買房時,很多購房者對購房合同都看得仔細,逐行逐字,絲毫不敢松懈。但是,對補充協(xié)議卻不甚在意,往往很隨意地就大筆一揮,事后才發(fā)現(xiàn)吃了虧。 大筆一揮:超3%面積自己掏錢 案例:李先生在買房時跟開發(fā)商簽訂購房合同,里面約定如果房子的面積誤差超過3%,買房人有權(quán)退房。但是,到了交房時,真的出現(xiàn)房子的實際面積與購房合同約定的面積誤差超過3%,卻無法退房。這是怎么回事? 原來,在簽訂購房合同后,李先生一時大意,又與開發(fā)商簽訂了一份補充協(xié)議壞了事。在這份補充協(xié)議中,約定房子實際面積需以產(chǎn)權(quán)證為準,如果與購房合同約定的面積存在誤差,買房人將多還少補。 購房合同與補充協(xié)議,究竟哪一份合同更具法律效力?購房合同與購房補充協(xié)議都是買賣雙方真實意愿的表達,因此具有同等的法律效力。而且,由于補充協(xié)議多是購房合同簽訂之后簽下的,是對購房合同中未約定或是需要重新約定的內(nèi)容進行補充,因此,當(dāng)購房合同與補充協(xié)議在某一條款上存在分歧時,通常依據(jù)補充協(xié)議的約定來處理。 以上述的房產(chǎn)糾紛為例,李先生先后簽訂兩份協(xié)議,內(nèi)容不同,一般是以后簽訂的協(xié)議為依據(jù)。所以,在這個案例中,遇到房子的誤差面積超過3%時,要遵從的是后簽訂的補充協(xié)議,李先生需根據(jù)補充協(xié)議的約定,對誤差的面積進行補款。這樣一來,掐指一算,李先生買房就得多支付數(shù)萬元的房款。 維護權(quán)利:買賣雙方都有權(quán)簽訂補充協(xié)議 在購房過程中,因簽訂補充協(xié)議而產(chǎn)生的法律糾紛并不少見。補充協(xié)議是對買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的進一步約定,不過,目前,大部分的補充協(xié)議都是由開發(fā)商方面提出,其實,購房者也可通過補充協(xié)議維護自己的權(quán)利。 辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證,通常需要開發(fā)商提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項目平面圖、房屋測繪報告、購房合同備案,但是,許多購房合同中,都沒有對開發(fā)商的這一義務(wù)進行明確約定。在此提醒購房者,簽訂的購房合同中,需明確開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時需按房屋權(quán)屬登記機關(guān)的要求及時、完整提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項目平面圖、房屋測繪報告、購房合同等資料的義務(wù),如果購房合同中未對這些內(nèi)容進行明確約定,購房者可以要求買賣雙方簽訂補充協(xié)議,對上述內(nèi)容進行補充約定。 補充協(xié)議是對主合同中不完善的條款作出補充約定,當(dāng)購房者遇到開發(fā)商在購房合同中沒寫清楚的條款時,為了明確雙方權(quán)利義務(wù),以便預(yù)防糾紛,可以要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 簽協(xié)議需謹慎 不合理的約定可拒簽 因為簽訂補充協(xié)議后,購房合同約定的條款可能就會“失靈”,所以業(yè)內(nèi)人士提醒,買賣雙方需以簽訂購房合同一樣的謹慎心態(tài)來簽補充協(xié)議,對于內(nèi)容不合理的,可以拒簽。 補充協(xié)議雖然不用像購房合同一樣進行備案,但是與購房合同具有同等法律效力,需謹慎對待。在補充協(xié)議中,對條款需約定清楚,需特別留意交房時間、辦證時間、出現(xiàn)面積誤差的處理方式等問題。在簽訂補充協(xié)議前,如果有不了解的地方,**好咨詢一下法律界的人士。 部分購房者擔(dān)心,如果在買房過程中,拒絕簽訂開發(fā)商提出的補充協(xié)議,會無法順利完成房屋買賣。其實,在簽訂購房買賣合同之后,雙方買賣關(guān)系就已經(jīng)達成,購房者拒簽補充協(xié)議,并不會影響買賣關(guān)系的履行。
購房合同補充協(xié)議該如何簽訂 需要注意什么
147****7025 | 2016-07-12 10:28:13
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146****4954
購買商品房的時候一個是簽訂認購書,第二個簽訂購房合同,購房合同有一個補充協(xié)議,這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是,補充條款在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。 一、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去,這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。 二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,這通常在補充條款里約定。 三、要明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。 四、明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題,而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?,F(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。 五、應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。 六、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
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購房合同有一個補充協(xié)議,這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。補充協(xié)議在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充協(xié)議是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,在補充條款簽訂的時候一定要注意防范下面這些陷阱。 購房合同補充協(xié)議陷阱:補充協(xié)議效力大于合同條款 補充協(xié)議原文:若本補充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸,則以本補充協(xié)議規(guī)定為準。 點評:有關(guān)法規(guī)規(guī)定,合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此,就商品房買賣合同而言,其效力從大到小的順序依次為:現(xiàn)場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論:補充協(xié)議所設(shè)格式化條款,效力大于非格式條款(標準合同示范文本),違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 購房合同補充協(xié)議陷阱:宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補充協(xié)議原文:本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入,以本合同內(nèi)容為準。凡本合同未約定之事項,對雙方無約束力。 點評:有關(guān)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,必須真實、合法、科學(xué)、準確;其銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的則視為實際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論:補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考,其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負責(zé),不按宣傳履約,也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購房合同補充協(xié)議陷阱:購房總價成違約金基數(shù) 補充協(xié)議原文:任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同,應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金,比例為合同總價款的20%。 點評:有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定,當(dāng)事雙方約定違約金,標準應(yīng)以違約造成的實際損失計費,**高比例30%。很明顯,消費者單方面終止買房合同,開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價,因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論:補充協(xié)議看似對買賣雙方有利,實則是單方面加大了消費者違約責(zé)任。 購房合同補充協(xié)議陷阱:限定買家商品房用途 補充協(xié)議原文:該商品房僅為住宅用途。 點評:有關(guān)法規(guī)規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán),享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之,只要業(yè)主對房屋處置不違法,他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論:補充協(xié)議剝奪了消費者應(yīng)享有的權(quán)利。
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一、買房簽合同補充協(xié)議注意事項:在買賣的時候一個是簽訂認購書,第二個簽訂購房合同,購房合同有一個補充協(xié)議,這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要購房者注意的是,補充條款在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去,這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,這通常在補充條款里約定。3、要明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。4、明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題,而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。5、應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。二、開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》是建設(shè)部頒布的格式化文本。購房人還可以對其在購房中就開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容,以補充協(xié)議的方式附在《合同》里,成為《合同》中重要的組成部分。
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購房者買房簽訂合同時,不妨多留意合同的補充協(xié)議,那么簽訂購房合同補充協(xié)議的注意事項有哪些?由于法律的普及,越來越多的人觀念發(fā)生變化,下面相關(guān)內(nèi)容希望對大家有所幫助! 簽訂購房合同補充協(xié)議的注意事項: 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍,目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題,應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房,開發(fā)商退還**款和定金,目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù),應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了,購房者可以退房或者拒收,而開發(fā)商要按日支付違約金,目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。 第四、要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額,目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準,而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標準,不能被開發(fā)商以"進口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo),要詳細約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素,目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。 第六、要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間,合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間,目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證,影響購房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有,開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意,目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的,可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。
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簽訂補充協(xié)議條款時,注意事項:1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,這通常在補充條款里約定。2、明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。3、應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。4、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
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