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  對于每位業(yè)主而言，物業(yè)的重要性自不言語。但是，對于
  發(fā)布部門：河南省鄭州市人民代表大會常務(wù)委員會
  發(fā)布文號： (2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過 2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準)
  發(fā)布內(nèi)容：
  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
  第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。
  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
  本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
  本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。
  本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。
  第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
  第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實現(xiàn)市場化、專業(yè)化、科學(xué)化管理。
  第五條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機制。
  第六條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
  區(qū)(不含上街區(qū))房地產(chǎn)管理部門按照本條例規(guī)定的權(quán)限，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
  城市規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價格、民政、公安、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
  第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
  居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)與監(jiān)督，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。
  第八條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
  新建商品房已交付使用但未進行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
  第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。
  第十條 已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
  尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。
  第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。
  物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：
  (一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的；
  (二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的；
  (三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。
  已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會，實行規(guī)范的物業(yè)管理。
  第十二條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。
  第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一。
  籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時間不得少于七日。
  籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  第十四條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
  (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
  (二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
  (三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
  (四)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案；
  (五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。
  籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第十五條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。
  建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。
  第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開三日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。
  業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。
  第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進行表決。
  第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。
  第十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：
  (一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求；
  (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)、公共收益的分配；
  (三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；
  (四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準則；
  (五)物業(yè)管理爭議的處理方式；
  (六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
  管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
  第二十條 業(yè)主委員會成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，**高不超過十一人。每屆任期三年。

  查看全文↓ 2016-08-03 16:14:36
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  第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
  (一)業(yè)主委員會成立情況的書面報告；
  (二)業(yè)主大會議事規(guī)則；
  (三)管理規(guī)約；
  (四)業(yè)主委員會成員名單及基本情況；
  (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
  第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。
  無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。
  換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
  自新一屆業(yè)主委員會備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
  第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費用等經(jīng)費的籌集和使用由業(yè)主大會決定。
  業(yè)主委員會經(jīng)費的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
  業(yè)主委員會任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進行審計。
  第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：
  (一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；
  (二)以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保；
  (三)侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；
  (四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；
  (五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。
  第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。
  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：
  (一)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
  (二)連續(xù)三次無故缺席業(yè)主委員會會議的；
  (三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
  (四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；
  (五)有嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
  (六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
  業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。
  第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  關(guān)聯(lián)法規(guī)：
  第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者多層建筑總建筑面積在三萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
  第二十八條 建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成招投標工作：
  (一)現(xiàn)售商品房項目在現(xiàn)售前三十日完成；
  (二)預(yù)售商品房項目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；
  (三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。
  第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。
  第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時管理規(guī)約示范文本制定臨時管理規(guī)約。
  建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
  業(yè)主大會成立后制定管理規(guī)約的，臨時管理規(guī)約失效。
  第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標準配置物業(yè)管理用房；二萬平方米以下的物業(yè)項目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。
  物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個人不得擅自改變其用途。
  第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達到合同約定的交付使用條件。未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。
  第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定進行物業(yè)管理交接驗收。
  物業(yè)管理交接驗收的具體辦法，由市人民政府另行制定。
  第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。
  第三十五條 業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。
  業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  第三十六條 業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清交等事項進行約定。
  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。
  第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
  業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
  第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
  (一)嚴格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范；
  (二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
  (三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；
  (四)建立各種突發(fā)事件的處理機制和應(yīng)急預(yù)案；
  (五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進和完善服務(wù)的意見和建議；
  (六)配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
  市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。
  第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費；逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

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  第四十條 物業(yè)服務(wù)收費，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。不同物業(yè)的具體定價形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，市、縣(市)、上街區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。
  物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
  第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準。
  第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費用。
  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
  第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和管理發(fā)生的費用，計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。
  第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計量設(shè)施注冊手續(xù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。
  第四十五條 市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對受理的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。
  第四十六條 物業(yè)的使用、維護應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。
  第四十七條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計平面圖予以公示。
  建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。
  依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護責(zé)任。
  第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。
  第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
  第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
  在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。
  經(jīng)營收入和收取的車位占用費扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
  (一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；
  (二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準改變房屋用途和房屋外貌；
  (三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；
  (四)擅自占用、挖掘道路、場地；
  (五)侵占綠地、毀壞花草樹木；
  (六)亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物；
  (七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
  (八)超過規(guī)定標準排放噪音；
  (九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；
  (十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
  有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報或投訴。
  第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
  本條例施行前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會決定。
  第五十三條 專項維修資金管理實行業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
  專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。
  第五十四條 違反本條例第 五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
  前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實行城市管理相對集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)行使；其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。
  第五十五條 違反本條例第 三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。
  第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第 三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。
  第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
  第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
  第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項目招投標、物業(yè)服務(wù)收費等，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。
  第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。
  第六十一條 本條例自2008年3月1日起施行。
  業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
  第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
  （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；
  （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
  第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
  （一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算；
  （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
  第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。業(yè)主代表可以接受業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
  非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
  第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
  劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

