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  濟南市房產管理局關于印發(fā)《濟南市貫徹落實〈物業(yè)管理條例〉試行意見》的通知
  濟房政字〔2003〕97號
  各物業(yè)管理公司、房屋開發(fā)建設單位，各業(yè)主大會：
  國務院第379號令頒布并于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》，是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。這一法規(guī)的頒布施行，對促進物業(yè)管理健康發(fā)展，進一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。為推動《物業(yè)管理條例》在我市的貫徹落實，現(xiàn)將制定的《濟南市貫徹落實〈物業(yè)管理條例〉試行意見》印發(fā)你們，望認真遵照實行。
  二OO三年十一月四日
  濟南市貫徹落實《物業(yè)管理條例》試行意見
  為深入貫徹落實國務院頒布的《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號，以下簡稱《條例》），促進我市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，現(xiàn)結合我市開展物業(yè)管理工作的實際，對貫徹落實《物業(yè)管理條例》提出如下試行意見：
  一、建立業(yè)主大會制度，健全業(yè)主自治自律機制
  （一）業(yè)主大會的成立條件
  一個物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，可以成立一個業(yè)主大會。
  （二）物業(yè)管理區(qū)域的劃分
  1、按城市規(guī)劃部門批準的項目紅線范圍劃定。其中分期開發(fā)建設、總建筑面積超過30萬平方米的項目，共用設施設備可以區(qū)分開來的，由房屋所在區(qū)房產管理部門會同當?shù)亟值擂k事處根據規(guī)劃部門批準的分期紅線范圍及物業(yè)規(guī)模、業(yè)主自治管理需求等相關因素確定。
  2、已建成的舊的住宅區(qū)由各區(qū)房產管理部門會同當?shù)亟值擂k事處根據房屋的共用設施設備、房屋管理的現(xiàn)狀及業(yè)主自治管理需求等因素確定。
  （三）首屆業(yè)主大會的籌備與召開
  1、已實行物業(yè)管理的區(qū)域
  物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后，開發(fā)建設單位或其受托的物業(yè)管理企業(yè)應及時書面報告房屋所在區(qū)房產管理部門，成立首屆業(yè)主大會籌備組，籌備組由區(qū)房產管理部門、房屋所在地街道辦事處、部分業(yè)主、物業(yè)開發(fā)建設單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)房產管理部門、街道辦事處、物業(yè)開發(fā)建設單位組織業(yè)主推薦產生，籌備組成員名單確定后，區(qū)房產管理部門和街道辦事處應在物業(yè)區(qū)域內公告。
  物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后，物業(yè)開發(fā)建設單位不及時履行籌備義務的，經物業(yè)區(qū)域內20%以上的業(yè)主提議，可在區(qū)房產管理部門、街道辦事處指導下組成籌備組，并向物業(yè)開發(fā)建設單位發(fā)出參加首屆業(yè)主大會籌備組的邀請，物業(yè)開發(fā)建設單位在10日內無答復的，視為其放棄履行參加首屆業(yè)主大會籌備組的權利和義務。
  籌備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，并組織召開首屆業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會。召開業(yè)主大會會議時，應邀請居民委員會參加。
  物業(yè)區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，籌備組應在首屆業(yè)主大會會議召開前，組織業(yè)主選舉產生業(yè)主代表。2、尚未實行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域
  尚未實行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域需要成立業(yè)主大會的，由房屋所在地街道辦事處、區(qū)房產管理部門及已售公房原產權單位或物業(yè)開發(fā)建設單位、部分業(yè)主組成籌備組，組織成立首屆業(yè)主大會。
  （四）首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定
  業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有權證的，每證計一票。
  （五）業(yè)主大會的備案及變更備案
  經業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會，應自選舉產生之日起30日內，持業(yè)主大會的會議記錄和決議，業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)房產管理部門備案。
  業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應于變更后15日內，依照前款規(guī)定辦理備案變更手續(xù)。
  凡符合《條例》及《業(yè)主大會章程》規(guī)定產生的業(yè)主委員會，由區(qū)房產管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應按規(guī)定使用和管理印章。
  （六）業(yè)主自治自律機制
  業(yè)主必須按《條例》及《業(yè)主大會章程》的規(guī)定履行自己的權利和義務；遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和業(yè)主大會的決定。
  業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的有效機制，應當按照《條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定及《業(yè)主大會議事規(guī)則》履行職責。
  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責業(yè)主大會會議的召集，了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督業(yè)主公約和業(yè)主大會有關決定的實施，督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理服務費和物業(yè)維修基金。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應告知相關的居民委員會，聽取居民委員會的建議，配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作。
  （七）《條例》施行前已成立的業(yè)主大會
  《條例》施行前已成立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，應分別按照《條例》和《業(yè)主大會章程》的規(guī)定規(guī)范履行各自的職責，并在下一次業(yè)主大會會議召開時，將《業(yè)主委員會章程》修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。
  二、全面落實前期物業(yè)管理
  （一）前期物業(yè)管理招標
  1、前期物業(yè)管理招標由物業(yè)開發(fā)建設單位依法組織實施。招標人可委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢公司編制招標文件和招標方案，有能力的也可自行編制。
  住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招標、投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；總建筑面積在3萬平方米以下的住宅小區(qū)，經房屋所在區(qū)房產管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
  2、物業(yè)開發(fā)建設單位應在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市房產管理局備案：（1）項目規(guī)劃總平面圖；（2）招標公告或投標邀請書；（3）招標文件和招標方案。
  3、評標委員會的專家成員，應當由招標人在市房產管理局監(jiān)督下，從物業(yè)管理行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。前期物業(yè)管理開標、評標過程應在市房產管理局或市房產管理局委托房屋所在區(qū)房產管理部門的監(jiān)督下進行。
  4、評標委員會應根據投標單位的投標書、現(xiàn)場答辯和企業(yè)資質、業(yè)績等因素進行綜合評標。
  企業(yè)資質、管理項目情況和企業(yè)業(yè)績以房地產行政主管部門公示的企業(yè)信用檔案記載為準。
  5、物業(yè)開發(fā)建設單位應當自確定中標人之日起15日內，持開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料到市房產管理局辦理備案手續(xù)。招標投標符合《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定的，市房產管理局應出具備案證明。
  6、新建現(xiàn)售商品房項目前期物業(yè)管理招標應當在現(xiàn)售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
  7、物業(yè)開發(fā)建設單位在辦理商品房預售合同備案和房地產初始登記時，應提交前期物業(yè)管理招標備案證明。
  （二）物業(yè)銷售
  1、物業(yè)開發(fā)建設單位在銷售（預售）房屋前，應參照示范文本制定《業(yè)主臨時公約》。
  2、物業(yè)開發(fā)建設單位應在銷售房屋時，向購房人明示《業(yè)主臨時公約》、前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)管理服務企業(yè)及前期物業(yè)管理招標備案證明，并予以說明。
  3、物業(yè)開發(fā)建設單位與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，購房人應書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》，并與物業(yè)開發(fā)建設單位簽訂繳存維修基金協(xié)議，與物業(yè)開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》。

