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  第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。
  第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。
  第三，對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確銷售面積(含分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶購(gòu)置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面積小于購(gòu)置面積，發(fā)展商還要退款。
  第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70%時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。
  第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
  第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時(shí)在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)**重要的就是上述幾個(gè)問題，但對(duì)其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè)明明白白的購(gòu)房人。
  一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。
  二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70%以上才能開通燃?xì)?，之前開發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。
  三、延期交房：開發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
  四、購(gòu)買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
  五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。
  六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
  七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購(gòu)房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
  八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
  九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑?gòu)買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。
  十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。
  十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是**基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。
  十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。
  其它：比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同**后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向;第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。
  心明眼亮避開購(gòu)房陷阱--謹(jǐn)慎簽訂合同
  看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。
  陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書里沒有注明
  因何種原因退房以及后果
  購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
  對(duì)策：律師建議買家**好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。
  同時(shí)，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。
  陷阱二：合同主體認(rèn)定不明
  購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問題。
  另外，也有可能該項(xiàng)目是A公司開發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

  查看全文↓ 2016-07-05 15:17:45
• 145****7858

  對(duì)策：在簽約前您**好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。
  陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字
  簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。
  善良的購(gòu)房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。
  對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，**好的辦法是找一個(gè)律師來幫你的忙。
  陷阱四：“**短時(shí)間”與“**好”
  合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在**短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇**好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。**短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算**好的?不知道。
  合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。
  對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。
  陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用
  開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對(duì)資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。
  比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。
  對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
  陷阱六：賣方解除合同
  在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價(jià)款?！?br/> 這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財(cái)物。
  對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護(hù)自己的權(quán)益。
  陷阱七：處理結(jié)果不明確
  很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使**后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，**多是調(diào)解了事。
  對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。

