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• 144****1604

  近期，樓市利好政策迭出，樓市的交易量和價格不斷刷新紀(jì)錄。但隨著交易量的增加也使得關(guān)于房產(chǎn)買賣的合同糾紛增加。你知道新房交易合同中暗藏哪些貓膩嗎？這里對那些不公平條款逐一點評，購房者要擦亮眼睛哦！ 一、所有廣告都可不負(fù)責(zé)？NO 絕對地將售樓廣告、樓書、圖文資料、效果圖等排除出要約的范圍。如條款中規(guī)定“出賣人售樓廣告、樓書、圖文資料、折頁、戶型單張、外立面效果、園林效果圖、模型、展示層（含樣板房、公共空間、大堂）及其他所有的口頭、書面或任何其他方式的宣傳資料的內(nèi)容、數(shù)據(jù)、圖示、色彩等均不構(gòu)成要約，不具有合同效力，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)概以買賣合同及本補充條款為主?！被蛘呒s定“買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產(chǎn)所作的所有銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請，不構(gòu)成合同的組成內(nèi)容，買賣雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等”。 點評意見：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，所以不能絕對地認(rèn)為銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約，而需要根據(jù)銷售廣告和宣傳資料的具體內(nèi)容進行判斷。   二、不可抗力是啥？不能啥都算 開發(fā)商的格式合同里規(guī)定的不可抗力過于寬泛也是常見的問題。 如有條款規(guī)定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、暴亂、國家相關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)政策調(diào)整及變動、政府主管機關(guān)、測量機構(gòu)原因?qū)е路课菝娣e測量誤差等非出賣人可預(yù)料及控制的情況。對因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任?！? 還有條款中不可抗力包括“施工中遇到有異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決；施工中遇到有罷工、社會群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭、暴亂等社會異常事件，強風(fēng)、大雨天氣、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害等”。 點評意見：《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗和能力判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，并且能夠預(yù)判政府測量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過程中對這些問題足以預(yù)見并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對合同履行帶來的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇。   三、按揭貸款風(fēng)險自擔(dān)？或不公平 很多房屋買賣合同中，會將按揭貸款的風(fēng)險全部壓在買方身上，如有規(guī)定“買受人采用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的，買受人應(yīng)按照相關(guān)銀行的要求辦理按揭貸款申請手續(xù)，該申請是否獲得批準(zhǔn)由銀行根據(jù)買受人的條件自行決定，與出賣人無關(guān)。若銀行因信貸政策等原因不批準(zhǔn)買受人的按揭貸款申請，買受人須在銀行正式批復(fù)之后的七日內(nèi)一次性付清剩余價款，否則視為買受人違約，買受人須按買賣合同第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任”。 點評意見：這其中也規(guī)避了開發(fā)商的責(zé)任，存在不公平之處。“從這類條款中很難直接發(fā)現(xiàn)具體的違法性或不公平性。但在具體的操作中，很多開發(fā)商會向消費者推薦可以按揭的銀行機構(gòu)，并對獲得貸款的幾率做出保證，從而誘導(dǎo)消費者簽訂合同。但在擬定合同條款時，并不將這類保證聲明納入合同內(nèi)容，當(dāng)消費者不能獲得貸款時，并不能依據(jù)合同條款追究開發(fā)商的責(zé)任，反而可能會導(dǎo)致自身不能及時繳納房款而違約，**終向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的情形。”   四、違約責(zé)任不對等？不公平 不少的買賣合同中存在買賣雙方違約責(zé)任不對等的情況。 如有條款中規(guī)定：“買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續(xù)履行買賣合同。若賣方選擇解除買賣合同，則買方應(yīng)配合賣方辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買方收到賣方的通知之日起10日內(nèi)，買方應(yīng)按本房地產(chǎn)總價款的百分之十支付違約金給賣方。” 點評意見：以上條款出于同一合同文本附件，通過條款的對比可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重不平等的現(xiàn)象。   五、規(guī)劃設(shè)計要變更？不能隨便 有條款規(guī)定：“已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，出賣人不得隨意變更本房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間、尺寸和朝向。但在不影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人；若該變更無需政府主管部門或設(shè)計單位同意的，則出賣人亦可不通知買受人，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任，買受人因設(shè)計變更而受到直接損失的除外?！? 還有條款稱：“買賣合同履行期間，發(fā)生下列情況導(dǎo)致本房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計發(fā)生變化的，出賣人可不予事先通知買方，買受人對此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償：1.因政府原因?qū)е卤痉康禺a(chǎn)建筑設(shè)計變更或小區(qū)平面布局變更，且該變更經(jīng)政府規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)；2.因任何原因（包括但不限于出賣人原因、政府原因）導(dǎo)致本房地產(chǎn)項目的共有部分、共有設(shè)施的用途、設(shè)計和項目名稱的變更?！? 點評意見：以上是霸王條款，開發(fā)商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設(shè)施用途、設(shè)計的權(quán)利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權(quán)利，消費者的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。“通知義務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)，其主要價值及作用是要求合同一方當(dāng)事人基于誠實信用及交易習(xí)慣保護對方當(dāng)事人利益不受損失，保障消費者的知情同意權(quán)，而以上涉評條款都免除了開發(fā)商對規(guī)劃等事項變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用原則?！?   六、要求消費者放棄權(quán)利？不行 如有條款規(guī)定：“雙方共同確認(rèn)，本補充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達成，對于其中如有涉及免除、限制開發(fā)商責(zé)任、加重消費者責(zé)任、或弱化消費者權(quán)利的條款，本補充約定簽訂前均經(jīng)消費者討論并達成一致，并非出賣人提供的格式合同。消費者承諾在任何時候都不會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會基于該項主張而提出本補充協(xié)議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于出賣人的解釋?！? 點評意見：在房地產(chǎn)買賣中，補充協(xié)議雖然是對政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實上這些補充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費者協(xié)商，消費者也沒有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的。   七、開發(fā)商為自己免責(zé)？要注意 如有條款規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積計算本房地產(chǎn)價格的，如交付使用的房地產(chǎn)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e出現(xiàn)差異的，買賣雙方互相不退不補，也不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人交付的本房地產(chǎn)實際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：差異值超過±3%以上（不含本數(shù)）時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)在辦妥買賣合同解除手續(xù)后30天內(nèi)退還買受人交付的購房款及利息。” 點評意見：《商品房買賣合同司法解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，消費者請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，消費者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。消費者同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由消費者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸消費者；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者?！蹦敲瓷嬖u條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:00

