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• 137****3958

  買(mǎi)房子除了開(kāi)發(fā)商的實(shí)力之外，還要看小區(qū)物業(yè)的質(zhì)量，有些小區(qū)的物業(yè)不負(fù)責(zé)任，為小區(qū)抹黑；有些小區(qū)的物業(yè)兢兢業(yè)業(yè)，為樓盤(pán)爭(zhēng)光添彩。國(guó)家有關(guān)于物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，因此，了解物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)于入住之后的一些麻煩有實(shí)際性的指導(dǎo)作用。 物業(yè)管理?xiàng)l例是國(guó)家為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理?xiàng)l例。 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要通過(guò)立法、完善制度加以解決。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 北京物業(yè)管理?xiàng)l例是什么 北京物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容
  答

  北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)過(guò)數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的北京物業(yè)管理?xiàng)l例于2010年10月1日起執(zhí)行。 第一章總則 第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 第三條 市房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門(mén)和專業(yè)監(jiān)管部門(mén)依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。 第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 第二章 前期物業(yè)管理 第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買(mǎi)賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買(mǎi)賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號(hào))。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。 規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門(mén)在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣合同的附件。 前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。 建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場(chǎng)所公示，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。 市房屋行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； (三)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料； (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄； (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； (六)業(yè)主名冊(cè)； (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員； (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)； (五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金； (六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； (七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。 決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。 第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

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• 問(wèn) 物業(yè)管理?xiàng)l例是什么 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容
  答

  物業(yè)管理對(duì)每個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是購(gòu)房因素中至關(guān)重要的一個(gè)考慮因素。物業(yè)管理?xiàng)l例是什么？廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定如何？ 1、物業(yè)管理?xiàng)l例概念釋義 物業(yè)管理?xiàng)l例是國(guó)家為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理?xiàng)l例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理?xiàng)l例》由2007年國(guó)務(wù)院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。與此同時(shí)，原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要通過(guò)立法、完善制度加以解決。 2、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）已經(jīng)廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂通過(guò)，自2009年3月1日起施行。 條例的修訂實(shí)施，對(duì)于規(guī)范廣東物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧社區(qū)具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相比，條例有哪些特點(diǎn)？近日，廣東省人大常委會(huì)法工委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此作了解讀。 條例第五條： “街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合?！? 解讀：按照條例的規(guī)定，基層組織介入小區(qū)事務(wù)主要是對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會(huì)成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的特殊情況下，經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助。 條例第七條： “物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！? 解讀：條例對(duì)物管區(qū)域劃分的細(xì)化體現(xiàn)在多個(gè)方面，比如對(duì)于舊城區(qū)、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！比绻嚓P(guān)主體對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭(zhēng)議，則“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定?！? 條例第十條： “房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買(mǎi)賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！? 解讀：條例在這里明確了那些“準(zhǔn)業(yè)主”的范圍，包括已經(jīng)合法占有該房屋的房屋買(mǎi)受人、受贈(zèng)人、拆遷補(bǔ)償人，但不包括承租人、借用人等不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權(quán)的人，由于涉及另外的法律關(guān)系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門(mén)規(guī)定。 條例第十二條： “百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。” “已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。” “符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。” 解讀：條例的多項(xiàng)規(guī)定旨在解決業(yè)主大會(huì)籌備難的問(wèn)題。進(jìn)一步明確了基層組織在業(yè)主大會(huì)籌備中的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用；規(guī)定了產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會(huì)需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會(huì)需要有一定的民意基礎(chǔ)。而規(guī)定在物業(yè)交付比例達(dá)到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會(huì)，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區(qū)大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會(huì)。 條例第二十二條： “面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算?！? 解讀：《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主表決采取了雙過(guò)三分之二和雙過(guò)半的計(jì)算規(guī)則。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對(duì)籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 但在實(shí)施過(guò)程中，人們對(duì)于“專有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數(shù)”怎么計(jì)算產(chǎn)生了不同的理解，一些小區(qū)還因此產(chǎn)生糾紛。為解決實(shí)踐當(dāng)中遇到的問(wèn)題，省條例對(duì)此作了細(xì)化。 條例第三十八條： “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，**低不少于五十平方米，**高不超過(guò)三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房**低不少于十平方米，**高不超過(guò)六十平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層?！? “物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。 解讀：條例在這方面的規(guī)定，主要目的在于解決現(xiàn)實(shí)生活中存在的部分物業(yè)管理用房權(quán)屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權(quán)益，條例還明確了政府部門(mén)、建設(shè)單位的法律義務(wù)。根據(jù)條例的規(guī)定，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前述規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，房地產(chǎn)登記簿中應(yīng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。 條例相關(guān)規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納?！? “建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)?！? “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示?！? “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂！? “業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。” 解讀：條例在這方面的詳細(xì)規(guī)定，目的在于防止建設(shè)單位隨意承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害，同時(shí)維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)， 條例第五十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月?！? “建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車位、車庫(kù)?！? 解讀：《物權(quán)法》規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的原則，條例對(duì)如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進(jìn)一步明確。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 解讀：根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)基本準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。但同時(shí)，對(duì)于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，還要征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方，給其他相關(guān)業(yè)主帶來(lái)危害。 解讀：條例對(duì)此專設(shè)一項(xiàng)禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象。 同時(shí)，為了解決“房中房”執(zhí)法難的問(wèn)題，規(guī)定在發(fā)生上述違法行為時(shí)，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期拆除，并對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

