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• 158****1594

  我們?cè)诳捶繒r(shí)總會(huì)問房?jī)r(jià)。比如我們知道某一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)3萬/平，而另一個(gè)地方卻只要7000/平。那么房?jī)r(jià)是如何定出來的呢？哪些因素影響了樓盤的價(jià)格呢？ 樓盤定價(jià) 綜合起來也就3點(diǎn)，1、財(cái)務(wù)測(cè)算決定價(jià)格下限；2、市場(chǎng)環(huán)境和銷售計(jì)劃決定價(jià)格上限；3、產(chǎn)品規(guī)劃決定內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 首先，財(cái)務(wù)測(cè)算是第一個(gè)環(huán)節(jié)，是定價(jià)的基礎(chǔ)。所謂的財(cái)務(wù)測(cè)算就是根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)的歷史資料，考慮現(xiàn)實(shí)的要求和條件，對(duì)企業(yè)未來的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)成果作出科學(xué)可預(yù)計(jì)和測(cè)算。它是財(cái)務(wù)管理的環(huán)節(jié)之一，其主要任務(wù)在于：測(cè)算各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效益，為決策提供可靠的依據(jù)，預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)定各項(xiàng)定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制計(jì)劃，分解計(jì)劃指標(biāo)服務(wù)。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)環(huán)節(jié)主要包括明確預(yù)測(cè)目標(biāo)，搜集相關(guān)資料，建立預(yù)測(cè)模型，確定財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果等步驟。 財(cái)務(wù)測(cè)算要達(dá)成的**終目的其實(shí)很簡(jiǎn)單：不同售價(jià)的利潤(rùn)率水平。除了利潤(rùn)率，由于不同的價(jià)格會(huì)有不同的銷售速度（營(yíng)銷來根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)），所以還要看回款速度的要求?；旧蟻碚f，**低保證的價(jià)格，是由**低利潤(rùn)率結(jié)合能夠接受的回款速度要求來倒推的。 回款速度這一點(diǎn)容易被很多人忽略，房地產(chǎn)畢竟是個(gè)玩現(xiàn)金流的類金融行業(yè)，所以有時(shí)候項(xiàng)目因?yàn)榧庇诨乜疃鰞r(jià)格優(yōu)惠時(shí)（更常見的是給全款客戶更高的優(yōu)惠），那可確實(shí)是真金白銀占便宜的機(jī)會(huì)。 然后，在**低價(jià)格基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境（包括和競(jìng)品的對(duì)比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計(jì)劃來確定每年的價(jià)格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量，和競(jìng)品相比有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。這個(gè)環(huán)節(jié)只需要回答一個(gè)終極問題：這個(gè)價(jià)格能不能在XX月里賣掉XX套？這是對(duì)經(jīng)驗(yàn)需求**大的環(huán)節(jié)。 當(dāng)然這個(gè)環(huán)節(jié)不是一項(xiàng)獨(dú)立的工作，實(shí)際上屬于整個(gè)營(yíng)銷定位和策略制定里的，要為這個(gè)價(jià)格找到它的合理性——市場(chǎng)和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購(gòu)買、面對(duì)哪些競(jìng)品、有哪些機(jī)會(huì)和威脅等等，這也是營(yíng)銷里**有技術(shù)含量的工作之一。 **后就是技術(shù)活了，一個(gè)樓盤里面，每個(gè)房子之間的價(jià)格關(guān)系。價(jià)格關(guān)系其實(shí)有由兩個(gè)部分組成的：物理屬性和價(jià)格策略。 物理屬性就是大家都能想到的、買房?？吹揭蛩亓耍?、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、樓層等等。價(jià)格策略指的是不同產(chǎn)品之間的價(jià)格關(guān)系能否在相互對(duì)比的情況下，促使客戶更快的做出購(gòu)買決定。**理想的狀況是按照波士頓矩陣來設(shè)計(jì)（這其實(shí)需要直接指導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)，在前期就預(yù)埋條件），**常見的則是價(jià)格標(biāo)桿，比如**相對(duì)量少但價(jià)格高，讓大多數(shù)客戶覺得其他房子的價(jià)格很劃算等等。價(jià)格策略是**靈活多變的打法，在銷售過程中也會(huì)不斷變化的。 樓房定價(jià)除了上述因素之外還有具體的一些因素需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況來綜合考慮。總的來說，定價(jià)大的因素有財(cái)務(wù)指標(biāo)、市場(chǎng)環(huán)境、銷售計(jì)劃、產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格策略等。對(duì)于購(gòu)房者來說，明白了樓房的定價(jià)規(guī)則，也能夠綜合起來篩選出適合自己的區(qū)域和房源。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:30

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• 問 樓盤是如何定價(jià) 哪些因素影響樓盤價(jià)格
  答