相關(guān)問題

• 問 買房合同暗藏這哪些陷阱 如何應(yīng)對買房協(xié)議中的"霸王條款"
  答

  購房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開發(fā)商單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同，對購房者極為不利。要避免購房合同中的“霸王條款”，要注意幾點呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購房者一定要學(xué)會理性購房； 第三，購房者一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個條款，要據(jù)理力爭。 第四，如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關(guān)的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購房。 既然霸王條款是生產(chǎn)者或是經(jīng)營者以自己的獨立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉(zhuǎn)為對格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認(rèn)為主要有：消費者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關(guān)組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購房合同欺詐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為，為無效的民事行為?！? 1988年1月26日**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！? 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！? 從《民法通則》頒布至今，我國關(guān)于民事欺詐的規(guī)定也見于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理條例》，《消費者權(quán)益保護法》、《廣告法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《保險法》等，這些無疑是對我國民事欺詐制度的完善和發(fā)展。

• 問 新手買房陷阱有哪些 如何避免這些陷阱
  答

  中國式買房，必然是一件慎之又慎的事情，購房者不僅要挑選到質(zhì)高價優(yōu)的好房子更要學(xué)會規(guī)避一些房產(chǎn)陷阱，那么買房有哪些常見陷阱呢，一起來看一下。 “特價房”想說愛你不容易 每次看到特價房的宣傳廣告都會十分心動，然而無論你去的有多早，跑了多少次，永遠(yuǎn)看不見廣告上所說的特價房，售樓部的工作人員也總是告訴你賣完了。這個時候你一定會覺得是自己的運氣問題，實則不一定。這很有可能是房地產(chǎn)商制造的宣傳噱頭，目的是為了吸引更多的購房者前來售樓部看房，特價房就成了鏡中花，水中月。一般來說，想要買特價房的購房者可以選擇在樓盤清盤的時候多關(guān)注樓盤信息，買到特價房的幾率更大一些。 “打折優(yōu)惠”深藏貓膩 售樓處樓盤的營銷手段層出不窮，有些樓盤打出“所有房源×折優(yōu)惠”“×折購房”之類的優(yōu)惠，有種此時不買更待何時的沖動，要警惕這是開發(fā)商先提價再漲價的伎倆。這種時候，購房者要看的不是開發(fā)商給出的折扣多少，而是真正的成交價格是多少，跟之前的價格是不是確實有降低，再跟周邊樓盤價格做一個對比。 “超低**”千萬不要信 我們有時候會看到，某樓盤打出如此廣告“**5萬買兩房、8萬買三房?！迸e個例子也就是說總價80萬元，**24萬元的房子，現(xiàn)在只需8萬元就可以輕松購?如果你認(rèn)為這么簡單就大錯特錯了，通常在購房協(xié)議里會注明，這里的5萬或8萬都只是第一筆**款而已，余下的十幾萬款額需要在規(guī)定時間內(nèi)交清，表面上好像減輕了購房者的經(jīng)濟壓力，實際落實下來卻沒有為購房者減輕多少負(fù)擔(dān)。 “定金”和“訂金”要小心 很多購房者都碰到過這種情況，選個周末去看房，結(jié)果售樓人員緊張兮兮的告知你“這個房子目前賣得很好，很多人都看上了，你如果確實想買可以先下定金，額外給您打九折，過兩天就沒有這么劃算的價格了?！