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  第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
  籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
  第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
  業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間；逾期仍未召開的，由房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)社區(qū)居民委員會組織召開。
  業(yè)主大會會議議題涉及終止業(yè)主委員會委員資格或者撤銷業(yè)主委員會所作決定的，業(yè)主大會會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托社區(qū)居民委員會核實召開條件后召開。
  第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
  業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
  因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下行使業(yè)主委員會職責(zé)。
  第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。
  業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
  第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
  （一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；
  （二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；
  （三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；
  （四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；
  （五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
  業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
  第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
  （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；
  （二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
  （三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
  （四）被依法追究刑事責(zé)任的。
  第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
  業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
  第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
  第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
  第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
  業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
  拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
  第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
  第三章 物業(yè)管理服務(wù)
  第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
  （一）新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
  （二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
  跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
  建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
  第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
  （一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
  （二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
  要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
  第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。
  物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
  業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限**長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。
  第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
  第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理區(qū)域建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域建筑面積小于五萬平方米或者純?yōu)榉亲≌模?jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
  前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
  （一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
  （二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
  （三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案；
  （四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

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  第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進行查驗時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
  第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
  （一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范；
  （二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
  （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；
  （四）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
  （五）接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。
  第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止；合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內(nèi)合同終止。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目。
  第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)進行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要負責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）確定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標準應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
  物業(yè)服務(wù)收費標準根據(jù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進行調(diào)整。
  第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)交付使用通知發(fā)出一個月后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
  物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限**高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。
  第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
  物業(yè)經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，其中實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。
  前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
  第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
  業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維護和養(yǎng)護。
  業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具發(fā)票。
  業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務(wù)管理。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
  第四章 物業(yè)使用和維修
  第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。
  第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
  （一）違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)；
  （二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
  （三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；
  （四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；
  （五）擅自改變房屋外立面；
  （六）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施；
  （七）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
  （八）排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或者超出規(guī)定標準的噪音；
  （九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；
  （十）占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
  （十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
  對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。
  第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標準應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應(yīng)當(dāng)確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
  第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
  專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向**終端用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責(zé)相關(guān)工作。
  第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
  （一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；
  （二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。
  物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關(guān)作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
  第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
  業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。
  第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
  第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項目工程決算金額為準；在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算**終金額。
  物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)（以下稱保修金管理機構(gòu)）統(tǒng)一管理。
  第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
  （一）經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的；
  （二）經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。
  需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
  第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照當(dāng)年1月1日一年期銀行定期存款利率計息。
  物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
  物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

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  第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，由市、縣（市）人民政府指定的機構(gòu)（以下稱維修資金管理機構(gòu)）統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
  物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。
  第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
  前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準；前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣（市）人民政府批準后公布。
  第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
  第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照當(dāng)年1月1日一年期銀行定期存款利率計息。
  物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
  第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
  （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項；
  （二）業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；
  （三）征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請；
  （四）維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之七十的維修費用；
  （五）工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。
  工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
  第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
  （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣（市）質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告；
  （二）質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日；
  （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金；
  （四）維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之七十的維修費用；
  （五）工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。
  第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。
  實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
  （一）由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容；
  （二）召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；
  （三）業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu)；
  （四）維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
  第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。
  第六章 法律責(zé)任
  第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰；沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
  本條例規(guī)定由市、縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責(zé)實施。
  第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五千元的罰款。
  第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以二千元以上五千元以下的罰款。
  第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由市房產(chǎn)主管部門吊銷或者提請吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書。
  第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，并可處以五千元以上一萬元以下的罰款。
  第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，并可處以一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處以十萬元以上二十萬元以下的罰款。
  第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處；違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處；違反本條例第四十二條第一款第八項、第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。
  第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，對業(yè)主、非業(yè)主使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
  第六十七條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。
  第六十八條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
  （一）挪用專項維修資金或者保修金的；
  （二）對投訴、舉報不及時處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；
  （三）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的；
  （四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

