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• 143****8453

  “小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
  
  那么，小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
  
  首先應當明確小產權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。因此，并非只要是小產權房就是非法建筑。
  
  非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。
  
  它的法律風險在哪呢？前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利也無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
  
  同時，由于所購小產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:48:06
• 138****3083

  您好!小產權房是無證的,雖然說國家想拿小部份來辦證那是何年,能不能排上還是一回事.小產權房太多,且使用面積小,用料差,**非常慢,幾乎是貶值的,目前物價早漲太快!
  一般很難交易.都要一次性付款,不能辦按揭,如是遇到拆遷,剛好您買的是違建部分,國家可以不陪錢給你的.你也說不清.管理差,安全性極差.建議買房還是買商品房.更多詳情歡迎來電資詢.

  查看全文↓ 2014-05-19 15:38:45
• 134****5680

  你好！小產權房是辦不出房產證的。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:23:04
• 134****7516

  對,那是村上集體所有的,沒有房產證,就算要規(guī)劃拆遷,你不是本村村民的話,補償是沒有保障的,樓上說的很對啊,成蓋房也是要有辦理房產證的,也許當時辦不了,可能會給你拖上一段時間,但是必須要有房產證啊,反正購買這兩種性質的房子確實需要謹慎啊。
  小產權房我個人意見啊,現在還是觀望一下吧,因為你不知道這個地方說不定明天就要拆了,還是觀望一下吧。

  查看全文↓ 2014-05-19 14:49:44
• 155****3892

  小產權房是集體土地性質,購買小產權房是不能領取房產證的,所以如果以后有規(guī)劃要拆遷,補償將是沒有保障的,城改房也必須是合法有對應的房產證,否則需謹慎。

  查看全文↓ 2014-04-28 20:36:45
• 142****8613

  小產權的房子不能買的很大風險的

  查看全文↓ 2014-04-28 18:40:19
• 138****4075

  同病相憐,
  其一，小產權房屋沒有國土證，如要求補償土地出讓金的話，還要交納土地款，不知道要交多少。
  
  其二、小產權房屋沒有產權證，外來人員購買后居住時一旦國家政策要求清理時，沒有法律保障。
  
  其三、沒有產權的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有合法產權的房屋不能得到拆遷安置補償。
  
  其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉讓、抵押；
  
  其五，小產權房一旦因房屋遇到產權糾紛、合同糾紛、侵權糾紛，都不能依法對抗第三人，因為房屋本身未受法律保護。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:42:25
• 145****9401

  1政府強拆2拆了賠錢3拆了啥都不賠4開發(fā)商蓋到一半跑路了。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:12:01
• 136****3533

  1，房產產權沒保證。今后公開進行市場交易會有困難。另外，小產權多是由村委會和開發(fā)商建造，手續(xù)不全可能被政府認定為違章建筑。
  2，小產權不配套市政設施。水電氣網等都不在公共設施中。如果你要接的話，在附近沒有管線的情況下，需要多交很多錢進行管線建設，或者就不予受理不予安裝。
  3.，附近服務設施多不健全。醫(yī)療衛(wèi)生，教育，購物等都受限制。
  4.，房屋質量沒有保障，有問題沒地方找去。連物業(yè)公司都不太愿意接小產權小區(qū)。
  不過，小產權房也有好處，1是便宜，2是手續(xù)簡便，3是多數遠離市中心，環(huán)境略好。
  如果是自住或出租的話，可以適當考慮考慮小產權，當然前提是在質量有保證的前提下，配套設施都還行的基礎上可以考慮。如果是投資準備賣房的，就別考慮。

  查看全文↓ 2014-04-27 22:06:07

相關問題

• 問 購買小產權房的風險有哪些？
  答

  “小產權房”存在諸多風險，如下：一是沒有房產證。這是**大的問題，不受法律的保護。這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保障。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。二是拆遷難補償。購房者雖然雙方簽有購房合同，但卻屬無效合同。小產權房除了不能辦理房產證外，還是違章建筑，有被拆除的危險，業(yè)主也得不到安置補償。三是質量難保證。房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。四是配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。五是遺贈也麻煩。由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

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• 問 ??購買小產權房有哪些風險？什么是小產權房，購買小產權房風險大嗎？
  答

  一、小產權房能買嗎通常來說，小產權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 購買小產權房有哪些風險？
  答

  1.沒有產權的房子就沒有國家的法律保護，如果要拆遷的話，沒有補償的2小產權房一旦因房屋遇到產權糾紛、合同糾紛、侵權糾紛，都不能依法對抗第三人，因為房屋本身未受法律保戶3.不能轉讓，過戶，買賣什么的~

• 問 能不能購買小產權房，購買小產權房有哪些風險？
  答

  小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

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• 問 什么是小產權房 購買小產權房有哪些風險
  答

  在房價居高不下的今天，很多置業(yè)資金不充足的購房者，不得不將目光轉移到小產權房。小產權房相對于商品住宅要便宜很多的價格，的確是非常誘人的。那么問題來了，究竟什么是小產權房？小產權房能用來交易嗎？過程中又要承擔哪些風險？小編簡單為大家梳理一下： 什么是小產權房？ 目前，關于小產權房說法比較寬泛：國家發(fā)產權證的叫大產權，在集體土地上開發(fā)的樓盤，國家不發(fā)產權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權；再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權；經濟適用房屬另類小產權房。 所以說，小產權房是指在國有或集體土地上建設的，沒有國家房地產管理部門頒發(fā)的房產證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據相關法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場上自由流通的房子。小產權房是相對于可以依法取得國家房地產管理部門頒發(fā)的房產證和土地使用證，可以在市場上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產權房，即：在由單位享有使用權的國有劃撥土地或出讓土地上建設的住房、經濟適用房和在集體土地上建設的住房。 小產權房的特征 小產房主要有以下三個特征： 第一，小產權房是在國家劃撥土地、單位享有使用權的出讓土地或者是集體所有的土地上開發(fā)建設的樓盤。 第二，小產權房沒有完整的產權或雖有完整的產權但在處分上受一定限制。 第三，小產權房不能在市場上自由流通。 購買小產權房有哪些風險 （一）沒有房產證 這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。 （二）拆遷難補償 除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 （三）質量難保證 房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。 （四）配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。 （五）遺贈也麻煩 由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 【小結】總體來說，小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質。小產權房不受法律認可，不在房管部門備案，也不在政府機構的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問題，解決問題的途徑就非常有限，解決問題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔的風險，才能在想要購買小產權房時做出正確的判斷，減少風險。