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• 155****7451

  經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房的一種，相對于商品房具有3個顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實用性。其上市交易有著嚴(yán)格的規(guī)定。 經(jīng)濟(jì)適用房銷售的條件和購買條件 經(jīng)濟(jì)適用房是各地政府為解決中低收人家庭的居住困難而采取扶持開發(fā)的房屋，只能銷售給特定對象。 1994年12月15日建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是以中低收人家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設(shè)的普通住宅，中低收入家庭住房困難戶認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)由地方人民政府確定。經(jīng)濟(jì)適用房是政府為改善一般居民居住條件而推出的，購買應(yīng)符合政府規(guī)定的條件，如果不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的，就不能享有經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，即使買了也很難辦理到房產(chǎn)證。 《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》規(guī)定，購房者購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)該按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)由于經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)特定情況進(jìn)行開發(fā)的，其銷售具有特定的社會目的，因此對經(jīng)濟(jì)適用房的購買和銷售都有比較嚴(yán)格的限制規(guī)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售行為的通知》(建住房[2000]  196號)中指出，政府對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)給予政策優(yōu)惠，目的是為了解決中低收入家庭的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售不能等同市場價的商品住房實行完全放開的市場政策，各地要盡快制訂經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買對象條件、購買程序、價格確定辦法；并制訂監(jiān)督查處辦法及上市交易辦法等，嚴(yán)格加強(qiáng)管理，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售行為，確保經(jīng)濟(jì)用適住房性質(zhì)不變。 —般首先對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的資格條件予以規(guī)定和限制。例如北京市有關(guān)文件規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康鼐洲k理《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證》。預(yù)期房的付款辦法由買賣雙方商定，但在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)建設(shè)單位累計收取的購房款總額不得超過總房價款的95%；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，一次結(jié)清房款。對銷售的現(xiàn)房，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件之前，開發(fā)建設(shè)單位收取的購房款總額不得超過總房價款的95％；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，—次結(jié)清房款。買賣雙方應(yīng)在預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房后的1個月內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理預(yù)售登記。房屋土地管理部門應(yīng)在預(yù)售登記后15個工作日內(nèi)辦理完登記手續(xù)。利用本單位自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能向本單位職工出售，不得對外銷售。 1、—般首先對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的資格條件予以規(guī)定和限制。例如北京市有關(guān)文件規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康鼐洲k理《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證》。預(yù)期房的付款辦法由買賣雙方商定，但在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)建設(shè)單位累計收取的購房款總額不得超過總房價款的95%；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，一次結(jié)清房款。對銷售的現(xiàn)房，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件之前，開發(fā)建設(shè)單位收取的購房款總額不得超過總房價款的95％；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，—次結(jié)清房款。買賣雙方應(yīng)在預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房后的1個月內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理預(yù)售登記。房屋土地管理部門應(yīng)在預(yù)售登記后15個工作日內(nèi)辦理完登記手續(xù)。利用本單位自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能向本單位職工出售，不得對外銷售。 2、一般規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入住房困難戶，實行申請、審批和登記備案制。北京市有關(guān)規(guī)定中指出，凡以申請個人住房貸款方式購買經(jīng)濟(jì)適用住房的居民個人，憑登記后的經(jīng)濟(jì)適用住房頂售(買賣)合同，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。房屋土地管理部門應(yīng)在登記后的15個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。購房人可到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款。 3、買賣雙方應(yīng)在房屋交付使用后30日內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件。其中，購買本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。 已購經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)售問題 已購經(jīng)濟(jì)適用住房，是指按照市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括本市城鎮(zhèn)職工按高于國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場出售，但是銷售范圍和條件受到很多限制。對于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的住房公積金繳存入，在申請住房公積金貸款時，住房資金管理中心**低也能保障其貸款額在北京市職工住房公積金平均余額的20倍以上(目前北京市職工住房公積金平均余額按照6250元計算) 。也就是保障購房人購買經(jīng)濟(jì)適用住房時，其住房公積金的貸款額度不低于12．5萬元。另外，對于貸款在12．5萬元以內(nèi)的購房人，是不需要再申請其實施收入來分類核定的。 經(jīng)濟(jì)適用房銷售的價格 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》(以下簡稱《辦法》)自2003年1月1日起在全國范圍內(nèi)開始實施c該辦法主要是為了規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理程序，防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價格，其規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房的價格應(yīng)當(dāng)在項目開工之前確定，實行政策指導(dǎo)價，其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限；同時政府應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式進(jìn)行開發(fā)建沒經(jīng)濟(jì)適用住房，有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。國務(wù)院23號文件確定建立以中低收人家庭為對象，具有社會商屬性和保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。1998年9月由建設(shè)部、國家計委等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見》（國發(fā)[1998]23號)中規(guī)定，出售經(jīng)濟(jì)適用住房實行政府指導(dǎo)價，不得擅自提價銷售，具體售價由市(縣)人民政府根據(jù)以下8項因系綜合確定： (1)建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費； (2)勘察設(shè)計和前期工程費； (3)建安工程費； (4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)沒施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)； (5)以上4項之和為基數(shù)的1％-3%的管理費； (6)貸款利息； (7)稅金； (8)3％以下的利潤。 《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》進(jìn)一步將經(jīng)濟(jì)適用房的價格規(guī)定予以細(xì)化。首先規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格需在開工前確定。這就使政府能夠有效控制開發(fā)商的利潤，而且還能促使開發(fā)商不斷完善自己管理水平，有效節(jié)約成本，促進(jìn)市場的健康發(fā)展。  其次，《辦法》中明確，開發(fā)商的經(jīng)營場所(如會所等)、辦公樓以及各種賠償金、滯納金等所發(fā)生的費用都由開發(fā)商自己承擔(dān)，不計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格中。  再次，開發(fā)商可以以基準(zhǔn)價格為基礎(chǔ)，按照樓層、朝向等因素適當(dāng)調(diào)整價格，不過調(diào)整原則應(yīng)按整幢樓增減的代數(shù)和為零確定。  另外，目前全國一些城市(如北京等)推行的招投標(biāo)制度，這主要是為了有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，從而使更多的中低收人家庭能夠買得起房，有效解決住房問題。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:53

