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• 137****7878

  判斷上海未來的房價走勢，業(yè)內(nèi)人士認為市中心區(qū)域內(nèi)，由于地段價值的存在，物業(yè)價格變現(xiàn)強勁一些; 而外圍區(qū)域內(nèi)，大多數(shù)樓盤可能維持現(xiàn)價，但少量樓盤會以促銷手段來實行“暗降價”。 上海的房價究竟下跌沒有？近日，關(guān)于上海房價漲跌的紛爭再次響起，事情緣自上海社會科學院新近完成的一份研究報告，這份報告顯示，上海房價在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌，2006年均價跌幅為0.5％。 但是這種說法卻和一些業(yè)內(nèi)人士以及市民的切身感受有明顯的區(qū)別。一些接受采訪的房產(chǎn)中介人士表示，近期上海市區(qū)內(nèi)的二手房價仍然維持小幅上漲態(tài)勢，而且部分品質(zhì)不錯的二手房還供不應(yīng)求。而在新房市場上，近期又出現(xiàn)了排隊搶購的景象，這些似乎都與房價下跌的數(shù)據(jù)統(tǒng)計掛不上鉤。 那么，上海的房價到底是怎樣一番情形呢？記者對此進行了實地探訪，希望得到確切的答案。 房價跌了嗎？ 武先生從合肥來上海工作已有4年多時間了，他的買房愿望至今還沒有實現(xiàn)。2005年初，他差不多攢夠了一套小面積二手房的**款，正在尋找房源時，恰逢國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，跟絕大多數(shù)購房者一樣，武先生也希望房價在宏觀調(diào)控的作用下能夠回調(diào)一些，于是，他暫時取消了買房的打算。 2年過去了，除了少數(shù)價格過高的樓盤價位有所回調(diào)之外，房價普遍下跌的景象并未在他面前出現(xiàn)過。在這期間，也曾經(jīng)有一些樓盤在開盤時引起購房者的搶購，甚至有通宵排隊預定房源的情形，但這并非因為降價而引起。 有時候，他也在報紙上看到了一些低價樓盤的廣告，但是每當他興沖沖地趕到現(xiàn)場時，看到的結(jié)果往往讓他大失所望，因為所有低價樓盤都分布在上海的外環(huán)線以外，如寶山區(qū)、閔行區(qū)甚至松江、奉賢，這對他來說，毫無用處。 雖然官方公布的數(shù)據(jù)顯示，上海的房價在宏觀調(diào)控以來出現(xiàn)了下跌，但是武先生從市場那里得到的信息顯示，房價并未出現(xiàn)明顯回落的跡象?！耙苍S我看到的有限，但是我所看到的樓盤，價格均未下跌過。相反，有些樓盤價格還稍稍有些上漲?！彼行o奈地說。 武先生表示還會繼續(xù)關(guān)注房價的變化，因為對他來說，至今沒有找到合適的房源，買房的愿望尚未實現(xiàn)。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑不一 圍繞上海房價的數(shù)據(jù)很多，所反映的信息也有所不同。 在今年年初出自上海統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海去年房屋銷售價格下降了1.3%，其中商品住宅的銷售價格下降了3.2%。但是統(tǒng)計局公布的另外一個數(shù)字所表達的信息卻表明房價是上漲的，即2006年平均銷售價格7038元/平方米，比2005年增加了340元/平方米。從后面的數(shù)據(jù)可以看出，上海的房價還處于上漲通道內(nèi)。 而對于上海去年銷售價格下降1.3％的說法，有業(yè)內(nèi)人士認為這不能反映市場的真實情況，這個數(shù)據(jù)的來源存在一定的偶然性，因為數(shù)據(jù)樣本只是選擇少數(shù)幾個有代表性的樓盤，與市場實際情況可能存在著一定的誤差。 還有，來自國家統(tǒng)計局與發(fā)改委對全國70個大中型城市房價的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至到2006年12月，上海新建商品房銷售價格微跌，跌幅為0.1％。值得玩味的是，時間僅過去兩個月，今年2月份的數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品房銷售價格微漲0.1％。 來自民間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻與房價下降的結(jié)論相反，如近期由上海易居房地產(chǎn)研究院于今年3月初發(fā)布的《2006年上海房地產(chǎn)發(fā)展實證數(shù)據(jù)》則顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4％左右，2005年度的漲幅則超過20％。 單從這些通過各種途徑披露出的數(shù)據(jù)來看，也許會讓讀者感到迷惑，上海的房價到底是一番什么樣的情形呢？ 不同區(qū)域漲跌互現(xiàn) 上海房價到底是怎樣一回事呢？在這眾說紛紜的背后，真相到底是怎樣的呢？