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• 138****6936

  在買房時，不可避免接觸一些專業(yè)名詞，比如像公攤面積。那么，房子的公攤面積是什么？公攤面積包括哪些？ 一、什么是公攤面積 公攤面積：顧名思義，公攤面積就是指每一套房子所分攤的公用建筑面積，即房子本單元中公用部分的建筑面積，如過道、電梯、樓梯、垃圾道、設(shè)備室、地下室、公共門廳、門衛(wèi)室等等公用區(qū)域面積。 二、房屋公攤面積怎么算 公攤面積是分攤的共有建筑面積的簡稱，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積、套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(山墻)、計入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積。 普通多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%;高層住宅相對更高一些，約在20%-25%。在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心測繪部的測繪結(jié)果為準，房產(chǎn)證上標注的面積也以此為準。 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 普通住宅的一般公攤比例： 多層：8%——15% 小高層： 10%——20% 高層：15%——30% 三、房屋公攤面積包括哪些？ 1、整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積 包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 2、共有建筑面積 包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 3、公用分攤建筑面積 指每套(單元)商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 看完這個，對公攤面積是不是有了進一步了解呢。以后看房時，還應(yīng)直接向開發(fā)商了解公攤面積是多少。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:35

相關(guān)問題

• 問 公攤面積有哪些注意事項？
  答

  1、同一小區(qū)不同期房公攤面積可能不同一般情況下出現(xiàn)同一小區(qū)的不同期房公攤面積不同是正常的。因為公攤面積計算因樓而異，住宅樓的公攤面積計算以幢為單元。國家有明確的條文規(guī)定。由于建筑的各異，不同幢的公攤面積會有較大不同。2、公攤面積分攤時一視同仁有購房者擔(dān)心買房時會不會多分擔(dān)其他人的公攤面積，出現(xiàn)有些人不分或少分公攤面積的情形。其實這個問題是不會出現(xiàn)的，公攤協(xié)議一視同仁，公攤協(xié)議必須遵守一視同仁原則。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)商和某購房者達成的購房協(xié)議不得損害另一購房者的利益。不得把某購房者應(yīng)該分擔(dān)的公攤面積分攤到其他消費者名下。3、計算拆遷費包括公攤面積公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補償在計算面積時是以房產(chǎn)證上的建筑面積為標準的，而建筑面積包括室內(nèi)面積和公攤面積，因此拆遷補償包括公攤面積。

• 問 公攤面積怎么算？房屋公攤面積有什么注意事項
  答

  我們經(jīng)常聽到別人說起公攤面積，但是購房者首次置業(yè)往往對公攤面積這個概念不是很清楚，公攤面積怎么算也不知道。結(jié)果就是公攤面積過大，花了大把的銀子卻住很小面積，維權(quán)都找不到門路。那么什么是公攤面積？公攤面積怎么算？ 公攤面積怎么算？當心花了冤枉錢 1、什么是公攤面積 公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。 一般高層的得房率都在80%左右，也就是說有20%的公攤面積。假設(shè)你買了一套100平米高層住宅，拿房時實得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子，瞬間就擠了。100萬的房子，20萬是在給公攤面積買單。 2、根據(jù)規(guī)定，以下共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，但應(yīng)分攤僅為本幢服務(wù)的相應(yīng)共有建筑面積。 A、為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室; B、獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等; C、為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房; D、避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層可獨立使用的部分。 下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，也不分攤其他共有建筑面積。 A、為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房; B、消防避難層(室)及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層; C、幢與幢之間相連的通廊。 3、公攤建筑面積如何計算 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 4、影響公攤面積的因素 A.戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一。 B.套內(nèi)面積房子大就多點，房子小就少點。 C.公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 D.建筑規(guī)模樓層高度越高公攤越大。因為樓層越高，則電梯、消防等公共設(shè)施越多，所以公攤面積越大。 注：公攤面積并非越小越好 因為公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至?xí)ǜ嗟腻X購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設(shè)施的規(guī)?？s減，因此也將影響居住品質(zhì)。 5、如何避免公攤面積潛規(guī)則 新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明”，但只列明了應(yīng)分攤的部位及其構(gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。以下三招，提供給購房者參考。 第一招：索取公攤數(shù)據(jù); 在簽訂購房合同時，讓開發(fā)商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。 第二招：查閱有關(guān)資料; 業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如**終設(shè)計圖紙或者**終設(shè)計方案、**終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積。 《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應(yīng)當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細約 定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己 的利益。萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。 買房時不僅要去現(xiàn)場親自查看，像一些**基本的房產(chǎn)知識還是要清楚的。知道公攤面積怎么算，這樣就不會被開發(fā)商忽悠啦！