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  第七章 附則
  第六十九條 本條例自 年 月 日起施行。
  業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。
  第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對下列事項進行表決：
  （一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
  （二）管理規(guī)約草案；
  （三）業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
  （四）需要由業(yè)主共同決定的其他事項。
  第十六條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會但沒有表決通過管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)依照國家和本省有關(guān)規(guī)定修改管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并提交業(yè)主大會會議表決。
  管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案未經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主委員會不得行使前款規(guī)定以外的職權(quán)。
  第十七條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
  （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
  （二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案；
  （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
  （五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
  （六）法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
  前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人以及業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人。
  第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、能模范履行業(yè)主義務(wù)和有一定工作能力的人員擔(dān)任。
  業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中推舉產(chǎn)生。
  第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
  第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
  （一）業(yè)主委員會成員名單及相關(guān)資料；
  （二）召開業(yè)主大會會議的有關(guān)原始資料；
  （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （四）業(yè)主大會決議的其他事項。
  前款所列備案事項發(fā)生變化的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
  第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
  （一）因物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、贈與、滅失等原因不再是業(yè)主的；
  （二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；
  （三）連續(xù)兩年每年常住物業(yè)管理區(qū)域的時間不足半年的；
  （四）以書面形式提出辭職，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會接受的；
  （五）依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養(yǎng)的；
  （六）法律、法規(guī)及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
  業(yè)主委員會委員職務(wù)終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
  第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員或者20名以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會會議決定是否罷免其委員職務(wù)：
  （一）不履行業(yè)主義務(wù)且拒不改正的；
  （二）不履行委員職責(zé)的；
  （三）侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的；
  （四）在物業(yè)管理活動中謀取私利的；
  （五）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。
  業(yè)主委員會委員職務(wù)被罷免的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，并可接受業(yè)主查詢。
  第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，應(yīng)當(dāng)在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門后，組織換屆選舉。
  業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業(yè)主大會會議召開的規(guī)定，重新選舉業(yè)主委員會。
  業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
  第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后3日內(nèi)，移交有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物、文件資料、印章等。已經(jīng)完成換屆選舉的，應(yīng)當(dāng)移交給新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代管。
  第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，所在地人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
  業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求所在地人民政府物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
  第二十六條 市、縣、自治縣人民政府可以根據(jù)實際需要，決定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規(guī)定的職責(zé)。
  第三章 物業(yè)管理服務(wù)
  第二十七條 住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地市、縣、自治縣人民政府物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具體辦法由省人民政府制定。
  第二十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。
  分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
  第二十九條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后90日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將下列材料報所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案：
  （一）物業(yè)建設(shè)項目的各項批準文件；
  （二）各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
  （三）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等其他竣工驗收資料；
  （四）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
  （五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  （六）其他相關(guān)資料。
  物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將前款備案材料建檔并保存。
  第三十條 業(yè)主委員會成立后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將本條例第二十九條規(guī)定的備案材料提供給業(yè)主委員會。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所需的資料。
  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以到物業(yè)管理主管部門復(fù)印、查閱相關(guān)資料，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)為其提供服務(wù)。
  第三十一條 建設(shè)單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的水、電等計量器具。
  第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，但**低不少于50平方米，**高不超過500平方米。
  物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，任何單位和個人不得改變其用途。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主委員會負責(zé)接收；尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)用房由所在地人民政府物業(yè)管理主管部門代為接收。
  物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。
  業(yè)主委員會的辦公場所應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑解決。