• 問(wèn) 物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么 物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容有哪些
  答

  在我們與物業(yè)接觸中經(jīng)常會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題，如物業(yè)公司在沒(méi)有和業(yè)主簽訂服務(wù)合同的情況下業(yè)主是否可以拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用?業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)后,物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主作出停水停電的處理是否合法?這些都要依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)內(nèi)容。下面就介紹 (2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布。根據(jù)2007年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)。 第一條、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 第二條、本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第三條、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 第四條、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。 第五條、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 第六條、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議; (二)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán); (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議; (四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù); (五)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán); (六)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán); (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (八)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用; (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第七條、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： (一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; (三)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金; (四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; (五)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定; (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第八條、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第九條、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 第十條、同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的 指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十一條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。 第十二條、業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè); (四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施; (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; (六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 第十三、條、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 第十四、條、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

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• 問(wèn) 長(zhǎng)沙物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容是什么 長(zhǎng)沙物業(yè)管理?xiàng)l例有什么新規(guī)定
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  廣大業(yè)主如何合理合法“炒”掉不滿意物業(yè)單位，同時(shí)保證生活秩序？在7月5日結(jié)束的第三屆中國(guó)物業(yè)管理長(zhǎng)江論壇上，記者獲悉，今年長(zhǎng)沙擬制定《長(zhǎng)沙市物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)退管理辦法》等一系列法規(guī)，“炒”物業(yè)將有章可循。 6月2日，岳麓區(qū)銀洲公寓小區(qū)內(nèi)的公告欄上張貼著一張《緊急告示》。告示寫(xiě)明，因小區(qū)業(yè)主欠繳水電及物業(yè)管理費(fèi)用約75萬(wàn)元，長(zhǎng)沙銀洲物業(yè)管理有限公司無(wú)力經(jīng)營(yíng)，于6月1日退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)撤離后，小區(qū)一片狼藉，連配電間備用的配電設(shè)施都不見(jiàn)了。 針對(duì)類似物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約，或雙方當(dāng)事人提前結(jié)束物業(yè)服務(wù)合同等情況，長(zhǎng)沙住建相關(guān)部門(mén)正在醞釀制定《長(zhǎng)沙市物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)退管理辦法》，明確物業(yè)項(xiàng)目退出條件、流程、新進(jìn)公司的接管等相關(guān)問(wèn)題，建立物業(yè)管理項(xiàng)目退出機(jī)制，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)、有序退出所管小區(qū)，保證業(yè)主基本生活秩序，防止因無(wú)人管理而發(fā)生停水、停電等重大事故。 另外，為使質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制早日形成，改變部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)10年不變的困局，長(zhǎng)沙市還擬出臺(tái)規(guī)定：根據(jù)當(dāng)?shù)?*低工資標(biāo)準(zhǔn)上漲比例，物業(yè)公司可相應(yīng)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，如果**低工資標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，物業(yè)收費(fèi)也可相應(yīng)上漲20%，當(dāng)然，這必須得到三分之二以上業(yè)主的同意。