  樓盤的建安成本差異不大，為何不同的樓盤的價(jià)格卻如此不同？有的樓盤即使是自住，配套和周邊設(shè)施差異也不大，而價(jià)格卻可以差到好幾萬？購(gòu)房指南就來解釋下，樓盤定價(jià)的依據(jù)都是什么？ 在拍地之前，這是被深刻研究過的，定什么價(jià)格，一般以周邊同類同質(zhì)的競(jìng)品樓盤為參考，然后進(jìn)行細(xì)化的比較，制定預(yù)定價(jià)格，進(jìn)行靜態(tài)效益動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，如果利潤(rùn)率在10%以上，一般才會(huì)考慮拍地。 等到預(yù)證下來開始賣的時(shí)候再根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)整價(jià)格，以回款速度和利潤(rùn)控制為目標(biāo)。至于影響價(jià)格的因素，主要有以下幾個(gè)方面： 1、樓板價(jià)（招拍掛或者協(xié)議或者......）； 2、建安成本； 3、本身品質(zhì)定位（高端項(xiàng)目定位與剛需區(qū)別）； 4、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)劣勢(shì)（90平三房還三開間朝南什么的）； 5、精裝標(biāo)準(zhǔn)； 6、商業(yè)配套（自身有無商業(yè)配套；距本市個(gè)區(qū)域商圈距離）； 7、交通配套（公交站，地鐵站）； 8、學(xué)區(qū)（幼兒園，**，好的學(xué)區(qū)房溢價(jià)空間大的不得了）； 9、周邊環(huán)境（有無高架、菜場(chǎng)、垃圾場(chǎng)、變電站、臭水溝）等等。 這些都是看的到的顯性因素，還有的就是開發(fā)商根據(jù)自身情況做的調(diào)整，比如現(xiàn)金流出問題的之類，再有的就是市場(chǎng)行情，這個(gè)很明顯，市場(chǎng)差的時(shí)候降價(jià)促銷此起彼伏。 綜合一下，主要的以下幾個(gè)指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)上安全性：就是成本因素的綜合考慮。除了建筑和土地成本外，資金獲取的成本、營(yíng)銷成本也在其中。算財(cái)務(wù)安全是要知道底線在哪兒。 2、投資人預(yù)期收益：這個(gè)不用細(xì)說了，通俗講就是老板想多長(zhǎng)時(shí)間拿回多少錢。是要都賣掉還是要留一部分自用。 3、競(jìng)爭(zhēng)比較：同地塊或者同檔次或者同類別產(chǎn)品，別人多少錢，這個(gè)就相當(dāng)于是市場(chǎng)標(biāo)尺了。按照這個(gè)標(biāo)尺來做自己的價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小。 4、消費(fèi)者預(yù)期：顧客判定你房子值多少錢？ 5、**重要的一點(diǎn)——就是消費(fèi)者支付能力：他們從哪兒弄錢？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么價(jià)格？在不同的時(shí)間不同的市場(chǎng)背景下這些都不同。有時(shí)候開發(fā)商在做產(chǎn)品的時(shí)候，就是先確定我們要做一個(gè)總價(jià)一百萬、**30萬的產(chǎn)品，然后再落戶型。 以上5點(diǎn)，基本就周全了。具體應(yīng)用可以很靈活。

• 問 樓盤是如何定價(jià)的?哪些因素影響樓盤價(jià)格?
  答

  簡(jiǎn)單說點(diǎn)框架的東西：1、成本導(dǎo)向定價(jià)，就像樓上的所說的，把所有的成本算進(jìn)去，再加上預(yù)期的收益，算出一個(gè)定價(jià)。2、需求導(dǎo)向定價(jià)，考慮下顧客的接受水平來制定價(jià)格。這個(gè)基本沒有采用的。3、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，主要考慮競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房?jī)r(jià)受哪些因素影響？售房者應(yīng)如何定價(jià)？
  答

  房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)狀況、政策調(diào)控、城市規(guī)劃及市場(chǎng)供需等多因素共同影響。售房者在定價(jià)時(shí)需深入分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)和趨勢(shì)，結(jié)合房產(chǎn)自身特點(diǎn)，制定符合市場(chǎng)行情的合理定價(jià)策略。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？受哪些因素影響？
  答

  房屋定價(jià)嗎？聽說主要看位置、面積、裝修這些，但具體的我就不太清楚了。

  全部6個(gè)回答>
• 問 哪些因素是影響房子**的關(guān)鍵？
  答

  雖然現(xiàn)在是調(diào)控的年代，但是影響房?jī)r(jià)的還是其本身的地理位置是否優(yōu)越，有些很爛的樓盤占在了好位置上的，它的價(jià)錢也會(huì)很高。如果附近有較為密集的辦公區(qū)域，或者大型寫字樓，其定會(huì)較大幅度**。如果附近有檔次很高，配套完善的商場(chǎng)，超市，其也會(huì)一定幅度**。如果其交通便利，雖然在沒有地鐵的情況下，什么交通都談不上極其便利。如果樓盤附近的路以6車道或者8車道的寬路為主，還是會(huì)帶來一定的**空間。