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  《商品房買賣合同》中應明確供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套基礎設施交付使用期限和有關權益、責任；明確物業(yè)管理區(qū)域內公共配套建筑的產權歸屬、物業(yè)管理用房的配置，以及物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后的60日之內，物業(yè)開發(fā)建設單位履行首屆業(yè)主大會籌備義務的承諾。
  （三）物業(yè)的驗收移交和物業(yè)管理用房
  1、物業(yè)開發(fā)建設單位按規(guī)定程序開發(fā)建設物業(yè)，物業(yè)具備交付使用條件后，物業(yè)管理企業(yè)方可承接物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查并做好記錄。一是查驗物業(yè)開發(fā)建設單位有關供水、供電、供熱、燃氣、道路、綠化等配套基礎設施的交付使用承諾是否落實，明確配套基礎設施管理維修責任和產權歸屬；二是查驗房屋共用部位的建設質量。對查驗中發(fā)現(xiàn)的房屋質量和公建配套設施等問題，及時書面告知物業(yè)開發(fā)建設單位。物業(yè)開發(fā)建設單位對物業(yè)管理企業(yè)驗收發(fā)現(xiàn)的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。
  2、物業(yè)開發(fā)建設單位應按《條例》第二十九條和第三十條的規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。
  3、物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理企業(yè)辦公用房和業(yè)主大會用房，在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會，產權屬全體業(yè)主所有。
  物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理企業(yè)辦公用房，按不低于該物業(yè)管理區(qū)域內房屋總建筑面積的0.2%配置；總建筑面積在5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米配置。業(yè)主大會用房按不低于建筑面積30平方米配置。
  建設單位提供的物業(yè)管理用房必須是能夠獨立使用的房屋。
  三、進一步規(guī)范物業(yè)管理服務
  （一）物業(yè)企業(yè)資質和從業(yè)人員
  從事物業(yè)管理經營服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格和相應資質；從業(yè)人員應參加房產管理部門組織的上崗培訓和再教育，并取得從業(yè)上崗證書。
  （二）物業(yè)服務合同
  1、物業(yè)開發(fā)建設單位、業(yè)主大會應與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同，就物業(yè)管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定，并到房屋所在區(qū)房產管理部門辦理備案手續(xù)。
  2、物業(yè)管理服務事項主要包括：物業(yè)共用部位的維護與管理；物業(yè)共用設施設備及其運行的維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務；物業(yè)裝飾裝修管理服務；維修基金帳目代管服務和物業(yè)檔案資料的管理。
  （三）物業(yè)管理服務收費
  1、業(yè)主應根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。目前尚未在合同中約定物業(yè)服務費標準的，按市物價部門核定的標準交納；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
  2、水、電、暖、氣等費用收取按《條例》第四十五條規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)開發(fā)建設單位未按有關規(guī)定辦理水、電等公共配套設施驗收移交手續(xù)的，由物業(yè)開發(fā)建設單位收取，或委托物業(yè)管理企業(yè)代收。
  （四）物業(yè)管理服務行為的規(guī)范和監(jiān)督檢查
  1、物業(yè)管理企業(yè)應按物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并在物業(yè)區(qū)域內公示物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務收費等內容，接受全體業(yè)主的監(jiān)督和主管部門的檢查。
  2、市、區(qū)房產管理部門進一步完善投訴受理和處理制度，健全企業(yè)信用檔案，加強對企業(yè)服務行為的檢查，對業(yè)主的投訴必須做到有落實，有反饋。
  四、明確物業(yè)管理維修責任，建立維修基金制度
  （一）物業(yè)管理維修責任
  業(yè)主應遵守《條例》和相關法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定，合理使用物業(yè)，并承擔屬業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備管理維修義務。供水、供電、供熱、供氣等單位應依照《條例》和相關法律法規(guī)的規(guī)定履行各自的維修管理職責。
  （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金
  1、《濟南市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理暫行辦法》（濟政辦發(fā)〔2001〕27號）印發(fā)后購買商品住宅的購房人，按購房總價款3%的比例繳存維修基金；濟政辦發(fā)〔2001〕27號文件印發(fā)之前購買的商品住宅，業(yè)主可按購房總價款3%的比例繳存維修基金，也可按每年每平方米2元的標準繳交維修資金。
  2、購房人一次性繳存的維修基金由物業(yè)開發(fā)建設單位在移交房屋時代收，并存入市房產管理局指定的銀行專戶進行管理；業(yè)主按年度繳交的維修資金由業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)收取，存入市房產管理局指定的銀行專戶進行管理。
  3、本《試行意見》印發(fā)前，已按濟政辦發(fā)〔2001〕27號文件代收商品住宅維修基金或維修資金的物業(yè)開發(fā)建設單位，應于2003年12月10前將代收的維修基金、維修資金存入市房產管理局指定的銀行專戶，并按《濟南市商品住宅維修基金繳存使用管理規(guī)定》規(guī)范管理，逾期不存入專戶的，將按《條例》第三十三條規(guī)定處理。
  4、商品住宅維修基金和維修資金屬業(yè)主所有，經業(yè)主大會同意后專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新和改造。
  第十條 下列事項由業(yè)主大會決定：
  （一）選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會的委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
  （二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
  （四）審議決定業(yè)主委員會活動經費的來源和用途，改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當決定；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
  （七）審議批準物業(yè)服務合同；
  （八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
  決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主入住率達到百分之五十以上或者自第一個業(yè)主入住之日起滿兩年且入住率達到百分之三十以上的，經業(yè)主代表提議可以成立業(yè)主大會。
  第十二條 縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到業(yè)主代表提議后十五日內，指導物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
  籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會、建設單位代表各一名、業(yè)主代表三名。籌備組的組長由社區(qū)居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
  第十三條 籌備組應當履行下列職責：
  （一）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案、業(yè)主委員會議事規(guī)則草案和業(yè)主委員會選舉辦法，制作表決票和選票，并在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人；
  （二）推薦業(yè)主委員會委員候選人；
  （三）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；
  （四）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)。
  前款規(guī)定事項應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
  第十四條 籌備組根據物業(yè)管理區(qū)域內的實際情況確定業(yè)主委員會具體人數(shù)，業(yè)主委員會由五至十五人的單數(shù)組成，設主任一人，副主任一至二人。
  第十五條 籌備組應當于業(yè)主大會會議召開十五日前將會議通知送達全體業(yè)主。會議通知應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告欄或者其他顯著位置公告。
  第十六條 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應當在公示期滿七日內組織人員根據規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。
  第十七條 業(yè)主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
  業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。
  經占建筑面積且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

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  提議應當附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號室號、投票權數(shù)。
  業(yè)主委員會應當核實提議業(yè)主身份；無法核實業(yè)主身份的，提議無效。
  第十八條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：
  （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務的實施情況；
  （二）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下組織業(yè)主委員會的換屆選舉；
  （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
  （四）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
  （五）整理、保存物業(yè)相關圖紙、檔案以及業(yè)主委員會會議記錄等資料；
  （六）業(yè)主大會賦予的其他職責。
  業(yè)主委員會及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內利用共用部位、公用設施設備和公共場所直接從事經營活動。
  第十九條 新一屆業(yè)主委員會未能選舉產生、業(yè)主委員會集體辭職的，按照本條例業(yè)主委員會換屆選舉的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
  業(yè)主委員會不能履行職責的，由所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。
  第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將成立情況向所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時應當提交以下材料：
  （一）業(yè)主委員會備案登記表；
  （二）業(yè)主管理規(guī)約；
  （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則；
  （四）選舉和表決結果統(tǒng)計表；
  （五）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
  業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。
  第二十一條 業(yè)主委員會會議由主任或者副主任召集。
  經三分之一以上委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。
  業(yè)主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定時應當經全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權。
  業(yè)主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會派員列席。
  第二十二條 業(yè)主委員會應當做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
  業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
  第二十三條 業(yè)主委員會應當建立活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內容：
  （一）會議記錄、紀要；
  （二）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；
  （三）各屆業(yè)主委員會選舉、備案的材料；
  （四）業(yè)主名冊；
  （五）物業(yè)服務合同；
  （六）其他有關資料。
  第二十四條 業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當報告所在地物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應當及時通知相關街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
  新一屆業(yè)主委員會產生后十日內，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處\鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調、督促其移交。
  因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主達不到法定人數(shù)等客觀原因業(yè)主委員會未能如期換屆的，原業(yè)主委員會仍可繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產生為止。
  第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
  （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的；
  （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
  （三）拒不履行業(yè)主義務的；
  （四）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；
  （五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；
  （六）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
  （七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)工作的；
  （八）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
  第三章 物業(yè)服務與管理
  第二十六條 在規(guī)劃、設計、建設物業(yè)項目時，應當符合下列要求：
  （一）建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)服務用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應當配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務用房。
  （二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項目時，應當在規(guī)劃設計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務用房的位置和面積。物業(yè)服務用房應當為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業(yè)服務管理活動。
  物業(yè)服務用房應當包括物業(yè)服務企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。
  （三）物業(yè)服務用房交付時應當達到正常使用功能。未經業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業(yè)服務用房。
  第二十七條 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報送下列材料：
  （一）標注物業(yè)服務用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；
  （二）物業(yè)共有部分的明細表；
  （三）前期物業(yè)服務合同；
  （四）應當招投標的物業(yè)項目提供物業(yè)服務招投標情況的書面材料。
  建筑區(qū)劃內的房屋初始登記時，應當同時報送物業(yè)共有部分使用房屋的清單及相關資料，由房地產登記機構確認、記載、存檔。
  第二十八條 業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有資質的前期物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。
  市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應當對物業(yè)服務招投標活動實施監(jiān)督管理。