相關(guān)問題

• 問 嘉興經(jīng)濟(jì)適用房上市交易流程是什么？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房，并不是想買賣就可以隨便買賣的，必須通過相關(guān)部門的上市交易審核才能交易。1、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人或受委托人需先到市房委辦辦理上市交易申請手續(xù)，如實填寫《嘉興市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易審核表》，并提供有關(guān)資料；2、市房委辦委托有資質(zhì)的評估公司對房產(chǎn)進(jìn)行評估，并出具該套房屋市場價格的評估報告；3、市房委辦聯(lián)系該經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位，由建設(shè)單位決定是否回購，并簽署是否回購的意見；4、經(jīng)市房委辦審核確認(rèn)符合規(guī)定后，領(lǐng)取《嘉興市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易繳款聯(lián)系單》；5、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人或受委托人憑聯(lián)系單到市住房保障局財務(wù)科補(bǔ)繳上市差價款；6、繳納上市差價款后，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人或受委托人持繳款收據(jù)的原件和復(fù)印件到市房委辦領(lǐng)取審核表，持審核表和相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

• 問 嘉興經(jīng)濟(jì)適用房上市交易流程是什么？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房，并不是想買賣就可以隨便買賣的，必須通過相關(guān)部門的上市交易審核才能交易。1、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人或受委托人需先到市房委辦辦理上市交易申請手續(xù)，如實填寫《嘉興市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易審核表》，并提供有關(guān)資料；2、市房委辦委托有資質(zhì)的評估公司對房產(chǎn)進(jìn)行評估，并出具該套房屋市場價格的評估報告；3、市房委辦聯(lián)系該經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位，由建設(shè)單位決定是否回購，并簽署是否回購的意見；4、經(jīng)市房委辦審核確認(rèn)符合規(guī)定后，領(lǐng)取《嘉興市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易繳款聯(lián)系單》；5、經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人或受委托人憑聯(lián)系單到市住房保障局財務(wù)科補(bǔ)繳上市差價款；6、繳納上市差價款后，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人或受委托人持繳款收據(jù)的原件和復(fù)印件到市房委辦領(lǐng)取審核表，持審核表和相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

