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• 146****0549

  去庫存成了十三五的主要任務之一，近日，各地政府為去庫存想盡了辦法。重慶也不例外，這個新政，對于開發(fā)商來說，可謂是個極好的消息，對于我們購房者來說，房價有可能會下調。 2016年1月19日，重慶市政府發(fā)文，為促進房地產企業(yè)的健康發(fā)展，將房企所得稅計稅毛利率由20%下調為15%，增值稅率下調至2%，土地增值稅預征率執(zhí)行1%。 《關于進一步落實涉企政策促進經濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》第七條，具體如下： 七、促進房地產企業(yè)健康發(fā)展 （二十一）對房地產企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%。對房地產企業(yè)經批準建設且建成后無償移交政府部門的**用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 對屬于房地產企業(yè)的待售開發(fā)房產，未納入自有固定資產管理且未使用、未出租的，不征收房產稅；對投資性房地產房產稅按就低原則選擇從價計征或從租計征；對房地產企業(yè)納入自有固定資產經營管理的車庫（位），按房產原值從價計征房產稅。應繳稅款可經稅務部門批準后延期3個月繳納。 （二十二）未中標的土地競拍保證金返還時間由3個工作日縮短為1個工作日。鼓勵金融機構暫?；蛳抡{信用良好企業(yè)的按揭保證金比例。減半收取臨時接電費（施工用電保證金）、天然氣預收氣款（用氣保證金），取消收取散裝水泥專項保證金。 對全市房地產企業(yè)信用綜合排名前50名企業(yè)給予預售資金**款免予監(jiān)管的支持。對上一年未拖欠農民工工資的建筑施工民營企業(yè)，當年保證金降低50%收取，連續(xù)兩年未拖欠的再降低10%收取，連續(xù)三年以上未拖欠的免繳保證金。 看到這個消息的房企要樂壞了！想必大家有所了解，我國商品房的房價構成是“3+3+3+1”的比例，其中有30%的房價是由稅費、行政稅費組成的。對于購房者來說，房企的繳稅利率下調，意味著房企轉嫁到購房者身上的成本會降低，**直觀的應該是房價會有所下調。 我們可以期待新政落實之后，房價的進一步走勢。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:59

相關問題

• 問 房價走勢怎么樣 地方政府有哪些新政策來解決去庫存問題
  答

  2015年眼看就要過去，購房者開始關心2016年房價走勢。2016年房價下跌還是會緩慢上漲？關于未來房價走勢，業(yè)界人士預測眾說紛紜，有磚家表示“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求導致以往樓市的繁榮景象，但這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機，而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市或將陷入新一輪的大蕭條周期。 樓市會陷入蕭條有五大理由： 1、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉不可持續(xù)。 2、央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產市場調整極有可能來臨。 3、美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。 4、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市或將現大蕭條的周期。 5、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。 房價會上漲，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？業(yè)內認為，每當市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數以上二線城市、大部分三四線城市)。 1、降首套**：預計首套房**比例將從現行的25%，下調至20%左右。 2、降準降息：預計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。 3、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。 5、調整普通住宅標準。 6、鼓勵人才購房政策。 7、將戶籍制度與購買房產直接結合。 8、對于特定產品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。 看了以上內容，你覺得房價會漲還是會跌，只要是剛需買房，還是別等了，該出手時就出手！

• 問 房價能下降多少 政府會有哪些政策
  答

  房地產去庫存，農民工能做啥？ 10%的農民工市民化，就可以緩解庫存壓力 清華大學房地產研究所所長劉洪玉：2014年底農民工的總量2.74億。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。 當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。據國務院的數據，外出農民工月平均收入2864元。如果平均一個農民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的**，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔也挺大。從這個意義上來說，要讓農民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼。 降低商品房價格，政府能做啥？ 政府應采取激勵政策，并壓縮稅費、交易成本 劉洪玉：降低商品住房價格是有可能實現的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場風險，可以采取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發(fā)商主動降價。人們買房子大多是在房價上漲的過程中實現的，如果房價處于下降通道，人們擔心后悔很少會出手購買。因此，政府和社會各界，還要盡量維持一個相對穩(wěn)定的市場環(huán)境，以利于人們做出理性的購買決策。 國家信息中心主任牛犁：今年土地出讓金已經下降了30%多（總的金額），壓力已經很大。如果再降價賣地不太現實。不過，相關稅費、各環(huán)節(jié)的圖章，現在還是很多的。要么你得給這些部門送房子，要么人家買房子的時候你得照顧，這里面交易成本的負擔是非常大的。所以說，稅費、交易成本這些，是**有壓縮空間的。 讓房地產商割肉，他們情愿嗎？ 企業(yè)主動降價比較少見，兼并重組有利于降價 ?？诜康禺a協(xié)會副會長邱廷錄：降低房價可能有3種情況： 1.企業(yè)自身降價，但是空間并不是很大； 2.政府應發(fā)揮市場調節(jié)手段，讓困難的房地產開發(fā)企業(yè)自動降價，如銷售補貼或免除部分企業(yè)應交的稅金，讓企業(yè)的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間； 3.行業(yè)破壞性的降價，開發(fā)商大面積現金流斷裂，大面積的企業(yè)破產，房產企業(yè)拋售，投資人棄房而去，房價會大降。此外，企業(yè)兼并重組是一個很好解決房地產去庫存的辦法。 當下出現房子滯銷的企業(yè)基本有兩種，一種是企業(yè)規(guī)模比較小，開發(fā)成本較高。另一種是企業(yè)產品沒有品牌附加值，房子賣了很低的價還沒有人買。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè)，并不一定要降價，就可以消化掉現有庫存，確實需要降價的通過降低成本規(guī)?；_發(fā)，也有了降價空間。