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  第二十九條 建設單位應當按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務的招投標工作：
  （一）預售商品房在取得商品房預售許可證前；
  （二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；
  投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質的物業(yè)服務企業(yè)。
  第三十條 物業(yè)服務招投標活動中的評標，由招標人代表和物業(yè)服務管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由五人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三。
  評標委員會專家由招標人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取產生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。
  第三十一條 開發(fā)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，明確物業(yè)服務的價格、內容、標準、期限以及資質等級等。前期物業(yè)服務合同副本應當在合同簽訂之日起十五日內，報縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第三十二條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
  第三十三條 建設單位在銷售房屋前，應當依照物業(yè)管理行政主管部門公布的業(yè)主臨時管理規(guī)約示范文本制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。業(yè)主臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
  建設單位在銷售房屋時，應當與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務合同，并將其和臨時管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經物業(yè)買受人簽字確認后，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。
  首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約失效。
  第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)公用部位、公用設施設備進行查驗并辦理承接驗收手續(xù)。需要維修完善的，雙方應當簽訂書面協(xié)議。
  建設單位應當向業(yè)主委員會移交下列資料：
  （一）物業(yè)的報建、批準文件，項目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
  （二）設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料（含隨機資料）；
  （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  （四）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、構筑物、設施、設備的清單；
  （五）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。
  業(yè)主委員會尚未成立、有前期物業(yè)服務企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
  第三十五條 前期服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)除應當向業(yè)主委員會或者新的物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應當移交下列資料和資產：
  （一）實施物業(yè)服務期間形成的有關改造、維修、保養(yǎng)的技術資料；
  （二）物業(yè)服務用房；
  （三）使用公用部位、公用設施設備經營性收益和物業(yè)服務費購置的資產；
  （四）公用部位、公用設施設備經營性收益節(jié)余；
  （五）物業(yè)服務企業(yè)管理期間應當移交的其他管理資料和資產。
  第三十六條 業(yè)主入住前的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔；業(yè)主入住后的物業(yè)服務費用根據本條例的規(guī)定和合同的約定，由業(yè)主承擔；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務費標準，由建設單位承擔。
  前款所稱入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限在六個月內無正當理由不辦理相應手續(xù)的，視為入住。建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主辦理完相應手續(xù)的時間為準。
  第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。
  物業(yè)服務企業(yè)的名稱中應當標示“物業(yè)服務”字樣，在經營服務場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書。
  第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借等形式變相轉讓資質證書。
  第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
  （一）按照物業(yè)服務合同提供服務；
  （二）應當每半年向全體業(yè)主公布一次共用部位、公用設施設備經營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
  （三）在物業(yè)服務合同終止前三十日內，應當與業(yè)主或者有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起十日內向業(yè)主委員會移交有關資料、資產；
  （四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，負責物業(yè)的維修、養(yǎng)護和更新改造，并如實記錄；
  （五）妥善保管財務收支賬目和原始憑證；
  （六）按照規(guī)定報送各類統(tǒng)計報表和相關資料；
  （七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。
  第四十條 非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動的，應當事先持資質證書報市物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目時，應當按照有關規(guī)定簽訂物業(yè)服務合同。
  物業(yè)服務合同應當載明委托服務事項、服務及收費標準、服務期限、雙方的權利義務、合同終止條件、違約責任等內容。
  物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同生效之日起十五日內，將合同副本報所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第四十二條 物業(yè)服務收費可以實行市場調節(jié)價或者政府指導價。政府指導價由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。
  實行市場調節(jié)價的，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定價格。
  實行政府指導價的，按照政府公布的基準價及其浮動幅度，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定具體收費標準，物業(yè)服務企業(yè)應當?shù)绞袃r格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。
  第四十三條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
  第四十四條 建立物業(yè)服務企業(yè)信用評定制度。具體評定辦法由人民政府制定。
  市物業(yè)管理行政主管門應當每年定期對物業(yè)服務企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務等方面進行評定。對評定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內在本市承接物業(yè)服務業(yè)務的資格。
  第四十五條 建筑區(qū)劃內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向**終用戶收取有關費用，依法承擔建筑區(qū)劃內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
  第四十六條 未實行物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主選聘保潔人員維護環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔；選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養(yǎng)護，費用由相關業(yè)主承擔。
  第四章 物業(yè)的使用、維護與維修資金的管理
  第四十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予配合。
  責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

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  第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)，應當遵守有關法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權益。
  因維修房屋及共用設施設備給有關業(yè)主造成損失的，由責任人負責修復或者補償。業(yè)主、物業(yè)使用人應當為物業(yè)服務企業(yè)、他人維護房屋及共用設施設備提供便利，因業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
  第四十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
  （一）擅自拆改房屋承重結構；
  （二）擅自改變房屋或者共用設施設備的用途；
  （三）擅自占用、改變、損壞物業(yè)公用部位、公用設施設備；
  （四）擅自搭建建筑物、構筑物，設置攤點、市場，張貼、涂抹、懸掛物品；
  （五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
  （六）違反有關規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產生超過規(guī)定標準的噪音；
  （七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；
  （八）從事危害公共利益的行為；
  （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
  第五十條 因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
  有關單位、個人或者物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
  第五十一條 實行物業(yè)服務的建筑區(qū)劃內的垃圾由物業(yè)服務企業(yè)負責清理收集，垃圾運輸由所在地縣（市）、區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。
  第五十二條 利用物業(yè)共有部分進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充物業(yè)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
  第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關規(guī)定和業(yè)主臨時管理規(guī)約或者業(yè)主管理規(guī)約行為的，應當予以勸止。對勸止無效的，物業(yè)服務企業(yè)應當在二十四小時內報告有關行政主管部門；對違反規(guī)定的，有關行政主管部門應當及時處理。
  第五十五條 物業(yè)公用部位、公用設施設備保修期滿后維修資金制度。
  市物業(yè)管理行政主管部門依法負責物業(yè)維修資金的繳存，并對物業(yè)維修和更新、改造，實行物業(yè)維修資金制度。
  第五十六條 物業(yè)維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計息，每年轉存一次。
  物業(yè)維修資金增值資金分別計入分戶帳，轉作物業(yè)維修資金滾存使用。物業(yè)維修資金的管理費用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)維修資金分賬核算。
  第五十七條 物業(yè)維修資金的使用由業(yè)主委員會向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依法提出使用計劃（尚未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主大會提出），物業(yè)管理行政主管部門根據工程進度分期劃撥使用。
  第五十八條 符合物業(yè)維修資金使用條件的按照下列規(guī)定列支：
  （一）房屋共用部位的維修和更新、改造費用，由該幢房屋的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業(yè)維修資金中列支；
  （二）共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從繳存的物業(yè)維修資金中列支。
  第五十九條 已繳存物業(yè)維修資金的房屋產權轉讓時，買賣雙方合同有約定的，按照約定辦理過戶手續(xù)或者繳存手續(xù)；合同沒有約定的，自動過戶。
  第五章 法律責任
  第六十條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定配備物業(yè)服務用房的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
  第六十一條 違反本條例第二十九條規(guī)定，建設單位未通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并處十萬元以下的罰款。
  第六十二條 違反本條例第三十四條、第三十五條規(guī)定,建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定移交有關資料、資產的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，由市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第六十三條 違反本條例第三十七條規(guī)定，以欺騙手段取得資質證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
  第六十四條 違反本條例第三十九條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。
  第六十五條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
  第六章 附則
  第六十六條 本條例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日長春市第十一屆人民代表大會常務委員會第2十一次會議通過，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。
  第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
  (一)業(yè)主委員會成立情況的書面報告；
  (二)業(yè)主大會議事規(guī)則；
  (三)管理規(guī)約；
  (四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況；
  (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
  第二十二條 業(yè)主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。
  無正當理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。
  換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。
  自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
  第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。
  業(yè)主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
  業(yè)主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應當對業(yè)主委員會財務收支情況進行審計。
  第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
  (一)利用職權謀私或者收受其他利益；
  (二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔保；
  (三)侵占業(yè)主財產或者損害業(yè)主利益；
  (四)在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)任職；
  (五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。

