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• 156****8201

  2015年昆明房貸市場(chǎng)是一番怎樣的景象呢？調(diào)查發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱度低于預(yù)期，政策刺激對(duì)消費(fèi)者購房的影響短期內(nèi)并不明顯。 多新政細(xì)則已在昆明市落地 新政策實(shí)施后，換房的門檻驟然降低，那么，昆明金融市場(chǎng)對(duì)新政的執(zhí)行力度如何？為此，記者走訪了昆明市多家銀行。 “現(xiàn)在首套房**30%，二套房**40%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，6年以上5.9%。6年以下5.75%?！苯ㄐ袞|風(fēng)東路支行相關(guān)工作人員表示，如果征信不好，有逾期等情況，利息將上浮10%左右。 而建行公積金處的工作人員則坦言，公積金貸款總共就30萬，不管是否**20%，就只有30萬的額度。 “我們就是公積金貸款買的房，不過沒趕上政策，其實(shí)**20%對(duì)購買小戶型的住房還是有利的，要是能省下10萬8萬的，我還能去做些小生意或是去投資，這不挺好的?！笔忻耵斝〗阆蛴浾哒f道。 除卻建行，中行、工行等幾家國有大行，執(zhí)行的房貸政策都基本無異。但一些股份制銀行情況就有所不同。例如，廣發(fā)銀行相關(guān)工作人員表示，該行二套房需**50%，無論一套房還是二套房，利息還需在基準(zhǔn)利率情況下上浮20%。而招商銀行個(gè)人消費(fèi)貸款處工作人員說道，“二套房沒有貸款可以看做是首套，**30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”其表示，不過要是還款能力、信用狀況不好，利息將上浮5%-10%不等。 此外，幾乎每一家銀行的工作人員都向記者表示，目前不做散戶，散戶房貸申請(qǐng)不好辦，幾乎放不了款。而合作樓盤的貸款就比較好辦理，只要征信沒有問題審批會(huì)比較順暢。因此，建議需要貸款的購房者還是要找和開發(fā)商合作的銀行來辦理。 **比例降低 現(xiàn)在買房更劃算？ 對(duì)消費(fèi)者來說，新政執(zhí)行后購房壓力確實(shí)得到了緩解，但是公眾**為關(guān)心的還有成本問題。新政的落地，對(duì)購房成本會(huì)產(chǎn)生影響嗎？讓我們拿起計(jì)算器來細(xì)算一筆賬。 以購買政策調(diào)整前后二套房為例，假設(shè)房子總價(jià)為100萬。在**比例調(diào)整前，二套房**六成，需要**60萬；調(diào)整后二套房**四成，需要**40萬。調(diào)整前后，二套房**相差20萬，大大降低了二套房的置業(yè)門檻以及二次購房者的置業(yè)壓力。 那么，貸款利率按5.9%（基準(zhǔn)利率）進(jìn)行計(jì)算，如果按照**六成的比例計(jì)算，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業(yè)貸款計(jì)算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額約為68萬元，月供約2842元。**比例降至四成后，則需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計(jì)算，那么還款總額約為102萬元，月供約4264元。 對(duì)比之后不難發(fā)現(xiàn)，降低**比例對(duì)于一些改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。上述例子，六成**下，買房總金額為60萬+68萬=128萬元；四成**下，買房總金額為40萬+102萬=142萬元。相較下來，“成本”增加了14萬元之多，這14萬實(shí)際就是多貸了20萬元的利息。 “賬不能這樣簡(jiǎn)單算，在六成**的情況下，購房者需多繳納**款20萬元。如果把這筆錢拿來投資，20年可以獲得更多的收益，所以，購房者的成本還是降低了?！币还煞葜沏y行零售信貸業(yè)務(wù)部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人說道。 新政對(duì)昆明樓市刺激效應(yīng)不大 新政落地近一個(gè)月，多城市表示樓市反應(yīng)凸顯。有開發(fā)商打出了“再不買就要漲”的口號(hào)作為噱頭；也有房產(chǎn)中介在新政發(fā)布當(dāng)天就接二連三地接到了預(yù)約看房的電話；而很多有改善性住房需求的人群在得知二套房**下調(diào)后也開始聚焦精品房源…… “來一個(gè)客戶，我們四五個(gè)人招待，有的客戶連續(xù)幾天，天天都來看房，但**后還是沒買。”俊發(fā)中心售樓部的工作人員表示，來看房的人疑慮都比較大，大多持觀望態(tài)度，想著房?jī)r(jià)可能還會(huì)再降。 據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月1日至7日，昆明主城區(qū)共成交各類商品住房1755套，日均成交套數(shù)為251套，其中429套的成交套數(shù)是一周單日成交**高值，**低則出現(xiàn)在4月5日，為93套。相較于上一個(gè)交易統(tǒng)計(jì)周期，此次成交套數(shù)大幅下跌2319套，環(huán)比降幅56.9%。成交面積方面也明顯下挫。 3·30救市政策短期內(nèi)對(duì)昆明市的購房刺激并不明顯。但就長(zhǎng)期而言，有業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)整了二套房**比例之后，改善性和投資性需求開始回溫，也驚醒了昆明樓市。恰逢清明小長(zhǎng)假，雖然成交偏低，但也在情理之中。目前，昆明多家銀行已經(jīng)開始按照二套房貸**低**四成來執(zhí)行，相信近期昆明商品房成交將迎來爆發(fā)點(diǎn)。        

