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• 147****7191

  １０月１日，一份據(jù)稱是能掀起全國新一次土地“革命”的法規(guī)將在廣東率先實(shí)施。廣東省以“政府令”的形式發(fā)布的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（下稱《辦法》）規(guī)定，集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則納入土地交易市場。
  
  困擾廣東及國內(nèi)多年的土地緊缺難題可望得到破解。據(jù)了解，對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，國家目前沒有專門的，而此份《辦法》是國內(nèi)第一份對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市具有法律效應(yīng)的實(shí)操性文件，被解讀為中國土地政策的新一場“革命”。
  
  破解土地供需矛盾
  
  １０月１日之后，受盡“缺土少地”之苦的廣東省將獲得充足的土地“支援”，源源不斷的農(nóng)村集體土地交易將打破這種“缺地困局”。
  
  據(jù)了解，廣東新出臺(tái)的這一《辦法》對集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍、用途限制、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責(zé)任等問題都作了具體明確的規(guī)定。農(nóng)民不再受“占地”之苦，政府也走出缺地之困?！掇k法》使農(nóng)村集體土地直接入市擁有了合法地位，對農(nóng)地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等行為都給予了頗具可操作性的具體規(guī)定。城鄉(xiāng)統(tǒng)一、以用途管制為中心的土地管理制度首先由廣東破題。
  
  “我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)地區(qū)由于土地供需矛盾日益加劇，在５年內(nèi)幾乎無地可征。例如蘇州、無錫等地就面臨這種情況，給引資帶來了極大的困難?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部部長謝揚(yáng)這樣對記者說。這一矛盾在珠三角地區(qū)同樣突出，而農(nóng)村集體建設(shè)用地上市能解決一部分土地緊缺問題。
  
  廣東省人民政府發(fā)展研究中心副主任、專家王利文對記者介紹，在地方招商引資的過程中，這些集體用地由于產(chǎn)權(quán)不清晰，也拿不到產(chǎn)權(quán)證，土地的“身份不明”使得一些想來的外商止步門前，也成了困擾當(dāng)?shù)卣囊淮箅y題。
  
  有關(guān)資料顯示，珠江三角洲地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地占全部建設(shè)用地總量的５０％以上，這些用地的流轉(zhuǎn)是補(bǔ)充城市用地的一條重要路徑。
  
  “是政府規(guī)定，不是人大條例”
  
  《辦法》在給廣東帶來諸多“利好”之后，更多的“利空”因素也顯現(xiàn)出來。廣東省的這份地方性規(guī)章與國家大法相沖突，這給《辦法》的實(shí)行置下障礙。
  
  記者了解到，《辦法》與《土地管理法》有根本上的沖突?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！狈ㄒ?guī)里也明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地必須征為國有后才能出讓。
  
  而２００４年由國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》對原有土地政策雖有松動(dòng)，但也缺乏可操作性?！蛾P(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“在符合的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。但這份文件并沒有具體的操作辦法，而基層的多年試點(diǎn)，也不見“農(nóng)地入市”的全國性改革措施和法規(guī)出臺(tái)。
  
  “由于原有的法規(guī)對農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的不可操作性，土地出租、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)行為仍然是隱性地進(jìn)行?！睆V州番禺區(qū)政府綜合調(diào)研科科長傅銘深說，雖然之前在流轉(zhuǎn)管理辦法上有條例參考，但都難以操作?！掇k法》即將生效，廣東省內(nèi)的各地區(qū)都寄予了厚望，但業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂，《辦法》其實(shí)與《土地管理法》有沖突的地方，這些沖突今后將如何解決。
  
  廣東省法制辦法規(guī)處趙副處長表示，《辦法》與《土地管理法》是有些不大一致，但現(xiàn)在農(nóng)村土地在放開，實(shí)際上各地的農(nóng)村土地也在流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在政府在進(jìn)行規(guī)范，至今還沒遇到操作沖突。但對于這份《辦法》的法律效用，趙副處長也表示，現(xiàn)在只是政府的規(guī)章制度，不是人大的條例。
  