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  第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。
  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：
  (一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
  (二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
  (三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；
  (四)有拒不交納物業(yè)服務費等不履行業(yè)主義務行為的；
  (五)有嚴重侵害業(yè)主合法權益行為的；
  (六)因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。
  業(yè)主委員會成員應當自成員資格終止之日起三日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
  第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權利、義務及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。
  關聯(lián)法規(guī)：
  第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，住宅物業(yè)建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
  建設單位應當與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。
  第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：
  (一)現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成；
  (二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成；
  (三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。
  第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。
  第三十條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。
  建設單位在銷售物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
  業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。
  第三十一條 建設單位應當按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
  建設單位應當將物業(yè)管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。
  物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。
  第三十二條 建設單位應當保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設單位交付使用的物業(yè)應當符合有關部門規(guī)定的交付使用條件。
  第三十三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定進行物業(yè)管理交接驗收。
  物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
  第三十四條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。
  建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布維修聯(lián)系電話。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)履行保修責任的，應當簽訂委托合同。
  物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
  第三十五條 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當參照物業(yè)服務合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，并自合同簽訂之日起三十日內報縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案。
  業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，前期物業(yè)服務合同終止。
  第三十六條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，與原物業(yè)服務企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務企業(yè)就交接時間、交接內容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定。
  原物業(yè)服務企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務企業(yè)不得強行接管。
  第三十七條 物業(yè)服務合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結果及時告知物業(yè)服務企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當重新簽訂物業(yè)服務合同；物業(yè)服務企業(yè)不同意續(xù)約的，應當在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。
  業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務合同的，應當告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。
  第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應服務。物業(yè)服務企業(yè)提供服務，應當遵守下列規(guī)定：
  (一)嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范；
  (二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
  (三)確保消防等公共安全設施完好有效；
  (四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應急預案；
  (五)在物業(yè)管理區(qū)域內公示服務監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關改進和完善服務的意見和建議；
  (六)配合居民委員會做好社區(qū)建設和管理的相關工作。
  市、縣(市)、區(qū)房地產管理部門應當對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務技術標準、服務規(guī)范和相關規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
  第三十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務費；逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協(xié)議申請仲裁。
  第四十條 物業(yè)服務收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。不同物業(yè)的具體定價形式，按照省有關規(guī)定執(zhí)行。
  物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、縣(市)、上街區(qū)價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業(yè)服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。
  物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務內容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
  第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。
  第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向**終用戶收取有關費用。
  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。
  物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
  第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務成本，由物業(yè)企業(yè)承擔。
  第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設單位應當代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計量設施注冊手續(xù)。
  物業(yè)服務企業(yè)經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。

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  第四十五條 市、縣(市)、區(qū)房地產管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在十日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應當配合市、縣(市)、區(qū)房地產管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。
  第四十六條 物業(yè)的使用、維護應當遵守城市規(guī)劃、建設、房地產、環(huán)境保護、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
  業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。
  第四十七條 建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施的規(guī)劃設計平面圖予以公示。
  建設單位申請物業(yè)所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權屬證書。
  依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同的約定承擔相應的維修、養(yǎng)護責任。
  第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
  第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
  第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
  在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂合同。
  經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：
  (一)損壞房屋承重和抗震結構；
  (二)未經規(guī)劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌；
  (三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構筑物及其他設施；
  (四)擅自占用、挖掘道路、場地；
  (五)侵占綠地、毀壞花草樹木；
  (六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物；
  (七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；
  (八)超過規(guī)定標準排放噪音；
  (九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品；
  (十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
  有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當予以制止；制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。
  第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調換房屋的業(yè)主，應當在辦理產權登記前按照有關規(guī)定交納專項維修資金。
  本條例施行前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定。
  第五十三條 專項維修資金管理實行業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
  專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據國家有關規(guī)定另行制定。
  第五十四條 違反本條例第 五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
  前款規(guī)定的行政處罰權，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權區(qū)域內的，由城市管理行政執(zhí)法機關行使；其他區(qū)域內的，由有關部門按照法定權限行使。
  第五十五條 違反本條例第 三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機關吊銷其資質證書或者降低其資質。
  第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第 三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，建議原發(fā)證機關吊銷其資質證書。
  第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
  第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。
  第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務企業(yè)資質、物業(yè)服務項目招投標、物業(yè)服務收費等，根據國家、省有關規(guī)定，分別制定具體管理辦法。
  第六十條 物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市房地產管理部門制訂。
  第六十一條 本條例自2008年3月1日起施行。
  業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
  第十二條 業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)按照下列方法確定：
  （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；
  （二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
  第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
  （一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算；
  （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
  第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區(qū)域內的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可以接受業(yè)主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
  非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。
  第十五條 首次業(yè)主大會會議應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會。
  劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會會議應當根據分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)的，應當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
  第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
  籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據業(yè)主大會的決定使用。
  第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
  業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求房產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調、確定召開時間；逾期仍未召開的，由房產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導社區(qū)居民委員會組織召開。
  業(yè)主大會會議議題涉及終止業(yè)主委員會委員資格或者撤銷業(yè)主委員會所作決定的，業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托社區(qū)居民委員會核實召開條件后召開。

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  第十八條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
  業(yè)主委員會委員人數(shù)應當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產生。
  因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，經專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督指導下行使業(yè)主委員會職責。
  第十九條 業(yè)主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產生，其選舉產生規(guī)則、任職資格和職務終止規(guī)則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會一并備案。
  業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總人數(shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總人數(shù)的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內容應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
  第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
  （一）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；
  （二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
  （三）向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的；
  （四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
  （五）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。
  業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
  第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
  （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
  （二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
  （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
  （四）被依法追究刑事責任的。
  第二十二條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內召開業(yè)主委員會會議。
  業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。
  第二十三條 業(yè)主委員會應當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
  業(yè)主委員會應當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
  第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
  第二十五條 業(yè)主大會選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
  業(yè)主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
  拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者公安機關協(xié)助移交。
  第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經費由全體業(yè)主共同承擔，可以在物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
  業(yè)主委員會應當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
  第三章 物業(yè)管理服務
  第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣（市）房產主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃分：
  （一）新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
  （二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
  建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證之日起三十日內，向項目所在區(qū)、縣（市）房產主管部門提供建設項目規(guī)劃設計方案、總平面圖和建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣（市）房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設單位。
  跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同的上一級房產主管部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
  建設單位在房屋銷售時，應當將區(qū)、縣（市）房產主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
  第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣（市）房產主管部門提出調整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
  （一）經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
  （二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
  要求調整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣（市）房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
  第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。
  物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
  業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市）房產主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務企業(yè)使用和經營。前期物業(yè)服務企業(yè)出租物業(yè)經營用房的，租賃期限**長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經營方案應當經業(yè)主委員會同意。
  第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級及服務內容。
  第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同。物業(yè)管理區(qū)域建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域建筑面積小于五萬平方米或者純?yōu)榉亲≌?，經物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。
  前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)經征得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。但業(yè)主大會已經按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
  第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
  （一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
  （二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；
  （三）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；
  （四）根據臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

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  第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
  第三十四條 業(yè)主委員會應當依據法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
  物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：
  （一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范；
  （二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
  （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；
  （四）協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作；
  （五）接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作。
  物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產主管部門備案。
  第三十五條 物業(yè)服務合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止；合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。
  物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協(xié)商，原物業(yè)服務企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。
  物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目。
  第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關財物。
  物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當進行應急管理。社區(qū)居民委員會可以根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業(yè)主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。
  第三十七條 物業(yè)服務收費根據不同物業(yè)的性質和特點、物業(yè)服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）確定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。
  物業(yè)服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，并根據物業(yè)服務成本變化情況等因素進行調整。
  第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費；物業(yè)交付使用通知發(fā)出一個月后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
  業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同（包括前期物業(yè)服務合同）的約定及時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)催交。
  物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限**高不得超過十二個月。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。
  第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經營用房和物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
  物業(yè)經營性收益應當單獨列賬，其中實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。
  前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中詳細約定物業(yè)經營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務結束時，物業(yè)服務企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務期間物業(yè)經營性收益收支情況，并將審計結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
  第四十條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業(yè)主大會會議表決。
  業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維護和養(yǎng)護。
  業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務部門申請代為開具發(fā)票。
  業(yè)主大會可以委托具有資質的專業(yè)機構對管理費用、專項維修資金、物業(yè)經營性收益等進行財務管理。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
  第四章 物業(yè)使用和維修
  第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。
  建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產主管部門制定。
  第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
  （一）違法拆改、變動房屋承重結構；
  （二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
  （三）違法搭建、改建建筑物、構筑物；
  （四）擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用；
  （五）擅自改變房屋外立面；
  （六）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施；
  （七）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
  （八）排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質或者超出規(guī)定標準的噪音；
  （九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
  （十）占用共用部位、共用設施設備；
  （十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
  對違反有關法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告，相關部門和業(yè)主委員會應當根據相應規(guī)定及時處理。
  第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主應當予以配合。
  第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
  第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣等共用設施設備移交給相關專業(yè)單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業(yè)單位應當及時接收。物業(yè)交付使用時，建設單位應當將有關共用設施設備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
  專業(yè)單位接收后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。
  物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應當向**終端用戶收取有關費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關工作。
  第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：
  （一）專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔；
  （二）共用部位和共用設施設備包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。
  物業(yè)維修、更新時，相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。
  第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
  業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。