• 問(wèn) 濟(jì)南物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容是什么 濟(jì)南物業(yè)管理?xiàng)l例有什么用
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  濟(jì)南市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《濟(jì)南市貫徹落實(shí)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉試行意見(jiàn)》的通知 濟(jì)房政字〔2003〕97號(hào) 各物業(yè)管理公司、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，各業(yè)主大會(huì)： 國(guó)務(wù)院第379號(hào)令頒布并于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。這一法規(guī)的頒布施行，對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。為推動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》在我市的貫徹落實(shí)，現(xiàn)將制定的《濟(jì)南市貫徹落實(shí)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉試行意見(jiàn)》印發(fā)你們，望認(rèn)真遵照實(shí)行。 二OO三年十一月四日 濟(jì)南市貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》試行意見(jiàn) 為深入貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》），促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市開(kāi)展物業(yè)管理工作的實(shí)際，對(duì)貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》提出如下試行意見(jiàn)： 一、建立業(yè)主大會(huì)制度，健全業(yè)主自治自律機(jī)制 （一）業(yè)主大會(huì)的成立條件 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，可以成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 （二）物業(yè)管理區(qū)域的劃分 1、按城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線范圍劃定。其中分期開(kāi)發(fā)建設(shè)、總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，共用設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開(kāi)來(lái)的，由房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的分期紅線范圍及物業(yè)規(guī)模、業(yè)主自治管理需求等相關(guān)因素確定。 2、已建成的舊的住宅區(qū)由各區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)房屋的共用設(shè)施設(shè)備、房屋管理的現(xiàn)狀及業(yè)主自治管理需求等因素確定。 （三）首屆業(yè)主大會(huì)的籌備與召開(kāi) 1、已實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域 物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其受托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)，成立首屆業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組由區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)、房屋所在地街道辦事處、部分業(yè)主、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組成。籌備組中的業(yè)主由區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)、街道辦事處、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，籌備組成員名單確定后，區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不及時(shí)履行籌備義務(wù)的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議，可在區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)、街道辦事處指導(dǎo)下組成籌備組，并向物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位發(fā)出參加首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的邀請(qǐng)，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在10日內(nèi)無(wú)答復(fù)的，視為其放棄履行參加首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的權(quán)利和義務(wù)。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，并組織召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)參加。 物業(yè)區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，籌備組應(yīng)在首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，組織業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主代表。2、尚未實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域 尚未實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域需要成立業(yè)主大會(huì)的，由房屋所在地街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)及已售公房原產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、部分業(yè)主組成籌備組，組織成立首屆業(yè)主大會(huì)。 （四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主投票權(quán)的確定 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計(jì)算，一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證計(jì)一票。 （五）業(yè)主大會(huì)的備案及變更備案 經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議，業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)備案。 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)于變更后15日內(nèi)，依照前款規(guī)定辦理備案變更手續(xù)。 凡符合《條例》及《業(yè)主大會(huì)章程》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定使用和管理印章。 （六）業(yè)主自治自律機(jī)制 業(yè)主必須按《條例》及《業(yè)主大會(huì)章程》的規(guī)定履行自己的權(quán)利和義務(wù)；遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和業(yè)主大會(huì)的決定。 業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的有效機(jī)制，應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的規(guī)定及《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》履行職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集，了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)有關(guān)決定的實(shí)施，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)維修基金。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議，配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作。 （七）《條例》施行前已成立的業(yè)主大會(huì) 《條例》施行前已成立的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)分別按照《條例》和《業(yè)主大會(huì)章程》的規(guī)定規(guī)范履行各自的職責(zé)，并在下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，將《業(yè)主委員會(huì)章程》修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。 二、全面落實(shí)前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理招標(biāo) 1、前期物業(yè)管理招標(biāo)由物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法組織實(shí)施。招標(biāo)人可委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢公司編制招標(biāo)文件和招標(biāo)方案，有能力的也可自行編制。 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 2、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交以下材料報(bào)市房產(chǎn)管理局備案：（1）項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖；（2）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；（3）招標(biāo)文件和招標(biāo)方案。 3、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在市房產(chǎn)管理局監(jiān)督下，從物業(yè)管理行政主管部門(mén)建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。前期物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)在市房產(chǎn)管理局或市房產(chǎn)管理局委托房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行。 4、評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)根據(jù)投標(biāo)單位的投標(biāo)書(shū)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)等因素進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。 企業(yè)資質(zhì)、管理項(xiàng)目情況和企業(yè)業(yè)績(jī)以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)公示的企業(yè)信用檔案記載為準(zhǔn)。 5、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料到市房產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。招標(biāo)投標(biāo)符合《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定的，市房產(chǎn)管理局應(yīng)出具備案證明。 6、新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 7、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售合同備案和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)提交前期物業(yè)管理招標(biāo)備案證明。 （二）物業(yè)銷售 1、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷售（預(yù)售）房屋前，應(yīng)參照示范文本制定《業(yè)主臨時(shí)公約》。 2、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋時(shí)，向購(gòu)房人明示《業(yè)主臨時(shí)公約》、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及前期物業(yè)管理招標(biāo)備案證明，并予以說(shuō)明。 3、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)書(shū)面承諾遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》，并與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂繳存維修基金協(xié)議，與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

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