  查看全文↓ 2016-07-05 15:17:39
• 132****4840

  陷阱八：以偏蓋全
  這里所說的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
  對(duì)策：對(duì)于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。不給開發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。
  陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議
  前面說了，開發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。**好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?
  但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。
  對(duì)策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購(gòu)房.
  以上就是小編為您介紹的購(gòu)房合同注意事項(xiàng)，希望能夠幫助到您。
  身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；
  貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；
  符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；
  抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；
  保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；
  以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
  以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。
  B、按揭的風(fēng)險(xiǎn)
  按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)購(gòu)房者來說風(fēng)險(xiǎn)**大，這一方面是由于購(gòu)房者的弱勢(shì)群體地位，另一方面也因?yàn)橘?gòu)房者法律專業(yè)知識(shí)不足。購(gòu)房者在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：
  開發(fā)商取得銀行劃給的購(gòu)房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；
  開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，由于經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，有可能導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房；
  房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；
  有可能開發(fā)商在建工程偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；
  有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，導(dǎo)致合同無效；
  開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購(gòu)房者都無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利；
  銀行有可能違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
  商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請(qǐng)求解除按揭貸款
  在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款。這是**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。
  （1）收房糾紛的主要事由有：
  延期交房；
  房屋質(zhì)量問題；
  小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾不能兌現(xiàn)；
  承諾的規(guī)劃與事實(shí)不一致。
  （2）驗(yàn)收材料很重要
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。
  收房時(shí)的隱患往往是簽約時(shí)埋下的。所以建議購(gòu)房者簽定一份對(duì)自己有利的合同，以避免收房時(shí)產(chǎn)生糾紛。另外，對(duì)于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛，建議購(gòu)房者與房地產(chǎn)專業(yè)律師商討，根據(jù)自己的實(shí)際情況，研究相應(yīng)的對(duì)策，以**大限度的維護(hù)您的合法權(quán)益。
  5、產(chǎn)權(quán)證
  （1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性
  《城市房屋登記管理辦法》規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的**后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者才真正成為房屋的所有人。
  （2）開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證
  建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購(gòu)買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請(qǐng)賠償損失，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  （1）何謂精裝修房
  精裝修房一般有兩種：第一種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，**后交到購(gòu)房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個(gè)性化的需要，購(gòu)房者在菜單內(nèi)挑選，開發(fā)商集體采購(gòu)并施工。
  有的項(xiàng)目開發(fā)商售房時(shí)同購(gòu)房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購(gòu)房者在收房時(shí)跟開發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項(xiàng)目不是樓市中的精裝修房。
  （2）買精裝房要簽好同及附件
  購(gòu)房者在買精裝修房時(shí)應(yīng)注意下列幾點(diǎn)：
  一是精裝修房的價(jià)格中包含裝修費(fèi)用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的，簽約時(shí)應(yīng)注意到房屋價(jià)款的組成不是簡(jiǎn)單的普通房屋的價(jià)錢和精裝修的費(fèi)用相加。
  二是單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)?！渡唐贩抠I賣合同》中的附件三，是對(duì)裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，建議購(gòu)房者從裝修的設(shè)計(jì)、布局、施工工藝及所有裝修項(xiàng)目名稱、建材品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細(xì)明確的約定。
  三是驗(yàn)收。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收主體以及驗(yàn)收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》來進(jìn)行。
  四是項(xiàng)目變更。合同中要有裝修項(xiàng)目變更的約定，說明裝修改動(dòng)可以簽署工程變更單以明確改動(dòng)的項(xiàng)目和時(shí)間。
  五是違約責(zé)任。在《商品房買賣合同》第十三條中，對(duì)違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定，除對(duì)裝飾裝修及設(shè)備價(jià)值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責(zé)任。
  （3）精裝房與質(zhì)量保證書
  購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程**低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
  （4）不要誤入送全套精裝修的陷阱
  有的開發(fā)商在廣告或樓書中稱售房送全套精裝修，以此作為促銷手段。對(duì)此，如果購(gòu)房者認(rèn)為這是開發(fā)商白送的，對(duì)其沒有任何要求，就可能吃虧上當(dāng)。
  （5）如何驗(yàn)收精裝修房
  A、建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上
  B、檢查建材的品牌與合同是否相符
  C、空氣質(zhì)量可以評(píng)估
  D、裝修材料環(huán)保指標(biāo)檢測(cè)機(jī)構(gòu)
  2002年1月1日，國(guó)家質(zhì)檢總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)公布了《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》10項(xiàng)國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
  一，查詢樓盤有無預(yù)售許可證，一般到當(dāng)?shù)胤抗芫值墓倬W(wǎng)可查；
  二，查涉案房產(chǎn)有無他項(xiàng)權(quán)利，如抵押，查封等；
  三，查開發(fā)商有無將樓款打入監(jiān)控帳號(hào)。
  四，看購(gòu)房合同有關(guān)交樓、辦證條件約定，一定要開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案表才收樓，這樣對(duì)辦證有用。
  五，合同的附件往往雙正式條款還多，所以一定要看清，那里面陷井**多。
  六，合同不明條款，**好請(qǐng)律師陪同。畢竟買房是一輩子的事。