  查看全文↓ 2016-06-21 10:35:15

相關(guān)問題

• 問 二套房**為多少 有什么二套房貸款政策
  答

  目前，關(guān)于二套房房貸的政策，無論**比例或利率都實(shí)行下限管理，銀行具有自主的上調(diào)空間，對(duì)炒房一族，銀行可提高**比例或提高利率的上浮空間，銀行的房貸將會(huì)向那些有剛性需求的市民傾斜。 在房地產(chǎn)政策日漸收緊的大背景下，關(guān)于“房貸政策”調(diào)整的消息也滿天飛。日前，有報(bào)道稱“二套房貸**比例將提高至五成”。對(duì)此消息，深圳人行和深圳銀監(jiān)局昨日均予以否認(rèn)。分析人士稱，中央已明確“遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快勢(shì)頭”，明年房貸收緊是個(gè)趨勢(shì)，目前的房貸政策無論是**還是利率都實(shí)行“下限管理”原則，實(shí)際上已為銀行預(yù)留“收緊空間”。 二套房**5成被否認(rèn) 面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)，國家關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策近期也在密集出臺(tái)。 從調(diào)整營業(yè)稅征收比例、出臺(tái)“國四條”到提高開發(fā)商拿地**款比例，近日又有報(bào)道稱“相關(guān)監(jiān)管部門已制定調(diào)控政策，明確要求各大商業(yè)銀行將二套房及多套房的商業(yè)貸款**比例提高至50%”。而此前，銀行對(duì)已確定為二套房(含)以上的房貸，按“**款比例不低于40%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策執(zhí)行。 這個(gè)消息出來之后，也讓很多打算購房的市民看到了希望，畢竟此舉可打擊投資客，抑制深圳房?jī)r(jià)過快上漲。 不過，今年以來，關(guān)于“房貸政策”調(diào)整的消息已炒作過多輪，**后均被監(jiān)管部門予以澄清而不了了之。 此次讓人們高度關(guān)注的“二套房房貸**五成”的消息，同樣也被監(jiān)管部門否認(rèn)。前天，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人已表示——這不是央行發(fā)布的消息”;深圳人行及深圳銀監(jiān)局有關(guān)人士昨日也表示“目前沒接到政策調(diào)整的消息”。 “到目前為止，我們一套房和二套房的房貸政策均沒調(diào)整，也沒接到總行或者監(jiān)管部門的通知，二套房的**提高到50%的說法根本就是無稽之談。”一家國有銀行的房貸業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日說;另一家股份制商業(yè)銀行昨日則延續(xù)此前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)傳言的一貫答復(fù)——“我們一直嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會(huì)制定的房貸各項(xiàng)政策，沒有調(diào)整”。其他銀行的答復(fù)類似。 中介稱年底申請(qǐng)貸款難 昨日，記者就“二套房**5成”消息采訪多家房地產(chǎn)中介。 世華地產(chǎn)的黃先生說，“這**50%的消息我們是在網(wǎng)上看到的，但這個(gè)是北京的消息，深圳目前還沒有聽到有這樣的政策，明年是否提高現(xiàn)在也說不準(zhǔn)?！?