边@個時候你的心就慌了，趕緊付了定金簽了協(xié)議。你所不知的是就算事后因為各種原因你不想買了，這筆錢都不會再退給你，要么將就著買下來要么損失幾萬塊。 “摻水”學(xué)區(qū)房無學(xué)位 中國人自古以來重視教育，學(xué)區(qū)房成為開發(fā)商賣房的重要手段。假學(xué)區(qū)房早已被曝光，還有一種情況就是“摻水”學(xué)區(qū)房。目前真正擁有學(xué)區(qū)房的樓盤并不多，一直是“僧多粥少”，而其中一些樓盤擁有的學(xué)區(qū)名額是有限的，往往采取先到先得的原則，較遲買房的業(yè)主有可能得不到有限的入學(xué)名額。所以購房者應(yīng)該密切關(guān)注當(dāng)?shù)氐恼咦兓?，不要想?dāng)然的把買房等同于入名校。保險起見，購房者可以要求將“送學(xué)區(qū)”寫入合同，避免將來出現(xiàn)糾紛可以法律維權(quán)。 小心開發(fā)商“捂盤惜售” 很多時候，剛開盤不久的新樓盤，但是很多樓層好、戶型好、朝向好的房子已經(jīng)被搶購一空，剩下的房子要么樓層高，要么戶型差，而等到了旺季的時候，樓盤又開始推出眾多優(yōu)良房源大為宣傳。實際上這有可能是開發(fā)商取得利益**大化的一種手段，平時不舍得拿出來賣，旺季的時候房價上漲再賣個高價，面對這種情況，購房者往往只能吃啞巴虧，束手無策。 這里例舉的是樓市上的部分買房陷阱，可能片面僅給大家做參考，房子的好壞是影響一輩子的事，希望大家都能擦亮你的雙眼，明明白白買房，開開心心入住。

• 問 購房陷阱有哪些 如何避免這些購房陷阱
  答

  買房的時候會遭遇哪些陷阱呢？很多購房者是初次置業(yè)，買房之前沒做充足的準(zhǔn)備，落入購房陷阱是很難避免的，鑒于此，搜房網(wǎng)房天下今天就來跟大家分享一下買房過程中**常見的那些陷阱以及避免落入陷阱的方法。 買房過程中經(jīng)常會遇到的陷阱有哪些呢？ 1、 贈送面積可能存假 很多開發(fā)商會打著贈送房屋面積的旗號招攬購房者，但是**后驗房的時候卻發(fā)現(xiàn)并沒有贈送面積，這只是開發(fā)商的營銷手段而已，那我們怎么來避免落入這種陷阱呢？ 購房者在簽訂合同時，對于合同條款的內(nèi)容一定要仔細(xì)查看，要求合同中要包含開發(fā)商口頭承諾的優(yōu)惠、合同里承諾贈送的面積是否合法、是否與規(guī)劃相符。 2、定金收取陷阱 很多購房者在房屋中介的鼓動之下輕易就繳納了定金，但是這里需要注意的是，根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無權(quán)要求對方返還定金。這就要求購房者在繳納定金之前一定要考慮仔細(xì)，因為即使后悔定金也不能要回了。 還有一部分購房者在中介的勸說下繳納了部分定金，這種情況下一定要在規(guī)定的時間內(nèi)補齊剩余定金，如果購房者在約定的時間內(nèi)未能前來，所付的定金就不予退還。因此，購房者無論繳納小定、還是大定時都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易繳錢而陷于被動。 3、 樣板房面積增大 很多開發(fā)商都會在樣板房上做手腳，為了使樣板房看起來面積更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些，所以購房者在看房的時候，一定要對房屋的面積進行實際測量，避免被開發(fā)商的花招蒙蔽了雙眼。 除此之外，我們還可以從哪些方面來規(guī)避購房陷阱呢？ 1、 買房前做好充足的準(zhǔn)備 對于買房時要注意的事項提前了解清楚，在購房的時候，要注意的細(xì)節(jié)一樣都不能落。當(dāng)前的房產(chǎn)市場行情、房屋的產(chǎn)權(quán)問題、未來區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃等，這些問題都是重中之重。 2、 選擇正規(guī)的開發(fā)商 要選擇規(guī)模大、誠信度高的開發(fā)商，這樣遭遇購房陷阱的幾率更小。 3、 提前了解行情 房產(chǎn)投資是一筆不小的資金，很多家庭來說甚至是投入了全部身家，所以老板姓買房虧不起。想要避免房屋的貶值，一定要對市場行情多做了解，能有基本的判斷，為了防止購買后房屋空置的現(xiàn)象發(fā)生還應(yīng)該同時咨詢房屋租賃市場，以防房屋空置帶來的損失。