  查看全文↓ 2016-07-05 15:15:49

相關(guān)問題

• 問 買房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 購(gòu)房合同陷阱有哪些
  答

  買房簽合同是個(gè)專業(yè)問題，很多購(gòu)房者在幾經(jīng)周折之后，花費(fèi)了幾代人積蓄之后買了一套房子，但是往往在簽訂購(gòu)房合同時(shí)不注意就被開發(fā)商坑了，那么常見的買房合同陷阱有哪些呢？   陷阱一：補(bǔ)充協(xié)議權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等 購(gòu)房合同目前基本上都采用的是房管局統(tǒng)一印制的版本，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者在簽訂合同時(shí)只是將內(nèi)容填進(jìn)去，往往放下戒心。有些聰明的開發(fā)商轉(zhuǎn)而在補(bǔ)充協(xié)議上做手腳，比如開發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬分之幾，購(gòu)房者的違約責(zé)任變成里日萬分之幾，一字相差，違約款就相差30倍。 陷阱二：補(bǔ)充協(xié)議違約金縮水 買賣合同中約定違約責(zé)任是萬分之幾補(bǔ)充協(xié)議中又對(duì)違約金額做了上限約定，那么違約金就大大縮水了。 陷阱三：購(gòu)房合同空白條款能作弊 購(gòu)房合同上是有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者主要特殊注明的，但是有的開發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者這個(gè)合同是統(tǒng)一版本的，因?yàn)橛械目瞻椎胤娇梢圆惶睿@樣空白的地方開發(fā)商就有可能在上面做手腳。因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒有特殊說明的空白地方可以劃一道斜線表示空白地方已無內(nèi)容。 陷阱四：簽合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書交定金 很多購(gòu)房者和開發(fā)商之間在確認(rèn)購(gòu)房意向后，會(huì)簽訂認(rèn)購(gòu)書然后繳納定金。有的開發(fā)商會(huì)已定金做要挾讓購(gòu)房者簽訂霸王條款。購(gòu)房者此時(shí)不買房就意味著幾萬元定金沒了。如果買房子簽訂開發(fā)商的霸王條款合同了，日后麻煩事可能更多。 這里建議可以繳納訂金，因?yàn)檫@個(gè)訂金可退，或者如果確認(rèn)好要買房里直接簽訂商品房買賣合同。 陷阱五： 模糊詞語規(guī)避自身責(zé)任 開發(fā)商在合同中往往會(huì)用模糊詞語規(guī)避自身責(zé)任。這里**重要的是關(guān)于交房日期的描述，有的開發(fā)商會(huì)寫水電安裝后，小區(qū)驗(yàn)收合格后這些沒用的形容詞約定交房日期，交房日期一定要精確到年月日。還有比如精裝房會(huì)寫采用**好、進(jìn)口的什么什么東西，這里購(gòu)房者一定要讓開發(fā)商精確寫到用什么牌子什么型號(hào)。 陷阱六： 陰陽合同坑騙購(gòu)房者 有的開發(fā)商會(huì)采用陰陽合同，使用的合同與到工商部門備案的合同不一致，特別是補(bǔ)充協(xié)議作了部分修改。 陷阱七：合同主體認(rèn)定不明 有的時(shí)候開發(fā)商會(huì)讓不是土地持有者的發(fā)展商或者非法人代表和購(gòu)房者進(jìn)行簽約，購(gòu)房者在簽約前要確認(rèn)法人貸款，這里可以查驗(yàn)開發(fā)商的五證來確認(rèn)開發(fā)商的資格和**終法人。 陷阱八：壟斷物管權(quán) 買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實(shí)際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會(huì)，也難以改變。 已簽補(bǔ)充協(xié)議的購(gòu)房者也可維權(quán)。，補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方之間在溝通后達(dá)成的約定，具有個(gè)性化特征。但如果所有業(yè)主重復(fù)使用，則涉嫌構(gòu)成“格式條款”。若被認(rèn)定為“格式條款”，依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》，排除或者限制了消費(fèi)者權(quán)利的格式條款，對(duì)于消費(fèi)者沒有法律效力。因此可以依此進(jìn)行維權(quán)，但具體結(jié)果還要看仲裁委員會(huì)的判決。 以上都對(duì)目前開發(fā)商在購(gòu)房合同中常用的欺騙伎倆進(jìn)行了整理，購(gòu)房是個(gè)專業(yè)復(fù)雜的問題，由于數(shù)額較大所以不能馬虎，即使找專業(yè)律師來協(xié)助簽訂合同，也要對(duì)一些細(xì)節(jié)有自己的見解。從買房一開始就規(guī)避日后可能出現(xiàn)的問題，這樣才能**終安心入住。