• 問 房屋贈送的面積該怎么計算 有哪些注意事項
  答

  “贈送面積”已經(jīng)成為眾多樓盤的賣點之一，贈送花園、大露臺、地下室、挑高空間……形式真的是多種多樣，讓人眼花繚亂?？墒牵阒烂?，按照國家法律規(guī)定， “被贈送的面積”有些本應(yīng)就是不能算作面積的？陽臺、露臺、飄窗、入戶花園的面積到底該怎么計算？購房指南在此為你仔細盤點一番。 目前，樓盤賣點中**常見的“贈送面積”的方式主要有8種：挑高設(shè)計加隔層、入戶花園、露臺、陽臺、飄窗、閣樓、內(nèi)庭院、地下室。 一、挑高設(shè)計加隔層 在很多小戶型設(shè)計中，將房屋層高設(shè)計到5.3米甚至更高，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓。還有一些戶型將客廳挑空，可在客廳局部“掏”出一個夾層，使空間得到充分利用。作為贈送面積的復(fù)式樓裝修成本要貴一些，至少要多做一個樓梯，而因為內(nèi)部樓層沒有普通平層住宅的那么高，裝修時要多運用窗戶、鏡子等增加空間通透感。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋內(nèi)隔層如果超過2.2米就要計算面積。如果開發(fā)商把房子做成“客廳挑空，客廳之外面積加隔層，做成兩層”的格局，計算產(chǎn)權(quán)面積時，如果交房時房屋沒有隔層，而是全部挑空6米，即使交房以后業(yè)主自行建造，也只能按交房時一層的面積來算產(chǎn)權(quán)面積。 開發(fā)商以挑高戶型來提高空間使用率，兩房可變樓上樓下四房、三代同堂、超高面積使用率……這些聽著誘人，但是由于層高問題，房間可能讓人感到壓抑。2.8米的層高能否住得舒服？在享受挑高房型帶來實惠的同時，購房者也要考慮到居住的舒適度，畢竟對于大部分人來說，買房子是一輩子的事，我們買房的**初愿望和**終用途都是居住。 二、入戶花園 入戶式花園的設(shè)計初衷，是為了實現(xiàn)人們將花園引入住宅的夢想，形成了真正的立體園林景觀。根據(jù)規(guī)定，建筑物的這塊區(qū)域只能算一半的建筑面積，所以開發(fā)商說什么“半贈送面積”之類的都是一個噱頭，因為這塊區(qū)域按照規(guī)定本來就只能算一半的建筑面積，“贈送”神馬的只是噱頭而已。 三、露臺 露臺一般出現(xiàn)在樓盤的頂樓或者是一些錯層單位，目前只有極少數(shù)樓盤的部分戶型才有露臺。由于露臺處于房間戶型之外，所以都不算建筑面積。簡單來說，就是直接對著天空沒有頂蓋的陽臺，其實這塊面積根據(jù)規(guī)定是不能計入建筑面積的。所以置業(yè)顧問和購房者說“半贈送露臺”這完全是不合理的，因為就算“全贈送”那也是購房者本來就該享有的空間。 