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• 142****4775

  現(xiàn)實(shí)生活中，有些開發(fā)商或者房主為了從房屋買賣中獲得巨額利益，會有一房二賣的行為。那么如果發(fā)生一房二賣如何處理呢？一房二賣的行為勢必會對購房者造成或多或少的損失，那么如果遭遇一房二賣時(shí)購房者怎么維權(quán)呢？ 一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。 發(fā)生一房二賣如何處理？ （一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。 （二）兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份未作過戶登記（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對世原理、物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。 （三）在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，因這時(shí)出賣人已沒有所有權(quán)，所以他的第二次賣房是無效的。 遇一房二賣時(shí)購房者怎么維權(quán)？ 房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力**重要的表現(xiàn)，也是出賣人**主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。 “一房二賣”，應(yīng)依《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 如賣房者是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般人，對其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。 小編溫馨提示： 為了避免落入開發(fā)商或房主一房多賣的陷阱，建議你在與開發(fā)商簽訂購房合同前，憑本人身份證或委托律師去房屋所在地的房地產(chǎn)交易市場查詢你所欲購買的商品房是否已作了交易登記。如果作了交易登記，這就意味著這套房屋已經(jīng)賣出。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:30

相關(guān)問題

• 問 什么是"一房二賣" 如何判別購房合同是否有效
  答

  孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房兩年后都沒有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生。 案例 開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房兩年卻拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪?！伴_發(fā)商的工作人員無意當(dāng)中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價(jià)格不到300萬，比我便宜100多萬。”孫先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時(shí)對三份《商品房買賣合同》進(jìn)行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。 觀點(diǎn) 孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款 這個案例中，**大的爭議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。 這個案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 在這個案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生?！斑@表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成的交易予以保護(hù)。”律師表示，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。

• 問 房主一房二賣購房者怎么維權(quán)，購房者怎么應(yīng)對一房二賣
  答

  簽完合同，讓經(jīng)紀(jì)公司以**快速度做 網(wǎng)簽。。這樣的話就可以避免了。全款購房也不會不過戶就付全款。

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• 問 什么是一房多賣 如何避免陷入"一房多賣"的陷阱
  答

  公司資金周轉(zhuǎn)困難，廣東肇慶一家房地產(chǎn)公司的老總謝某將公司開發(fā)的樓盤一房多賣，共騙得受害人2000多萬元?！皷|窗事發(fā)”后，謝某以合同詐騙罪和拒不支付勞動報(bào)酬罪對謝某判處有期徒刑十四年三個月。如何在購房過程中謹(jǐn)慎把關(guān)，防止自己跌入“一房多賣”陷阱，是每個有購房計(jì)劃的人都要了解的。 “一房多賣”糾紛多 一方面，目前市場上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到**終交房辦完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一般需要1至2年時(shí)間。在樓市調(diào)控嚴(yán)厲的背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，有時(shí)就會出現(xiàn)為謀求更多資金而“一房多賣”的情況。可能的做法有諸如辦理虛假按揭貸款、偽造買賣協(xié)議、直接騙取預(yù)付款等等。 另一方面，二手房也不靠譜。由于通過中介或買賣雙方直接進(jìn)行的交易常常不夠規(guī)范，有時(shí)甚至因?yàn)樗^的“熟人”而忽視了防范措施，賣方通過打時(shí)間差、補(bǔ)辦房產(chǎn)證等做法，就能做到“一房多賣”。 雖然類似的案件以賣方敗訴居多，但許多時(shí)候買方即使勝訴也無法取得房屋所有權(quán)。這是因?yàn)橘I賣雙方雖簽訂合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)沒有轉(zhuǎn)移?；舜蟀褧r(shí)間精力，有時(shí)候一拖再拖，結(jié)果買方勝訴也僅僅是獲得賣家賠償?shù)倪`約金，無法獲得產(chǎn)權(quán)。 謹(jǐn)慎防范多留意 因而，購房者一定要對相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識。買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會把房款交給賣方。在簽訂購房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。 證件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 預(yù)告登記是關(guān)鍵 更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與**終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對第一購房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。 購房者辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門會把購房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷預(yù)告登記時(shí)則會將之與購房人本人面貌進(jìn)行核對。

