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• 141****3186

  首套房和二套房在購房時(shí)使用政策有很大不同，在原有一套房的基礎(chǔ)上怎么買二套房更省錢，今天小編就和您一起來算這筆賬。 案例： 工作多年，郭小姐住在一大型小區(qū)的兩房單位。父母時(shí)常過來同住，小小的兩房單位漸漸覺得有點(diǎn)緊張?，F(xiàn)在，郭小姐也想買大一點(diǎn)的房子改善居住環(huán)境。她的這套兩房的小單位是和媽媽共同署名來購買的，如果要再次買房的話，是把首套房贈(zèng)送給父母自己再以首次置業(yè)者身份購買劃算呢，還是以二套房買家身份購買劃算? 首置二置有區(qū)別 繳納契稅有差異 　 首次置業(yè)者和二套房買家，在購房時(shí)**明顯的差異還表現(xiàn)在其繳納的契稅上。倘若是首次置業(yè)者購房，購房面積在90平方米以下的，繳納契稅為1%。面積依次往上則有變化，面積90~144平方米的，1.5%;144平方米以上的，3%。而如果是二套房買家，則無論面積大小，都需要繳納3%的契稅。 小郭希望購買三房單位，以100平方米單價(jià)20000元/m2，即總價(jià)200萬元的房屋總價(jià)來計(jì)算，小郭選擇以首次置業(yè)者身份購買，需要繳納3萬元的契稅;而如果是以二套房買家購買的話，則需要繳納契稅6萬元。兩者差了3萬元。 **貸款利率均不同 在貸款**及利率上，首次置業(yè)者和二套房買家也有諸多不同。目前大多數(shù)銀行對(duì)于首次置業(yè)者的一般貸款申請(qǐng)是**三成，貸款利率無優(yōu)惠;而二套房則是**五成，貸款利率上浮1.1。 通過中國銀行官方網(wǎng)站運(yùn)用貸款計(jì)算器計(jì)算，如果是首套房，小郭**60萬元，貸款140萬元，20年還清，商業(yè)貸款月還款額為10896.24元，利息總額為1215098.29元。而如果小郭是二套房買家身份，利率上浮1.1，小郭**需要100萬元，貸款100萬元，分20年還清，等額本息需每個(gè)月8209.49元，利息總額為970276.53元。 哪種方式更劃算? 視**資金壓力而定 對(duì)比兩種購買方式，小郭把房屋贈(zèng)與給媽媽后，郭媽作為受贈(zèng)人需要繳納一些費(fèi)用。由于目前首套房的貸款利率基本無優(yōu)惠，小郭再以首次置業(yè)者身份購買，其優(yōu)點(diǎn)在于**低，但缺點(diǎn)是月供高，利息總額高。如果是二次置業(yè)者，其缺點(diǎn)是**增加了，但勝在月供減少，利息額相應(yīng)也減少了，還省卻了不少麻煩事。 對(duì)此，如果小郭**資金壓力大，建議采用贈(zèng)與再以首次置業(yè)者身份購買的方式。但如果小郭**資金壓力不大，直接用二套房買家購買更便捷。 算算賬 贈(zèng)送費(fèi)用大起底 小郭作為贈(zèng)與人不需要繳納費(fèi)用，但小郭的媽媽作為受贈(zèng)人則需要繳費(fèi)。比較大頭的費(fèi)用包括契稅、公證費(fèi)等。 倘若以小郭現(xiàn)有住房建筑面積70平方米計(jì)算，由于小郭是產(chǎn)權(quán)人之一，和她的媽媽分別享有房產(chǎn)1/2的產(chǎn)權(quán)。所以，小郭需要繳納的契稅，稅基為贈(zèng)與房屋殘值的一半，稅率為3%。小郭住的是電梯樓小區(qū)，房屋殘值一般情況為2000~3000元/m2左右，我們?nèi)≈虚g值2500元/m2計(jì)算，那么，郭媽媽作為受贈(zèng)方，需要繳納契稅2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公證費(fèi)，該專業(yè)人士表示，公證費(fèi)計(jì)算為房屋評(píng)估價(jià)的2%，需要專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)算出，但一般情況下低于市場價(jià)。 此外，小郭的媽媽還需要繳納印花稅、工本費(fèi)等費(fèi)用，但數(shù)額非常少，只需要幾百元，子女和父母之間贈(zèng)與房產(chǎn)免征營業(yè)稅。 如果小郭購買100平方米，單價(jià)20000元/m2，即總價(jià)200萬元的房屋，采用等額本息純商業(yè)貸款計(jì)算的差異： 1.以首次置業(yè)者身份購買： 郭媽作為受贈(zèng)人需繳納費(fèi)用：契稅：房屋殘值的3%；公證費(fèi)：房屋評(píng)估價(jià)的2%；印花稅及工本費(fèi)等：數(shù)百元；買新房契稅：3萬元；買新房貸款**：60萬元；買新房貸款利息：1215098.29元； 2.以二套房身份購買：買新房契稅：6萬元；買新房**：100萬元；買新房貸款：970276.53元.