• 問 置業(yè)顧問有哪些常見陷阱 如何快速擺脫這些陷阱
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  買房一直都是購房者們的頭疼事，很多的購房者們在買房子的時候總是會被置業(yè)顧問忽悠。定金、訂金、認(rèn)購金、誠意金，哪個能退哪個不能退？房產(chǎn)證上的住房面積，你真正能享用的有多少？以及如何應(yīng)對置業(yè)顧問的花言巧語？ 陷阱1：“四金”認(rèn)清楚“定金”不能退 定金 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 訂金 訂金在合同正常履行的情況下，成為價款的一部分；在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當(dāng)事人違約，還是接受方違約，都要原數(shù)返回。 認(rèn)購金 “認(rèn)購”就是購房者表現(xiàn)出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納“認(rèn)購金”來體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)購金”后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價上享受一定程度的優(yōu)惠。 誠意金 法律上并沒有“誠意金”之說，中介與買賣雙方之所以簽訂誠意金條款，主要是由于我們交易市場的誠實信用體系還不健全所致。 置業(yè)建議 “定金”在繳納之后不能退，而“訂金”、“認(rèn)購金”、“誠意金”在購房者放棄購房時，是可以無條件退還的。即使這樣，在簽訂任何條款時也要留個心眼。 陷阱2：置業(yè)顧問“承諾”不能作為法律依據(jù) 面對售樓部置業(yè)顧問的“花言巧語”，購房者要做的就是—保持冷靜，置業(yè)顧問“承諾”不能作為法律依據(jù)。 置業(yè)建議 置業(yè)顧問都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的，購房者在選擇房子的時候，一定要知道，置業(yè)顧問的“承諾”，不能作為購房后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切都需要以“購房合同”及“補充協(xié)議”為準(zhǔn)。 陷阱3：警惕“賣完了”等熱銷假象 銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動就簽了合同，交了“誠意金”。 置業(yè)建議 在看房的時候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫“銷控”的本子。這個本子上，記錄著該樓盤真實的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣出。 陷阱4：房產(chǎn)證上的住房面積 你能享用多少？ 建筑面積 購房者購買一套房子的建筑面積，即寫在房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和公攤面積。 使用面積 簡單地說，就是把你家所有地面全鋪上地毯，能鋪多少面積的地毯，就是多少的套內(nèi)使用面積。 公攤面積 建筑內(nèi)的樓梯電梯間、消防通道，為本樓服務(wù)的配電房、水泵房等附屬設(shè)施用地，外墻水平投影面積的一半，這些全部計算為公攤面積。 贈送面積 購房者需要時刻注意的是，贈送面積不是越高越劃算。很多樓盤號稱的贈送面積，實則是鉆了法規(guī)的空子，并不能夠被房屋管理部門所認(rèn)可。 置業(yè)建議 購房者必須問清楚，自己房子的公攤面積有多大： 多層：一般在10%左右 高層：一般在 15%~20% 公寓：一般在20%~25% 入住后能夠享受到的面積（套內(nèi)使用面積）=建筑面積-公攤面積-套內(nèi)墻體面積 提示：在交房時，購房者如擔(dān)心面積有誤差，可以聘請專業(yè)的測繪公司對房屋進行測算，房款可以少退多補。 陷阱5：一字之差 綠化面積差得遠(yuǎn) 綠地率 綠地率是用來描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地等。 綠化率 準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是“綠化覆蓋率”，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 置業(yè)建議 購房者翻開所有開發(fā)商的宣傳手冊，上面全部寫的都是“綠化率”，那是因為綠化率一般都會比標(biāo)準(zhǔn)的綠地率要高一些，看起來自然讓購房者感覺小區(qū)的綠化水平比較高。 陷阱6：購買公寓注意3大問題 普通公寓 也叫居住型公寓，一般都為住宅產(chǎn)權(quán)類型，具有70年產(chǎn)權(quán)、戶型面積小、精裝修可以拎包入住等特點。 商務(wù)公寓 通常為40年產(chǎn)權(quán)，投資者可以用來居住也可以用于商務(wù)辦公，其物業(yè)管理和水電氣等費用屬于商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，要高于居住型公寓。 酒店式公寓 擁有獨立產(chǎn)權(quán)，配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套內(nèi)物業(yè)，由物管公司提供酒店式的保潔、物業(yè)、租賃服務(wù)等。 投資者可以：像普通住宅一樣居住或出租。 也可以：交由物管方以酒店形式出租，獲得投資回報。 置業(yè)建議 ① 弄清公寓產(chǎn)權(quán)年限 無論是投資還是自住，都需要先摸清公寓的土地屬性，到底是70年的住宅使用期限還是40年的商業(yè)地產(chǎn)使用期限。 ② 弄清是否是民水民電 在水電氣方面，購房者也要弄清楚是居民用水用電還是商業(yè)用水用電，兩者之間的價格差距相當(dāng)大。 ③ 弄清是否通天然氣 有的公寓因為產(chǎn)權(quán)的原因，是不能通天然氣的，購房者在購買前需謹(jǐn)慎。

