已有1個回答

• 138****9365

  買房時，很多購房者對購房合同都看得仔細(xì)，逐行逐字，絲毫不敢松懈。但是，對補(bǔ)充協(xié)議卻不甚在意，往往很隨意地就大筆一揮，事后才發(fā)現(xiàn)吃了虧。 大筆一揮：超3%面積自己掏錢 案例：李先生在買房時跟開發(fā)商簽訂購房合同，里面約定如果房子的面積誤差超過3%，買房人有權(quán)退房。但是，到了交房時，真的出現(xiàn)房子的實際面積與購房合同約定的面積誤差超過3%，卻無法退房。這是怎么回事？ 原來，在簽訂購房合同后，李先生一時大意，又與開發(fā)商簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議壞了事。在這份補(bǔ)充協(xié)議中，約定房子實際面積需以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，如果與購房合同約定的面積存在誤差，買房人將多還少補(bǔ)。 購房合同與補(bǔ)充協(xié)議，究竟哪一份合同更具法律效力？購房合同與購房補(bǔ)充協(xié)議都是買賣雙方真實意愿的表達(dá)，因此具有同等的法律效力。而且，由于補(bǔ)充協(xié)議多是購房合同簽訂之后簽下的，是對購房合同中未約定或是需要重新約定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充，因此，當(dāng)購房合同與補(bǔ)充協(xié)議在某一條款上存在分歧時，通常依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定來處理。 以上述的房產(chǎn)糾紛為例，李先生先后簽訂兩份協(xié)議，內(nèi)容不同，一般是以后簽訂的協(xié)議為依據(jù)。所以，在這個案例中，遇到房子的誤差面積超過3%時，要遵從的是后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，李先生需根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定，對誤差的面積進(jìn)行補(bǔ)款。這樣一來，掐指一算，李先生買房就得多支付數(shù)萬元的房款。 維護(hù)權(quán)利：買賣雙方都有權(quán)簽訂補(bǔ)充協(xié)議 在購房過程中，因簽訂補(bǔ)充協(xié)議而產(chǎn)生的法律糾紛并不少見。補(bǔ)充協(xié)議是對買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的進(jìn)一步約定，不過，目前，大部分的補(bǔ)充協(xié)議都是由開發(fā)商方面提出，其實，購房者也可通過補(bǔ)充協(xié)議維護(hù)自己的權(quán)利。 辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，通常需要開發(fā)商提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項目平面圖、房屋測繪報告、購房合同備案，但是，許多購房合同中，都沒有對開發(fā)商的這一義務(wù)進(jìn)行明確約定。在此提醒購房者，簽訂的購房合同中，需明確開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時需按房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的要求及時、完整提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項目平面圖、房屋測繪報告、購房合同等資料的義務(wù)，如果購房合同中未對這些內(nèi)容進(jìn)行明確約定，購房者可以要求買賣雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對上述內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定。 補(bǔ)充協(xié)議是對主合同中不完善的條款作出補(bǔ)充約定，當(dāng)購房者遇到開發(fā)商在購房合同中沒寫清楚的條款時，為了明確雙方權(quán)利義務(wù)，以便預(yù)防糾紛，可以要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 簽協(xié)議需謹(jǐn)慎 不合理的約定可拒簽 因為簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，購房合同約定的條款可能就會“失靈”，所以業(yè)內(nèi)人士提醒，買賣雙方需以簽訂購房合同一樣的謹(jǐn)慎心態(tài)來簽補(bǔ)充協(xié)議，對于內(nèi)容不合理的，可以拒簽。 補(bǔ)充協(xié)議雖然不用像購房合同一樣進(jìn)行備案，但是與購房合同具有同等法律效力，需謹(jǐn)慎對待。在補(bǔ)充協(xié)議中，對條款需約定清楚，需特別留意交房時間、辦證時間、出現(xiàn)面積誤差的處理方式等問題。在簽訂補(bǔ)充協(xié)議前，如果有不了解的地方，**好咨詢一下法律界的人士。 部分購房者擔(dān)心，如果在買房過程中，拒絕簽訂開發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議，會無法順利完成房屋買賣。其實，在簽訂購房買賣合同之后，雙方買賣關(guān)系就已經(jīng)達(dá)成，購房者拒簽補(bǔ)充協(xié)議，并不會影響買賣關(guān)系的履行。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:28

相關(guān)問題

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議該如何簽訂 需要注意什么
  答

  購買商品房的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。 一、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 三、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 四、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 六、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 買房簽合同需要注意什么 補(bǔ)充協(xié)議簽訂的注意事項有哪些
  答