記者通過分布在上海各個區(qū)域內(nèi)具體樓盤價格走勢的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市中心核心區(qū)域內(nèi)的價格仍在持續(xù)走高，而價格出現(xiàn)下降的主要是地處上海城郊邊緣的樓盤。 記者實地考察的結(jié)果顯示，在上海的中環(huán)線和內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，房價表現(xiàn)得異常堅挺，即使有極個別價格虛高的樓盤在調(diào)控初期價位出現(xiàn)過短暫波動，但目前早已重新踏入正常發(fā)展軌道。 上海德佑地產(chǎn)靜安分行負責人劉伍洋在接受記者采訪時表示，雖然宏觀調(diào)控持續(xù)了2年時間，但是他所在的靜安區(qū)內(nèi)，卻鮮有價格下跌的樓盤。劉伍洋一直在靜安區(qū)內(nèi)從事房產(chǎn)經(jīng)紀，對區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場了如指掌。 在談到靜安區(qū)內(nèi)房價走勢時，劉伍洋明確表示，附近的房價就從來沒有下跌過。他舉例說，在2005年6月，也就是國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺的初期，位于北京西路758弄的國際麗都城均價約24000元/平方米，而宏觀調(diào)控經(jīng)歷了2年之后的今天，國際麗都城的價位已經(jīng)達到29000～33000元/平方米，上漲幅度在20％～38％之間?！艾F(xiàn)在只要國際麗都城有房源拋出，便會有人接盤，尤其是頂樓復式房源，價格即使達到驚人的35000元/平方米，還是有人愿意買?！? 據(jù)劉伍洋介紹，在靜安區(qū)內(nèi)，還有中凱城市之光、靜安楓景等高檔樓盤也是如此，價格異常堅挺，而且很受購房者歡迎。 而對于此前價格曾經(jīng)出現(xiàn)過波動的樓盤，目前價格也出現(xiàn)了不同程度的回升。如位于上海盧灣區(qū)世博板塊內(nèi)的耀江花園，據(jù)附近的中介介紹，在國家采取調(diào)控政策之初，曾有少量急于拋售的房源價格一度跌至15000元/平方米。但是從2006年初便穩(wěn)住了陣腳，從此價格一路走穩(wěn)，到目前為止，出自該樓盤內(nèi)的二手房源價格普遍超過22000元/平方米，超過30000元/平方米的房源也不少見。 上海中環(huán)線附近是**受自住者歡迎的區(qū)域，自然會引起更多的人關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)位于中環(huán)線附近的樓盤價位也比較堅挺，如大華板塊內(nèi)的梧桐城邦，在2005年8月開盤時，均價為7700元/平方米，而目前在售的房源均價已經(jīng)上漲至8300元/平方米。位于閔行區(qū)顧戴路板塊內(nèi)的萬源城，均價為10000元/平方米，這要比相距僅一站路的江南星城一年半以前的開盤價高出1800元/平方米，即便如此，開盤時仍然有人排隊搶購房源，似乎又回到了調(diào)控之前。 當然，位于上海外環(huán)線以外區(qū)域內(nèi)的房價，的確出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)，至今還沒有回到原有水平。如位于閔行區(qū)老閔行板塊內(nèi)的夏朵小城，調(diào)控之前銷售價曾一度達到5700元/平方米，而現(xiàn)在尚在5200元/平方米左右徘徊; 位于莘閔板塊內(nèi)的上海康城，調(diào)控初期均價曾達到6600元/平方米，而現(xiàn)在的均價約5500元/平方米，與**高點還有一定的距離。 未來有望理性走穩(wěn) 從目前來看，上海房地產(chǎn)市場已由瘋狂逐漸回歸于理性，這已充分顯示了有關(guān)方面的努力和調(diào)控的成效。如果對現(xiàn)狀做一個判斷，記者的看法是總體穩(wěn)步發(fā)展，但是局部區(qū)域內(nèi)有異動。 所謂總體穩(wěn)步發(fā)展，記者認為在上海的中環(huán)線以內(nèi)，甚至范圍還可以擴大一些，移至外環(huán)線以內(nèi)，房價在經(jīng)歷了短暫的波動之后，便重新回復到理性發(fā)展的軌道中來。理性發(fā)展主要表現(xiàn)在上漲幅度不大。 我們還可以通過市場供需對比，來引證上海房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)表明，2006年商品房市場供應(yīng)量為2794萬平方米，比2005年下降7.5％，近四年來首次回落到3000萬平方米以內(nèi)，而2006年全市商品房成交量為2601萬平方米，比2005年大幅回升了18％。市場供求關(guān)系由2005年宏觀調(diào)控后的供過于求（1: 0.73）轉(zhuǎn)為供求基本平衡（1: 0.93）。 局部有異動，是指外環(huán)線以外的區(qū)域，由于此前房價上漲過快，積累了不少泡沫，因此在宏觀調(diào)控中房價泡沫破滅之后，目前正處在理性恢復期，其具體表現(xiàn)為房價為大眾所接受，但是上漲幅度很小。 