• 問 異地買房的注意事項(xiàng)有哪些 簽約合同有哪些陷阱
  答

  隨著公積金等異地貸款利好政策的全面放開，因工作、生活、投資等因素選擇異地購(gòu)房的市民呈逐年遞增的趨勢(shì)。然而由于對(duì)買房地的不熟悉，購(gòu)房者往往缺乏對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格變動(dòng)、購(gòu)房政策、開發(fā)商背景和資質(zhì)、樓盤質(zhì)量、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃等重要信息的認(rèn)知了解，容易引發(fā)房屋買賣糾紛。 為有效防范和規(guī)避簽約陷阱，工商局發(fā)布異地購(gòu)房消費(fèi)警示，提醒異地購(gòu)房者買房時(shí)應(yīng)注意以下七個(gè)方面： 1、要估計(jì)自身購(gòu)買承受力。 事前要對(duì)自身經(jīng)濟(jì)收入、銀行信用狀況(到銀行進(jìn)行查詢)做到充分了解和掌握，必要時(shí)可以登錄“中國(guó)人民銀行征信中心個(gè)人信用信息服務(wù)平臺(tái)”進(jìn)行自助查詢，避免在與開發(fā)商簽訂《認(rèn)(定)購(gòu)協(xié)議》后，因自身經(jīng)濟(jì)狀況或者銀行個(gè)人信用瑕疵，無法按期辦結(jié)銀行貸款按揭等手續(xù)而違約，被開發(fā)商“沒收”已支付的定金。 2、要作項(xiàng)目實(shí)地考察了解。 考察的主要內(nèi)容包括當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價(jià)格、地段、質(zhì)量，開發(fā)商的信息和品牌信譽(yù)、房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖、合同樣本和具體房間的樓層、面積、戶型圖、銷售狀態(tài)(定購(gòu)、可售、擬定合同、已簽合同、發(fā)證、自用)等，以及所購(gòu)房產(chǎn)水、電、氣、光纖等入戶設(shè)施及周邊公交、醫(yī)院、**、道路建設(shè)、商場(chǎng)超市及菜市場(chǎng)等市政設(shè)施的配套情況。 同時(shí)，還要現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看開發(fā)商售房公示欄中是否公布相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和銷售許可證明——即“兩資五證”：《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房準(zhǔn)(預(yù))售許可證》或《房屋所有權(quán)證》、《建筑工程施工許可證》，防范購(gòu)買到“小產(chǎn)權(quán)”房。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可前，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)貴賓卡等方式向買受人收取或變相收取定 (訂)金、預(yù)購(gòu)款等性質(zhì)費(fèi)用。 3、要理性對(duì)待相關(guān)宣傳與承諾。 對(duì)開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)提供的樓盤宣傳資料、樣板間、沙盤模型，以及現(xiàn)場(chǎng)樓盤銷售代表(顧問) 的“熱情接待、口頭承諾和介紹”等保持清醒認(rèn)識(shí)、理性對(duì)待，必要的情況下，可對(duì)樓盤宣傳展示內(nèi)容采取現(xiàn)場(chǎng)照相，也可對(duì)銷售代表(顧問)口頭的承諾與介紹內(nèi)容采取全程錄音(事前應(yīng)提醒告知銷售人員)或要求以書面形式(加蓋開發(fā)商或銷售公司印章)確定等多種方式來做好相關(guān)證據(jù)的保存。 4、要熟悉當(dāng)?shù)刭?gòu)房法規(guī)政策。 對(duì)是否屬于政府限購(gòu)對(duì)象，是否符合購(gòu)房入戶等條件進(jìn)行充分咨詢。如果是公積金購(gòu)房，還需了解是否可以異地使用公積金。同時(shí)，根據(jù)中國(guó)人民銀行的現(xiàn)有政策，如借款人名下的本地房產(chǎn)是使用貸款購(gòu)買的，外地再購(gòu)房，就屬于二套房。 如果購(gòu)房者在本地的房產(chǎn)是一次性付款購(gòu)買的，則有可能在外地享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。非本地戶口的購(gòu)房者在外地購(gòu)房申請(qǐng)銀行貸款，除提供身份證、戶口簿、暫住證、收入證明、銀行卡流水賬號(hào)外，**重要的就是須提供在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯募{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。但由于目前各地落實(shí)國(guó)務(wù)院的限購(gòu)政策有所不同，因此，具體要求也有所差異。 5、要仔細(xì)閱讀合同條款內(nèi)容。 做到“先看合同，后付款項(xiàng)”，仔細(xì)閱讀和理解擬與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)(定)購(gòu)協(xié)議》、《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等具體條款內(nèi)容，確定條款內(nèi)容表述是否真實(shí)準(zhǔn)確、雙方責(zé)權(quán)是否平等、違約責(zé)任是否公平等，避免“簽約陷阱”。 6、要保證購(gòu)房款項(xiàng)劃撥安全。 一般不建議攜帶現(xiàn)金，而是通過銀行轉(zhuǎn)賬，可以選擇電匯、轉(zhuǎn)賬、支票、異地存取款等多種方式進(jìn)行。 7、要查看合同附件是否齊備。 在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，一定要仔細(xì)查看合同附件是否齊備，如：《房屋平面圖及整個(gè)樓棟位置圖》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等。 以上工商局關(guān)于異地買房的注意事項(xiàng)，根據(jù)以上的七點(diǎn)技巧，巧妙規(guī)避合同簽約陷阱，從而實(shí)現(xiàn)完美的異地買房夢(mèng)。