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  第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
  第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設單位在辦理房屋產權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準；在辦理房屋產權初始登記手續(xù)時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據工程決算報告提請結算**終金額。
  物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）房產主管部門指定的機構（以下稱保修金管理機構）統(tǒng)一管理。
  第四十九條 在物業(yè)保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
  （一）經專業(yè)機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的；
  （二）經城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
  需要使用物業(yè)保修金的，由相關業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
  第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照當年1月1日一年期銀行定期存款利率計息。
  物業(yè)保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責任的，可以申請由相關聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
  物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業(yè)、破產或者出現(xiàn)其他情形單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
  第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，由市、縣（市）人民政府指定的機構（以下稱維修資金管理機構）統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
  物業(yè)專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產、財政部門的監(jiān)督。
  第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設單位承擔。
  前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準；前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當?shù)貙嶋H和房屋結構類型確定，報經市、縣（市）人民政府批準后公布。
  第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
  第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照當年1月1日一年期銀行定期存款利率計息。
  物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
  第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
  （一）物業(yè)服務企業(yè)提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項；
  （二）業(yè)主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示；
  （三）征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)持申請表、工程預算方案及征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請；
  （四）維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之七十的維修費用；
  （五）工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。
  工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
  第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
  （一）物業(yè)服務企業(yè)向所在區(qū)、縣（市）質監(jiān)或者消防部門提交經業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告；
  （二）質監(jiān)或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務企業(yè)應當將確認內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示期限不少于五日；
  （三）物業(yè)服務企業(yè)持質監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業(yè)專項維修資金；
  （四）維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之七十的維修費用；
  （五）工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)持由質監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。
  第五十七條 經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會負責物業(yè)專項維修資金的日常管理。
  實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
  （一）由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容；
  （二）召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
  （三）業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關資料報維修資金管理機構；
  （四）維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續(xù)。
  第五十八條 任何機構和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
  第六章 法律責任
  第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關規(guī)定處罰；沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
  本條例規(guī)定由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關負責實施。
  第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經費的，由區(qū)、縣（市）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元的罰款。
  第六十一條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務合同備案的，由區(qū)、縣（市）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以二千元以上五千元以下的罰款。
  第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關財物的，由區(qū)、縣（市）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由市房產主管部門吊銷或者提請吊銷其物業(yè)管理資質證書。
  第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第二款規(guī)定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區(qū)、縣（市）房產主管部門責令改正，并可處以五千元以上一萬元以下的罰款。
  第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產主管部門責令立即改正，恢復原狀，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。
  第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處；違反本條例第四十二條第一款第八項、第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。
  第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，對業(yè)主、非業(yè)主使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關行政管理部門的，由區(qū)、縣（市）房產主管部門責令改正，可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
  第六十七條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣（市）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
  第六十八條 違反本條例規(guī)定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
  （一）挪用專項維修資金或者保修金的；
  （二）對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；
  （三）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的；

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  （四）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
  第七章 附則
  第六十九條 本條例自 年 月 日起施行。
  業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。
  第十五條 首次業(yè)主大會會議應當對下列事項進行表決：
  （一）選舉產生業(yè)主委員會；
  （二）管理規(guī)約草案；
  （三）業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
  （四）需要由業(yè)主共同決定的其他事項。
  第十六條 首次業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會成立后，應當依照國家和本省有關規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會會議表決。
  管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案未經業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主委員會不得行使前款規(guī)定以外的職權。
  第十七條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
  （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
  （二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案；
  （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
  （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
  （五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
  （六）法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。
  前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人。
  第十八條 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、能模范履行業(yè)主義務和有一定工作能力的人員擔任。
  業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中推舉產生。
  第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。
  業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
  第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
  （一）業(yè)主委員會成員名單及相關資料；
  （二）召開業(yè)主大會會議的有關原始資料；
  （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （四）業(yè)主大會決議的其他事項。
  前款所列備案事項發(fā)生變化的，業(yè)主委員會應當在30日內辦理備案變更手續(xù)。
  第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
  （一）因物業(yè)所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業(yè)主的；
  （二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
  （三）連續(xù)兩年每年常住物業(yè)管理區(qū)域的時間不足半年的；
  （四）以書面形式提出辭職，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會接受的；
  （五）依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養(yǎng)的；
  （六）法律、法規(guī)及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
  業(yè)主委員會委員職務終止的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
  第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主委員會三分之一以上委員或者20名以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會會議決定是否罷免其委員職務：
  （一）不履行業(yè)主義務且拒不改正的；
  （二）不履行委員職責的；
  （三）侵犯其他業(yè)主合法權益的；
  （四）在物業(yè)管理活動中謀取私利的；
  （五）其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
  業(yè)主委員會委員職務被罷免的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
  第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，應當在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門后，組織換屆選舉。
  業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業(yè)主大會會議召開的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
  業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責。
  第二十四條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿后3日內，移交有關業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的，應當移交給新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代管。
  第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地人民政府物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求所在地人民政府物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
  第二十六條 市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要，決定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規(guī)定的職責。
  第三章 物業(yè)管理服務
  第二十七條 住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。具體辦法由省人民政府制定。
  第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。物業(yè)管理區(qū)域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。
  分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務企業(yè)的，后期建成部分應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
  第二十九條 建設單位在物業(yè)竣工驗收合格后90日內，應當將下列材料報所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
  （一）物業(yè)建設項目的各項批準文件；
  （二）各類建筑物、場地、設施設備的清單；
  （三）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等其他竣工驗收資料；
  （四）設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
  （五）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  （六）其他相關資料。
  物業(yè)管理主管部門應當將前款備案材料建檔并保存。
  第三十條 業(yè)主委員會成立后，建設單位應當將本條例第二十九條規(guī)定的備案材料提供給業(yè)主委員會。
  業(yè)主委員會應當向業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務所需的資料。
  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以到物業(yè)管理主管部門復印、查閱相關資料，物業(yè)管理主管部門應當為其提供服務。
  第三十一條 建設單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具。
  第三十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積2‰的比例配置物業(yè)服務用房，但**低不少于50平方米，**高不超過500平方米。
  物業(yè)服務用房產權屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務企業(yè)使用，任何單位和個人不得改變其用途。已經成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務用房由業(yè)主委員會負責接收；尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務用房由所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代為接收。
  物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。
  業(yè)主委員會的辦公場所應當從物業(yè)服務用房中調劑解決。
  第三十三條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)服務用房的房號及相關資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。
  房產主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產登記簿中載明物業(yè)服務用房房號和面積。
  第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質證書，并按照資質等級管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。
  物業(yè)管理專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
  物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書和管理人員職業(yè)資格證書。
  第三十五條 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；決定選聘的，還應當就選聘的方式和擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級、服務質量標準、服務收費、合同期限以及授權業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的權限等有關事項作出決定。

