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• 136****9246

  土地使用權抵押是指在我國土地使用權人作為債務人（抵押人），在法律許可的范圍內不轉移土地的占有，而將其土地使用權作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人（抵押權人）有權依法將該土地使用權變價并從所得價款中優(yōu)先受償的法律行為。 涉及到國有土地使用權抵押，首先應該注意以下幾個法律問題： 1.無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。 2.土地使用權抵押的前提。 房地產開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。 3.抵押須有書面文件。 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。 4.土地使用權與地上建筑物一致的原則。 在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協(xié)議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。 5.保險問題。 土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協(xié)議的期限。 6.土地使用權抵押時，應辦理登記手續(xù)。 如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。 7.土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。 一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。 8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。 9.應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。 10.土地使用權抵押時應辦理公證手續(xù)。 因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協(xié)議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續(xù)。 11.處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協(xié)助。 抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續(xù)。 12.抵押權的終結。 土地使用權抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協(xié)議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協(xié)議。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:50

相關問題

• 問 國有土地使用權收入的法律問題存在哪些法律問題和法律性質呢
  答

  國有土地使用權收回是土地利用管理中的重要一環(huán)，但在實際操作中卻面臨著諸多法律問題。究竟有哪些法律問題值得我們重視呢？ 收回土地使用權行為的法律性質 依照法律法規(guī)的規(guī)定收回國有土地使用權，是政府及其土地行政主管部門的一項法定職責。國家有關法律法規(guī)、規(guī)章對收回國有土地使用權有著較明確的規(guī)定，按照這些法律規(guī)定，國有土地使用權收回行為從法律性質上看，主要有以下幾個方面： 行政處罰的“收回” 行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權。這種“收回”，首先，是因為土地使用者發(fā)生了法律法規(guī)禁止的行為。其次，法律法規(guī)規(guī)定，對這種行為必須給予無償收回土地使用權的懲處。 《土地管理法》第37條第1款、《基本農田保護條例》第18條、《城市房地產管理法》第25條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款等規(guī)定的“收回”都應屬于行政處罰性收回。 土地使用權期滿的“收回” 土地使用權期滿的“收回”，是指出讓的國有土地使用權期滿后，由于土地使用者未申請續(xù)期，或者雖申請續(xù)期但未獲批準，依照出讓合同的約定，土地使用權由國家無償收回。 《土地管理法》第58條第1款第3項、《城市房地產管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條的“收回”，屬于土地使用權期滿的“收回”。 其他法定事由的“收回” 其他法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應當收回土地使用權的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為。其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。 根據上面的闡述，我們可以確定，依據《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項、《城市房地產管理法》第19條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條、第47條第1款的規(guī)定收回土地使用權，屬于其他依法定事由的“收回”。 無償收回和有償收回如何把握 1.行政處罰的“收回”，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應向其支付任何費用。但征地補償費作為土地所有權“轉權”、征地稅費作為土地“變類”過程中的支出費用，筆者認為，應按土地使用者取得土地時的原價格標準，由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金作為土地使用者取得土地使用權的支出費用，在行政處罰“收回”土地使用權的情形下，不應返還。 2.土地使用權期滿的“收回”，由于是依據《土地使用權出讓合同》的約定收回土地使用權，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現值為“零”，因此不應向其支付 任何費用。然而，土地成本的現值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值數倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，是否絕對地“無償”收回，仍是值得進一步探討的問題。 3.其他法定事由的“收回”，征地補償費、拆遷補償費、征地稅費和剩余年限的土地出讓金，理所應當應該由政府返還，其價格標準則應區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權的，應按現時價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現“有償”收回的法律規(guī)定;因土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產而被收回土地使用權的，應按原價格標準計算、返還四項費用，土地的增值歸政府所有。 收回土地使用權的批準機關 根據土地管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，大多數情形下收回土地使用權需報經原批準用地的政府批準。問題是，按1999年前的《土地管理法》規(guī)定，土地審批實行分級限額一次性審批;1999年后的《土地管理法》規(guī)定，土地審批為三次批準，第一次是農用地轉用審批，第二次為征地審批，第三次為具體建設項目用地審批。雖然第一次審批和第二次審批在某些情況下可以“同時辦理”，但也有分別審批的法定情形。在三次審批且批準權不一致的情況下，原批準用地的政府，究竟是指哪次審批的政府? 《基本農田保護條例》第18條規(guī)定，經國務院批準的重點建設項目占用基本農田，連續(xù)兩年未使用的，經國務院批準，由縣級以上政府無償收回用地單位的土地使用權。按照占用基本農田都需經國務院批準“農轉用”和經國務院批準“征地”這一思路，似乎“原批準用地的政府”應當是指批準農用地轉用或者批準征地的政府。但是，仔細分析三次審批的批準內容，問題并不那么簡單。 “農轉用”審批是按照土地利用總體規(guī)劃，將農用地轉為建設用地的審批，是土地用途“轉類”的審批;“征地”審批是將集體所有土地征為國有土地的審批，是土地所有權“轉權”的審批。這兩次審批的共同特點，一是上級政府對下級政府的審批，不是對土地使用者的審批;二是這種“轉類”審批和“轉權”審批并不涉及土地使用權，不是對土地使用權的審批。而根據《土地管理法》第44條第3款的規(guī)定，“轉類”和“轉權”審批后，還需由政府對土地使用者進行具體建設項目用地審批，只有在辦理具體建設項目用地審批后，土地使用者才獲得土地使用權。因此，與土地使用者或者土地使用權有關的審批，是第三次審批，即具體建設項目用地審批。 根據上面的分析，由于收回土地使用權的對象是土地使用者，標的物是土地使用權，可以認為，原批準用地的政府，應該是指批準具體建設項目用地的政府。至于《基本農田保護條例》第18條規(guī)定“經國務院批準”，只能理解為是對“基本農田”一種特殊規(guī)定，但這一特殊規(guī)定對查處、收回閑置土地工作的開展是不利的。