判斷未來房價走勢，業(yè)內(nèi)人士認為上海市中心區(qū)域內(nèi)，由于地段價值的存在，物業(yè)價格會比較堅挺; 而外圍區(qū)域內(nèi)，大多數(shù)樓盤可能維持現(xiàn)價，少量樓盤可能會以促銷手段來實行“暗降價”。 地王頻出引房價再漲擔憂：面粉漲面包能不漲嗎 5月底，一線城市的土地市場為樓市平添了幾分熱度。隨著北京、上海、廣州等地多個地塊高溢價成交，“地王”再次成為人們熱炒的話題。面對高壓的調(diào)控態(tài)勢，是什么堅定了開發(fā)企業(yè)拿地的決心，高企的地價會不會成為房價再漲的前奏？ 一線城市頻頻上演搶地大戰(zhàn) 5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營性土地公開掛牌出讓，成交金額達到35.22億元，創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高。 一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。 5月29日，上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價“地王”記錄。20天前，浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)兩幅地塊的樓面單價相繼刷新上海年內(nèi)單價“地王”，甚至以每平方米40079元的價格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價新高。 5月30日，北京世紀鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以10.4億元的代價，競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價達到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，該區(qū)域地價不過每平方米五六千元，在售商品房價格也不過每平方米13000元左右；而到了5月底，**高出讓地價已達到了每平方米1.9萬元，上漲3倍以上。 “地王”背后誰是推手？ 事實上，土地市場的火熱并非僅止于一線城市，也并非從5月才露端倪。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)：2013年前5個月(截至30日)，全國13個一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙等，合計土地出讓金高達3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515.億元，而在2012年同期，該數(shù)字均在120億－130億元。 在年**央再次出手嚴控樓市的背景下，土地市場為何“逆勢上揚”？ “面包賣得快，自然需要買面粉補庫存?！鄙虾I(yè)內(nèi)人士接受新華社記者采訪時這樣比喻，隨著去年年中以來房地產(chǎn)市場成交量不斷走高，房地產(chǎn)去庫存程度加大，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了購買土地布局新市場的周期。 各大房企資金面緩解也為你追我趕、競相買地提供了強有力的物質(zhì)保障。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)研究中心跟蹤的國內(nèi)10大標桿房企今年以來的融資額已達380億元，而2012年全年融資總額為413億元。 比資金更為重要的助漲因素還是房企對市場預期的轉(zhuǎn)變。 “各地‘國五條’細則落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前執(zhí)行的政策與國五條出臺前差別不大。導致整體市場依然在延續(xù)之前的熱度。這也增強了房企看好后市的預期?！睆埓髠フf。 此外，地方政府的“土地財政”沖動依舊在發(fā)揮著作用。“尤其是在宏觀經(jīng)濟面出現(xiàn)回落的背景下，地方政府的賣地沖動更大，而且會放出很多優(yōu)質(zhì)地塊以激活市場?！睒I(yè)內(nèi)人士說。 地市暖會否再引樓市熱？ “面粉漲了，面包能不漲價嗎？” 人們對于土地市場持續(xù)升溫的疑慮，依舊源自對未來房價的擔憂。根據(jù)以往的經(jīng)驗，土地市場的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場升溫的前奏。 “整體來說，當下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大?！痹趶埓髠タ磥?，目前土地市場傳遞出的信息顯示，“市場存在著失控的風險?！? 不過，并非所有人都擔心目前的地市會帶熱未來的樓市。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:24