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  第三十三條 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證和房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房的房號及相關(guān)資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記。
  房產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)核查并在不動產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務(wù)用房房號和面積。
  第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。
  物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。
  第三十五條 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定選聘的，還應(yīng)當(dāng)就選聘的方式和擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級、服務(wù)質(zhì)量標準、服務(wù)收費、合同期限以及授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限等有關(guān)事項作出決定。
  第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
  （一）物業(yè)的基本情況；
  （二）聘用方和受聘方的權(quán)利義務(wù)；
  （三）物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)標準要求；
  （四）物業(yè)服務(wù)費的收取標準、收取辦法和計費方式；
  （五）物業(yè)的維修養(yǎng)護要求；
  （六）合同的期限、變更和解除；
  （七）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；
  （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
  （九）專項維修資金的管理使用；
  （十）物業(yè)服務(wù)用房；
  （十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他特約服務(wù)項目，其服務(wù)費用由雙方約定。
  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi)，會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)報物業(yè)所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告。
  第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應(yīng)急預(yù)案，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同配備相應(yīng)數(shù)量的安全防范工作人員。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，或者負責(zé)安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業(yè)主或者物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
  第三十八條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。省人民政府可根據(jù)本經(jīng)濟特區(qū)的實際和需要，適時調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)范圍。
  實行政府指導(dǎo)價的，省價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，根據(jù)普通住宅物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)成本等情況，分類制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度，并每三年至少向社會公布一次。基準價根據(jù)相關(guān)服務(wù)的社會平均成本、居民消費價格指數(shù)和社會承受能力等因素適時調(diào)整。
  政府制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)實行聽證。
  第三十九條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商具體收費標準，報所在地人民政府價格行政主管部門備案。
  未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費，不得超過政府指導(dǎo)價的基準價標準，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報所在地人民政府價格行政主管部門備案。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費用的收費項目、收費標準。業(yè)主和物業(yè)使用人對此有權(quán)查詢。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高收費標準，增加收費項目，擴大收費范圍。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同約定之外自行提供的服務(wù)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)拒絕接受服務(wù)和支付費用。
  物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用的水、電費用等，由業(yè)主根據(jù)實際消費分攤。具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
  第四十條 已竣工但尚未出售或者已出售但因建設(shè)單位原因未按時交付給業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額交納。
  物業(yè)依法交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主全額交納；但建設(shè)單位在出售物業(yè)時向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位按照承諾贈送的費用交納。
  第四十一條 業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備、場地以及房屋，經(jīng)業(yè)主共同決定，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，其收益按合同約定執(zhí)行。
  第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會尚未作出續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務(wù)費用。
  第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后10日內(nèi)，辦理以下移交手續(xù)：
  （一）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、經(jīng)營用房、場地和其他財物；
  （二）移交提供服務(wù)期間用業(yè)主共有資金購置的屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；
  （三）移交預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用或者結(jié)余的物業(yè)服務(wù)資金、專項維修資金及相關(guān)費用；
  （四）移交提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造及維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料。
  前款規(guī)定的財物和資料，成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交；沒有成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業(yè)管理主管部門接收和代管。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)將第一款第（四）項規(guī)定的有關(guān)資料，報所在地人民政府物業(yè)管理主管部門備案。
  第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費等為由拒絕辦理移交手續(xù)。
  業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后的10日內(nèi)報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門。
  第四十五條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違法違規(guī)受到處罰的，一年內(nèi)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將有關(guān)信息記入其誠信檔案并予以公示。
  第四十六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員預(yù)警公示制度，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責(zé)，并可以向物業(yè)管理主管部門提出處罰建議。
  第四章 物業(yè)的使用與維護
  第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理方面的規(guī)定和約定告知受讓人或承租人，并自合同簽訂15日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
  第四十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行現(xiàn)場監(jiān)督。
  業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業(yè)管理區(qū)域，并報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理。
  業(yè)主進行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生活的，相鄰業(yè)主有權(quán)勸止，也可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接到請求后24小時內(nèi)協(xié)調(diào)處理。
  第四十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車位、車庫預(yù)售許可或物權(quán)登記。但車位、車庫已經(jīng)由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位、車庫，車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。
  業(yè)主共有的車位、車庫的收益屬于全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主共同決定。
  住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費按照本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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  第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。
  車位、車庫數(shù)量等于或少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車位、車庫有空余的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以再次租用一個車位、車庫；也可以臨時出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位、個人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應(yīng)當(dāng)隨時收回。
  建設(shè)單位或業(yè)主不得將車位、車庫出售或轉(zhuǎn)讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位、車庫的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。
  建設(shè)單位不得只出售而不出租車位、車庫。
  第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
  工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故報警的，公安機關(guān)交通管理部門應(yīng)當(dāng)受理。
  對依照本條規(guī)定不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以阻止，或者責(zé)令離開。
  第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
  因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
  業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
  第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)抄表到戶，并向**終用戶收取有關(guān)費用，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收代交相關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費用而停止向**終用戶提供服務(wù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取額外費用。
  第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
  （一）自用部分的所需費用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔(dān)；
  （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)；
  （三）物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支；
  （四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和
  新改造費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項維修資金中列支。
  專項維修資金的收取、使用和管理辦法按照國家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴重損壞、故障，嚴重影響業(yè)主生活或者人身財產(chǎn)安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業(yè)管理主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過半數(shù)同意后動用專項維修資金。
  物業(yè)管理主管部門認為業(yè)主委員會報告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動用專項維修資金情形的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會不得緊急動用。
  因發(fā)生自然災(zāi)害或嚴重故障致使共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭受損壞，業(yè)主委員會緊急動用專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)提請下次業(yè)主大會會議審議追認。
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主在出現(xiàn)第一、第三款規(guī)定的情形，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新時，可以向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提出書面申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。
  第五章 法律責(zé)任
  第五十六條 建設(shè)單位違反本條例第十二條規(guī)定，超過規(guī)定時間6個月內(nèi)未報告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1萬元罰款；超過6個月未報告的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處5萬元罰款。
  第五十七條 業(yè)主委員會違反本條例第十六條規(guī)定，行使規(guī)定以外職權(quán)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告。
  業(yè)主委員會違反本條例第二十條規(guī)定，未按時將有關(guān)材料報送備案，或者相關(guān)事項發(fā)生變化未重新報送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，處1000元以上3000元以下罰款。
  依照前兩款規(guī)定予以警告的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。
  第五十八條 建設(shè)單位違反本條例第二十九條規(guī)定，未將有關(guān)材料報送備案的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
  第五十九條 建設(shè)單位違反本條例第三十條規(guī)定，未向業(yè)主委員會提供材料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。
  第六十條 建設(shè)單位違反本條例第三十一條規(guī)定，未對物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的水、電等計量器具的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下罰款。
  第六十一條 建設(shè)單位違反本條例第三十二條規(guī)定第一款，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正，有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款；沒有違法所得的，處30萬以上50萬以下罰款。
  第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條規(guī)定的，依照下列規(guī)定予以處罰：
  （一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的；或者聘用未取得專業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務(wù)活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；
  （二）轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或管理人員職業(yè)資格證書的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款：
  （一）違反本條例第三十六條第三款規(guī)定，未將生效物業(yè)服務(wù)合同按時報送備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公告的；
  （二）違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費用的收費項目、收費標準的;
  （三）違反本條例第四十三條第三款規(guī)定，未將有關(guān)資料向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報送備案的；
  （四）違反本條例第四十四條第二款規(guī)定，未向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門報告的。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第一款規(guī)定，未將物業(yè)收費標準報所在地人民政府價格行政主管部門備案的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處3000元以上5000元以下罰款。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第四款、第五十三條第二款規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，重復(fù)收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1至2倍的罰款。
  業(yè)主委員會違反第三十九條第三款規(guī)定，未向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費用的收費項目、收費標準的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門責(zé)令限期改正。
  業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)決定的，同意作出該決定的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十三條、第四十四條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同解除、終止或者延續(xù)服務(wù)情形終止后，拒絕辦理移交手續(xù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期移交；逾期仍不移交的，視不同情形，按月處1萬元以上5萬元以下罰款；超過3個月仍不移交的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。
  第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十八條規(guī)定，未書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，且未派人到裝飾裝修現(xiàn)場監(jiān)督檢查的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處1000元以上3000元以下罰款。
  第六十六條 建設(shè)單位、業(yè)主違反本條例第五十條第三款的規(guī)定，將車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處違法所得1倍的罰款。
  建設(shè)單位違反本條例第五十條第四款的規(guī)定，只出售而不出租車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
  建設(shè)單位違反本條例第五十條第二款的規(guī)定，不按規(guī)定收回業(yè)主、物業(yè)使用人以外單位、個人臨時租用的車位、車庫的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，沒收違法所得，并處1000元以上1萬元以下罰款。
  違反本條例第五十一條第二款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)停放車輛影響其他車輛和行人的正常通行的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門給予警告，或者處50元以上500元以下罰款。
  違反本條例第五十一條第三款的規(guī)定，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放工程車輛、大中型客貨車輛的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門給予警告，或者處500元以上5000元以下罰款。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十一條第五款規(guī)定，不履行車輛管理職責(zé)的，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門可予以警告，或者處1000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。

