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• 142****1447

  飛來(lái)峽鎮(zhèn)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓程序 一、《國(guó)有土地使用證》轉(zhuǎn)讓程序 1、由有資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的地塊進(jìn)行測(cè)量，取得測(cè)量圖 2、取得測(cè)量圖后，向鎮(zhèn)國(guó)土所提交有關(guān)材料： (1)土地證原件和復(fù)印件 (2)買(mǎi)賣(mài)雙方在鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)原件兩份 (3)雙方的身份證復(fù)印件兩份 (4)測(cè)量圖 3、鎮(zhèn)國(guó)土所將有關(guān)材料向有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)該土地進(jìn)行土地評(píng)估，評(píng)估書(shū)確定土地轉(zhuǎn)讓總價(jià)、以及該地塊出讓金價(jià)錢(qián)。 4、評(píng)估書(shū)出來(lái)后，鎮(zhèn)國(guó)土所填報(bào)轉(zhuǎn)讓材料，連同上述資料，報(bào)清城區(qū)國(guó)土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的有關(guān)收費(fèi)，城區(qū)國(guó)土分局還沒(méi)有明確的收費(fèi)規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準(zhǔn)確的收費(fèi)未清楚，主要收費(fèi)包括有： (1)測(cè)量費(fèi)(原清新100平方米以下收1200元/宗) (2)評(píng)估費(fèi) (3)出讓金，以評(píng)估書(shū)確定的收取 (4)轉(zhuǎn)讓土地地稅：按評(píng)估出讓價(jià)的9.7%收取 (5)轉(zhuǎn)讓土地契稅：按評(píng)估出讓價(jià)的3%收取 (6)交易服務(wù)費(fèi) (7)工本費(fèi) 二、《房地產(chǎn)權(quán)證》轉(zhuǎn)讓程序，必須有《國(guó)有土地使用證》才可辦理轉(zhuǎn)讓 1、提交有關(guān)材料到鎮(zhèn)國(guó)土所辦理： (1)《房地產(chǎn)權(quán)證》原件及復(fù)印件 (2)買(mǎi)賣(mài)雙方在鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)原件兩份 (3)雙方的身份證復(fù)印件兩份 2、鎮(zhèn)國(guó)土所將有關(guān)材料向有資質(zhì)的評(píng)估所進(jìn)行轉(zhuǎn)讓評(píng)估 3、評(píng)估書(shū)出來(lái)后，鎮(zhèn)國(guó)土所填報(bào)轉(zhuǎn)讓材料連同上述資料提交到城區(qū)國(guó)土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的有關(guān)收費(fèi)，城區(qū)國(guó)土分局還沒(méi)有明確的收費(fèi)規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準(zhǔn)確的收費(fèi)未清楚，主要收費(fèi)包括有: (1)評(píng)估費(fèi) (2)轉(zhuǎn)讓的地稅：按評(píng)估出讓價(jià)的7.95%收取 (3)轉(zhuǎn)讓契稅:按評(píng)估出讓價(jià)的3%收取 (4)交易服務(wù)費(fèi) (5)工本費(fèi)

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批有哪些程序 如何辦理轉(zhuǎn)讓
  答

  審批程序 一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)柩a(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按照出讓的程序辦理; 二、已出讓土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 1、轉(zhuǎn)讓雙方申請(qǐng)及轉(zhuǎn)讓協(xié)議; 2、審核材料，填寫(xiě)轉(zhuǎn)讓呈報(bào)表; 3、會(huì)辦審批; 4、繳納稅費(fèi); 5、發(fā)放批準(zhǔn)文件。 需提供的相關(guān)材料 一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按照出讓供地的要求提供所需材料; 二、已出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 1、轉(zhuǎn)讓雙方申請(qǐng); 2、國(guó)有土地使用證、出讓合同及批準(zhǔn)文件; 3、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議; 4、宗地分割轉(zhuǎn)讓的要提供規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)手續(xù)、地籍勘界圖; 5、雙方身份證明; 6、已辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的需提供房產(chǎn)證。 審批時(shí)限 一、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)闯鲎寣徟鷷r(shí)限; 二、已出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)牧淆R全后10個(gè)工作日辦結(jié)。

• 問(wèn) 國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓登記程序會(huì)被撤銷(xiāo)嗎 如何進(jìn)行登記
  答