• 問 購(gòu)房合同需要注意哪些? 簽購(gòu)房合同有什么注意事項(xiàng)
  答

  如果是開發(fā)商的房子，很難有大的合同修正甚至不讓修改主要的是看一下樓盤有沒有銷售許可證和五證，地方土地管理局可查詢的，免得收了錢一直拖著。需要注意的點(diǎn)如下1、**什么時(shí)間交，是否體現(xiàn)在合同內(nèi)。2、貸款什么時(shí)間開始做，月供什么時(shí)間開始還，哪家銀行，利率是多少，有沒有更好的選擇。3、交房日期的約束，違約如何賠償、驗(yàn)房后 哪些問題還可以找開發(fā)商處理。4、產(chǎn)權(quán)證下發(fā)日期（很重要，正常365天以內(nèi)）逾期沒給辦理怎么算，什么賠付標(biāo)準(zhǔn)。5、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等法都要問清楚，免得未來發(fā)現(xiàn)都不對(duì)，合同中有沒有體現(xiàn)。6、辦理產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)、公共維修基金什么時(shí)間交（很多開放商早收晚辦占用資金多年）

  全部3個(gè)回答>
• 問 買房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免陷入陷阱
  答

  購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 簽訂購(gòu)房合同是需要十分謹(jǐn)慎的，看有沒有明確雙方的義務(wù)和責(zé)任。那么應(yīng)該如何規(guī)避各種問題呢，我們**好和開發(fā)商簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的方面白紙黑字寫上去。不要只是單純的口頭約定，不然到了出問題的時(shí)候吃虧的都是自己！ 第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，在買房之后，售樓書里面承諾的一些設(shè)備啊配套啊并不存在，如果我們?cè)谘a(bǔ)充協(xié)議里面有這些內(nèi)容，那么日后的維權(quán)就有據(jù)可依了。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)房合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。一般來說，在正常辦理收房手續(xù)以后，就可以辦兩證了。也有開發(fā)商方面存在問題導(dǎo)致業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)候要怎么解決或者賠償，可以約定一下。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。這是針對(duì)精裝修的房子來說的。要明確精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的寫使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括品牌的系列、型號(hào)、顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者收房以后，可能會(huì)立即裝修，還有買家具家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

• 問 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些陷阱 購(gòu)房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個(gè)開發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者另外簽訂一份購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議。那么簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議要注意什么問題？有什么陷阱是你不知道的？ 1、關(guān)于不可抗力 陷阱：導(dǎo)致開發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，開發(fā)商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 支招：對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)開發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 陷阱：作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定，但實(shí)際操作中個(gè)別開發(fā)商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。 支招：購(gòu)房者可以參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 陷阱：對(duì)于預(yù)售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被開發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。 支招：建議購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 4、關(guān)于房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間 陷阱：盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商并沒有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。 支招：購(gòu)房者需要讓開發(fā)商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購(gòu)房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。 5、關(guān)于貸款辦不來怎么辦 陷阱：由于在商品房購(gòu)房購(gòu)銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購(gòu)房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依賴開發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購(gòu)房者本人的資信狀況等因素。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無法自行支付全部剩余款項(xiàng)，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 支招：購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購(gòu)房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。 6、關(guān)于保修責(zé)任 陷阱：有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國(guó)家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。 支招：**好在補(bǔ)充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購(gòu)房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負(fù)擔(dān)一定的維修費(fèi)用。 7、關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾 陷阱：為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個(gè)別銷售人員都會(huì)通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。 支招：購(gòu)房者妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭(zhēng)議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。