• 問 得房率其中有哪些陷阱 如何識別這些陷阱
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  很多購房人買房之前都會對房地產(chǎn)名詞作一些了解，比如得房率這個詞就被很多購房者看重。知道什么是得房率？你知道得房率中藏有哪些貓膩嗎？ 大家對比樓盤的一個重要的指標(biāo)是贈送面積后的得房率，所以他們買房時比較看重入戶花園的大小、陽臺的大小、飄窗的大小高矮等。 但是筆者要調(diào)查的是，有多少人的入戶花園裝修的是和樣板房一樣的？大部分應(yīng)該就只是一個空的鞋架； 有多少人的飄窗是擺放有詩意的？大部分應(yīng)該是堆滿了雜物； 而陽臺的利用，如果是南方的房子，很多外部的半封閉的陽臺的相當(dāng)于沒有利用，特別是朝西面的，由于西曬厲害陽臺無法正常利用，所以走訪很多朋友的大陽臺，空蕩蕩的絲毫沒有樣板房那樣的心動，看了真是覺得甚是可惜。 房主在買這些大的入戶花園、陽臺、飄窗的時候應(yīng)該是特別有期待的，他們想著能跟樣板房一樣（從這一點來看，樣板房的營銷在銷售上非常的重要），甚至是更有生活情趣，但是赤裸裸的現(xiàn)實是除了正常的生活工作，根本沒有多余的心情和時間來打理曾經(jīng)花別的項目更高一點價格買回來的夢想生活。這也同時在告訴即將買房或者即將換房的朋友，在買房的時候一定要注意以下幾點。 一、同等價位若有得房率能更高的**好。 得房率高說明同等總價的房源，套內(nèi)面積的使用率也高，逆向思維的話，你的房子比其他項目的房子價格更低，這個看合同的套內(nèi)面積價格就能非常直接的了解到。 二、不盲目接受贈送面積，要從日常生活的角度考慮贈送區(qū)域的實用性。 有很多項目為了增加賣點，盲目增加實用性，比如說花池、生活陽臺等，有些人的房子住了五六年也沒見過花池上開過什么花，這種贈送相當(dāng)于雞肋，但是卻很難能開發(fā)商在定價的時候因為有這樣一個賣點導(dǎo)致你的房源比同區(qū)域房源價格稍貴。 三、如果贈送區(qū)域大而導(dǎo)致正常使用的空間進伸受影響，那需要考慮是否因小失大。 因為贈送區(qū)域理論上來說是一個附加值，他不是你必須要的一個區(qū)域，比如說廚房，你不可能一個三房的臥室而沒有一個廚房。 四、參觀樣板房仔細(xì)核對樣板房與現(xiàn)房的尺寸。 很多項目為了達到營銷的視覺效果，拓寬或者是縮小部分區(qū)域面積，所以也出現(xiàn)很多人發(fā)現(xiàn)實體房就算你跟樣板房裝修的一樣一樣的，視覺和舒適度上也是和樣板房無法比。 房屋的贈送只是今年來比較火熱的一個賣點，但是我們購房者自己認(rèn)真想一下，開發(fā)商是不是慈善機構(gòu)，為什么會有免費這一說法，這肯定是羊毛還是得出在羊身上。所以在買房子的時候一定要非常注意贈送面積，贈送在哪里，怎么贈送，如何使用等問題。