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• 157****4660

  樓盤的建安成本差異不大，為何不同的樓盤的價格卻如此不同？有的樓盤即使是自住，配套和周邊設施差異也不大，而價格卻可以差到好幾萬？購房指南就來解釋下，樓盤定價的依據(jù)都是什么？ 在拍地之前，這是被深刻研究過的，定什么價格，一般以周邊同類同質(zhì)的競品樓盤為參考，然后進行細化的比較，制定預定價格，進行靜態(tài)效益動態(tài)風險的評估，如果利潤率在10%以上，一般才會考慮拍地。 等到預證下來開始賣的時候再根據(jù)市場行情調(diào)整價格，以回款速度和利潤控制為目標。至于影響價格的因素，主要有以下幾個方面： 1、樓板價（招拍掛或者協(xié)議或者......）； 2、建安成本； 3、本身品質(zhì)定位（高端項目定位與剛需區(qū)別）； 4、戶型設計優(yōu)劣勢（90平三房還三開間朝南什么的）； 5、精裝標準； 6、商業(yè)配套（自身有無商業(yè)配套；距本市個區(qū)域商圈距離）； 7、交通配套（公交站，地鐵站）； 8、學區(qū)（幼兒園，**，好的學區(qū)房溢價空間大的不得了）； 9、周邊環(huán)境（有無高架、菜場、垃圾場、變電站、臭水溝）等等。 這些都是看的到的顯性因素，還有的就是開發(fā)商根據(jù)自身情況做的調(diào)整，比如現(xiàn)金流出問題的之類，再有的就是市場行情，這個很明顯，市場差的時候降價促銷此起彼伏。 綜合一下，主要的以下幾個指標： 1、財務上安全性：就是成本因素的綜合考慮。除了建筑和土地成本外，資金獲取的成本、營銷成本也在其中。算財務安全是要知道底線在哪兒。 2、投資人預期收益：這個不用細說了，通俗講就是老板想多長時間拿回多少錢。是要都賣掉還是要留一部分自用。 3、競爭比較：同地塊或者同檔次或者同類別產(chǎn)品，別人多少錢，這個就相當于是市場標尺了。按照這個標尺來做自己的價格，風險會比較小。 4、消費者預期：顧客判定你房子值多少錢？ 5、**重要的一點——就是消費者支付能力：他們從哪兒弄錢？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么價格？在不同的時間不同的市場背景下這些都不同。有時候開發(fā)商在做產(chǎn)品的時候，就是先確定我們要做一個總價一百萬、**30萬的產(chǎn)品，然后再落戶型。 以上5點，基本就周全了。具體應用可以很靈活。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:33