• 問 經(jīng)濟(jì)適用房上市交易需要交什么費用
  答

  一、凡申請上市出售已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的房屋所有權(quán)人，須持房屋所有權(quán)證、身份證或其他有效身份證明（房屋所有權(quán)共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見），到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國土資源和房屋管理局指定的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)取上述表格。二、自當(dāng)事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門最長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長）完成已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的審查工作，并作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的書面決定。三、經(jīng)批準(zhǔn)上市出售的房屋達(dá)成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。賣方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明、身份證或其他有效身份證明，房屋所有權(quán)共有的還要出示其他房屋共有人同意出售的書面意見，以及交易管理部門批準(zhǔn)上市出售的書面決定。買方須提交本人北京市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關(guān)部門批準(zhǔn)的購房證明。四、交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關(guān)證件及材料之日起即為受理，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長）完成審查、評估，并按《北京市城近郊八區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，計收有關(guān)稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續(xù)。五、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。屬于該棟樓房內(nèi)第一套房屋首次上市出售的，買方還應(yīng)提交由原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關(guān)證明文件，應(yīng)簽訂《國有土地使用權(quán)合同》；屬于上述同一樓房內(nèi)的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉(zhuǎn)讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經(jīng)濟(jì)適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。買方辦理上述手續(xù)時應(yīng)按房屋買賣的成交價交付土地出讓金，城近郊八區(qū)按3％繳納，遠(yuǎn)郊十個區(qū)縣按所在區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)繳納。應(yīng)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件、原售房單位提供的該棟樓房竣工日期及相關(guān)證明文件之日起即為受理，最長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長）完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證件復(fù)印件之日起即為受理，當(dāng)日完成土地出讓金的收繳工作。六、土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關(guān)規(guī)定分別開具單據(jù)并記帳。城近郊八區(qū)的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統(tǒng)一上交市房地局計財處，其余區(qū)縣按區(qū)縣的規(guī)定辦理。七、買方辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地的區(qū)縣權(quán)屬登記部門申辦房屋所有權(quán)證。權(quán)屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，最長不超過5個工作日（遇有特殊情況可適當(dāng)延長）辦完登記、發(fā)證手續(xù)。權(quán)屬登記部門可不再進(jìn)行房屋測繪和現(xiàn)場勘察，但須在房屋所有權(quán)證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。經(jīng)濟(jì)適用房上市條件目前，經(jīng)濟(jì)適用房的上市條件是住滿5年之后，才可以按照一般的二手房交易辦法上市交易，出售給任何人；對于尚未住滿5年的房屋，政策規(guī)定不允許按市場價上市交易。確需出售此類房屋的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的家庭。二手經(jīng)濟(jì)適用房繳費已購經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主出售房屋有兩種情況，一種情況是業(yè)主出售已經(jīng)住滿5年的房屋，這種情況下，業(yè)主可以依據(jù)房屋所處區(qū)域的市場價格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交總額的10％補(bǔ)交綜合地價款。另一種情況是業(yè)主出售尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主只能以不高于購買時的單價出售，且必須出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的客戶，而對出售方來說，可持區(qū)縣國土房管局出具《按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房購買單價出售經(jīng)濟(jì)適用房證明》到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核手續(xù)，還可再次購買其它地方的經(jīng)濟(jì)適用房。消費者購買二手經(jīng)濟(jì)適用房繳費情況對應(yīng)地也有兩種:一種情況是具有購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人購買5年之內(nèi)業(yè)主按原始價格出售的經(jīng)濟(jì)適用房，如果政府對購房人審批的總價大于實際購買房屋的成交總價，則購買該經(jīng)濟(jì)適用房需交納稅費有:契稅(按成交價的1.5％繳納)和印花稅(按成交價的0.05％繳納)，購買后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。舉例來說，業(yè)主出售經(jīng)濟(jì)適用房原始價格28萬，而政府審核該購房人購房總價標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到30萬，高于實際購房總價。則購買該套經(jīng)濟(jì)適用房需交納的稅費為:契稅:28萬×1.5％=4200元；印花稅:28萬×0.05％=140元。另外，同樣是購買5年之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房，如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購買房屋的成交總價，則購買該經(jīng)濟(jì)適用房需交納稅費有:契稅(按成交價的1.5％繳納)和印花稅(按成交價的0.05％繳納)，和差價部分的綜合地價款10％。購買后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。舉例來說，業(yè)主出售經(jīng)濟(jì)適用房原始價格30萬，而政府審核該購房人購房總價標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到28萬，低于實際購房總價。則購買該套經(jīng)濟(jì)適用房需交納的稅費為:契稅30萬×1.5％=4500元，印花稅30萬×0.05％=150元，綜合地價款(30萬－28萬)×10％=2000元。另一種情況是對于5年以外的經(jīng)濟(jì)適用房，任何消費者都可以購買，而且業(yè)主可以按照市場價格出售，消費者購買該類房屋需交納的稅費有:契稅(按成交價的1.5％繳納)、印花稅(按成交價的0.05％繳納)，購買后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房。例:業(yè)主出售一套5年以上的經(jīng)濟(jì)適用房，原始價30萬元，現(xiàn)在按目前房屋所在區(qū)域的市場價格50萬元出售，則消費者購買此套房屋需交納的稅費為契稅50萬×1.5％=7500元；印花稅50萬×0.05％=250元。證件及過戶時間經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易的權(quán)證過戶和完稅取證都是到各區(qū)房地局進(jìn)行，只是未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，購買者需先到北京市房屋交易中心申請《經(jīng)濟(jì)適用房購買審批單》，以證明其購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，然后才能進(jìn)行一般的二手房買賣程序。北京市的政策是這樣的。不知道你們那邊是咋樣的，每個地區(qū)稍有區(qū)別。

• 問 經(jīng)濟(jì)適用房怎樣上市？
  答

  ，目前的 政策不 可以，以后有可能 可以上市交易

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• 問 我在鸞東有一套經(jīng)濟(jì)適用房想上市,怎么樣辦理上市?必須有買賣雙方才能申請辦理上市嗎?
  答

  滿5年沒啊，，

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