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• 157****8931

  明辨商品房 新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋，商品房是由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，向社會(huì)公眾銷售，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個(gè)：一是必須由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，二是必須向社會(huì)公眾銷售。 經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購(gòu)買人都被嚴(yán)格限制在特定的范圍，銷售價(jià)格比商品房市場(chǎng)價(jià)格低。消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)，不能貪圖便宜，要關(guān)注交易的合法性，否則會(huì)招來不必要的麻煩。 認(rèn)購(gòu)先查四證 　四證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在具備四證的前提下才可開工建設(shè)，也僅在具備四證的前提下，方可領(lǐng)取《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，從而成為已經(jīng)合法交易的商品房。 “認(rèn)購(gòu)協(xié)議”非“買賣合同” 　認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂之類的協(xié)議往往較為簡(jiǎn)單，通常不被認(rèn)為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個(gè)“預(yù)約”。由于簽訂認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議時(shí)，開發(fā)商的商品房建設(shè)項(xiàng)目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時(shí)，雙方都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。 如果未經(jīng)確定的商品房交易內(nèi)容，因?yàn)椴荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，在締約時(shí)刻來到時(shí)不能達(dá)成一致的，可以解除認(rèn)購(gòu)，歸還定金。反之，如果任何一方違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容，拒絕訂約的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。 土地使用年限要搞清 我國(guó)的城市國(guó)有土地除了個(gè)別特殊情形外，均實(shí)行有償、有相應(yīng)使用期限的出讓制度，不同性質(zhì)的建設(shè)用地具有不同的**高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。購(gòu)房人要對(duì)照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。 銷售公司口頭承諾莫輕信  銷售公司賣房時(shí)做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認(rèn)。還有一些分明是一個(gè)前臺(tái)白臉，一個(gè)后臺(tái)不照面。對(duì)此，建議購(gòu)房人一是要搞清售樓人員的身份，二是**好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，**好明明白白寫進(jìn)合同，對(duì)待口頭承諾也要適當(dāng)留一手，不妨將這些美言留在錄音機(jī)里。 “得房率”要補(bǔ)進(jìn)協(xié)議 商品房交易中，契載面積與實(shí)際交付面積有差異，是**常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理?！边€有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購(gòu)房人將“得房率”寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，并約定相應(yīng)處理辦法。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么陷阱
  答

  商品房買賣須知購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)商品房前，敬請(qǐng)仔細(xì)閱讀本《預(yù)售商品房買賣須知》及開發(fā)商展示的相關(guān)資料，認(rèn)真理解、反復(fù)斟酌條文內(nèi)容，謹(jǐn)慎購(gòu)房。一、預(yù)售商品房買賣的必要條件預(yù)售商品房必須取得《通化縣商品房預(yù)售許可證》才能進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預(yù)售許可證》，不得向購(gòu)房者收取登記費(fèi)、誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)費(fèi)等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。購(gòu)房人不能購(gòu)買沒有取得《預(yù)售許可證》的預(yù)售商品房，否則購(gòu)房人的權(quán)益得不到保障。二、商品樓(房)預(yù)售必須明示的證件和資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項(xiàng)目預(yù)售樓(房)的《通化縣商品房預(yù)售許可證》原件、《項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖》及本《買賣須知》購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)前，應(yīng)看清《商品房預(yù)售許可證》上的內(nèi)容，核實(shí)預(yù)售樓宇在項(xiàng)目平面圖上的位置與實(shí)際是否相符;仔細(xì)閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。三、商品房買賣合同的簽訂和備案1、購(gòu)房人應(yīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)閱讀《商品房買賣合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內(nèi)容是否相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，以及商品房買賣過程中雙方承諾的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣的有關(guān)合同(協(xié)議)中約定。商品房買賣雙方當(dāng)事人根據(jù)上述合同示范文本及相關(guān)補(bǔ)充條款，協(xié)商擬訂《商品房買賣合同》。合同簽定后，《商品房買賣合同》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30天內(nèi)將《商品房買賣合同》和《商品房合同備案登記證明書》送房地產(chǎn)管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時(shí)辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書》由房管部門保存)。2、購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書或買賣合同時(shí)，要確認(rèn)簽約對(duì)方必須是《商品房預(yù)售許可證》中注明的開發(fā)企業(yè)，而不是代理機(jī)構(gòu)或投資商，以保障個(gè)人合法權(quán)益。四、商品房交付使用商品樓(房)竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人交付預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。五、辦理房屋所有權(quán)證由購(gòu)房人辦理，但購(gòu)房人也可委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它中介機(jī)構(gòu)代辦。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品樓(房)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，購(gòu)房人憑《商品房買賣合同》銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復(fù)印件、夫妻關(guān)系證明、共有權(quán)人身份證及復(fù)印件、單位購(gòu)買還需提供《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、組織機(jī)構(gòu)代碼、法人身份證及復(fù)印件。申請(qǐng)辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地所有權(quán)證》。