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  第六十七條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十三條規(guī)定，未抄表到戶并向**終用戶收取有關(guān)費用，或者因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費用而停止向**終用戶提供服務(wù)的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門或者物業(yè)管理主管部門根據(jù)職權(quán)，處10萬元以上50萬元以下罰款。
  第六十八條 業(yè)主違反本條例規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用及相關(guān)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取違約金。
  第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求其限期改正或者提請有關(guān)部門處理；造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生糾紛的，可以向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門和相關(guān)部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
  當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請復(fù)議或者向人民法院起訴。
  第七十一條 物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的，由其上級機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  第七十二條 違反本條例規(guī)定的行為，本條例未設(shè)定處罰但其他法律法規(guī)已設(shè)定處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定處罰。
  第六章 附 則
  第七十三條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、裝飾裝修承諾書等示范文本，提供業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
  第七十四條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語：
  （一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
  （二）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭園及室內(nèi)墻面、天花板、地面等部位；
  （三）自用設(shè)施設(shè)備，是指業(yè)主所購房屋內(nèi)部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設(shè)施設(shè)備；
  （四）共用部位，是指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、屋頂?shù)龋?、室外墻面等部位?
  （五）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
  決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認定：
  （一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
  （二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；
  （三）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
  第七十五條 本條例具體應(yīng)用的問題由省人民政府解釋。
  第七十六條 本條例自2011年1 月 1日起施行?！逗Ｄ鲜∽≌瑓^(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。與本條例不相一致的本省有關(guān)規(guī)定，以本條例為準。
  第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
  (一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
  (二)業(yè)主大會決議；
  (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
  (四)業(yè)主委員會委員名單。
  材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
  第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
  (一)任職期限屆滿的；
  (二)不再具備業(yè)主身份的；
  (三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；
  (四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；
  (五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
  (六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
  業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
  第四章 物業(yè)服務(wù)
  第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
  市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。
  第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
  第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。
  未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。
  第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。
  第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。
  決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
  物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。
  第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
  業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

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  第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：
  (一)移交物業(yè)共用部分；
  (二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；
  (三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；
  (四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；
  (五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
  原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
  第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
  第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。
  物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。
  第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。
  本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。
  第五章 物業(yè)的使用與維護
  第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
  第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
  建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。
  業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
  第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
  第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：
  (一)屋面防水損壞造成滲漏的；
  (二)電梯故障危及人身安全的；
  (三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；
  (四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；
  (五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
  (六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。
  使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。
  第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
  第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。
  第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
  第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。
  第六章 法律責(zé)任
  第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
  第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。
  第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。
  第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。
  違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。
  違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。
  業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
  第七章 附則
  第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
  本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
  本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
  本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
  本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。
  第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
  業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
  (一)討論業(yè)主大會擬討論的事項；
  (二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。
  業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
  編輯本段第三章 前期物業(yè)管理第二十條
  住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
  第二十一條
  建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。
  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
  第二十二條
  前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，**長不得超過二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。
  前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
  前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準交納物業(yè)服務(wù)費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
  前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個月通知業(yè)主。
  第二十三條
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。
  物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。
  第二十四條
  建設(shè)單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)查驗下列資料：
  (一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
  (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
  (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  (四)業(yè)主名冊；
  (五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
  建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進行查驗，登記造冊。