• 問 國有土地使用權轉讓有哪些需要注意的事項
  答

  國有土地使用權轉讓是指第一次取得國有土地使用權的個人或集體將自己的土地使用權有償租賃給他人使用。但由于轉讓的是國有土地使用權，因此轉讓時需要謹慎，下面搜房網小編將為大家介紹國有土地使用權轉讓的注意事項有哪些，希望對大家有所幫助！ 國有土地使用權轉讓的注意事項： 土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉讓就是其中的一種。在轉讓過程中出讓方和轉讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權就無法轉讓等。 一、轉讓合同的形式 國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。 二、國有土地的權屬調查和資信能力調查 1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。 2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。 三、轉讓價格評估事宜 在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，并經國土部門予以確認。 四、國有土地使用權轉讓的擔保 1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。 2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。 五、有關稅費 轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規(guī)定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。 六、土地用途及相關用地條件的變更 1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。 2、轉讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。 七、土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題 1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。 2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。 3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。 八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題 因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。 九、國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題 國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓?？赏ㄟ^與抵押權人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。 以上相關事項，是國有土地使用權轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節(jié)，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風險，避免出現違法現象。

• 問 協(xié)議出讓國有土地使用權有什么具體規(guī)范 需要注意哪些問題
  答

  (國土資源部2006年5月31日以國土資發(fā)〔2006〕114號發(fā)布，2006年8月1日實施) 目 　次 前　 言 1　適用范圍 2　引用的標準和文件 3　依據 4　總則 5　供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 6　原劃撥、承租人申請辦理協(xié)議出讓 7　劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓 8　出讓土地改變用途等土地使用條件的處理 附錄 a 國有土地使用權出讓意向書示范文本格式 附錄 b 劃撥土地使用權準予轉讓通知書示范文本格式 前  言 為完善國有土地使用權出讓制度，規(guī)范國有土地使用權協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程序和標準，加強國有土地資產管理，推進土地市場建設，根據《中華人民共和國》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范的附錄 a 、附錄 b 為協(xié)議出讓活動中所需文本示范格式。 本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。 本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部中心，遼寧省國土資源廳，黑龍江省國土資源廳，江蘇省國土資源廳。 本規(guī)范主要起草人員：廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風、葉衛(wèi)東、鐘松憶、林立森、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張防。本規(guī)范參加起草人員(以姓氏筆畫為序)：于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯棋、劉祥元、劉瑞平、朱育德、聞洪溪、嚴政、吳永高、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設、涂高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉華 本規(guī)范由國土資源部負責解釋。 1　適用范圍 在中華人民共和國境內以協(xié)議方式出讓國有土地使用權，適用本規(guī)范;以協(xié)議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規(guī)范執(zhí)行。 2　引用的標準和文件 下列標準和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的**新版本。 gb/t 18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

• 問 如何辦理城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓手續(xù) 需要注意哪些問題
  答

  國務院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三章中規(guī)定： 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。 土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。 土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。 土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。 土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理。

• 問 ??如何獲得國有土地使用權？國有土地使用權有哪些取得方式？？
  答

  土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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