  土地供需矛盾的突破口？
  
  有關(guān)專家告訴記者，一份名為《非農(nóng)建設(shè)用地管理?xiàng)l例》的建議稿今年已經(jīng)納入全國人大立法程序，具體內(nèi)容是規(guī)范農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題。但今年內(nèi)出臺(tái)的可能性非常小。
  
  中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長鄒曉云表示，現(xiàn)在解決“非農(nóng)建設(shè)用地”問題迫切需要建立政策規(guī)范，對非農(nóng)建設(shè)用地建立統(tǒng)一的規(guī)劃、建設(shè)和管理機(jī)制。只有在法律法規(guī)方面予以完善，非農(nóng)建設(shè)用地才會(huì)成為解決土地供需矛盾的一個(gè)突破口。
  
  記者了解到，各地都在進(jìn)行土地規(guī)劃的修編工作，而土地供求矛盾已經(jīng)越來越成為發(fā)達(dá)地區(qū)的“心頭之痛”，而本輪土地利用規(guī)劃綱要修編也將面臨著保護(hù)農(nóng)地和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之間的矛盾。
  
  “所以廣東省對非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的破題，對于這次修編工作是具有重要意義的?！庇袑＜覍τ浾弑硎?，非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)的做法，將有利于盤活農(nóng)村原有的建設(shè)用地。
  
  雖然廣東的做法走在了前面，但鄒曉云也告訴記者，對于國有土地使用權(quán)，國務(wù)院有明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法，而對非農(nóng)集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒有一部相關(guān)的法規(guī)。

  查看全文↓ 2014-05-25 19:20:03

相關(guān)問題

• 問 ??全國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策有哪些？
  答

  一、完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄,嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。 二、建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能,明確入市范圍途徑。 三、改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

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• 問 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策是怎樣的
  答