如果露臺是在樓盤的公共區(qū)域，就是屬于全體業(yè)主所有，不能作為某一住戶的專門使用；如果露臺處在一個其他業(yè)主無法進入的獨立空間，那么開發(fā)商可以將這部分露臺使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者指定給某一業(yè)主。所以消費者在買房時，一定要弄清楚露臺的權(quán)屬，而且一般來說露臺都不能再次進行搭建。 四、陽臺 一般來說，只要是凹進來的陽臺都是要算全部面積，凸出建筑物外邊的陽臺算一半建筑面積，所以，做大陽臺的戶型，建筑面積也會相應(yīng)的增加，這部分的成本等于還是轉(zhuǎn)嫁給消費者。 五、飄窗 飄窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都裝有玻璃。大塊采光玻璃和寬敞的窗臺，使人們有了更廣闊的視野，更賦予生活以浪漫的色彩。一般來講飄窗高度比起一般的窗戶低。 按照有關(guān)規(guī)定，飄窗臺到天花板的高度少于2.2米的，窗臺不算入面積，而超過2.2米的落地飄窗有效地擴大了房屋的實際使用面積，要按照**終實測面積計算房價。而開發(fā)商“贈送超大飄窗”往往都是低于2.2米高的，原本就是不計入建筑面積的，就不會再有所謂贈送之說了。 六、閣樓 閣樓只是一個附加的樓層，對于層高并沒有具體要求。一般來講層高比較高的戶型做閣樓會比較實用。因為層高的限制，閣樓也不計入面積。 目前大部分住宅項目標準層高在2.8米，這樣的層高之下很難做出閣樓的效果。所以一些開發(fā)商將層高稍微拉高，然后在一定區(qū)域就可以用鋼結(jié)構(gòu)框架或者木材搭建出一些閣樓。但是裝修比較費時費力，材料支出也很大，**終大多都只能用作儲藏室。 七、內(nèi)庭院 內(nèi)庭院又稱入戶庭院，有三種不同情況：一是有頂且由單戶住宅內(nèi)部圍合而成的，屬于一戶專用，計入該戶套內(nèi)面積；二是有頂?shù)袃蓱艋蚨鄳糇≌瑖?，屬于幾戶甚至本層共用，計入該單元本層的公攤面積；三是無頂?shù)?，則不計建筑面積。 八、地下室 和閣樓相對，地下室是充分利用了地下的空間。高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產(chǎn)權(quán)，而別墅的地下室則屬于贈送空間，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨使用。不少別墅還會增送兩層地下室，如建筑面積200平米，實際使用面積約為450平米，贈送達250平方米。 高層建筑家庭的地下室都只是用來放置閑雜物品，很少去改裝。同時，地下室物業(yè)維修資金繳納方式和普通住宅相同，需要繳納物管費。 因此，購房者需要理性看待“買房送面積”，根據(jù)自己的住房實際需求去衡量，再決定是否要購買。如果產(chǎn)品設(shè)計合理，開發(fā)商“贈送”面積能被合理使用；但如果只是沖著“贈送”而出手，一旦戶型設(shè)計不合理，就會增加購房者后期裝修成本，甚至造成使用不便，那就得不償失了。  

