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• 153****3363

  因為房地產(chǎn)市場近幾年持續(xù)火爆，房價一直居高不下。如何尋找更加價廉物美的房源便成為置業(yè)者們面臨的頭等大事，在這樣的背景下通過法院拍賣取得房產(chǎn)的途徑成了一個熱門的選擇，對此人們早已趨之若鶩。那么，凡事都有兩面性，有利有弊，今天小編就跟大家一起討論一下利與弊。 購買法院拍賣房有哪些利？ 一、可以避開限購令。 對通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購令執(zhí)行?？梢哉f目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執(zhí)行中，房屋競得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權屬變更司法裁定、拍賣成交確認書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機關辦理過戶手續(xù)。 二、可以規(guī)避部分稅種。 一般來說在辦理產(chǎn)權過戶時，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭議。 購買法院拍賣房有哪些弊？ 《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結后，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。 上述法律規(guī)定是我們經(jīng)過法院拍賣取得房屋的基本法律依據(jù)，很多人都認為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應該是非常安全保險的，但實際情況往往事與愿違，因為法院不是專業(yè)房屋產(chǎn)權管理機構，因此在實際執(zhí)行時，經(jīng)常會出現(xiàn)司法權與行政權“打架”等對于普通購房人來說無法預見的風險。 風險一：房屋所有權證的辦理難以確定 因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執(zhí)行相關案件時很難準確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現(xiàn)問題。 風險二：房屋質(zhì)量沒保障 因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應的質(zhì)量瑕疵風險。 風險三：法律規(guī)定的執(zhí)行回轉 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財產(chǎn)，人民法院應當作出裁定，責令取得財產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強制執(zhí)行?！边@一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。 通俗地講，“執(zhí)行回轉”即是在執(zhí)行程序結束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財產(chǎn)的一方當事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。 風險四：購房成本風險 這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。 其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費”，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報名競買手續(xù)。 拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。 另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權，那么，在拍得房屋后辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。 風險五：實際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實際居住者拒絕搬走，進而引發(fā)新的訴訟。 綜合起來看，參與法院組織的拍賣競得房產(chǎn)的方式有利有弊，但具體來看是利大還是弊大，不僅是仁者見仁智者見智，更是一個在實際操作中具體案件具體分析的問題。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:31

相關問題

• 問 法院拍賣房
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  ①首先要知道法拍房的定義，被“法院拍賣房產(chǎn)”俗稱法拍房，是被法院強制執(zhí)行，進行拍賣的房屋。這些房屋的來源基本是商業(yè)貸款，民間借貸，金融犯罪，司法沒收以及無主財產(chǎn)而產(chǎn)生的。②法拍房要經(jīng)歷從找房前期，風險的規(guī)避，貸款以及過戶等一系列流程，整個過程都較為繁雜且麻煩，法院對房產(chǎn)進行拍賣，最終是為了變現(xiàn)，拍賣得來的錢得用來還給債權人或用作他用。法拍房一般是需要買家全額付款的，而且付款時間的有限制，想買法拍房的一般都是想性價比高一些，但需要全額付款，短時間內(nèi)湊足一大筆錢，也不是那么容易。③“法拍房”價格便宜雖好，但是便宜的同時存在各種隱患，比如最常見的稅費，隱藏的未知風險等問題，請謹慎購買，同樣條件之下的話還是要買正常的房子。

• 問 法院拍賣房產(chǎn)如何過戶？如果是法院拍賣房如何過戶手續(xù)？
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  提供人民法院出具的裁定書、買受人的身份證明，競買協(xié)議、傭金發(fā)票、付款的銀行單據(jù)向房屋所在地的登記機構申請辦理所有權登記手續(xù)。

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• 問 ??法院拍賣房產(chǎn)如何過戶？如果是法院拍賣房怎么過戶手續(xù)需要什么？
  答

  取得法院強制拍賣的房子相關材料，然后到房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)場競買成功后，買受人應立即支付成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行協(xié)助下與委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)轉讓合同書。買受人再支付全部價款后，憑轉讓合同書和相關證明文件到房地產(chǎn)登記機關辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，取得房地產(chǎn)權證?！?*高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定 》第二十九條規(guī)定：動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，其所有權自該動產(chǎn)交付時起轉移給買受人或者承受人。不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權、其他財產(chǎn)權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

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• 問 購買拍賣房
  答

  你好！ 要辦理過戶手續(xù)，自己辦！首先，競買者若看到滿意的拍賣房，在向舉辦拍賣會的相關機構交付定金后，即可與之預約登記看房。 同一般購房者選購房屋的程序一樣，競買者看房，應事先查閱有關資料，了解房子的產(chǎn)權情況，包括使用年限、權屬、稅費等，以獲知房屋目前的市場價值。 其次，實地察看時，要掌握地段、交通、配套、環(huán)境、物業(yè)管理、樓層、朝向、面積、結構等諸多情況，從而可大致掂量出房子的“分量”。有條件的話，就要多去現(xiàn)場觀察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在滲漏等現(xiàn)象。此外，要查看房子里是否還有動產(chǎn)。若有，就要盡快弄清這些動產(chǎn)和物業(yè)拍賣的關系，總之謹慎為上。 注意要點 由于買房是一筆數(shù)額巨大的交易，因此，如何才能減少與規(guī)避競買風險，是很多參加房產(chǎn)拍賣的競買者，甚為關心的問題。 雖然目前有關機構在拍賣服務中，通過與銀行合作，開辦了按揭付款等項目，以使更多競買者得以受惠。但就競買者自身而言，也應當提高風險防范意識，保障自身利益。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的建議，購房者投資購買“拍賣房產(chǎn)”，特別要注意以下幾點： 首先，房產(chǎn)拍賣會舉辦前期，大多是由拍賣機構在媒體上做公告。但這種獲取信息的方式并不保險，許多買家往往會因為沒有及時看到信息而錯失良機，因此平時要多加留意。 其次，不管能否看到房子，競買者在競價前，應盡量到相關機構查詢有關的拍賣資料，記錄好拍賣委托書、評估報告、電腦記錄等內(nèi)容。 此外，競買者要對目標房屋周邊同檔次物業(yè)的價位，進行比較了解。根據(jù)自身經(jīng)濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值。因為有的競買者自我控制力不強，容易沖動。等到不知不覺中，拍賣價已經(jīng)超出市場價格，后悔就晚矣。一旦悔約，所交保證金就將被罰掉。 再有，想做房產(chǎn)拍賣的買房者，當具備一定的資金實力。因為，被拍房產(chǎn)一般要求一次性付款。若有特殊情況無法一次全部付清，一定要事先與拍賣機構協(xié)商，以免日后產(chǎn)生麻煩。另外，在拍賣現(xiàn)場競價時，要考慮到支付傭金的因素。比如競拍成功后，需交納房子成交額的5%給拍賣機構做傭金。而且，若競買未成功，保證金也是不退的，這一點亦需心中有數(shù)。

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• 問 法院異地拍賣房產(chǎn)如何過戶
  答

  你要拍賣的房產(chǎn)不論是否是贈予的，法定的稅、費都是要繳納的。如果你嫌麻煩，你可以和拍賣公司在簽訂拍賣委托合同時約定：“拍賣成交后，買受人自行辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，在辦理產(chǎn)權過戶過程中買賣雙方要繳納的所有稅費均由買受人承擔?！毕鹊?住房和城鄉(xiāng)建設局 咨詢明白了，再購買，避免以后的糾紛。房屋登記辦法 第十二條 申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請： （一）因合法建造房屋取得房屋權利； （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；

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