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  買房時，開發(fā)商在正式簽合同前，會和購房者簽一份認購書。什么是認購書？認購書的內容都有什么？簽訂認購書要注意哪些問題？
  商品房認購書，顧名思義，就是指房屋買賣雙方在簽訂房子的預售合同，或者是房子的買賣合同之前所簽訂的文書，表示對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。
  對房屋認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：
  一種觀點認為房屋認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示；
  另一種觀點認為房屋認購書非獨立的合同，因為房屋認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。
  **新的法律觀點認為，認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。
  1、買賣雙方當事人的基本情況；
  2、房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；
  3、房屋價款計算；
  4、定金；
  5、簽署正式買賣合同的期限。
  1、防銷售商五證不全營業(yè)執(zhí)照證、房地產開發(fā)資質證、土地使用證、工程規(guī)劃允可證、施工許可證五證不全，屬非法售房，消費者定要先驗證后選購。
  2、防商品房面積“縮”、“漲”無定。部分銷售商為牟私利，常會以公攤面積不詳、計算公式不公平為手段，使得有些購房者沒有得到應有的面積，而有些則攤上了不該分攤的面積，徒增一份購房價款。
  3、防開發(fā)商擅自改變設計規(guī)劃，交付到消費者手中的現房與樣板房、圖紙不一樣。一些開發(fā)商慣用變更規(guī)劃和設計的手段，導致朝向改變，套型或綠地縮小。
  4、防劣質建材導致商品房質量問題頻頻出現。個別建房工程偷工減料，用材低劣，監(jiān)造又不負責，導致商品房的質量問題不斷出現，嚴重影響購房者居住。
  5、防購房合同草率簽，出現糾紛維權難。一些購房者簽訂合同時較隨意，偏信開發(fā)商的吹噓和諾言，而開發(fā)商往往使用虛假廣告宣傳，模棱兩可的設置，在合同中以格式條款套住消費者，一旦合同簽訂或入住，消費者權益立即受損。因此，對一些責任不明的條款或于己不利的要約，消費者要敢于提出簽訂補充說明，無法達成一致，寧可不簽。
  這里提醒購房者還需要注意驗看合同文本是否規(guī)范，有否斷章取義或偷梁換柱等不法行為，對事先承諾，應在合同中明示，**好委托律師或房產土地業(yè)內專職人士給予指導。另外，妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據憑證、協議書等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據投訴或訴諸法律。
  買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。
  然而，謝國強要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產市場盛行，結果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。
  “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。
  但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據見于2000年的《〈擔保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當事人約定以支付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔保法〉司法解釋》在《擔保法》中唯一的一種擔保方式即違約定金的基礎上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。
  定金綁合同
  霸王條款將你一軍
  從立法來看，作為合同擔保方式的定金種類，隨著社會經濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護自己的合法權益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數購房者忽視的一類非常重要的定金方式。
  購房者在簽訂認購(訂購或預訂)協議時，往往關注的是該認購協議本身是否公平合理，不會想到該認購協議與即將要簽訂的主合同及補充協議有何聯系。所以當然不會想到定金協議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。
  文字有把戲
  訂購協議讓你兩難
  一般的房產公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協議方面的條文設計，通常的方式是這樣的：
  1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔保法〉司法解釋》第115條的內容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應在簽訂此協議(通常為訂購、預訂、認購協議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協議的擔保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現其不公平的約定是相當難的。
  2、協議的名稱并不常用定金協議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協議”，“認購協議”，“預訂協議”等等。協議是何種名稱并不重要，關鍵應看協議內容。有些購房者單純憑協議的名稱來判斷協議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔保的，如果因為當事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔保法司法解釋的規(guī)定是一致的。
  3、為了使協議特別是《補充協議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預訂”(或認購或訂購)協議時，已確認對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協議就必須無條件地簽訂后面的協議了，如果購房者認為后面的協議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。
  多學習法律
  合法權益可望得保障
  針對上述房地產銷售中存在的這類現象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權益。
  1、在簽訂“定金協議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協議》等法律文件的內容，對合同中的不公平不合理的條款應與開發(fā)商協商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。
  2、在簽訂“定金協議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。
  特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設計的科學性，是大有裨益的。

  查看全文↓ 2016-07-05 15:11:25

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• 問 簽訂認購書在開發(fā)商嗎？簽訂新房認購書要注意哪些問題？
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  1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協議。這種情況不能完全將過錯就歸結于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應當避免該條款的出現。建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。2、購房者不要與開發(fā)商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還；3、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數額；3、開發(fā)商答應為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現承諾應該承擔違約責任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內必須購買的義務；5、注意認購協議書中權利義務的對等性。合同中體現的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規(guī)定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔責任。為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。6、在簽訂《認購協議書》時，購房者應對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當補充完善，將定金的約定范圍加以調整，從根本上將《認購協議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權益。

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• 問 簽訂認購書時，有哪些事項需要注意？
  答

  購房者在售樓處簽訂認購書后，應在規(guī)定的時間內到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權利和義務。每個購房人花巨資購買房產，都要對契約的每一條進行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；對示范文本的補充部分要格外重視。