  1、國有化方案對于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的改革而言，集體土地國有化能夠得到中國政治體制的支持，有利于國土綜合整治，有利于土地管理和國家對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)節(jié)，且符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營的要求。但是農(nóng)民的心里能否接受的問題。在1956年，中國實(shí)際農(nóng)業(yè)合作化的時(shí)候，就曾提出過國有化方案，之所以沒有采納，主要拍引起農(nóng)民的誤解?！叭绻f，在當(dāng)時(shí)黨風(fēng)、政風(fēng)相當(dāng)廉政，各級政府在農(nóng)民心中享有很高威信、社會(huì)十分穩(wěn)定的情況下，尚且有這樣的顧慮，那么在今天我們受到腐敗現(xiàn)象和其他種種社會(huì)不穩(wěn)定因素嚴(yán)重困擾的情況下，這個(gè)問題就更應(yīng)該加以慎重的對待。總之，國有化方案如果無法克服上述種種困難，而“匆忙的采用政治手段強(qiáng)行推之，將導(dǎo)致另一個(gè)‘合作化運(yùn)動(dòng)’的悲劇，確須慎之又慎”。2、私有化方案這種方案首先不為我國現(xiàn)行的政治體制所接受。我國是社會(huì)主義國家，而堅(jiān)持公有制的主體地位是社會(huì)主義制度的主要特征之一，集體所有利的公有制的重要組成部分，這樣，堅(jiān)持社會(huì)主義道路，就必須堅(jiān)持土地公有制(土地是集體財(cái)產(chǎn)的主要部分)。因此，實(shí)行土地私有化的改革必然遭到基礎(chǔ)政治制度的強(qiáng)烈反對。其次，私有化后的土地兼并問題，“土地兼并是中國歷史上困擾中國土地制度并影響中國政治生活和經(jīng)濟(jì)生活的一大問題” 。在當(dāng)代，如果出現(xiàn)這種情況，其結(jié)果不僅僅是擴(kuò)大農(nóng)村貧富差距，而且可能導(dǎo)致大量的農(nóng)民涌入城市，這給城市的就業(yè)、居住、治安等問題增加壓力。3、多種所有權(quán)并存的方案這種方案是部分取消集體土地所有權(quán)，實(shí)行農(nóng)村土地混合所有的方式，即國家所有、集體所有和個(gè)人所有并存的局面它在于調(diào)和前兩種方案。4、回避集體土地所有權(quán)，強(qiáng)調(diào)以利用為中心的土地制度改革思路這種觀點(diǎn)主張以物的“利用”為中心代替物的“所有”為中心，通過改革用益物權(quán)制度解決農(nóng)村土地制度問題。2002年8月29日，通過的《農(nóng)村土地承包法》就是這種思路的直接反映、整部法律僅有一個(gè)條文間接提到有關(guān)集體土地所有權(quán)的問題，但這種觀點(diǎn)和立法思路也是不現(xiàn)實(shí)的。首先，這種思路無法克服農(nóng)村集體土地制度改革中**嚴(yán)重的頑癥——所有權(quán)主體虛位。由于所有權(quán)主體虛位，那么，實(shí)際掌握土地支配權(quán)的少數(shù)鄉(xiāng)村干部便可以隨意侵害和干涉土地使用人，使土地承包關(guān)系不穩(wěn)定，如果不通過一定的法律機(jī)制來控制發(fā)包方濫用所有權(quán)限，那么將土地承包經(jīng)營權(quán)由債權(quán)性變?yōu)槲餀?quán)性的成效也就要大打折扣。因?yàn)闊o論土地承包經(jīng)營權(quán)是債權(quán)抑或是物權(quán)，對發(fā)包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以違約還是以違法作為請求發(fā)包方承擔(dān)民事責(zé)任的依據(jù)，在后果上是微不足道的。可見，這種改革方案雖有一定的積極意義，但絕非釜底抽薪之策。其次，用益物權(quán)的種種理論與規(guī)則皆是圍繞所有問題而順利展開。對所有權(quán)的尊重仍是建立用益物權(quán)的必要前提，對財(cái)產(chǎn)歸屬的強(qiáng)調(diào)仍然是有重要的現(xiàn)實(shí)意義。因而，中國農(nóng)村集體土地制度的立法還是不能忽視有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定。

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• 問 ??農(nóng)村土地怎么流轉(zhuǎn)？
  答

  日前由農(nóng)業(yè)部制定的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運(yùn)行規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）正式印發(fā)?！兑?guī)范》從交易主體、交易條件、交易品種等多個(gè)方面對土地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)行提出了規(guī)范?！兑?guī)范》指出，4類農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)：（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)；（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。《規(guī)范》對流入方進(jìn)場交易特別提出，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時(shí)，要有書面委托書；未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明?！兑?guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：（一）權(quán)屬清晰無爭議；（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿；（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人；（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定?！兑?guī)范》指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。

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• 問 什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)?農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的是什么?
  答

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的意思是，將農(nóng)村承包經(jīng)營的土地，在承包農(nóng)戶自愿的基準(zhǔn)上，流轉(zhuǎn)給需要土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的個(gè)人或者企業(yè)，進(jìn)行規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：1、轉(zhuǎn)讓。承包戶將土地承讓給他人，由他人與村集體簽訂承包合同。2、出租。承包戶將土地租賃給他人，由他人在租賃期內(nèi)實(shí)際使得土地。3、轉(zhuǎn)包。承包戶將土地轉(zhuǎn)包給他人，由他人代為承包經(jīng)營土地。4、互換。承包戶將土地與他人的承包地互換，以更大發(fā)揮土地的價(jià)值和方便生產(chǎn)。

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• 問 什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)?農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的目的是哪些?
  答

  土地確權(quán)后，就可以進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)了，這是為推行農(nóng)業(yè)合作社做準(zhǔn)備，也就是常說的規(guī)模農(nóng)業(yè)，農(nóng)民以土地參股的形式加入，其實(shí)又是變相的走大集體，從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，真心在幫你期待采納，

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