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  第三十六條 物業(yè)服務合同應當包括下列內容：
  （一）物業(yè)的基本情況；
  （二）聘用方和受聘方的權利義務；
  （三）物業(yè)服務項目和服務標準要求；
  （四）物業(yè)服務費的收取標準、收取辦法和計費方式；
  （五）物業(yè)的維修養(yǎng)護要求；
  （六）合同的期限、變更和解除；
  （七）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；
  （八）違約責任及解決糾紛的途徑；
  （九）專項維修資金的管理使用；
  （十）物業(yè)服務用房；
  （十一）雙方當事人約定的其他事項。
  物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主、物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的其他特約服務項目，其服務費用由雙方約定。
  業(yè)主委員會應當自物業(yè)服務合同生效之日起30日內，會同物業(yè)服務企業(yè)報物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置向業(yè)主公告。
  第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應急預案，并根據物業(yè)服務合同配備相應數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
  物業(yè)服務企業(yè)沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業(yè)服務合同的約定，或者負責安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
  業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
  第三十八條 普通住宅物業(yè)服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。省人民政府可根據本經濟特區(qū)的實際和需要，適時調整實行政府指導價的物業(yè)范圍。
  實行政府指導價的，省價格行政主管部門應當會同省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門，根據普通住宅物業(yè)類型、服務內容和服務成本等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，并每三年至少向社會公布一次?；鶞蕛r根據相關服務的社會平均成本、居民消費價格指數(shù)和社會承受能力等因素適時調整。
  政府制定或調整物業(yè)服務收費指導價應當實行聽證。
  第三十九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價規(guī)定的幅度內協(xié)商具體收費標準，報所在地人民政府價格行政主管部門備案。
  未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)物業(yè)服務收費，不得超過政府指導價的基準價標準，并由物業(yè)服務企業(yè)報所在地人民政府價格行政主管部門備案。
  物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準。業(yè)主和物業(yè)使用人對此有權查詢。
  物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提高收費標準，增加收費項目，擴大收費范圍。
  物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同約定之外自行提供的服務，業(yè)主、物業(yè)使用人有權拒絕接受服務和支付費用。
  物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設施設備使用的水、電費用等，由業(yè)主根據實際消費分攤。具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。
  第四十條 已竣工但尚未出售或者已出售但因建設單位原因未按時交付給業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。
  物業(yè)依法交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主全額交納；但建設單位在出售物業(yè)時向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)服務費用，由建設單位按照承諾贈送的費用交納。
  第四十一條 業(yè)主共用的設施設備、場地以及房屋，經業(yè)主共同決定，可委托物業(yè)服務企業(yè)經營，其收益按合同約定執(zhí)行。
  第四十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)決定，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至新聘物業(yè)服務企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應當按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務費用。
  第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后10日內，辦理以下移交手續(xù)：
  （一）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務用房、經營用房、場地和其他財物；
  （二）移交提供服務期間用業(yè)主共有資金購置的屬于業(yè)主共有的財產；
  （三）移交預收的物業(yè)服務費用或者結余的物業(yè)服務資金、專項維修資金及相關費用；
  （四）移交提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)共用部位、共用設施設備大修、更新、改造及維修、運行、保養(yǎng)的有關資料。
  前款規(guī)定的財物和資料，成立業(yè)主委員會的，應當向業(yè)主委員會移交；沒有成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業(yè)管理主管部門接收和代管。
  物業(yè)服務企業(yè)還應當將第一款第（四）項規(guī)定的有關資料，報所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案。
  第四十四條 物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后，物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠費等為由拒絕辦理移交手續(xù)。
  業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后的10日內報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門。
  第四十五條 物業(yè)管理主管部門應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案。
  物業(yè)服務企業(yè)因違法違規(guī)受到處罰的，一年內不得承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)管理主管部門應當將有關信息記入其誠信檔案并予以公示。
  第四十六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員預警公示制度，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，并可以向物業(yè)管理主管部門提出處罰建議。
  第四章 物業(yè)的使用與維護
  第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租房屋時，應當將物業(yè)管理方面的規(guī)定和約定告知受讓人或承租人，并自合同簽訂15日內將轉讓或者出租的情況告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
  第四十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行現(xiàn)場監(jiān)督。
  業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務企業(yè)有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業(yè)管理區(qū)域，并報告有關主管部門，有關主管部門應當及時處理。
  業(yè)主進行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權勸止，也可以請求物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調處理。物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當在接到請求后24小時內協(xié)調處理。
  第四十九條 建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內車位、車庫的，應當在出售前依法辦理車位、車庫預售許可或物權登記。但車位、車庫已經由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫，車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。
  業(yè)主共有的車位、車庫的收益屬于全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主共同決定。
  住宅物業(yè)區(qū)域內車輛停放服務收費按照本省有關規(guī)定執(zhí)行。
  第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
  車位、車庫數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用一個車位、車庫；也可以臨時出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位、個人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應當隨時收回。
  建設單位或業(yè)主不得將車位、車庫出售或轉讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位、車庫的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。
  建設單位不得只出售而不出租車位、車庫。
  第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。
  物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
  工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。
  物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生交通事故報警的，公安機關交通管理部門應當受理。
  對依照本條規(guī)定不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以阻止，或者責令離開。
  第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
  因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
  業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

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  第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當抄表到戶，并向**終用戶收取有關費用，不得強制物業(yè)服務企業(yè)無償代收代交相關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代交相關費用而停止向**終用戶提供服務。
  物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取額外費用。
  第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔：
  （一）自用部分的所需費用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔；
  （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關規(guī)定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔；
  （三）物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支；
  （四）物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營設施設備的維修養(yǎng)護和
  新改造費用由專業(yè)經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
  專項維修資金的收取、使用和管理辦法按照國家和本省有關規(guī)定執(zhí)行。
  第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)嚴重損壞、故障，嚴重影響業(yè)主生活或者人身財產安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門并經在住業(yè)主過半數(shù)同意后動用專項維修資金。
  物業(yè)管理主管部門認為業(yè)主委員會報告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動用專項維修資金情形的，應當告知業(yè)主委員會不得緊急動用。
  因發(fā)生自然災害或嚴重故障致使共用部位、共用設施設備遭受損壞，業(yè)主委員會緊急動用專項維修資金的，應當提請下次業(yè)主大會會議審議追認。
  物業(yè)管理區(qū)域內沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主在出現(xiàn)第一、第三款規(guī)定的情形，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新時，可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出書面申請，經物業(yè)管理主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。
  第五章 法律責任
  第五十六條 建設單位違反本條例第十二條規(guī)定，超過規(guī)定時間6個月內未報告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1萬元罰款；超過6個月未報告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處5萬元罰款。
  第五十七條 業(yè)主委員會違反本條例第十六條規(guī)定，行使規(guī)定以外職權的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并予以警告。
  業(yè)主委員會違反本條例第二十條規(guī)定，未按時將有關材料報送備案，或者相關事項發(fā)生變化未重新報送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，處1000元以上3000元以下罰款。
  依照前兩款規(guī)定予以警告的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告。
  第五十八條 建設單位違反本條例第二十九條規(guī)定，未將有關材料報送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
  第五十九條 建設單位違反本條例第三十條規(guī)定，未向業(yè)主委員會提供材料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。
  第六十條 建設單位違反本條例第三十一條規(guī)定，未對物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
  第六十一條 建設單位違反本條例第三十二條規(guī)定第一款，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款；沒有違法所得的，處30萬以上50萬以下罰款。
  第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條規(guī)定的，依照下列規(guī)定予以處罰：
  （一）未取得資質證書從事物業(yè)服務的；或者聘用未取得專業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；
  （二）轉讓資質證書或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書或管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，降低其資質等級或者吊銷其資質證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
  第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款：
  （一）違反本條例第三十六條第三款規(guī)定，未將生效物業(yè)服務合同按時報送備案并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置向業(yè)主公告的；
  （二）違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準的;
  （三）違反本條例第四十三條第三款規(guī)定，未將有關資料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報送備案的；
  （四）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，未向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報告的。
  物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第一款規(guī)定，未將物業(yè)收費標準報所在地人民政府價格行政主管部門備案的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款。
  物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務合同約定，重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
  業(yè)主委員會違反第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責令限期改正。
  業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關決定的，同意作出該決定的業(yè)主委員會委員應當承擔相應的法律責任。
  第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十三條、第四十四條規(guī)定，在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后，拒絕辦理移交手續(xù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令其限期移交；逾期仍不移交的，視不同情形，按月處1萬元以上5萬元以下罰款；超過3個月仍不移交的，降低其資質等級或者吊銷其資質證書。
  第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第四十八條規(guī)定，未書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，且未派人到裝飾裝修現(xiàn)場監(jiān)督檢查的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1000元以上3000元以下罰款。
  第六十六條 建設單位、業(yè)主違反本條例第五十條第三款的規(guī)定，將車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1倍的罰款。
  建設單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
  建設單位違反本條例第五十條第二款的規(guī)定，不按規(guī)定收回業(yè)主、物業(yè)使用人以外單位、個人臨時租用的車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處1000元以上1萬元以下罰款。
  違反本條例第五十一條第二款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門給予警告，或者處50元以上500元以下罰款。
  違反本條例第五十一條第三款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內停放工程車輛、大中型客貨車輛的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門給予警告，或者處500元以上5000元以下罰款。
  物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十一條第五款規(guī)定，不履行車輛管理職責的，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門可予以警告，或者處1000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，降低其資質等級或者吊銷其資質證書。
  第六十七條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營單位違反本條例第五十三條規(guī)定，未抄表到戶并向**終用戶收取有關費用，或者因為物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代交相關費用而停止向**終用戶提供服務的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門或者物業(yè)管理主管部門根據職權，處10萬元以上50萬元以下罰款。
  第六十八條 業(yè)主違反本條例規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用及相關費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)可以依照物業(yè)服務合同約定收取違約金。
  第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止，要求其限期改正或者提請有關部門處理；造成損失的，責任人應當依法承擔相應的法律責任。
  第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設單位及物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)管理服務發(fā)生糾紛的，可以向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門和相關部門申請調解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
  當事人對行政處罰不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。
  第七十一條 物業(yè)管理主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂的，由其上級機關或者監(jiān)察機關依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
  第七十二條 違反本條例規(guī)定的行為，本條例未設定處罰但其他法律法規(guī)已設定處罰規(guī)定的，依照有關法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
  第六章 附 則
  第七十三條 省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當根據本條例制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本，提供業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)參考。
  第七十四條 本條例中有關專業(yè)用語：
  （一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
  （二）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位；
  （三）自用設施設備，是指業(yè)主所購房屋內部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備；
  （四）共用部位，是指一幢房屋內由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結構（包括基礎、承重墻體、梁、柱、屋頂?shù)龋?、室外墻面等部位?
  （五）共用設施設備，是指物業(yè)區(qū)域內或單幢房屋內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