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  第二十五條
  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，**低不得少于一百平方米。
  規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。
  建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
  第二十六條
  物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負責(zé)維護。
  物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣；未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。
  第二十七條
  前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔(dān)；物業(yè)銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  編輯本段第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十八條
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。
  物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。
  第二十九條
  一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
  物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
  第三十條
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列事項：
  (一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；
  (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全巡查；
  (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；
  (四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護管理；
  (五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護；
  (六)通知有關(guān)單位維修市政公用設(shè)施；
  (七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項。
  第三十一條
  物業(yè)服務(wù)收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。
  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的，服務(wù)報酬由雙方約定。
  第三十二條
  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照標準全額交納。
  第三十三條
  物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務(wù)費用。但物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費的，從其約定。
  第三十四條
  物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應(yīng)當(dāng)提前二個月通知對方。
  物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
  第三十五條
  有關(guān)執(zhí)法機關(guān)進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。
  對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
  有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法及時處理。
  第三十六條
  物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
  編輯本段第五章 物業(yè)的使用與維護第三十七條
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
  第三十八條
  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。
  第三十九條
  供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。
  前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行工程施工，應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復(fù)工作。
  第四十條
  業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。
  業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。
  第四十一條
  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金按照國家有關(guān)規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、改造，不得挪作他用。
  第四十二條
  進行住宅建設(shè)工程招標時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標文件中明確按照工程價款結(jié)算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工
  程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。
  住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時向施工單位支付工程結(jié)算價款并預(yù)留保證金。
  因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔(dān)費用的，建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費用。
  合同約定的保證金預(yù)留期滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。
  第四十三條
  業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
  編輯本段第六章 法律責(zé)任第四十四條
  違反本條例規(guī)定，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。
  第四十五條
  違反本條例規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關(guān)部門依法給予行政處罰。
  第四十六條
  當(dāng)事人對行政機關(guān)的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行。
  第四十七條
  對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正；造成嚴重后果的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  編輯本段第七章 附 則第四十八條
  本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地等。
  本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的活動。
  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
  本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。
  本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
  本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