  查看全文↓ 2016-04-27 18:24:59

相關(guān)問題

• 問 買房省錢有哪些妙招 如何在買房過程中省錢
  答

  上周末，小編和幾個(gè)好友聚了一下，學(xué)到了不少的買房省錢的妙招。壕友們?cè)缭趲啄昵?，就學(xué)會(huì)了利用各種曲線方法，獲得遠(yuǎn)高于工資的現(xiàn)金流，再拿去理財(cái)，個(gè)個(gè)都賺不少。 咱們今天先聊聊，買二手房，如果**大程度的避稅。 小編的朋友，上個(gè)月剛買了一套房。中介計(jì)算的稅費(fèi)是8萬多，她自己研究了一下政策，少花了近4萬元。介紹下她是如何省下這4萬元的。 一、省稅費(fèi) 個(gè)人所得稅的稅率，是可以按兩次交易差的20%來交的。這個(gè)交易差越小，交稅就越少。所以，咱們可以通過如下方法來避稅： (1)跟房主談好價(jià)錢后，你可以綜合考慮貸款、稅費(fèi)等因素，再跟賣主商量一個(gè)網(wǎng)簽的價(jià)格，也就是俗稱的陰陽合同。交易差縮小了，稅費(fèi)自然也少了。 還有，網(wǎng)簽的房價(jià)比較低的話，契稅也會(huì)少一些。 (2)另外，交易差可以扣掉賣方在房子上額外花的錢。這一項(xiàng)，可是連很多中介都不知道的哦。 比如，房主買房貸款已還的利息，是可以放在交易差里面扣掉的。去銀行開個(gè)證明就行了。 還有，房主當(dāng)年裝修的費(fèi)用，也是可以扣除的。裝修費(fèi)可以找評(píng)估公司做評(píng)估，也可以自己提交各種裝修憑證來扣除。 裝修憑證嘛，就可以考慮一些額外的手段了…比如去建材市場找些地下中介什么的….野路子，不要問我怎么找，自己想辦法。 還有，你買房所繳納的稅費(fèi)，也是可以放在里面扣掉的，別忘了這一項(xiàng)。 簡單列個(gè)公式就是： 個(gè)人所得稅=(房子兩次交易差—已交的貸款利息—裝修費(fèi)用—所有的稅費(fèi))*20% 注意，避稅的過程，中間需要房主多多幫忙。一定要跟對(duì)方好好交流，請(qǐng)他不要嫌麻煩。稅費(fèi)少了，價(jià)錢還可以商量，雙方獲利。不然，稅費(fèi)全歸國家，他也沒啥好處，對(duì)吧。 二、省中介費(fèi) 中介一般收取房屋成交價(jià)的2%多一些；如果是自行成交的話，只需要交1%的中介費(fèi)。 所以，咱們看好房，可以繞過中介私下跟房主談，然后再找中介走流程?；蛘咦约赫曳吭?。 如果空閑時(shí)間很多的話，也可以拋開中介，自己辦理所有流程。但這需要付出很大很大的精力，周期**少也要50多天，時(shí)間成本必須考慮。 現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)+革命，有些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的中介費(fèi)，可以低到只有0.5%，也可以考慮試試。  所有的中介費(fèi)都是可以議價(jià)的，就看你口才怎么樣了。 買房省錢的妙招有很多，就看你真的有沒有用心打算鉆研并耗費(fèi)時(shí)間了。