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  決定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認定：
  （一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
  （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；
  （三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
  第七十五條 本條例具體應用的問題由省人民政府解釋。
  第七十六條 本條例自2011年1 月 1日起施行?！逗Ｄ鲜∽≌瑓^(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。與本條例不相一致的本省有關規(guī)定，以本條例為準。
  第十七條 業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
  (一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
  (二)業(yè)主大會決議；
  (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
  (四)業(yè)主委員會委員名單。
  材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。
  第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
  (一)任職期限屆滿的；
  (二)不再具備業(yè)主身份的；
  (三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
  (四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；
  (五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
  (六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
  業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。
  第四章 物業(yè)服務
  第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質。
  市房屋行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。
  第二十條 物業(yè)服務合同應當對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。
  物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
  第二十一條 物業(yè)服務是包括各專項服務的綜合服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。
  未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。
  第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同和本市規(guī)定的服務標準、技術規(guī)范等提供質價相符的服務。
  物業(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施；委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。
  第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
  物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
  第二十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。
  決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
  第二十五條 物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
  物業(yè)服務合同屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。
  第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務合同，但事實上提供了物業(yè)服務，并履行了告知義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。
  業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當提前三個月告知業(yè)主。
  第二十七條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
  (一)移交物業(yè)共用部分；
  (二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關資料；
  (三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；
  (四)結清預收、代收的有關費用；
  (五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
  原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。
  原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
  第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人，除物業(yè)服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務項目任職。
  物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換。
  第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，就物業(yè)服務質量、服務費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。
  物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照本市相關規(guī)定提供專業(yè)服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。
  第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務投訴。
  本市支持物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會可以根據物業(yè)服務項目的性質、物業(yè)服務內容、服務標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務成本信息。
  第五章 物業(yè)的使用與維護
  第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內公示。
  物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
  第三十二條 建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
  建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業(yè)主協(xié)商。
  業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規(guī)約關于停車管理的約定。
  第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向**終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
  物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。
  第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規(guī)定使用專項維修資金：
  (一)屋面防水損壞造成滲漏的；
  (二)電梯故障危及人身安全的；
  (三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
  (四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
  (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
  (六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。
  使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。
  第三十五條 物業(yè)轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶賬中結余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

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  第三十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助配合。
  第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。
  第三十八 條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
  業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結清相關費用。
  第六章 法律責任
  第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設單位不履行交接義務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
  第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
  第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。
  第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自停止物業(yè)服務的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
  第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。
  違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關組織接管。
  違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
  第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關事項。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
  第七章 附則
  第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
  本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
  本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
  本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
  本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務中提供物業(yè)服務的建設單位。
  第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
  業(yè)主小組履行下列職責：
  (一)討論業(yè)主大會擬討論的事項；
  (二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。
  業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
  編輯本段第三章 前期物業(yè)管理第二十條
  住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
  第二十一條
  建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
  建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
  第二十二條
  前期物業(yè)服務合同應當約定期限，**長不得超過二年。分期建設的物業(yè)除外。
  前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。
  前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。
  前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前二個月通知業(yè)主。
  第二十三條
  建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。
  物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應當書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。
  第二十四條
  建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當查驗下列資料：
  (一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
  (三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  (四)業(yè)主名冊；
  (五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
  建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進行查驗，登記造冊。
  第二十五條
  建設單位應當按照開發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，**低不得少于一百平方米。
  規(guī)劃行政主管部門在審批建設工程規(guī)劃時，應當審查該工程規(guī)劃設計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關證件。
  建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時，應當提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關資料。房地產權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
  第二十六條
  物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應當將物業(yè)管理用房的有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內公示，無償使用物業(yè)管理用房并負責維護。
  物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣；未經業(yè)主大會同意，不得改作他用。
  第二十七條
  前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
  出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
  編輯本段第四章 物業(yè)管理服務第二十八條
  物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質。
  物業(yè)管理行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。

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  第二十九條
  一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
  物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見。
  第三十條
  物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列事項：
  (一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；
  (二)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的維護和安全巡查；
  (三)物業(yè)管理區(qū)域內車輛行駛及停放秩序的管理；
  (四)庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理；
  (五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護；
  (六)通知有關單位維修市政公用設施；
  (七)物業(yè)服務合同確定的其他事項。
  第三十一條
  物業(yè)服務收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。
  物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的要求提供特約服務的，服務報酬由雙方約定。
  第三十二條
  業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按照標準全額交納。
  第三十三條
  物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務費用。但物業(yè)服務合同約定先服務后收費的，從其約定。
  第三十四條
  物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應當提前二個月通知對方。
  物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
  第三十五條
  有關執(zhí)法機關進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。
  對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
  有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時處理。
  第三十六條
  物業(yè)管理行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
  編輯本段第五章 物業(yè)的使用與維護第三十七條
  物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的共用建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
  第三十八條
  物業(yè)管理區(qū)域內的停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。
  第三十九條
  供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
  前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內進行工程施工，應當在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復工作。
  第四十條
  業(yè)主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。
  業(yè)主裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關協(xié)議。
  第四十一條
  物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造，不得挪作他用。
  第四十二條
  進行住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工
  程質量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質量保證金應當專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內的保修。
  住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。
  因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質量問題的，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。
  合同約定的保證金預留期滿后，建設單位應當向施工單位返還保證金。
  第四十三條
  業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  編輯本段第六章 法律責任第四十四條
  違反本條例規(guī)定，依照國務院《物業(yè)管理條例》應當由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。
  第四十五條
  違反本條例規(guī)定，依法應當由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關部門依法給予行政處罰。
  第四十六條
  當事人對行政機關的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。
  第四十七條
  對物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為，有關行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機關或者監(jiān)察機關責令改正；造成嚴重后果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
  編輯本段第七章 附 則第四十八條
  本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。
  本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的活動。
  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
  本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。
  本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。
  本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

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• 問 北京物業(yè)管理條例是什么 北京物業(yè)管理條例有什么內容
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  北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。經過數(shù)年醞釀、幾經修改的北京物業(yè)管理條例于2010年10月1日起執(zhí)行。 第一章總則 第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。 第四條 區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。 第二章 前期物業(yè)管理 第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。 第七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業(yè)服務用房配置情況。 第八條 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。 前期物業(yè)服務合同關于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規(guī)定。 建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。 第九條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。 市房屋行政主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； (二)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； (三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料； (四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄； (五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (六)業(yè)主名冊； (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定： (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員； (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案； (四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務； (五)籌集、管理和使用專項維修資金； (六)申請改建、重建建筑物及附屬設施； (七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。 決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應當分別經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定。 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內共用部分實施共同管理，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總人數(shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總人數(shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。 第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權成員人數(shù)的三分之二。 籌備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。 第十六條 建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

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• 問 石家莊物業(yè)管理條例內容是什么 石家莊物業(yè)管理條例有什么用
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  廣大業(yè)主可能只明白物業(yè)費收取的內容，可是法律賦予物業(yè)收取物業(yè)費的依據是什么呢，這就要說到《物業(yè)管理條例》了，物業(yè)公司必須依據《物業(yè)管理條例》有關內容依法收繳，《物業(yè)管理條例》包括什么呢？ （2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會常務委員會第4次會議通過 2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會常務委員會第9次會議批準 2009年6月18日石家莊市第十二屆人民代表大會常務委員會第13次會議修訂 2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會常務委員會第12次會議批準 2010年1月29日石家莊市人民代表大會常務委員會公告公布 自2010年3月1日起施行） 第一章 總則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。 第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動適用本條例。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)性服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第三條 本市各級人民政府應當創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)實行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。 第四條 市房產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣（市）、區(qū)房產行政主管部門對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。 高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市房產行政主管部門委托范圍內，負責對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。 各級人民政府財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、價格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責范圍內對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內房產行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，負責調解物業(yè)管理糾紛，組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。 城市社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調，依法調解社區(qū)內物業(yè)管理糾紛；可以列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議；可以設置公益性工作崗位，加強物業(yè)管理相關工作。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權利，履行義務。 第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設、城市道路規(guī)劃等因素，由縣（市）、區(qū)房產行政主管部門確定。 分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會、經多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。 第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到百分之五十以上和入住建筑面積達到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導成立業(yè)主大會。業(yè)主大會的成立可以首先組成業(yè)主大會籌備機構，負責業(yè)主大會成立的具體工作。業(yè)主大會籌備機構，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。 籌備機構業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應當由熱心為業(yè)主服務、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。 第十條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約； （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （四）業(yè)主委員會不履行職責的，責成其恢復履行職責； （五）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)； （六）籌集和使用住宅專項維修資金； （七）決定改建、重建建筑物及其附屬設施； （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。 第十一條 首次業(yè)主大會應當選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產生。 業(yè)主委員會應當履行下列職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