  案情：市供銷(xiāo)合作總社與吳某簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其后吳某與第三人郭某簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將楊某現(xiàn)居住的房屋及所涉土地轉(zhuǎn)讓給郭某，被告市政府依郭某的申請(qǐng)向郭某發(fā)證，郭某以此向法院提起民事訴訟，要求楊某從房屋中遷出。楊某認(rèn)為被告的頒證行為侵犯了其合法的居住權(quán)，向法院提起行政訴訟。 評(píng)析：被告認(rèn)為其頒證行為合法，理由為該訴爭(zhēng)土地的權(quán)屬及權(quán)屬來(lái)源均無(wú)爭(zhēng)議，第三人申請(qǐng)登記時(shí)提交的資料真實(shí)、齊全，也符合有關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，被告在受理第三人郭某申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)時(shí)不僅應(yīng)依照國(guó)務(wù)院《土地登記規(guī)則》(簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)則》)、《江蘇省土地登記辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)的規(guī)定進(jìn)行形式審查，還應(yīng)按照國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)及《江蘇省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》)規(guī)定進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查?！稐l例》第24條第2款規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！稐l例》之所以這樣規(guī)定是因?yàn)榉课菥哂幸栏接谕恋卮嬖诘奶卣鳎虼宋覈?guó)處理房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)的一個(gè)重要原則就是“地隨房走或房隨地走”，根據(jù)這一原則，《規(guī)則》、《辦法》規(guī)定申請(qǐng)土地登記時(shí)必須提交地上建筑物及其他附著物權(quán)屬證明，從《規(guī)則》第37條第1款規(guī)定看，因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后申請(qǐng)變更登記。本案中吳某在未取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)權(quán)利證書(shū)的情況下將有關(guān)房屋及土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給第三人郭某既違反了上述規(guī)定，亦屬逃避?chē)?guó)家稅費(fèi)征繳的行為，依法不能支持。根據(jù)《實(shí)施辦法》第33條第(3)項(xiàng)的規(guī)定，受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日后向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。本案中第三人郭某直接申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的程序。第三人的申請(qǐng)登記時(shí)僅以鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)站出具的證明代替房產(chǎn)變更登記證書(shū)，該證明并不屬法定的房屋權(quán)屬證明文書(shū)，被告未能?chē)?yán)格依照規(guī)定進(jìn)行審查即向第三人頒書(shū)，屬主要證據(jù)不足，程序不合法，依法難以支持。 法院基于上述理由判決撤銷(xiāo)被告向第三人頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

• 問(wèn) 農(nóng)村土地征收程序包括哪些步驟？
  答

  我國(guó)《土地管理法》第四十六條規(guī)定：“ 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯??！币唬焊鶕?jù)這一法律規(guī)定規(guī)定，征用土地應(yīng)當(dāng)由縣人民政府?dāng)M訂征用土地方案，經(jīng)省級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)審查后，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。報(bào)批時(shí)，必須有建設(shè)單位的用地申請(qǐng)，或城市建設(shè)用地開(kāi)發(fā)方案、有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)等，征用耕地的，還應(yīng)當(dāng)有耕地補(bǔ)償方案。并由該市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施，縣級(jí)以下的人民政府和開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）都沒(méi)有征收土地的權(quán)利，也不能買(mǎi)賣(mài)土地。征收土地的具體程序如下：二：征地公告（也叫“告知征地情況”）：1：首先由需要建設(shè)用地的建設(shè)單位將建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，持批準(zhǔn)文件向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)，縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)擬訂征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等擬定方案，并以書(shū)面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償2：確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果：當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國(guó)有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉?*高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3：組織征地聽(tīng)證。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽(tīng)證的，應(yīng)按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽(tīng)證。4：報(bào)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)征用后，批準(zhǔn)征地的人民政府的同級(jí)土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知申請(qǐng)征地的縣、市人民政府，被征用土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告。征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。并由該市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體實(shí)施征用土地公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；2：被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類(lèi)和面積；3：征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；4：辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙?、地點(diǎn)）。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書(shū)。包括集體土地所有權(quán)證、集體土地使用權(quán)證，以有償使用方式取得土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，還應(yīng)當(dāng)持土地有償使用合同或承包經(jīng)營(yíng)合同的附本等有效證件在公告的期限內(nèi)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。如農(nóng)民宅基地的土地使用者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或其他建設(shè)用地的使用權(quán)人，也包括以其他方式取得土地使用權(quán)的，對(duì)耕地、林地、草原等取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，都應(yīng)當(dāng)辦理土地補(bǔ)償?shù)怯?。?dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地所有權(quán)人、使用權(quán)人提供的證書(shū)對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行核實(shí)。防止造成重復(fù)或遺漏，對(duì)土地權(quán)屬有糾紛的，應(yīng)先對(duì)土地權(quán)屬糾紛進(jìn)行處理，后確定補(bǔ)償?shù)怯?。征地補(bǔ)償?shù)怯洺龑?duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)登記外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)被征用土地上的地上物進(jìn)行清點(diǎn)，并依法進(jìn)行登記。包括因征地而受到破壞的其他土地上的設(shè)施也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，以便能確定恢復(fù)或補(bǔ)償?shù)霓k法。沒(méi)有按照以上程序依法進(jìn)行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，并有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。三：征地補(bǔ)償安置、方案公告：有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1：本集體經(jīng)濟(jì)組織被征用土地的位置、地類(lèi)、面積，地上附著物和青苗的種類(lèi)、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；2：土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；3：安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；4：地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；5：農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；6：其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出。有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。 有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)將征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府審批時(shí)，應(yīng)當(dāng)附具被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見(jiàn)及采納情況，舉行聽(tīng)證會(huì)的，還應(yīng)當(dāng)附具聽(tīng)證筆錄。凡是沒(méi)有按照以上法律程序依法進(jìn)行征地補(bǔ)償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù)。征地補(bǔ)償、安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施,依照《土地管理法》第十二條的規(guī)定，被征地農(nóng)戶(hù)在公告的期限內(nèi)持相關(guān)批文和原土地權(quán)利證書(shū)到土地管理部門(mén)辦理土地變更登記手續(xù)，并領(lǐng)取相關(guān)的補(bǔ)償。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)受理對(duì)征用土地公告內(nèi)容和征地補(bǔ)償、安置方案公告內(nèi)容的查詢(xún)或者實(shí)施中問(wèn)題的舉報(bào)，接受社會(huì)監(jiān)督。征地糾紛的解決辦法：1：如果他們沒(méi)有按照以上程序依法征地，就屬于違法占地行為，你們應(yīng)當(dāng)根據(jù)《土地管理法》第66條、第67條的規(guī)定，對(duì)違法占地，違法征地的單位或個(gè)人，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)投訴請(qǐng)求依法處理，縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。責(zé)令非法占用土地的單位或者個(gè)人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為2：如果他們已經(jīng)按照以上程序征地，你們只是對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的補(bǔ)償和安置存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《征用土地公告辦法》第十五條 “因未按照依法批準(zhǔn)的征用土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行補(bǔ)償、安置引發(fā)爭(zhēng)議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級(jí)地方人民政府裁決。 征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施”的規(guī)定，你們可以請(qǐng)求市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，請(qǐng)求上一級(jí)地方人民政府裁決。