相關(guān)問題

• 問 杭州房價跌會影響上海嗎
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  答案是一定的！同屬國內(nèi)的大都市，必然會有直觀的“蝴蝶效應(yīng)”！我有關(guān)注到有網(wǎng)友用一線、二線來定義這樣兩個近距離的大都市。我還是認為不是很合理，畢竟從兩個城市距離、價格、購買力以及多年來漲跌數(shù)據(jù)來看，一個在跌另一個漲或者不變是完全不可能的?！狝nleny

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• 問 征收房產(chǎn)稅房價會跌嗎? 房產(chǎn)稅對房價影響：征收房產(chǎn)稅后房價會跌嗎
  答

  房地產(chǎn)稅來了，我的觀點是短期有影響，長期則不會有影響。短期有影響是因為房地產(chǎn)稅畢竟是大事，它一旦推出，市場必須要消化，而且這畢竟是增加持有成本的做法，一定程度上利好購房者，一部分人覺得不劃算還是會賣房子的，價格也會波動一下。而且大概率是向下波動。長期我認為則不會有影響，市場仍然會主導房價走向，各國樓市泡沫的破滅也不曾是因為征稅。從目前已知的消息來看，房地產(chǎn)稅實際上早就有幾版草稿了，但遲遲不敢拿出來，原因還是顧及太多。根本原因是中國的住房制度變化太快，和因房子而產(chǎn)生的不同群體之間的博弈。中國的住房制度變化是非?？斓?，從當初的福利分房到現(xiàn)在的市場化，在這個過程中五花八門的房子輪番登場。

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• 問 上海未來幾年房價會跌嗎？
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  不會的，現(xiàn)在上海有限購政策，打壓炒房，所以上海房產(chǎn)不存在崩盤跌價的 狀況！

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• 問 房產(chǎn)稅會影響房價嗎? 房產(chǎn)稅對房價影響：征收房產(chǎn)稅后房價會跌嗎
  答

  首先，房地產(chǎn)稅的征收在增加稅收收入的同時，能夠起到抑制房價的作用。其中，房產(chǎn)稅是面向擁有多套房產(chǎn)的人征收的，可以在一定程度上抑制炒房、投資房產(chǎn)等行為?？偟膩砜矗瑩碛械姆慨a(chǎn)越多，需要繳納的稅費也就越多。現(xiàn)在來看，無論是在一二線城市，還是三四線城市，無論是購買普通住宅，還是養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，無論是有錢人，還是通過杠桿買房的人，都受到影響。尤其是那些手中有多套房、負債率非常高的炒房者，受到的沖擊和“傷害”也將是**大。投資者可以轉(zhuǎn)向海外，據(jù)統(tǒng)計，海外投資人數(shù)逐年增多，隨著人們生活水平的提高，更多的是在如何使自己的資產(chǎn)增值保值，海外房產(chǎn)投資也許是個不錯的途徑，新興國家如馬來西亞、泰國等國家值得吸引眼球！

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• 問 房產(chǎn)稅對房價的影響有哪些？房產(chǎn)稅出來,為什么房價會跌？
  答

