認(rèn)提交的商品房買賣產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處對(duì)開(kāi)發(fā)公司在網(wǎng)上提交的商品房買賣合同進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤后進(jìn)行確認(rèn)，生成合同備案登記號(hào)。備案工作時(shí)間為工作日的上班時(shí)間。 3、開(kāi)發(fā)公司填寫備案登記號(hào)。開(kāi)發(fā)公司將合同備案登記號(hào)填寫在商品房買賣合同封面相應(yīng)位置，合同備案登記完成。開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將合同正本一本交給買受人。如果買受人貸款購(gòu)房，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在辦理完抵押登記等手續(xù)后，將合同正本一本交給買受人。 4、開(kāi)發(fā)公司報(bào)送合同備案登記表開(kāi)發(fā)公司根據(jù)已經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，填寫“商品房買賣合同登記表”，打印，加蓋公司公章，一式兩份報(bào)送至產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處。買賣合同登記表的格式與目前使用的登記表相同。登記表可以到產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處領(lǐng)取，也可以在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處網(wǎng)頁(yè)首頁(yè)“處室職能”內(nèi)下載。 5、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處蓋章產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處對(duì)開(kāi)發(fā)公司報(bào)送的登記表進(jìn)行核對(duì)，無(wú)誤的，在登記表上加蓋“國(guó)土資源和房屋管理局商品房買賣合同登記專用章”，一份存檔，一份交還開(kāi)發(fā)公司。開(kāi)發(fā)公司可憑蓋章后的登記表及已經(jīng)登記的商品房買賣合同到房地產(chǎn)交易管理中心辦理抵押登記等手續(xù)。

• 問(wèn) 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點(diǎn)
  答

  隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過(guò)對(duì)2005、2006年西安仲裁委員會(huì)受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)。2005、2006年西安市仲裁委員會(huì)共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費(fèi)者針對(duì)開(kāi)發(fā)商提起的維權(quán)申請(qǐng)。 2、消費(fèi)者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費(fèi)者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會(huì)和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費(fèi)者的仲裁請(qǐng)求。 3、形成了新的消費(fèi)者維權(quán)熱點(diǎn)問(wèn)題。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開(kāi)發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對(duì)房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費(fèi)者集體維權(quán)的意識(shí)有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會(huì)受理的167件案件中，僅有3件消費(fèi)者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費(fèi)者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費(fèi)者案件處理結(jié)果，不愿直接實(shí)施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過(guò)程中，部分消費(fèi)者缺少集體維權(quán)意識(shí)的特點(diǎn)十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費(fèi)提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會(huì)基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會(huì)的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點(diǎn)，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過(guò)剖析、提示，希望能對(duì)廣大購(gòu)房消費(fèi)者有所幫助。 a、開(kāi)發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購(gòu)買一套商品房。合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開(kāi)發(fā)商逾期交房不超過(guò)30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款、承擔(dān)違約金。合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一再拖延交付時(shí)間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求解除合同，要求開(kāi)發(fā)商退還全部購(gòu)房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會(huì)認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，部分支持了吳先生賠償損失的請(qǐng)求。