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• 問(wèn) 國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓有哪些方法 需要哪里流程步驟
  答

  國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓招拍掛介紹 《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱(chēng)為招拍掛制度。 招、拍、掛制度**初起源于歐美，后來(lái)在我國(guó)的香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣(mài)規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓?zhuān)瑴p少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。 招、拍、掛的優(yōu)點(diǎn): 一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了一個(gè)土地供應(yīng)公開(kāi)交易的新時(shí)代。正因此，有人稱(chēng)土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的頒布、實(shí)施為中國(guó)的“土地革命”。該制度的優(yōu)點(diǎn)是： 一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開(kāi)，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門(mén)為了個(gè)人或小集團(tuán)利益，往往會(huì)借機(jī)斂財(cái)，肥了個(gè)人，害了國(guó)家，直接導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。 二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買(mǎi)倒賣(mài)土地的空間大為減小。 三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓?zhuān)欣诜康禺a(chǎn)分離，提高土地開(kāi)發(fā)效率。目前“招拍掛”的土地供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決，土地的開(kāi)發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位，開(kāi)發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開(kāi)工了，可以專(zhuān)心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，有效地控制了開(kāi)發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地利用的高效率也成為必然。 四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，是有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。土地既然可以公開(kāi)拍賣(mài)，所有房地產(chǎn)商都可以通過(guò)竟買(mǎi)的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過(guò)竟拍的方式，大家站在同一起跑線上，進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。 五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，有利于開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力提高。公開(kāi)“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商機(jī)會(huì)均等，只要有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。中小開(kāi)發(fā)商必須適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行，這樣才有希望在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，提升開(kāi)發(fā)能力。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。 六、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。政府必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，采用合理的招標(biāo)辦法，公正的評(píng)出中標(biāo)單位，開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)要求的優(yōu)秀建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。 招拍掛制度的以上優(yōu)點(diǎn)，是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實(shí)施細(xì)則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)。反之，在政府職能、社會(huì)道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會(huì)政治制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不配套的情況下，孤軍推進(jìn)市場(chǎng)體制和產(chǎn)權(quán)制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問(wèn)題，而且會(huì)帶來(lái)新的更為嚴(yán)重的社會(huì)正義問(wèn)題。

• 問(wèn) ??農(nóng)村土地征收程序包括什么步驟？
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  農(nóng)村土地征收一般程序農(nóng)村征地拆遷行為實(shí)際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個(gè)階段，包括以下幾道程序①辦理用地申請(qǐng)用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國(guó)土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請(qǐng)。②擬定征地方案行政主管部門(mén)收到用地單位提出的用地申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。③征地審查國(guó)土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)，并報(bào)送同級(jí)人民政府審核。④征地審核與批復(fù)行政主管部門(mén)收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)和有關(guān)方案后，對(duì)文件資料齊全符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核。⑤征用土地方案的公告征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書(shū)面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。

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