• 問 一般房屋交易的過程中購房時(shí)間如何確認(rèn)？
  答

  (1)按市場價(jià)格購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認(rèn)。(2)按房改政策購買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時(shí)間，按“孰先”原則確認(rèn)。(3)繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。(4)非直系親屬贈(zèng)予取得的住房。購房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算。

• 問 賣房過程中要交哪些費(fèi)用？這些費(fèi)用一般是多少？
  答

  賣房過程中通常需繳納印花稅、過戶稅和中介服務(wù)費(fèi)。具體金額依據(jù)房價(jià)及地方政府規(guī)定。一般來說，總費(fèi)用在房價(jià)1%~5%之間。

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• 問 商貸如何提取公積金？一般過程中需要多久！
  答

  住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

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• 問 買房省錢技巧有哪些 如何更好在買房中省錢
  答

  買房對(duì)于許多工薪階層來說，已經(jīng)是一筆很大的開銷了。動(dòng)輒幾十萬，甚至上百萬，但是呢，花出去的這些錢，從性價(jià)比上來說，有的其實(shí)是可以省去的。 1、買大不如買個(gè)合適 中國人傳統(tǒng)的觀念是一步到位，有能力一定要買個(gè)大戶型的房子。戶型越大，買房的預(yù)算相應(yīng)也會(huì)高上很多，而且對(duì)于許多剛需族來說，買房的多是小夫妻兩人，買一個(gè)三房四房是不是太浪費(fèi)了呢。不如將省下的錢拿去做點(diǎn)投資，這么一來，將來有需要時(shí)，或許有能力換一個(gè)性價(jià)比更高的房子呢。 2、精修雖然省事，但毛坯更省錢，還更符合自己的心意 精裝修有什么好處？簡單的說就一點(diǎn)，省事。裝修是一件麻煩事，來回奔波于建材市場，和裝修工人反復(fù)爭執(zhí)等等。但是毛坯房的好，還是讓人期待的。 1）房屋總價(jià)較低，相對(duì)能減輕購房者的經(jīng)濟(jì)壓力；省錢。 2）精裝房容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，而一旦出現(xiàn)問題，購房者就會(huì)與開放商發(fā)生糾紛，引起不必要的麻煩；省事。 3）購房者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和個(gè)人喜好來進(jìn)行裝修，按照自己喜歡的風(fēng)格，這也是毛坯房**大的優(yōu)點(diǎn)，開心。 很多人買了精裝修后卻重新裝修，除了質(zhì)量問題外就是裝修的風(fēng)格不讓自己喜歡，與其碰運(yùn)氣遇到對(duì)胃口的開發(fā)商，不如自己決定自己的房子樣式。 3、低一點(diǎn)其實(shí)影響也沒有那么大 挑選樓層也是買房中要注意的一點(diǎn)，因?yàn)榫W(wǎng)上一直在炒作高的樓層好，什么揚(yáng)灰層，什么噪音之類。其實(shí)說實(shí)話，每一層確實(shí)有差距，但是這個(gè)差距真的大到影響生活了嗎？沒有，而且，因?yàn)槌醋鞯脑颍切┧^好的樓層價(jià)格也是要高上不少。這筆多余的錢完全沒必要去掏的，選稍微低一點(diǎn)的樓層，價(jià)格適中，相對(duì)來說，性價(jià)比還更高呢。 能省則省，不花冤枉錢，做一個(gè)機(jī)智的買房人，指日可待。