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• 問 物業(yè)管理條例是什么 廣東省物業(yè)管理條例有什么內容
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  物業(yè)管理對每個購房者來說，都是購房因素中至關重要的一個考慮因素。物業(yè)管理條例是什么？廣東省物業(yè)管理條例規(guī)定如何？ 1、物業(yè)管理條例概念釋義 物業(yè)管理條例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理條例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權利、義務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理條例》由2007年國務院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務與被服務關系。 在住房制度改革和城市建設發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。 2、廣東省物業(yè)管理條例 《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）已經廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂通過，自2009年3月1日起施行。 條例的修訂實施，對于規(guī)范廣東物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造和諧社區(qū)具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理條例》相比，條例有哪些特點？近日，廣東省人大常委會法工委有關負責人對此作了解讀。 條例第五條： “街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，協(xié)調處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合?！? 解讀：按照條例的規(guī)定，基層組織介入小區(qū)事務主要是對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，協(xié)調處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會委員集體辭職、業(yè)主委員會換屆選舉的特殊情況下，經業(yè)主要求才給予協(xié)助。 條例第七條： “物業(yè)管理區(qū)域根據物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！? 解讀：條例對物管區(qū)域劃分的細化體現(xiàn)在多個方面，比如對于舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！比绻嚓P主體對物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭議，則“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關業(yè)主、居民委員會的意見后確定?！? 條例第十條： “房屋的所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務?！? 解讀：條例在這里明確了那些“準業(yè)主”的范圍，包括已經合法占有該房屋的房屋買受人、受贈人、拆遷補償人，但不包括承租人、借用人等不以轉移所有權為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權的人，由于涉及另外的法律關系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規(guī)定。 條例第十二條： “百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組?！? 解讀：條例的多項規(guī)定旨在解決業(yè)主大會籌備難的問題。進一步明確了基層組織在業(yè)主大會籌備中的指導、協(xié)調作用；規(guī)定了產生業(yè)主大會籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會需要有一定的民意基礎。而規(guī)定在物業(yè)交付比例達到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區(qū)大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會。 條例第二十二條： “面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。（二）建設單位已經出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數(shù)，按照兩者之和計算?！? 解讀：《物權法》對業(yè)主表決采取了雙過三分之二和雙過半的計算規(guī)則。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主對籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關共有和共同管理權利的重大事項作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 但在實施過程中，人們對于“專有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數(shù)”怎么計算產生了不同的理解，一些小區(qū)還因此產生糾紛。為解決實踐當中遇到的問題，省條例對此作了細化。 條例第三十八條： “建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，**低不少于五十平方米，**高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房**低不少于十平方米，**高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層?！? “物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。 解讀：條例在這方面的規(guī)定，主要目的在于解決現(xiàn)實生活中存在的部分物業(yè)管理用房權屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權益，條例還明確了政府部門、建設單位的法律義務。根據條例的規(guī)定，有關部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時，按前述規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時予以公布。在辦理所有權初始登記時，房地產登記簿中應注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權查詢。 條例相關規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。” “建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。” “物業(yè)服務企業(yè)應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示。” “物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤?！? “業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復?！? 解讀：條例在這方面的詳細規(guī)定，目的在于防止建設單位隨意承諾減免物業(yè)服務費用給其他業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損害，同時維護業(yè)主的知情權， 條例第五十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月?！? “建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫?！? 解讀：《物權法》規(guī)定了“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”的原則，條例對如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進一步明確。 條例相關規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。 解讀：根據該項規(guī)定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），這是業(yè)主應當遵守的一個基本準則，也是業(yè)主必須承擔的一項基本義務。但同時，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據《物權法》的規(guī)定，還要征得有利害關系的業(yè)主的同意。 條例相關規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方，給其他相關業(yè)主帶來危害。 解讀：條例對此專設一項禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象。 同時，為了解決“房中房”執(zhí)法難的問題，規(guī)定在發(fā)生上述違法行為時，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。

• 問 鄭州市物業(yè)管理條例有什么內容 鄭州市物業(yè)管理條例有什么用
  答

  對于每位業(yè)主而言，物業(yè)的重要性自不言語。但是，對于 發(fā)布部門：河南省鄭州市人民代表大會常務委員會 發(fā)布文號： (2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過 2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準) 發(fā)布內容： 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。 第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。 本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實際使用人。 本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。 第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。 第四條 物業(yè)管理應當按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導與業(yè)主自治相結合的原則，逐步實現(xiàn)市場化、專業(yè)化、科學化管理。 第五條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領導，建立物業(yè)管理的協(xié)調機制。 第六條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產管理部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 區(qū)(不含上街區(qū))房地產管理部門按照本條例規(guī)定的權限，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 城市規(guī)劃、建設、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產監(jiān)督管理、工商行政等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責協(xié)調本轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助房地產管理部門做好本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 居民委員會應當對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導與監(jiān)督，并依法調解本轄區(qū)內的物業(yè)管理糾紛。 第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。 新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建設規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。 第十條 已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。 尚未劃分或者確需調整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關規(guī)定劃定或調整，并向業(yè)主公告。 第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會： (一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的； (二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的； (三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。 已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應當逐步成立業(yè)主大會，實行規(guī)范的物業(yè)管理。 第十二條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。 第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應不少于成員總數(shù)的二分之一。 籌備組組長由居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內的公告欄內公告，公告時間不得少于七日。 籌備組工作所需經費，由建設單位承擔。 第十四條 籌備組成立后，應當做好下列工作： (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； (二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案； (三)登記業(yè)主有關資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)； (四)確定業(yè)主委員會成員候選人產生辦法及名單草案； (五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 籌備組應當自成立之日起四十五日內，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。 籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第十五條 建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當配合籌備組開展工作。 建設單位及其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業(yè)服務合同等資料。業(yè)主應當協(xié)助籌備組核對房屋權屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。 第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當于首次業(yè)主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、委托期限等內容。 第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進行表決。 第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。 第十九條 管理規(guī)約應當約定下列主要內容： (一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求； (二)物業(yè)管理區(qū)域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配； (三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理和使用； (四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應當共同遵守的行為準則； (五)物業(yè)管理爭議的處理方式； (六)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。 管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。 第二十條 業(yè)主委員會成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，**高不超過十一人。每屆任期三年。

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• 問 長沙物業(yè)管理條例內容是什么 長沙物業(yè)管理條例有什么新規(guī)定
  答

  廣大業(yè)主如何合理合法“炒”掉不滿意物業(yè)單位，同時保證生活秩序？在7月5日結束的第三屆中國物業(yè)管理長江論壇上，記者獲悉，今年長沙擬制定《長沙市物業(yè)管理項目進退管理辦法》等一系列法規(guī)，“炒”物業(yè)將有章可循。 6月2日，岳麓區(qū)銀洲公寓小區(qū)內的公告欄上張貼著一張《緊急告示》。告示寫明，因小區(qū)業(yè)主欠繳水電及物業(yè)管理費用約75萬元，長沙銀洲物業(yè)管理有限公司無力經營，于6月1日退出小區(qū)物業(yè)管理服務。物業(yè)撤離后，小區(qū)一片狼藉，連配電間備用的配電設施都不見了。 針對類似物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約，或雙方當事人提前結束物業(yè)服務合同等情況，長沙住建相關部門正在醞釀制定《長沙市物業(yè)管理項目進退管理辦法》，明確物業(yè)項目退出條件、流程、新進公司的接管等相關問題，建立物業(yè)管理項目退出機制，確保物業(yè)服務企業(yè)及時、有序退出所管小區(qū)，保證業(yè)主基本生活秩序，防止因無人管理而發(fā)生停水、停電等重大事故。 另外，為使質價相符的物業(yè)服務市場定價機制早日形成，改變部分小區(qū)物業(yè)費10年不變的困局，長沙市還擬出臺規(guī)定：根據當?shù)?*低工資標準上漲比例，物業(yè)公司可相應向價格主管部門申報提高物業(yè)服務收費標準。也就是說，如果**低工資標準上浮20%，物業(yè)收費也可相應上漲20%，當然，這必須得到三分之二以上業(yè)主的同意。