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相關(guān)問題

• 問 濟南物業(yè)管理條例內(nèi)容是什么 濟南物業(yè)管理條例有什么用
  答

  濟南市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《濟南市貫徹落實〈物業(yè)管理條例〉試行意見》的通知 濟房政字〔2003〕97號 各物業(yè)管理公司、房屋開發(fā)建設(shè)單位，各業(yè)主大會： 國務(wù)院第379號令頒布并于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》，是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。這一法規(guī)的頒布施行，對促進物業(yè)管理健康發(fā)展，進一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。為推動《物業(yè)管理條例》在我市的貫徹落實，現(xiàn)將制定的《濟南市貫徹落實〈物業(yè)管理條例〉試行意見》印發(fā)你們，望認真遵照實行。 二OO三年十一月四日 濟南市貫徹落實《物業(yè)管理條例》試行意見 為深入貫徹落實國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號，以下簡稱《條例》），促進我市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市開展物業(yè)管理工作的實際，對貫徹落實《物業(yè)管理條例》提出如下試行意見： 一、建立業(yè)主大會制度，健全業(yè)主自治自律機制 （一）業(yè)主大會的成立條件 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，可以成立一個業(yè)主大會。 （二）物業(yè)管理區(qū)域的劃分 1、按城市規(guī)劃部門批準的項目紅線范圍劃定。其中分期開發(fā)建設(shè)、總建筑面積超過30萬平方米的項目，共用設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開來的，由房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)規(guī)劃部門批準的分期紅線范圍及物業(yè)規(guī)模、業(yè)主自治管理需求等相關(guān)因素確定。 2、已建成的舊的住宅區(qū)由各區(qū)房產(chǎn)管理部門會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)房屋的共用設(shè)施設(shè)備、房屋管理的現(xiàn)狀及業(yè)主自治管理需求等因素確定。 （三）首屆業(yè)主大會的籌備與召開 1、已實行物業(yè)管理的區(qū)域 物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后，開發(fā)建設(shè)單位或其受托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時書面報告房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門，成立首屆業(yè)主大會籌備組，籌備組由區(qū)房產(chǎn)管理部門、房屋所在地街道辦事處、部分業(yè)主、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，籌備組成員名單確定后，區(qū)房產(chǎn)管理部門和街道辦事處應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件后，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位不及時履行籌備義務(wù)的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議，可在區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處指導(dǎo)下組成籌備組，并向物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位發(fā)出參加首屆業(yè)主大會籌備組的邀請，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在10日內(nèi)無答復(fù)的，視為其放棄履行參加首屆業(yè)主大會籌備組的權(quán)利和義務(wù)。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，并組織召開首屆業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開業(yè)主大會會議時，應(yīng)邀請居民委員會參加。 物業(yè)區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，籌備組應(yīng)在首屆業(yè)主大會會議召開前，組織業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主代表。2、尚未實行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域 尚未實行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域需要成立業(yè)主大會的，由房屋所在地街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門及已售公房原產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、部分業(yè)主組成籌備組，組織成立首屆業(yè)主大會。 （四）首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權(quán)的確定 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證計一票。 （五）業(yè)主大會的備案及變更備案 經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議，業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。 業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)于變更后15日內(nèi)，依照前款規(guī)定辦理備案變更手續(xù)。 凡符合《條例》及《業(yè)主大會章程》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，由區(qū)房產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定使用和管理印章。 （六）業(yè)主自治自律機制 業(yè)主必須按《條例》及《業(yè)主大會章程》的規(guī)定履行自己的權(quán)利和義務(wù)；遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和業(yè)主大會的決定。 業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的有效機制，應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定及《業(yè)主大會議事規(guī)則》履行職責(zé)。 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責(zé)業(yè)主大會會議的召集，了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約和業(yè)主大會有關(guān)決定的實施，督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)維修基金。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會，聽取居民委員會的建議，配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作。 （七）《條例》施行前已成立的業(yè)主大會 《條例》施行前已成立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，應(yīng)分別按照《條例》和《業(yè)主大會章程》的規(guī)定規(guī)范履行各自的職責(zé)，并在下一次業(yè)主大會會議召開時，將《業(yè)主委員會章程》修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。 二、全面落實前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理招標 1、前期物業(yè)管理招標由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位依法組織實施。招標人可委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢公司編制招標文件和招標方案，有能力的也可自行編制。 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標、投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；總建筑面積在3萬平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市房產(chǎn)管理局備案：（1）項目規(guī)劃總平面圖；（2）招標公告或投標邀請書；（3）招標文件和招標方案。 3、評標委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標人在市房產(chǎn)管理局監(jiān)督下，從物業(yè)管理行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。前期物業(yè)管理開標、評標過程應(yīng)在市房產(chǎn)管理局或市房產(chǎn)管理局委托房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下進行。 4、評標委員會應(yīng)根據(jù)投標單位的投標書、現(xiàn)場答辯和企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績等因素進行綜合評標。 企業(yè)資質(zhì)、管理項目情況和企業(yè)業(yè)績以房地產(chǎn)行政主管部門公示的企業(yè)信用檔案記載為準。 5、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，持開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料到市房產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。招標投標符合《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定的，市房產(chǎn)管理局應(yīng)出具備案證明。 6、新建現(xiàn)售商品房項目前期物業(yè)管理招標應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 7、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售合同備案和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)提交前期物業(yè)管理招標備案證明。 （二）物業(yè)銷售 1、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在銷售（預(yù)售）房屋前，應(yīng)參照示范文本制定《業(yè)主臨時公約》。 2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋時，向購房人明示《業(yè)主臨時公約》、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及前期物業(yè)管理招標備案證明，并予以說明。 3、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，購房人應(yīng)書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》，并與物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位簽訂繳存維修基金協(xié)議，與物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

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• 問 長春市物業(yè)管理條例是什么 長春市物業(yè)管理條例內(nèi)容有什么
  答

  長春市物業(yè)管理條例的具體內(nèi)容有哪些？規(guī)定了物業(yè)應(yīng)盡的哪些義務(wù)？我們通過下面的文章了解一下。 《長春市物業(yè)管理條例》已由長春市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十八次會議于20 0 7年1 0月3 1日通過，經(jīng)吉林省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十八次會議于2 0 0 7年1 1月3 0日批準，現(xiàn)予公布，自2 0 0 8年1月1日起施行。 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。 第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動。 第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。 第四條 本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其公共部位、公用設(shè)施設(shè)備。 本條例所稱共有部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場地、綠地等部位。 本條例所稱公用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)備、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備。 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人；或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)共有部分進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的企業(yè)法人。 第五條 市物業(yè)管理行政主管部門依法對本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動進行監(jiān)督管理，縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門依法對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動進行監(jiān)督管理。 建設(shè)、規(guī)劃、民政、價格、園林、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、行政執(zhí)法、公安、工商及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)管理工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，并直到監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。 社區(qū)委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。 第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。 第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)： （一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

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• 問 北京物業(yè)管理條例是什么 北京物業(yè)管理條例有什么內(nèi)容
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  北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的北京物業(yè)管理條例于2010年10月1日起執(zhí)行。 第一章總則 第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 第三條 市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。 第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 第二章 前期物業(yè)管理 第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。 前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標準以及服務(wù)標準的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。 建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； (三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料； (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄； (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (六)業(yè)主名冊； (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定： (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； (二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員； (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案； (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)； (五)籌集、管理和使用專項維修資金； (六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； (七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。 決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。 第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