• 問 如何計算房屋建筑面積 計算規(guī)則和注意事項有哪些
  答

  房屋建筑面積計算規(guī)則到底是怎么樣的，這是大家非常關(guān)心的問題，明白的人就不容易被開發(fā)商忽悠，也能夠明白自己的房子面積到底是怎么算的。接下來，我們來一起了解下：房屋建筑面積計算規(guī)則。   一、計算建筑面積的范圍 1．單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)設(shè)有部分樓層者，首層建筑面積已包括在單層建筑物內(nèi)，首層以上應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨的單層建筑物，需分別計算建筑面積時，應(yīng)以結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計算。 2．多層建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計算，其首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算，首層以上按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計算。 3．同一建筑物如結(jié)構(gòu)、層數(shù)不同時，應(yīng)分別計算建筑面積。 4．地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、車站、地下指揮部等及相應(yīng)的出入口建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。 5．建于坡地的建筑物利用吊腳空間設(shè)置架空層和深基礎(chǔ)地下架空層設(shè)計加以利用時，其層高在2.2m以上時，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 6．穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何均按一層建筑面積計算。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，按其自然層的水平投影面積計算建筑面積。 7．室內(nèi)樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然層計算建筑面積。 8．書庫、立體倉庫沒有結(jié)構(gòu)層的，按結(jié)構(gòu)層計算建筑面積，沒有結(jié)構(gòu)層的，按承重書架層或貨架層計算建筑面積。 9．有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以層數(shù)計算建筑面積。 10．建筑物內(nèi)設(shè)備管道層、貯藏室其層高在 2.2 m以上時，應(yīng)計算建筑面積。 11．有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平極影面積的一半計算建筑面積。 12．屋面上部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 13．建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的門斗、眺望 來源：天工網(wǎng) 間、觀望電梯間、陽臺、廚窗、挑廊、走廊等，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 14．建筑物外有柱和頂蓋走廊、檐廊，按柱外圍水平面積計算建筑面積；有蓋無柱的走廊、檐廊挑出墻外寬度在1.5m以上時，按其頂蓋投影面積一半計算建筑面積。無圍護結(jié)構(gòu)的凹陽臺、挑陽臺，按其水平面積一半計算建筑面積。建筑物間有頂蓋的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積計算建筑面積。 15．室外樓梯，按自然層投影面積之和計算建筑面積。 16．建筑物內(nèi)變形縫、沉降縫等，凡縫寬在300mm以內(nèi)者，均依其縫寬按自然層計算建筑面積，并入建筑物建筑面積之內(nèi)計算。 二、不計算建筑面積的范圍 1．突出外墻的構(gòu)件、配件、附墻柱、垛、勒腳、臺階、懸挑雨篷、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等。 2．用于檢修、消防等室外爬梯。 3．層高2.2m以內(nèi)設(shè)備管道層、貯藏室、設(shè)計不利用的深基礎(chǔ)架空層及吊腳架空層。 4．建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體平臺；沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、花架、涼棚等。 5．獨立煙囪、煙道、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道等構(gòu)筑物。 6．單層建筑物內(nèi)分隔單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景天橋、挑臺。 7．建筑物內(nèi)寬度在300mm以上的變形縫、沉降縫。 三、其他 1．建筑物與構(gòu)筑物連成一體的，屬建筑物部分按一、二條規(guī)定計算。 2．本規(guī)則適用于地上、地下建筑物的建筑面積計算，如遇有上述未盡事宜，可參照上述規(guī)則辦理。

• 問 公攤面積怎么算 房屋面積有什么注意事項
  答

  房子的面積都去哪兒了？在收房的時候許多購房者發(fā)現(xiàn)自己房屋的面積縮水了，其實這就是公攤所帶來的。公攤小，得房率就高，反之公攤大，得房率就小。作為一名準業(yè)主以及購房者，必須了解公攤是什么意思，才能對房屋有一個較為全面的認識。 一：公攤是什么 公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層還是高層,商品房都有所謂的公攤面積。公攤面積主要包括有電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體九個部分。 除此之外，倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會計入公攤。 二.計算方式 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積 三.影響公攤面積因素： 1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一。 2、套內(nèi)面積房子大就多點，房子小就少點。 3、公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。 4、建筑規(guī)模樓層高度越高公攤越大。 四.破解公攤面積陷阱有三招 第一招：索取公攤數(shù)據(jù)；在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。 第二招：查閱有關(guān)資料；業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如**終設(shè)計圖紙或者**終設(shè)計方案、**終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積?！渡唐贩抠I賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應(yīng)當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分攤部位變更的情況。 公攤是在購房者必定會接觸到的房產(chǎn)專業(yè)名詞，購房者對此了解能更好地幫助購房，也能較好地對比各個小區(qū)的優(yōu)劣勢，或許還能降低一定的購房成本。因為公攤面積小，購房者所需投入的成本也會相應(yīng)減少。所以選擇一個合適的房子，要做足功課。