• 問 昆明二套房**低**多少？如何認(rèn)定二套房？
  答

  你好，以家庭為單位，名下有房，再買房算是二套房，或者有一次貸款記錄，如果該省認(rèn)貸，那么你再買房也按二套貸款，謝謝。

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• 問 昆明二套房政策優(yōu)惠如何 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么
  答

  二套及以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái),目前不少在昆銀行網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行起來也就比較混亂,讓一些市民摸不著頭腦,昆明二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要有“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“認(rèn)貸不認(rèn)房”兩種標(biāo)準(zhǔn)。銀監(jiān)會(huì)云南監(jiān)管局相關(guān)人士表示,目前二套及以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在國家層面上還沒有出臺(tái),云南的標(biāo)準(zhǔn)將按照國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 多家銀行網(wǎng)點(diǎn)在執(zhí)行昆明二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一,筆者以普通市民的身份詢問后就有兩種:一種是“認(rèn)貸”,即通過查詢央行征信系統(tǒng),以客戶貸款記錄來判斷幾套房產(chǎn),夫妻雙方包括未成年子女,只要有一方在央行征信系統(tǒng)中有過房貸記錄,不管貸款是否已經(jīng)還清或者房屋是否賣出,都被視為二套房。 另一種是“認(rèn)房”,一家股份制商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)表示,貸款購房者要提供房管部門的證明,證明將顯示出貸款購房者家庭擁有的房產(chǎn)數(shù)量。如果已有房產(chǎn),即使沒有房貸記錄,仍被視為二套房。

• 問 昆明二套房貸款利率有無調(diào)整
  答

  進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，房?jī)r(jià)居高不下，樓市高溫難退，為了遏制房?jī)r(jià)，近期許多地方出臺(tái)微調(diào)政策，有的收緊限購政策，有的提高公積金的提取門檻，而二套房貸利率作為調(diào)控的一個(gè)重要手段，也有收緊的風(fēng)聲。目前昆明二套房貸利率有無調(diào)整？利率是多少？ 據(jù)了解，在昆明，盡管二套房貸**比例還維持在6成，但已有部分銀行悄然調(diào)高了房貸利率。而在中介機(jī)構(gòu)處，二手房貸**已經(jīng)升至70%。 昆明二套房貸利率調(diào)高 日前，昆明市政府已經(jīng)發(fā)布了《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于做好2013年新建商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的通知》。 但與京版“國五條”有所不同的是，昆明版“國五條”并未對(duì)二套房的**比例和利率做出明確規(guī)定。 各家銀行目前尚未收到關(guān)于調(diào)整二套房貸**比例和利率的通知。昆明的工、中、建、交、光大等各銀行網(wǎng)點(diǎn)，其個(gè)貸人員均表示，其二套房貸**比例仍為60%，暫時(shí)還沒有收到調(diào)整**比例的通知。 中行云南省分行并沒有接到有關(guān)二套房貸款的**新通知，銀行還是按照原來的相關(guān)程序執(zhí)行，只是二套房的利率作了10%的上浮。在工行、建行、交行，對(duì)二套房貸仍然也是按照之前的政策執(zhí)行，即**60%，利率上浮10%。 不過，有一些銀行的二套房貸利率卻已經(jīng)悄然調(diào)高。 如光大、中信、平安等股份制商業(yè)銀行，其二套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%。 平安銀行目前平安銀行并不打算做二套房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)槎追抠J利率該行上調(diào)了30%，很多客戶都選擇了利率相對(duì)較低的銀行。 對(duì)于首套房，建行、工行、中行、交行、光大銀行等各大銀行均稱，首套房貸仍舊實(shí)行**比例30%，貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)貸款利率9折優(yōu)惠。 不過，其他許多銀行已經(jīng)較難享受到利率優(yōu)惠政策，多家銀行對(duì)首套房貸利率已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。 盡管昆明房貸政策并未有大的變動(dòng)，但較為明顯的是，昆明的多家銀行已經(jīng)開始收緊房貸。 中介上調(diào)**比例 與銀行政策沒有大的變動(dòng)不同的是，在房產(chǎn)中介處，“國五條”效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。 與銀行二套房貸**比例維持不變的情況不同，在多家房產(chǎn)中介處，其二套房**比例均已提高至70%，利率上浮10%。