相關(guān)問題

• 問 樓盤是如何定價的 哪些因素影響樓盤價格
  答

  我們在看房時總會問房價。比如我們知道某一個區(qū)域的房價3萬/平，而另一個地方卻只要7000/平。那么房價是如何定出來的呢？哪些因素影響了樓盤的價格呢？ 樓盤定價 綜合起來也就3點，1、財務測算決定價格下限；2、市場環(huán)境和銷售計劃決定價格上限；3、產(chǎn)品規(guī)劃決定內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 首先，財務測算是第一個環(huán)節(jié)，是定價的基礎。所謂的財務測算就是根據(jù)財務活動的歷史資料，考慮現(xiàn)實的要求和條件，對企業(yè)未來的財務活動和財務成果作出科學可預計和測算。它是財務管理的環(huán)節(jié)之一，其主要任務在于：測算各項生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟效益，為決策提供可靠的依據(jù)，預計財務收支的發(fā)展變化情況，以確定經(jīng)營目標，測定各項定額和標準，為編制計劃，分解計劃指標服務。財務預測環(huán)節(jié)主要包括明確預測目標，搜集相關(guān)資料，建立預測模型，確定財務預測結(jié)果等步驟。 財務測算要達成的**終目的其實很簡單：不同售價的利潤率水平。除了利潤率，由于不同的價格會有不同的銷售速度（營銷來根據(jù)產(chǎn)品和市場情況預測），所以還要看回款速度的要求?；旧蟻碚f，**低保證的價格，是由**低利潤率結(jié)合能夠接受的回款速度要求來倒推的。 回款速度這一點容易被很多人忽略，房地產(chǎn)畢竟是個玩現(xiàn)金流的類金融行業(yè)，所以有時候項目因為急于回款而做價格優(yōu)惠時（更常見的是給全款客戶更高的優(yōu)惠），那可確實是真金白銀占便宜的機會。 然后，在**低價格基礎上，根據(jù)市場環(huán)境（包括和競品的對比、客戶分析、政策分析和判斷）和銷售計劃來確定每年的價格水平，以保證在客戶層面有足夠的需求量，和競品相比有足夠的競爭力。這個環(huán)節(jié)只需要回答一個終極問題：這個價格能不能在XX月里賣掉XX套？這是對經(jīng)驗需求**大的環(huán)節(jié)。 當然這個環(huán)節(jié)不是一項獨立的工作，實際上屬于整個營銷定位和策略制定里的，要為這個價格找到它的合理性——市場和政策是否支持、客戶從哪來、為什么購買、面對哪些競品、有哪些機會和威脅等等，這也是營銷里**有技術(shù)含量的工作之一。 **后就是技術(shù)活了，一個樓盤里面，每個房子之間的價格關(guān)系。價格關(guān)系其實有由兩個部分組成的：物理屬性和價格策略。 物理屬性就是大家都能想到的、買房常看到因素了，朝向、景觀、戶型結(jié)構(gòu)、樓層等等。價格策略指的是不同產(chǎn)品之間的價格關(guān)系能否在相互對比的情況下，促使客戶更快的做出購買決定。**理想的狀況是按照波士頓矩陣來設計（這其實需要直接指導產(chǎn)品研發(fā)，在前期就預埋條件），**常見的則是價格標桿，比如**相對量少但價格高，讓大多數(shù)客戶覺得其他房子的價格很劃算等等。價格策略是**靈活多變的打法，在銷售過程中也會不斷變化的。 樓房定價除了上述因素之外還有具體的一些因素需要根據(jù)當?shù)氐木唧w情況來綜合考慮?？偟膩碚f，定價大的因素有財務指標、市場環(huán)境、銷售計劃、產(chǎn)品規(guī)劃和價格策略等。對于購房者來說，明白了樓房的定價規(guī)則，也能夠綜合起來篩選出適合自己的區(qū)域和房源。

• 問 樓盤是如何定價的?哪些因素影響樓盤價格?
  答

  簡單說點框架的東西：1、成本導向定價，就像樓上的所說的，把所有的成本算進去，再加上預期的收益，算出一個定價。2、需求導向定價，考慮下顧客的接受水平來制定價格。這個基本沒有采用的。3、競爭導向定價，主要考慮競爭樓盤的價格。

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• 問 房價受哪些因素影響？售房者應如何定價？
  答

  房價受經(jīng)濟狀況、政策調(diào)控、城市規(guī)劃及市場供需等多因素共同影響。售房者在定價時需深入分析市場數(shù)據(jù)和趨勢，結(jié)合房產(chǎn)自身特點，制定符合市場行情的合理定價策略。

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• 問 房屋定價的標準是什么？受哪些因素影響？
  答

  房屋定價嗎？聽說主要看位置、面積、裝修這些，但具體的我就不太清楚了。

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• 問 哪些因素影響房貸？是什么原因?qū)е路抠J推遲？希望大家能告訴一二？
  答

  個人原因1、年齡銀行審核貸款時，要求借款人年齡為18-65周歲，其中25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲、40-50周歲的人群，50-65周歲的人申請房貸一般不容易通過。2、職業(yè)銀行貸款對個人收入的穩(wěn)定狀況有較高要求。公務員、教師、醫(yī)生、律師、注冊會計師、事業(yè)單位人群等，被銀行視為優(yōu)質(zhì)客戶；還有像機關(guān)單位、大型國企、500強企業(yè)員工，其能批復的額度也相對要高一些；這些人群更容易獲得銀行的優(yōu)惠利率和貸款。3、收入收入一般通過6個月的銀行流水來體現(xiàn)，如果流水斷續(xù)或者每月收入的跨度比較大，都會對穩(wěn)定性造成影響，收入穩(wěn)定對于申請到較高額度是有幫助的，月收入要求大于或等于房貸月供的2倍。

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