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• 138****6432

  你有木有曾經(jīng)在商品房買賣中遇到糾紛而感到手足無措不知如何應(yīng)對？你有木有因為嫌買房頭疼而躊躇不敢前行？小編整理出買賣中的熱點問題集中作答。 問：合同中“交房時間”到底該如何確定？ 答：“交房時間”，是指開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)，買房人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。 問：交房過程中開發(fā)商的主要義務(wù)有哪些？ 答：在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的使用條件；房屋達到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時以約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)；在交接時出示有關(guān)房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。 問：交房過程中買房人的主要義務(wù)有哪些？ 答：交房過程中買房人的主要義務(wù)是按照開發(fā)商通知要求的時間、地點與開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。 問：開發(fā)商在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買房人，而買房人接收了房屋，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買房人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買房人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是開發(fā)商在交房時沒有出示這些證明文件，還是買房人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買房人不能再依照合同的約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。 問：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？ 答：對此，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第１１條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外?！? 問：《解釋》第１１條中所說的“正當(dāng)理由”主要是指哪些理由？ 答：這里所說的“正當(dāng)理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。 問：《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？ 答：一般原則：按合同約定的違約責(zé)任為標準來計算違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。 問：開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定？ 答：除返還買房人已付房款及利息、賠償損失外，還應(yīng)支持買房人不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要買房人要求的違約金沒有超過１００％，買房人要求多少就支持多少。 問：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：一般原則：按合同約定來處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失３０％為限來進行適當(dāng)調(diào)整。 問：對于開發(fā)商交付不合格房屋的，買房人可采取的補救措施有哪些？ 答：買房人采取的補救措施有：實際履行。買房人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買房人可以請求開發(fā)商依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。 解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買房人可請求解除合同。 違約金及損害賠償。開發(fā)商交付的房屋不合格，買房人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求開發(fā)商支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:35

相關(guān)問題

• 問 ??如果遇到買房后房價下跌，你會如何處理?
  答

  而且即便降價了，購房者要求的退房是不可能執(zhí)行的，因為當(dāng)初的購房買賣合同，是在雙方都認可的情況下簽訂的。正如業(yè)內(nèi)人士所說的，房價漲了沒見開發(fā)商說要收回房子說不賣了，憑什么房價一下降購房者就嚷著要退房退款？想想也確實，高位買房后遇上房價下降，任誰都會不舒服，但買房是市場交易行為，房價的漲跌也不由開發(fā)商控制，后果還得自己承擔(dān)。同時，從這個案例中還能看到一些購房者對于房價下跌的反應(yīng)。為什么反應(yīng)會這么大呢？從客觀角度看，對于貸款買房的人來說，房價下跌不僅意味著房子總價在縮水，如果下跌幅度大資不抵債的情況也會存在，這就意味著房子已經(jīng)不值這個價錢了，但是依照合同購房者必須如期按照成交時的房價還房貸，這是很不劃算的。主觀上看，從近幾年的房價走勢和購房者的買房心理看，有些人買房就是堅信房價一定會漲不會跌，甚至有些自住剛需都是帶著這種炒房的心態(tài)在買房，想著買房之后房價漲了自己的身價自然也就漲了。所以，買房之后一旦出現(xiàn)房價下跌的情況，有些人就會按捺不住去售樓處拉橫幅、退房等等。

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• 問 買房推遲交房業(yè)主該如何處理
  答

  買房推遲交房業(yè)主應(yīng)根據(jù)不同情況處理：①在《房地產(chǎn)買賣合同》中的約定有違約責(zé)任的，則按照合同的約定進行處理。②合同沒約定的，則依照法律規(guī)定進行處理。交房注意的事項：①墻體是否不垂直有的樓盤則會出現(xiàn)墻角歪、墻面不垂直不齊整等問題，都應(yīng)該得到重視，嚴重時找到開發(fā)商要求賠償。②墻面是否有裂縫應(yīng)該特別注意，有的新房也出現(xiàn)部分墻面出現(xiàn)裂縫問題。③天花板是否齊整有的樓盤的天花板會出現(xiàn)成天花板和窗臺線、門框線也會出現(xiàn)飄窗不齊整等問題。在后期裝修過程中，可以自行修正。④入戶門是否刮傷嚴重在驗房時，注意觀察自己的入戶門是否存在刮傷、涂灰馬虎等問題。⑤衛(wèi)生間是否漏水有的樓盤的衛(wèi)生間地面比其他地面低，一些業(yè)主以為這樣更合理，衛(wèi)生間是下沉式的容易漏水，要自己鋪好管道，而且最好做兩層防水。

• 問 遇到樓房漏水糾紛應(yīng)該如何處理？
  答

  如果是樓房建議與鄰居協(xié)商，一般有樓上處理，是他們家的防水有問題協(xié)商不成的，可以找居委會調(diào)解處理實在不行的，才向法院起訴處理如果還在質(zhì)保期內(nèi)，找開發(fā)商處理，先問問物業(yè)，維修券是否已交物業(yè)

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• 問 我該如何處理
  答

  那就調(diào)賬吧……使賬實相符！在電算化下，上月的業(yè)務(wù)已經(jīng)登記入賬，如果沒有結(jié)賬，可以叫審核人員取消審核，再重新登記；如果已經(jīng)結(jié)賬，則不能直接修改，得在下月調(diào)賬！手工會計下，直接查找錯誤處，然后調(diào)賬就是啦！

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• 問 買房選樓層注意哪些事項 如何處理這些問題
  答

  2月26日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房價漲幅有擴大，一線城市上漲較明顯，其中，北上廣深漲幅仍領(lǐng)跑全國，深圳的新建商品住宅同比上漲52.7%，排名穩(wěn)居第一位。 春節(jié)前后本是樓市銷售的淡季，但春節(jié)過后一線城市房產(chǎn)市場卻出火爆現(xiàn)象。買房對于家庭來說是一筆不小的開支，然而，你知道嗎？想要在買房也是需要技巧的，尋找性價比高的房子掌握技巧！ 買房從需求出發(fā)，選**合適的！ 購房者買房講究“一步到位”！根據(jù)自身條件，如果手中資金充裕，買房三房、四房**好。但現(xiàn)在買房剛需群都是80、90后，直接買大戶型會增加負擔(dān)而且也有點沒必要，如果是擔(dān)心將來孩子的問題，倒不如把那筆錢省下來去投資，到時候還可以換一個改善房。 精修毛坯利弊共存，選符合自己心意 裝修是一件麻煩事！來回奔波于建材市場和裝修工人反復(fù)爭執(zhí)等等。毛坯房好處，從省錢角度而言毛坯房劃算，并且可以按照自己的意愿裝修！精裝修房好處，從時間成本來看精裝省事，并且精裝直接入住，而且對于裝修新手來說，剩余了中間環(huán)節(jié)，也避免了不少煩心事！但買精裝不好，還要重新翻整更浪費人力、物力。 買房選樓層，低一點影響沒那么大！ 買房挑選樓層要注意！每一層確有差距，但差距不至于影響到生活。開發(fā)商為了賣出房子，營銷炒作好樓層價格高不少，選低一點的樓層，這筆多余的錢沒必要掏的。能省則省，不花冤枉錢，做一名精明的買房人！