• 問 西安購房合同新規(guī)范有哪些內(nèi)容 遇到"一房兩賣"怎么辦
  答

  西安的小伙們注意了！9月1日起，西安各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需使用新版商品房買賣合同示范文本與購房者簽約。以后簽訂購房合同時(shí)，要先看清是不是**新的合同版本哦！新版的合同時(shí)怎么進(jìn)一步維護(hù)購房者權(quán)益的，跟小編一起來看看吧！ 新版合同三大亮點(diǎn)： 1、“一房兩賣”購房者可解約索賠 新版合同規(guī)定，如因“一房兩賣”等賣方問題，導(dǎo)致不能完成合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，購房者有權(quán)解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起１５日內(nèi)退還購房者已付全部房款（含已付貸款部分），并自購房者付款之日起，按不低于同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。給購房者造成損失的，由出賣人支付已付房價(jià)款一倍或買受人全部損失的賠償金。 2、明確建筑面積 難再“偷面積” 為化解預(yù)售商品房面積差糾紛，新版合同明確規(guī)定，預(yù)售商品房建筑面積的數(shù)據(jù)由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供。為防止出賣人利用陽臺“偷面積”或虛增面積，新版合同明確封閉陽臺和非封閉陽臺數(shù)量，明確陽臺是否封閉的判定依據(jù)為規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。 3、沒有房屋驗(yàn)收證明文件？直接拒收妥妥的 新版合同還明確規(guī)定交房的**低條件為：商品房取得竣工驗(yàn)收備案證明文件；已取得房屋面積實(shí)測報(bào)告；基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施達(dá)到合同約定的交付條件。出賣人不出示商品房滿足交付條件的證明文件，購房者有權(quán)拒絕接收商品房。 新版合同的三大武器，保護(hù)購房者權(quán)益不受侵害，小伙伴們get到了嗎？

• 問 遭遇房主一房二賣怎么辦 購房者如何維權(quán)
  答

  買房順順利利自然皆大歡喜，但是如果遭遇到房產(chǎn)糾紛，那煩惱就能無限放大，苦不堪言。購房者買房要擦亮眼睛，小心遭遇一房二賣，看看以下介紹的案例吧，教你如何維權(quán)。 案件回放 2014年5月12日，劉某與李某簽訂了房屋買賣合同，約定劉某購買李某的一套房屋，簽約當(dāng)天支付給李某定金2萬元，10日內(nèi)支付購房款30萬元，余款55萬元在辦理過戶手續(xù)時(shí)一次性支付；李某確保2014年6月12日前將房屋交給張某，8月12日前取得產(chǎn)權(quán)證，并與3日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。合同簽訂后，劉某依約定履行了付款義務(wù)，李某也按照約定時(shí)間交付房屋，張某隨后開始裝修。 2014年6月20日，李某突然通知劉某不再履行合同。劉某經(jīng)了解，李某早在6月13日就已經(jīng)把房子賣給了吳某，并辦理完房屋過戶手續(xù)。于是劉某將李某告上法院，要求李某雙倍返還定金，并返還已支付的購房款、賠償裝修損失費(fèi)。 李某在庭審中辯稱，雙方簽訂的合同僅是關(guān)于訴爭房屋的一種買賣意向，雙方尚未簽訂正式的房屋買賣合同，所以自己不存在違約行為，不應(yīng)雙倍返還定金；其在6月13日即告知張某不再履行合同，但張某仍對房屋繼續(xù)進(jìn)行裝修，人為擴(kuò)大損失，對此也不應(yīng)賠償。 法院審判 法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)有效，并非李某所稱的一種買賣意向。李某單方違約，須承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。對于李某辯稱其6月13日即告知劉某不再履行合同，由于李某未提供相關(guān)證據(jù)證明，法院不予采信。**后判決解除雙方的房屋買賣合同，李某返還劉某已支付的購房款、雙倍返還定金，并賠償劉某的裝修損失費(fèi)。 律師釋義 律師表示，本案中劉某提出的是十分合理正確的訴訟請求。有許多購房人在遇到這種“一房二賣”的情況時(shí)，尤其是先與出賣人簽訂合同的購房人，都會主張自己的合同有效，而另一份合同無效。但實(shí)際情況時(shí)，兩份合同都是雙方真實(shí)意思的表示，都有效。在尚未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，出賣人可以選擇與其中的一個購房人履行房屋買賣合同，而不論合同簽訂時(shí)間的先后，然后向另一購房人承擔(dān)違約責(zé)任；在已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，房屋理應(yīng)歸辦理手續(xù)的購房人所有，此時(shí)雙方的合同已經(jīng)履行完畢，另一購房人只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失，本案即屬于這種情況。