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• 135****3616

  商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實現(xiàn)自己的住房夢想。 各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 1.簽訂《認(rèn)購書》 《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購書》是商品房預(yù)(銷)售程序的第一個環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購書》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購買人，并應(yīng)實事求是地向購買人介紹項目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購書》后，出售方應(yīng)給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》 購買人在簽訂《認(rèn)購書》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中約定的時間內(nèi)到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中**重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時上報房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時確認(rèn)。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即**款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購買人對期房的期權(quán)讓與給金融機構(gòu)作為取得金融機構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔(dān)保，購房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:56

相關(guān)問題

• 問 ??商品房買賣注意事項有什么？
  答

  什么是商品房？商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。什么是普通商品房？在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件：普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。商品房買賣注意事項：房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。當(dāng)然**根本的是你的財力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽

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• 問 什么是商品房 商品房買賣有什么注意事項
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  什么是商品房？對于商品房的準(zhǔn)確定義相信很多人都不是很清楚，下面我們就對什么是商品房及其商品房買賣的注意事項做一些梳理吧。 什么是商品房？   商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。 什么是普通商品房？ 在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件： 普通商品房普通住宅必須滿足以下條件： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套建筑面積在140平方米以下； (三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。 商品房買賣注意事項： 房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。 具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。 當(dāng)然**根本的是你的財力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽

• 問 商品房有哪些基本概念 商品房買賣有什么注意事項
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  1、商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。 2、返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款 的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部明令禁止這種銷售方式。 3、售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代 為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 建設(shè)部規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。 4、預(yù)測面積，又稱暫測面積、合同約定面積：是指在商品房預(yù) 售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè) 計圖紙計算出來的預(yù)售商品房面積。 5、實測面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積：是指預(yù)售商品房竣工驗收 后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機構(gòu)實地測量，房地產(chǎn)行政主管部門確 認(rèn)登記的房屋面積。 6、面積誤差比：是指實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測面積 （合同約定面積）發(fā)生誤差的比例。 7、套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用 面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。 8、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積 ×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 9、代理銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格的 專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。 10、包銷：一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包 銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。 11、 維修基金（資金）：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。 12、規(guī)劃設(shè)計變更：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計可能商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量及使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。 13、二書二證：一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。 14、大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。 15、小產(chǎn)證：即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。 上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所 張素晶 律師

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• 問 商品房買賣流程是怎樣的？商品房買賣時的注意事項有哪些?
  答

  購買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；（2）簽訂認(rèn)購書；（3）簽訂合同；（4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；（5）辦理入??；（6）產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購買商品房要注意的事項：近年來，房地產(chǎn)項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關(guān)注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（2）國土部門的《國有土地使用權(quán)證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；（4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；（5）國土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應(yīng)重點審查下列文件：（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；（2）《國有土地使用權(quán)證》；（3）繳納地價款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：（1）正式的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

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• 問 商品房買賣注意事項有哪些？
  答

  商品房買賣注意事項有哪些？一、證件審核：開發(fā)商銷售房屋必須五證俱全，預(yù)售房屋不能上市交易。所以在購房時，首先需要審核房屋開發(fā)銷售商是否持有必須具備的“五證”?！拔遄C”是包括《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證、、《建設(shè)工程施工許可證》；《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。只有滿足了以上五證才可以銷售房屋。或者可以說，只有滿足了以上五證，你猜可以放心購買。二、合同審核：作為房屋買賣的交易，均是以書面合同形式固定下來，所以在購房合同時，要認(rèn)真審查購房合同和補充協(xié)議。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供熱、燃?xì)?、供水、供電、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。其中第項是購房人**難把握的內(nèi)容，也是**容易出現(xiàn)爭議的地方。所以建議購房人在購房時盡量委托律師代為審查合同。三、驗收房屋：購房合同簽訂后，開發(fā)商依據(jù)購房合同建成房屋后會交付房屋，那么在房屋交接時，涉及到房屋驗收問題，很多購房人不知道房屋驗收應(yīng)當(dāng)驗收什么，先忙本律師僅列舉幾個重點需要驗收的方面，以供購房人參考。1、審查交房費用。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。交房時涉及到一系列的費用。房屋價款結(jié)算。2、審查有關(guān)證件。首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。3、審查房屋的質(zhì)量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括朝向、尺寸、戶型、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以拒絕收房或者要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗房。四、建議首先找律師咨詢，以準(zhǔn)備充足證據(jù)。發(fā)生房屋質(zhì)量問題或者開發(fā)商逾期交房或者違約問題，然后再找開發(fā)商協(xié)商賠償事宜。商品房買賣注意事項有哪些？如何購買商品房？如何購買商品房？1、首先要確定買房的大體位置，QQ房產(chǎn)等知名網(wǎng)站了解購房區(qū)域現(xiàn)售樓盤及大體價位。因這些權(quán)威網(wǎng)站信息來源可靠，信息更新及時，而且網(wǎng)站功能強大，以及自己可以承受的心理價位。其次可以登錄搜房網(wǎng)，可以讓我們更加清楚的了解各個樓盤的信息。2、在商城，單位附近一般也會收到各個房地產(chǎn)商的宣傳彩頁，通過宣傳彩頁也可以大致了解各個樓盤的基本信息。百聞不如一見，貨比三家，在確定購房之前，一定要到各個售樓處實地了解各個樓盤情況，建筑位置等信息。戶型情況，周邊建設(shè)，了解各個開發(fā)商的總體實力，口碑，建筑公司的整體實力等。3、到樓盤實地現(xiàn)場考察一下項目進(jìn)度及戶型情況，經(jīng)過再三比較，確定好代購樓盤，按照售樓處要求繳納意向金，等待售樓處的通知，準(zhǔn)時參加開盤活動選房。驗證一下是否與售樓中心描述相符。商品房買賣注意事項有哪些？如何購買商品房？商品房的買賣流程以及注意事項，你們應(yīng)該都了解了吧！無論是購買商品房，還是購買二手房，選擇房屋的位置都十分的關(guān)鍵，因為好位置的房屋具有極大的增值空間，而且隨時隨地都能輕輕松松脫手，這樣又能夠賺一大筆錢。所以人們在選擇商品房的時候，也同樣需要注意房屋位置的選擇。

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