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• 156****2207

  國有土地轉(zhuǎn)讓招拍掛介紹 《土地法》及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。 招、拍、掛制度**初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。 招、拍、掛的優(yōu)點: 一套科學、合理、完善的土地招標掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進入了一個土地供應公開交易的新時代。正因此，有人稱土地招標拍賣掛牌出讓制度的頒布、實施為中國的“土地革命”。該制度的優(yōu)點是： 一、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門為了個人或小集團利益，往往會借機斂財，肥了個人，害了國家，直接導致國有資產(chǎn)流失。 二、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。土地實行公開招標拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。 三、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率。目前“招拍掛”的土地供應方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設計圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)土地利用的高效率也成為必然。 四、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。土地既然可以公開拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過竟買的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過竟拍的方式，大家站在同一起跑線上，進一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場法則。 五、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高。公開“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開發(fā)商機會均等，只要有足夠的經(jīng)濟實力和經(jīng)濟實力，就能在競爭中取勝。中小開發(fā)商必須適應新的規(guī)劃，將投標要求研究透徹，根據(jù)自己實際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據(jù)一席之地，提升開發(fā)能力。綜合實力較強的開發(fā)商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發(fā)展，沒有實力的開發(fā)商在一次次競爭中落敗，將逐漸淡出市場，這會導致房地產(chǎn)市場的重新洗牌。 六、土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。政府必須對土地進行正確的評估，采用合理的招標辦法，公正的評出中標單位，開發(fā)出符合市場要求的優(yōu)秀建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價值。 招拍掛制度的以上優(yōu)點，是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎。反之，在政府職能、社會道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會政治制度和市場經(jīng)濟制度不配套的情況下，孤軍推進市場體制和產(chǎn)權(quán)制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴重的社會正義問題。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:21

相關問題

• 問 飛來峽鎮(zhèn)國有土地轉(zhuǎn)讓程序包括哪些步驟 如何辦理轉(zhuǎn)讓程序
  答

  飛來峽鎮(zhèn)國有土地轉(zhuǎn)讓程序 一、《國有土地使用證》轉(zhuǎn)讓程序 1、由有資質(zhì)的測量機構(gòu)對申請轉(zhuǎn)讓的地塊進行測量，取得測量圖 2、取得測量圖后，向鎮(zhèn)國土所提交有關材料： (1)土地證原件和復印件 (2)買賣雙方在鎮(zhèn)國土所現(xiàn)場簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書原件兩份 (3)雙方的身份證復印件兩份 (4)測量圖 3、鎮(zhèn)國土所將有關材料向有資質(zhì)的評估公司對該土地進行土地評估，評估書確定土地轉(zhuǎn)讓總價、以及該地塊出讓金價錢。 4、評估書出來后，鎮(zhèn)國土所填報轉(zhuǎn)讓材料，連同上述資料，報清城區(qū)國土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過程中涉及的有關收費，城區(qū)國土分局還沒有明確的收費規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準確的收費未清楚，主要收費包括有： (1)測量費(原清新100平方米以下收1200元/宗) (2)評估費 (3)出讓金，以評估書確定的收取 (4)轉(zhuǎn)讓土地地稅：按評估出讓價的9.7%收取 (5)轉(zhuǎn)讓土地契稅：按評估出讓價的3%收取 (6)交易服務費 (7)工本費 二、《房地產(chǎn)權(quán)證》轉(zhuǎn)讓程序，必須有《國有土地使用證》才可辦理轉(zhuǎn)讓 1、提交有關材料到鎮(zhèn)國土所辦理： (1)《房地產(chǎn)權(quán)證》原件及復印件 (2)買賣雙方在鎮(zhèn)國土所現(xiàn)場簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同書原件兩份 (3)雙方的身份證復印件兩份 2、鎮(zhèn)國土所將有關材料向有資質(zhì)的評估所進行轉(zhuǎn)讓評估 3、評估書出來后，鎮(zhèn)國土所填報轉(zhuǎn)讓材料連同上述資料提交到城區(qū)國土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過程中涉及的有關收費，城區(qū)國土分局還沒有明確的收費規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準確的收費未清楚，主要收費包括有: (1)評估費 (2)轉(zhuǎn)讓的地稅：按評估出讓價的7.95%收取 (3)轉(zhuǎn)讓契稅:按評估出讓價的3%收取 (4)交易服務費 (5)工本費