• 問 二套房貸**將提高至多少 昆明銀行人士對(duì)二套房貸**提高有什么看法
  答

  囤地、炒地一直被指為高房?jī)r(jià)的推手之一。財(cái)政部、國土部等五部委日前出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，將不得參與新的土地出讓交易。 此前，全國各個(gè)城市對(duì)于分期繳納土地出讓價(jià)款及**比例并無統(tǒng)一規(guī)定，開發(fā)商拿地的**比例大部分在20%-30%之間，遠(yuǎn)低于此次五部委出臺(tái)的規(guī)定。 除此之外，近日又傳出“監(jiān)管部門明年可能將二套房及多套房的商業(yè)貸款**比例提高至50%”的消息。雖然央行不予評(píng)論，但銀行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)論卻開始熱鬧起來。 地產(chǎn)調(diào)控政策一棒接一棒，分別針對(duì)開發(fā)貸和房屋個(gè)貸，這個(gè)連環(huán)扣能夠壓制住不斷上漲的房?jī)r(jià)嗎? 開發(fā)貸 銀行不收緊 但會(huì)調(diào)結(jié)構(gòu) 和以往銀行對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策曖昧的態(tài)度相比，這次針對(duì)“開發(fā)商拿地**不低于50%”的落實(shí)問題，部分接受記者采訪的銀行高管認(rèn)為會(huì)在很大程度上得到執(zhí)行。 “但是，銀行對(duì)于開發(fā)貸這塊并不會(huì)明顯收緊?！蹦硣秀y行云南省分行高管認(rèn)為，開發(fā)商的資金鏈斷了以后，**大的風(fēng)險(xiǎn)在銀行。反之，房地產(chǎn)業(yè)利潤高符合銀行的趨利投向，“只要政府不徹底從房地產(chǎn)退出，銀行就沒多大風(fēng)險(xiǎn)，貸款也不會(huì)退出這個(gè)領(lǐng)域?！辈贿^，他也強(qiáng)調(diào)，在未來的開發(fā)貸上，銀行在放貸結(jié)構(gòu)上會(huì)有所調(diào)整，比如將更多的資金向國企和大型地產(chǎn)公司集中，而放棄中小型企業(yè)，“這是必然的馬太效應(yīng)”。 而對(duì)于此前已經(jīng)貸款的開發(fā)商，如果他們又有新的貸款要求，銀行將采取“新項(xiàng)目，新政策”的辦法來對(duì)待。 銀行業(yè)普遍認(rèn)為，該政策對(duì)云南房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊并不大。至于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)在明年有所下調(diào)的問題，不少銀行業(yè)人士的判斷相當(dāng)堅(jiān)決：不會(huì)! 個(gè)人貸款 部分銀行停辦年內(nèi)提前還貸 “自從新政策放出后，提前還貸的客戶明顯增加了?！币簧虡I(yè)銀行信貸部職員表示，從上周五開始，昆明市已經(jīng)有部分銀行拖延或不接受購房人今年的提前還貸申請(qǐng)了。昨天上午，記者在南三環(huán)、白塔路等區(qū)域的地產(chǎn)中介二手房門店采訪時(shí)了解到這類情況明顯增加?！斑@意味著，很多想趕在營業(yè)稅免征期限‘2改5’新政實(shí)施前出手的‘5年內(nèi)房源’將因不能提前還貸而無法買賣。”一地產(chǎn)二手房公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，營業(yè)稅新政引發(fā)的“二手房集中過戶高峰效應(yīng)”也將因此淡化。