  **新消息,一線城市的房價近期仍沒有明顯下跌的趨勢,某權(quán)威人士透露,房產(chǎn)稅試點工作**快將在年底前進行。**終方案將比此前市場預測的寬松,不但不會對首套房征收,而且稅率也較低,在0.6%左右。 　　房產(chǎn)稅這個關(guān)乎中國每個家庭、每一個人的稅收,他的醞釀過程聚焦了太多的目光,承載了太多人們對樓市調(diào)控的期盼,也肩負了太重的中國宏觀經(jīng)濟的使命?！　∪珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生近日表示:“房產(chǎn)稅試點或許在明年3月前就會批準出臺,如果以前是論年數(shù),那么現(xiàn)在就是論月數(shù)了?！彼瑫r表示,未來幾個月的房價將保持平穩(wěn)甚至小幅回調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)須調(diào)整策略和轉(zhuǎn)型?！　∈婚L假后,財政部、國稅總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動了對房地產(chǎn)稅相關(guān)行政規(guī)章和文件的會簽工作。所謂會簽是指一份行政文件的草案在出臺之前由涉及管轄權(quán)的相關(guān)主管部門提出各自意見,并在協(xié)調(diào)之后進行修改,一般進入會簽階段后,就意味著該份文件即將正式下發(fā)?！　嚎甯叻績r的**后一根稻草？　　房產(chǎn)稅要達到遏制炒房的效果,必須滿足一個前提條件,即房價每年上漲的額度小于所繳納的稅收。而這個前提條件在現(xiàn)階段顯然不大現(xiàn)實。因此也有業(yè)內(nèi)人士認為,房產(chǎn)稅為調(diào)控房價而出臺的目的,就顯得名不符實了?！　?月29日,國家多部門聯(lián)手推出了信貸、稅收、市場監(jiān)管等多項房地產(chǎn)調(diào)控措施,如:暫停發(fā)放第三套及以上房貸;首套房**比例不低于30%;房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù),調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等?！　〉@并沒有勒住“高房價”這匹脫韁的野馬,甚至今年4月出臺的號稱史上**嚴厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來,全國房價依然以巋然不動的姿態(tài)繼續(xù)在高位運行?！　》慨a(chǎn)稅會不會也這樣呢？由于房價久調(diào)不下,房產(chǎn)稅一直以來被一些人視為打壓房價的**后“撒手锏”。其背后的邏輯是,推動房價暴漲的根本原因在于,大量投資投機性需求的涌入,投機者以極低的成本囤積房產(chǎn),這才吹大了房地產(chǎn)泡沫。　　有機構(gòu)預測,一旦對住宅開征房產(chǎn)稅,將會出現(xiàn)一波巨大的房屋拋售潮。一位知名券商測算得出,若投資（機）需求占比達到30％,理論上將催生16.5億平方米的新增供應(yīng)量,為過去5年中全國年度平均銷售面積的2.35倍。　　此說若成真,市場供求將瞬間逆轉(zhuǎn)。　　那么房產(chǎn)稅多大程度上抑制投資性需求,是否會引發(fā)投資客的二手房拋售潮。21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾就表示,10月以來,二手房市場的掛牌量一周比一周增加,且有加量加速的趨勢,這與多項調(diào)控政策加碼尤其是開征房產(chǎn)稅的消息密切相關(guān),但具體影響多大目前還無法預測?！　÷櫭飞J為,國慶前出臺“限購令”就是為了封死樓市炒作空間,為加息做準備,以免加息后熱錢涌入繼續(xù)推高房價?！　》慨a(chǎn)稅要達到遏制炒房的效果,必須滿足一個前提條件,即房價每年上漲的額度小于所繳納的稅收。而這個前提條件在現(xiàn)階段顯然不大現(xiàn)實。因此也有業(yè)內(nèi)人士認為,房產(chǎn)稅為調(diào)控房價而出臺的目的,就顯得名不符實了。　　華遠地產(chǎn)(600743,股吧)總裁任志強也認為,征房產(chǎn)稅不會降低房價,只會推高房價。他的觀點是不改變目前的土地供求關(guān)系,中國的房地產(chǎn)價格難以下跌?！　?9日,央行在全球金融危機后首次宣布加息,金融機構(gòu)一年期存款基準率和一年期貸款基準率都上調(diào)0.25個百分點。單憑一次加息來看,還很難起到立竿見影的效果。但在加息和收緊貸款的背景下,手頭偏緊的開發(fā)商加快推盤,市場供應(yīng)增加,可能會導致房價跟風降價。　　與民爭利？　　在監(jiān)管不到位的情況下,征收房產(chǎn)稅只會造成地方政府的濫權(quán)和更大的腐敗,房產(chǎn)稅的征收無異于從人民身上割肉。　　房價上漲,其實增值的是地價,而我國商品房所占土地屬于國家,房主只具有70年的土地使用權(quán),也就是房子蓋在租來的土地上。去掉土地產(chǎn)權(quán),所謂的“房產(chǎn)”還能剩下什么？所以有觀點就對剝除土地產(chǎn)權(quán)后的“房產(chǎn)”征稅,提出了皮之不存毛將焉附的質(zhì)疑。　　香港中文大學教授郎咸平對房產(chǎn)稅的征收提出了尖銳的批評,他表示,在監(jiān)管不到位的情況下,征收房產(chǎn)稅只會造成地方政府的濫權(quán)和更大的腐敗,房產(chǎn)稅的征收無異于從人民身上割肉。郎咸平贊同重慶模式,即政府通過多渠道融資把保障房建起來,寬進嚴出,不住就要把房子還給政府,賣也只能原價賣給政府?！　∮腥烁鶕?jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)和**新的房產(chǎn)稅征收政策消息算了一筆賬,一旦我國政府部門對住房開征保有階段稅費,每年此類稅收的總額將突破1000億元,與2009年現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)的五項稅種的全年增量總額相當。

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