• 問 國有土地轉(zhuǎn)讓契稅政策有哪些內(nèi)容 有哪些相關問題
  答

  在實際生活中，經(jīng)常存在一方有土地而無資金，或者一方有資金而無土地的情況。為了達到建房獲取經(jīng)濟利益的目的，雙方進行合作，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)。但是，對于合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的性質(zhì)、特征以及發(fā)生糾紛后如何處理，尚無明確規(guī)定。 合作開發(fā)合同的概念與特征 對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念，理論界和實務中有不同的認識。筆者認為，所謂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指一方出地另一方出資，或一方出地、雙方或多方出資，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，并且合作各方對建成的房地產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)分成的，或以土地入股、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)進行利潤分成的協(xié)議。 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征，在理論和實務中有不同的認識，關鍵是對合作行為的認定。通常認為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔風險。而且這四個特征在**高人民法院《關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中有明確體現(xiàn)。筆者認為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征有兩點： 共同出資。共同出資是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的首要和必要的條件，是不可缺少的要素。無論合作各方是以何種形式出資，如合作方出地、出資金、出技術(shù)等，共同出資作為認定合作的條件是毋庸置疑的。只有共同出資，才有合作的基礎和物質(zhì)準備。 共享利潤。合作開發(fā)共同出資的目的就是要對合作成果所帶來的經(jīng)濟利益共同分享，即要取得部分房屋產(chǎn)權(quán)或分得利潤。如果當事人不想取得經(jīng)濟利益，那么當事人就不會出資，也不會簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。 筆者認為，合作開發(fā)房地產(chǎn)的特征是共同出資，共享利潤，而共同經(jīng)營、共擔風險不是其特征。理由如下： 1.關于共同經(jīng)營。合作各方共同出資后，在實踐中合作方基于自身的管理經(jīng)驗、能力、人才等方面的不足，不參與經(jīng)營，而是由其他合作方獨立經(jīng)營。這樣，共同經(jīng)營在合作行為中已顯得無足輕重。合作方不參與共同經(jīng)營的協(xié)議，也是符合合同自由的原則，法律沒有必要干涉。 2.關于共擔風險。傳統(tǒng)觀點認為，當事人共同出資的目的是要對合作成果所帶來的經(jīng)濟利益共同分享，與此相對應，對合作過程中以及合作的不利后果和風險也要共同承擔，這也是民事權(quán)利義務相一致原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)，所以共擔風險是合作開發(fā)房地產(chǎn)的一個特征。司法實務中也是這樣認為的。但是筆者持否定觀點，因為從合同自由原則出發(fā)，應充分尊重當事人意愿，只要合同是在平等、自愿的基礎上協(xié)商達成的，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合同就合法有效。當事人應按合同全面履行自己的義務。當事人在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤，不參與經(jīng)營，也不承擔虧損和風險，這也是允許的。特別是對出讓土地使用權(quán)一方來說，經(jīng)常采用這種方式來維護自己的利益。對于風險的負擔，不需要合作各方來共同承擔，特別是對因經(jīng)營產(chǎn)生的虧損，不參與經(jīng)營的合作一方完全可以通過約定來排除因合作不當經(jīng)營給其帶來的不利;合作各方通常以合作一方少量承擔或者完全不承擔虧損作為合作的條件，在合作合同中予以明確。筆者認為，合同自由原則，必然允許當事人在一個合同關系中同時設定多個民事權(quán)利義務關系，不能以合作合同約定合作一方只分享利潤不承擔風險為由，就斷然否定合作行為的性質(zhì)，這是不切實際，也有違當事人的意愿。

• 問 國有土地轉(zhuǎn)讓的條件及應繳的稅費包括哪些類型 需要繳納多少錢
  答

  一、法律依據(jù)：1、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務院令第55號)第十九條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈予。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當土地持有房屋所有權(quán)證書。 二、答復意見：如不符合上述條件，我局將不予受理土地轉(zhuǎn)讓申請;如符合轉(zhuǎn)讓條件需提供以下資料并繳納有關稅費。 1、需提供的資料： (1)國有土地使用證、土地出讓合同原件(存檔留復印件，未發(fā)證的先補發(fā)證); (2)房屋所有權(quán)證原件(存檔留復印件，如未發(fā)證，出具未發(fā)證文字說明或房管局證明); (3)轉(zhuǎn)讓雙方身份證復印件; (4)轉(zhuǎn)讓方向我局提交轉(zhuǎn)讓申請原件; (5)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件(存檔留復印件); (6)土地估價報告?zhèn)浒副碓? (7)交納各種稅費發(fā)票原件(存檔留復印件)。 2、應繳納的稅費： (1)土地出讓金。土地評估價格的40%-50%。 (2)土地契稅。稅率為4%，詳情請咨詢縣財政部門。 (3)土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅。稅率為14-15%,詳情請咨詢縣地稅部門。 (4)土地交易服務費。收費依據(jù)標準見贛發(fā)改商價字[2005]1071號文。 (5)土地登記相關費用。約200元/宗。

• 問 ??集體土地轉(zhuǎn)國有土地的方法是什么??？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行法律及政策的規(guī)定，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地只有一個途徑，那就是征收。也就是說，只有征收才可以將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。根據(jù)《土地管理法》第45條至第49條的規(guī)定，土地征收，是指市、縣人民政府依法定程序逐級上報經(jīng)省級政府或國務院審批后，組織實施的將集體土地征收為國有土地，并對被征地農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織進行補償安置的行為。 國務院于2004年10月發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有土地。拓展資料國家作為國有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個人來使用。國有土地的收益權(quán)能一部分由土地使用者實現(xiàn)，一部分由國家通過收取土地使用稅(費)和土地使用權(quán)有償出讓的形式來實現(xiàn)。由于中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)，因而國家對國有土地的處分權(quán)主要是對土地使用權(quán)而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權(quán)的權(quán)利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓，因此，國家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農(nóng)村，農(nóng)民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質(zhì)的區(qū)別。國家在收回農(nóng)民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。依法有償受讓取得的國有土地使用權(quán)，成為一種完整意義上的財產(chǎn)權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)不同的是"有償"、"有期"，這是國家憑借土地所有權(quán)對使用權(quán)進行的一種限制，是實現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施。

  ??請問國有土地轉(zhuǎn)讓，怎么收取手續(xù)費？

  答

  1、轉(zhuǎn)讓方要繳交的稅種：（1）增值稅：按轉(zhuǎn)讓價與購入價的差價繳納5%的營業(yè)稅；（2）城建稅：按繳納營業(yè)稅計提7%的城建稅；（3）教育附加費：按繳納營業(yè)稅計提3%的教育附加費；（4）地方教育附加費：按繳納營業(yè)稅計提2%的地方教育附加費；（5）印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅；（6）土地增值稅：按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。稅率為四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%；2、承受方要繳納的稅種：（1）契稅： 按成交價格（合同）繳納3%的契稅；（2）印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

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