  購房時交完款項后會和開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，合同中對一些細(xì)節(jié)沒有進(jìn)行具體的描述，所以需要簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容很重要因為有時會有很多糾紛涉及到補(bǔ)充協(xié)議里的內(nèi)容，所以簽訂補(bǔ)充協(xié)議一定要把購房者能涉及的維護(hù)自身利益的條款寫進(jìn)去。 補(bǔ)充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補(bǔ)充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應(yīng)謹(jǐn)防開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議，若是該補(bǔ)充協(xié)議加重購房者的責(zé)任，減輕開發(fā)商的責(zé)任或者補(bǔ)充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認(rèn)定上述補(bǔ)充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護(hù)自身的合法權(quán)益。 1、公共維修基金過戶 一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié) 議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。 2、一房二賣的特別處理 一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關(guān)于預(yù)告登記的約定 預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán) 利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意， 產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)。可見，賣方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進(jìn)行，因此**好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法 買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。 5、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補(bǔ)充協(xié)議的組成部分 購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認(rèn)為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。 從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管〈〈**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補(bǔ)充協(xié)議中。 6、房屋質(zhì)量的約定 房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商**容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補(bǔ)充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。 購房人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)； 防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。 7、商品房交付的約定 房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。 8、違約責(zé)任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 9、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定 產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的**后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。 10、關(guān)于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風(fēng)險不大，對該條款沒有重視。 實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。 11、關(guān)于物業(yè)的約定 實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。 新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

• 問 購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有哪些陷阱 簽訂時需要注意什么
  答

  購房合同有一個補(bǔ)充協(xié)議，這個補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充協(xié)議是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時候一定要注意防范下面這些陷阱。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：購房總價成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實際損失計費(fèi)，**高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：限定買家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

• 問 買房者簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議需要注意些什么問題
  答

  購房者買房簽訂合同時，不妨多留意合同的補(bǔ)充協(xié)議，那么簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項有哪些？由于法律的普及，越來越多的人觀念發(fā)生變化，下面相關(guān)內(nèi)容希望對大家有所幫助！ 簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項： 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還**款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 第四、要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 第六、要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。  

• 問 簽訂補(bǔ)充協(xié)議要注意些什么 補(bǔ)充協(xié)議有哪些內(nèi)容是必填的
  答

  補(bǔ)充協(xié)議作為合同的補(bǔ)充部分，是對整個合同的補(bǔ)充，一定意義上說補(bǔ)充協(xié)議中提到的問題更容易發(fā)生，如果發(fā)生糾紛，違約責(zé)任首先按照補(bǔ)充協(xié)議處理，如果補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定，那么就會按照合同處理。 一、關(guān)于開發(fā)商逾期交房 對于不可抗力范圍界定尤為重要。如果出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商往往會對不可抗力的范圍擴(kuò)大解釋以此來規(guī)避違約責(zé)任。所以購房者在補(bǔ)充協(xié)議里要約定不可抗力的范圍，這種不可抗力的界定需要政府機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)文件才能免責(zé)。如果開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數(shù)給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 二、公攤建筑面積 目前市場上大多數(shù)房產(chǎn)類型是小高層和高層，那么這就涉及到公攤面積。公攤面積的大小直接影響到購房者實際使用房屋面積的大小。雖然法律法規(guī)對具體的面積計算做了規(guī)定，但是還是有個別開發(fā)商仍然把經(jīng)營性用房、人防工程和其他和房屋面積無關(guān)的面積計算到公攤面積中。所以購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議里對房屋的得房率進(jìn)行約定，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，購房者可以選擇退房，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 三、裝修標(biāo)準(zhǔn) 購房者所看到的樣板間往往非常完美，但是實際入住后問題就會顯現(xiàn)。有的開發(fā)商在施工的重要環(huán)節(jié)會要求購房者現(xiàn)場檢驗，但是有的開發(fā)商不會如此為購房者服務(wù)的。那么購房者可以在補(bǔ)充協(xié)議上跟開發(fā)商進(jìn)行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場，并簽字，簽完字再進(jìn)行覆蓋，繼續(xù)施工。這樣也會避免購房者與開發(fā)商的糾紛。讓購房者參與到施工過程中，這對購房者和開發(fā)商都是一件好事。 購房者可以在協(xié)議中對商品房中的重要配置的牌子、型號和種類等進(jìn)行約定，不要出現(xiàn)高級、進(jìn)口等模糊詞語。 四、房屋所有權(quán)證辦理的時間 房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理看似和開發(fā)商沒關(guān)系，但是如果開發(fā)商資質(zhì)不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產(chǎn)權(quán)的辦理，因此購房者在補(bǔ)充協(xié)議里應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限樓內(nèi)履行自身義務(wù)，如果因為開發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理，應(yīng)該要求開發(fā)商承擔(dān)購房者經(jīng)濟(jì)損失。 五、貸款辦不來的約定 買房貸款是多數(shù)購房者采用的支付方式，但是貸款是像銀行貸款，如果銀行不同意對購房者進(jìn)行放貸，或者公積金管理中心拒絕貸款。那么購房者怎么辦？購房者應(yīng)該約定如果個人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。 六、物業(yè)管理問題 補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)該對物業(yè)的責(zé)任和具體物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。多數(shù)開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨(dú)立的法律主體，購房者和他們是不同的法律關(guān)系。 七、關(guān)于保修責(zé)任 關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。 以上是對補(bǔ)充協(xié)議中需要重點約定的內(nèi)容進(jìn)行了闡述。在簽訂合同和補(bǔ)充協(xié)議時不能著急和馬虎。即使開發(fā)商告訴你使用的是合同范本也要仔細(xì)對每一條進(jìn)行確認(rèn)。不然為了圖一時省事將來有問題了開發(fā)商對責(zé)任進(jìn)行推諉就比較難辦了。