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• 問 石家莊物業(yè)管理條例內(nèi)容是什么 石家莊物業(yè)管理條例有什么用
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  廣大業(yè)主可能只明白物業(yè)費收取的內(nèi)容，可是法律賦予物業(yè)收取物業(yè)費的依據(jù)是什么呢，這就要說到《物業(yè)管理條例》了，物業(yè)公司必須依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)內(nèi)容依法收繳，《物業(yè)管理條例》包括什么呢？ （2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第4次會議通過 2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第9次會議批準 2009年6月18日石家莊市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第13次會議修訂 2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議批準 2010年1月29日石家莊市人民代表大會常務(wù)委員會公告公布 自2010年3月1日起施行） 第一章 總則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本條例。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第三條 本市各級人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)實行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市房產(chǎn)行政主管部門委托范圍內(nèi)，負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。 各級人民政府財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。 第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，負責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。 城市社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛；可以列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議；可以設(shè)置公益性工作崗位，加強物業(yè)管理相關(guān)工作。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。 第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。 分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。 第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到百分之五十以上和入住建筑面積達到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會的成立可以首先組成業(yè)主大會籌備機構(gòu)，負責(zé)業(yè)主大會成立的具體工作。業(yè)主大會籌備機構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。 籌備機構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 第十條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約； （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； （四）業(yè)主委員會不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé)； （五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （六）籌集和使用住宅專項維修資金； （七）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。 第十一條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

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• 問 物業(yè)管理條例是什么 廣東省物業(yè)管理條例有什么內(nèi)容
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  物業(yè)管理對每個購房者來說，都是購房因素中至關(guān)重要的一個考慮因素。物業(yè)管理條例是什么？廣東省物業(yè)管理條例規(guī)定如何？ 1、物業(yè)管理條例概念釋義 物業(yè)管理條例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理條例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責(zé)、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理條例》由2007年國務(wù)院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。 2、廣東省物業(yè)管理條例 《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱“條例”）已經(jīng)廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修訂通過，自2009年3月1日起施行。 條例的修訂實施，對于規(guī)范廣東物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧社區(qū)具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理條例》相比，條例有哪些特點？近日，廣東省人大常委會法工委有關(guān)負責(zé)人對此作了解讀。 條例第五條： “街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合?！? 解讀：按照條例的規(guī)定，基層組織介入小區(qū)事務(wù)主要是對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會委員集體辭職、業(yè)主委員會換屆選舉的特殊情況下，經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助。 條例第七條： “物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。” 解讀：條例對物管區(qū)域劃分的細化體現(xiàn)在多個方面，比如對于舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！比绻嚓P(guān)主體對物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭議，則“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定?！? 條例第十條： “房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！? 解讀：條例在這里明確了那些“準業(yè)主”的范圍，包括已經(jīng)合法占有該房屋的房屋買受人、受贈人、拆遷補償人，但不包括承租人、借用人等不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權(quán)的人，由于涉及另外的法律關(guān)系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規(guī)定。 條例第十二條： “百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求?！? “符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。” 解讀：條例的多項規(guī)定旨在解決業(yè)主大會籌備難的問題。進一步明確了基層組織在業(yè)主大會籌備中的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用；規(guī)定了產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會需要有一定的民意基礎(chǔ)。而規(guī)定在物業(yè)交付比例達到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區(qū)大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會。 條例第二十二條： “面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算?！? 解讀：《物權(quán)法》對業(yè)主表決采取了雙過三分之二和雙過半的計算規(guī)則。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 但在實施過程中，人們對于“專有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數(shù)”怎么計算產(chǎn)生了不同的理解，一些小區(qū)還因此產(chǎn)生糾紛。為解決實踐當(dāng)中遇到的問題，省條例對此作了細化。 條例第三十八條： “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，**低不少于五十平方米，**高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房**低不少于十平方米，**高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層?！? “物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。 解讀：條例在這方面的規(guī)定，主要目的在于解決現(xiàn)實生活中存在的部分物業(yè)管理用房權(quán)屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權(quán)益，條例還明確了政府部門、建設(shè)單位的法律義務(wù)。根據(jù)條例的規(guī)定，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，按前述規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時予以公布。在辦理所有權(quán)初始登記時，房地產(chǎn)登記簿中應(yīng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。 條例相關(guān)規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。” “建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)?！? “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示?！? “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤?！? “業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)?！? 解讀：條例在這方面的詳細規(guī)定，目的在于防止建設(shè)單位隨意承諾減免物業(yè)服務(wù)費用給其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害，同時維護業(yè)主的知情權(quán)， 條例第五十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月?！? “建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。” 解讀：《物權(quán)法》規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的原則，條例對如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進一步明確。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 解讀：根據(jù)該項規(guī)定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個基本準則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項基本義務(wù)。但同時，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，還要征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方，給其他相關(guān)業(yè)主帶來危害。 解讀：條例對此專設(shè)一項禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象。 同時，為了解決“房中房”執(zhí)法難的問題，規(guī)定在發(fā)生上述違法行為時，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請人民法院強制執(zhí)行。