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• 155****8198

  1.沒有產(chǎn)權的房子就沒有國家的法律保護，如果要拆遷的話，沒有補償?shù)?小產(chǎn)權房一旦因房屋遇到產(chǎn)權糾紛、合同糾紛、侵權糾紛，都不能依法對抗第三人，因為房屋本身未受法律保戶3.不能轉讓，過戶，買賣什么的~

  查看全文↓ 2012-09-04 17:41:15

相關問題

• 問 ??購買小產(chǎn)權房有哪些風險？什么是小產(chǎn)權房，購買小產(chǎn)權房風險大嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產(chǎn)權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 能不能購買小產(chǎn)權房，購買小產(chǎn)權房有哪些風險？
  答

  小產(chǎn)權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

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• 問 什么是小產(chǎn)權房 購買小產(chǎn)權房有哪些風險
  答

  在房價居高不下的今天，很多置業(yè)資金不充足的購房者，不得不將目光轉移到小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房相對于商品住宅要便宜很多的價格，的確是非常誘人的。那么問題來了，究竟什么是小產(chǎn)權房？小產(chǎn)權房能用來交易嗎？過程中又要承擔哪些風險？小編簡單為大家梳理一下： 什么是小產(chǎn)權房？ 目前，關于小產(chǎn)權房說法比較寬泛：國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，在集體土地上開發(fā)的樓盤，國家不發(fā)產(chǎn)權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權；再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權；經(jīng)濟適用房屬另類小產(chǎn)權房。 所以說，小產(chǎn)權房是指在國有或集體土地上建設的，沒有國家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場上自由流通的房子。小產(chǎn)權房是相對于可以依法取得國家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用證，可以在市場上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產(chǎn)權房，即：在由單位享有使用權的國有劃撥土地或出讓土地上建設的住房、經(jīng)濟適用房和在集體土地上建設的住房。 小產(chǎn)權房的特征 小產(chǎn)房主要有以下三個特征： 第一，小產(chǎn)權房是在國家劃撥土地、單位享有使用權的出讓土地或者是集體所有的土地上開發(fā)建設的樓盤。 第二，小產(chǎn)權房沒有完整的產(chǎn)權或雖有完整的產(chǎn)權但在處分上受一定限制。 第三，小產(chǎn)權房不能在市場上自由流通。 購買小產(chǎn)權房有哪些風險 （一）沒有房產(chǎn)證 這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。 （二）拆遷難補償 除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 （三）質量難保證 房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 （四）配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 （五）遺贈也麻煩 由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 【小結】總體來說，小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質。小產(chǎn)權房不受法律認可，不在房管部門備案，也不在政府機構的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問題，解決問題的途徑就非常有限，解決問題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔的風險，才能在想要購買小產(chǎn)權房時做出正確的判斷，減少風險。

• 問 購買小產(chǎn)權房的風險有哪些?
  答

  “小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。那么，小產(chǎn)權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？首先應當明確小產(chǎn)權房有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。因此，并非只要是小產(chǎn)權房就是非法建筑。非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉讓、置換。它的法律風險在哪呢？前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產(chǎn)權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產(chǎn)權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利也無法得到保障。由于小產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。同時，由于所購小產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。

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• 問 購買小產(chǎn)權房的風險有哪些？
  答

  “小產(chǎn)權房”存在諸多風險，如下：一是沒有房產(chǎn)證。這是**大的問題，不受法律的保護。這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保障。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。二是拆遷難補償。購房者雖然雙方簽有購房合同，但卻屬無效合同。小產(chǎn)權房除了不能辦理房產(chǎn)證外，還是違章建筑，有被拆除的危險，業(yè)主也得不到安置補償。三是質量難保證。房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。四是配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。五是遺贈也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

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