• 問 商品房買賣有什么流程 商品房買賣有什么注意事項(xiàng)
  答

  商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價(jià)款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。購(gòu)買人對(duì)商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想。 各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購(gòu)書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 1.簽訂《認(rèn)購(gòu)書》 《認(rèn)購(gòu)書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購(gòu)書》是商品房預(yù)(銷)售程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。購(gòu)房人如果對(duì)某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)買人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)買人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購(gòu)書》后，出售方應(yīng)給購(gòu)買人《簽約需知》，以使購(gòu)買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》 購(gòu)買人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個(gè)購(gòu)房程序中**重要一環(huán)，是購(gòu)房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實(shí)踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)房管部門的市場(chǎng)交易管理系統(tǒng)予以公示，由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)確認(rèn)。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買所建房屋，開發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房人通過按揭方式購(gòu)買商品房的，通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即**款)給開發(fā)商，其余房?jī)r(jià)款則通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。在此按揭過程中，購(gòu)房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購(gòu)買人對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔(dān)保，購(gòu)房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。

• 問 商品房買賣合同要注意什么 商品房買賣需要警惕哪些陷阱
  答

  “認(rèn)購(gòu)定金難歸還”被中消協(xié)列為商品房買賣合同警惕九大陷阱之首。 中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布了第二階段不平等格式條款點(diǎn)評(píng)意見，對(duì)商品房買賣合同中存在的突出問題進(jìn)行了詳盡剖析。點(diǎn)評(píng)主要涉及九個(gè)方面：認(rèn)購(gòu)定金難歸還，單方擴(kuò)大解約權(quán)，減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)，模糊標(biāo)的好圈錢，面積誤差設(shè)陷阱，違約責(zé)任不對(duì)等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負(fù)責(zé)，購(gòu)房簽約先交錢。 目前，商品房市場(chǎng)中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費(fèi)者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證，建設(shè)工程用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預(yù)（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱讀研究，弄清自己的權(quán)利義務(wù)，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗(yàn)收的每一關(guān)，對(duì)于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對(duì)方修改，不要在導(dǎo)購(gòu)人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。 中消協(xié)有關(guān)人士稱，正在進(jìn)行的不平等格式條款系列點(diǎn)評(píng)工作得到社會(huì)各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國(guó)各地的來信一百零六封，涉及十八個(gè)省，條款一百八十三條。其中，關(guān)于商品房方面的來信二十八封。下一階段點(diǎn)評(píng)的內(nèi)容是物業(yè)、金融、保險(xiǎn)、中介服務(wù)等。

• 問 ??商品房買賣合同要注意什么
  答

  《商品房買賣合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題：（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購(gòu)面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。（3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。（7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡摹１苊馐韬龆鴰聿槐匾慕?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

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• 問 什么是商品房 商品房買賣有什么注意事項(xiàng)
  答

  什么是商品房？對(duì)于商品房的準(zhǔn)確定義相信很多人都不是很清楚，下面我們就對(duì)什么是商品房及其商品房買賣的注意事項(xiàng)做一些梳理吧。 什么是商品房？   商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。 什么是普通商品房？ 在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件： 普通商品房普通住宅必須滿足以下條件： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套建筑面積在140平方米以下； (三)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。 商品房買賣注意事項(xiàng)： 房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。 具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。 當(dāng)然**根本的是你的財(cái)力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽(yù)