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  金陵晚報(bào)2012年6月14日訊 買房、賣房都是中國(guó)人的人生大事，在這里，我們歡迎任何有關(guān)房子的問(wèn)題，財(cái)富地產(chǎn)置業(yè)博士將給予**詳細(xì)的置業(yè)解答和熱心幫助?，F(xiàn)在開(kāi)通微博互動(dòng)平臺(tái)，讀者們可以@金陵晚報(bào)財(cái)富地產(chǎn)，在微博上提出各種問(wèn)題，置業(yè)博士也會(huì)一一回答。 這周，七彩星城開(kāi)發(fā)商狀告業(yè)主“悔賣”的新聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)，當(dāng)時(shí)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主們?cè)诮?jīng)歷“轉(zhuǎn)正”后的驚喜后再次命運(yùn)多舛。這再次提醒買房人，購(gòu)買一手新房時(shí)還是要買“五證兩書(shū)”齊全的項(xiàng)目，以確保自身權(quán)益得到保障。 五證： 五證是指：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》配有鏡框，要求懸掛，其他證書(shū)都是存檔用的，沒(méi)有張貼、懸掛的要求。 《建筑用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是該建設(shè)工程項(xiàng)目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證?！秶?guó)有土地使用證》是經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫(xiě)合同時(shí)一定要看實(shí)際使用年限還有多少年。《建設(shè)工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。 “五證”中**重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 兩書(shū)： “兩書(shū)”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。是開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件。購(gòu)房者有權(quán)索要。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房五證包括哪些 如何確保自身權(quán)益
  答

  買房、賣房都是中國(guó)人的人生大事，購(gòu)買一手新房時(shí)還是要買“五證兩書(shū)”齊全的項(xiàng)目，以確保自身權(quán)益得到保障。弄清楚商品房五證是什么，確保自身權(quán)益。 五證： 五證是指：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》配有鏡框，要求懸掛，其他證書(shū)都是存檔用的，沒(méi)有張貼、懸掛的要求。 《建筑用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是該建設(shè)工程項(xiàng)目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。《國(guó)有土地使用證》是經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫(xiě)合同時(shí)一定要看實(shí)際使用年限還有多少年?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。 “五證”中**重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 兩書(shū)： “兩書(shū)”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》和《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。是開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件。購(gòu)房者有權(quán)索要。

• 問(wèn) 什么是商品房五證 如何識(shí)別商品房五證
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)?！秶?guó)有土地使用證》 《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國(guó)土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專用章》。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。 法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。 法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 《建筑工程施工許可證》 《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。 《商品房銷售(預(yù)售)許可證》 重點(diǎn)提示：怎樣審看商品房銷售許可證 《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

• 問(wèn) 商品房買賣合同有哪些陷阱 維護(hù)自身權(quán)益有哪些途徑
  答

  商品房買賣因合同陷阱導(dǎo)致的糾紛事件屢見(jiàn)不鮮，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大多數(shù)都對(duì)合同的內(nèi)容不了解。很多購(gòu)房者簽訂合同時(shí)都不重視里面的條款內(nèi)容，一些糾紛麻煩也就找房了門(mén)。為了幫助購(gòu)房者不被欺騙，下面小編特意為大家整理了一些合同陷阱的實(shí)例，希望能讓大家正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 一、單方擴(kuò)大解約權(quán) 實(shí)例1：《××居商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不退還定金?！薄　? 實(shí)例2：《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在××年×月×日之前，前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，且開(kāi)發(fā)商不會(huì)另行催告，本協(xié)議自然作廢?！? 以上這兩個(gè)條款內(nèi)容就是在單方擴(kuò)大解約權(quán)，合同的訂立或解除是必須要在當(dāng)事人自愿的前提下進(jìn)行的，任何一方都不能擅自變更或解除合同。根據(jù)**高人民法院的司法解釋，在商品房交易過(guò)程中，買家若存在延遲履行債務(wù)，賣家應(yīng)當(dāng)予以催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。 除此之外，上述條款內(nèi)容中的“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”這種表述是不具體的。這種做法實(shí)際在客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等。故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。 因此，上面這兩個(gè)條款的內(nèi)容實(shí)際上加重了消費(fèi)者的責(zé)任，單方面的擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，同時(shí)還剝奪了了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要避免簽訂這樣的條款。 二、任意使用免責(zé)權(quán) 實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房?！　? 雖然上述條款中存在免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些問(wèn)題純屬于開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成的，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。 該條款的問(wèn)題出現(xiàn)在私自擴(kuò)大了自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。那么購(gòu)房者也就無(wú)法得到正常的保護(hù)，只能自己接受事實(shí)。 三、違約責(zé)任不對(duì)等 實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作為賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。” 上述條款中的違約金支付額度雙方不對(duì)等。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的其實(shí)就是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者的責(zé)任。違反了法律的公平原則，如若遇到此類條款，購(gòu)房者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。 以上就是商品房買賣的一些合同陷阱，希望能幫助各位購(gòu)房者正確的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免財(cái)產(chǎn)受到損失。

• 問(wèn) 購(gòu)買精裝房時(shí)該如何確保自己的權(quán)益?
  答

  首選品牌開(kāi)發(fā)商打造的精裝房。一般來(lái)說(shuō),中小型開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的精力、財(cái)力用于精裝房建設(shè),而有品牌有聲譽(yù)的開(kāi)發(fā)商非常注重形象和影響力,為了樹(shù)立品牌美譽(yù)度,必須力保每個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。其次,看清精裝修標(biāo)準(zhǔn)。一些精裝修房的裝修標(biāo)準(zhǔn)中,開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾贈(zèng)送名牌高檔櫥柜和名牌進(jìn)口衛(wèi)浴。業(yè)主收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn),贈(zèng)送的名牌產(chǎn)品雖然有其名,型號(hào)卻千差萬(wàn)別。因此,面對(duì)精裝房贈(zèng)送的“優(yōu)惠”,一定要確認(rèn)品牌和型號(hào),以免出現(xiàn)名不副實(shí)的情況。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)商品房交付五證是指什么
  答

  五證，是房屋合法出生的證明。也即是開(kāi)發(fā)商必須具備五證，才能保證購(gòu)房業(yè)主在購(gòu)房后能取得房屋產(chǎn)權(quán)證。 五證包括： 1、《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》 2、《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3、《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 4、《建設(shè)工程開(kāi)工證》 5、如屬預(yù)售期房的，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》.

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