• 問 去庫存有哪些新招 公積金利率有哪些調整
  答

  住房公積金收益將會提高，時間是在2016年2月21日以后，具體能收益多少呢，央行等三部委表示，住房公積金賬戶利率將由現行按照歸集時間執(zhí)行活期和3個月存款基準利率調整為一年期定期存款利率。 能增收多少？ 以公積金賬戶10萬元為例，每年能增收400多元。目前的公積金賬戶利息計算方式按照歸集時間分利率檔次，當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和3個月定期存款基準利率計算，分別是0.35%和1.10%。調整后將統(tǒng)一執(zhí)行1.50%的利率。 此次利率調整旨在完善職工住房公積金存款利率，提高職工合理存款收益，保證住房公積金的公平性和有效性。還能簡化住房公積金利率計算方式。 意在減少非購房提取 武漢市某地產中介表示，此次調整公積金存款收益，明顯是為了減少非購房的公積金提取需求，提高公積金留存率。此前公積金存款的收益明顯偏低，在“3個月提取一次公積金”政策的刺激下，提取公積金人數明顯偏多。此舉也算是供給側組合拳之一，意在出招去庫存。不過，在業(yè)內人士看來，此次調整影響非常有限。即使是一年期定期1.50%的存款利率也跑不贏CPI增幅（2015年12月CPI漲幅為1.6%）。 未來公積金改革改向何處去？ 業(yè)內人士表示，公積金改革應該惠及更多的中低收入者，特別是農民和一些自由職業(yè)者。這方面武漢市正走在前列，武漢市住房公積金管理中心已經在制定針對農民和自由職業(yè)者的公積金政策。

• 問 房地產去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策
  答

  房地產去庫存已經成了國家大事了！去庫存，又能拉動經濟，關鍵還是促進房地產銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產去庫存，這六條政策**有效。 第一，運用信貸政策，降低購房門檻。 美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經?？吹胶芏噘彿空呱踔烈驗槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調的。 第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。 要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。 一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍政策，促進安居購房。 農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業(yè)產生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經連續(xù)下滑，未來也會進入負增長區(qū)間。商業(yè)用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央政府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問 重慶房價調控目標是多少 有哪些相關調整策略
  答

  2013年3月30日晚，新國五條重慶細則出臺，其中要求主城區(qū)（包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。而日前也有新聞報道稱，2013年重慶居民收入增幅約為13%。這也就意味著2013年重慶房價調控目標為上漲幅度不超過13%。 那么如何調控重慶房價，早在2011年，重慶市長黃奇帆都表示過，調控房價從五方面入手，包括“供求平衡、土地價格、稅收分量、 keyword /keyword金融 keyword /keyword杠桿、配置格局”。 確保供求平衡。理想的房地產供給量為人均住房面積標準，乘城市規(guī)劃的人口數量。總量確定后，應控制年施工量、建設量，原則上一個城市房地產年投資不能超過固定資產投資的25%。 其次是控制地價。盡管炒高房價，政府短期的財政收入會很高，但**終會導致投資環(huán)境惡化，長遠會影響可持續(xù)發(fā)展。為保證一個城市的樓面地價不超過當期房價的三分之一，政府需要進行土地儲備，掌握城市管理的基本調控權。 再次是稅收分量。一方面對直接稅進行調控，如物業(yè)稅、房產稅等要年年征收，提高這類稅會增加買房的使用成本。另一方面，重慶采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調控”策略，確保房價不會太高。低端有保障，即對買不起房的老百姓，用保障房解決其住房問題；中端有優(yōu)惠，就是對老百姓買來自住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對比商品房均價高兩倍以上高檔商品房征收房產稅等措施。 第四是金融杠桿。他說，盡管中國對房地產的金融調控五花八門，但這些措施都沒有擊中要害。他認為，金融對房地產**簡單**直接**有效的調控只需一種，就是**和按揭的杠桿比，老百姓購買的首套普通商品房，**應該在30%左右；對第二套以上的商品房或者高檔商品房，**可以到60%；第三套以上的零按揭。 第五是配置格局。不管房價多少，總有老百姓買不起房，但是買不起房的這部分人的住房問題也需要解決。在房產的配置格局上，重慶采取的是“雙軌制”，由政府給困難群體提供保障房。他認為一個城市商品房和保障房的比例調控在3比7或4比6應該比較合適。