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• 146****2948

  一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是可以購(gòu)買的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

  查看全文↓ 2019-06-26 20:30:48
• 158****4937

  　一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
  
  　　通俗點(diǎn)說(shuō)，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證、能交易買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的就叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  　　“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：
  
  　　一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買。
  
  　　另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  
  　　**后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者將無(wú)法得到賠償，因?yàn)樽鳛榍疤岬馁I賣合同是無(wú)效的。
  
  　　二、小產(chǎn)權(quán)房的6大風(fēng)險(xiǎn)
  
  　　1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有“五證”，不能辦房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。
  
  　　“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》
  
  　　2、與國(guó)家規(guī)劃沖突的小產(chǎn)權(quán)房，政府要拆遷時(shí)，基本不會(huì)得到政府拆遷安置補(bǔ)償。
  
  　　3、小產(chǎn)權(quán)房建造成本低，房屋質(zhì)量無(wú)人監(jiān)督，存在安全隱患。售后管理差，購(gòu)房者的生活質(zhì)量難保證。
  
  　　4、沒(méi)有正規(guī)合法的產(chǎn)權(quán)證，不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣。
  
  　　5、不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，不能獲得抵押他項(xiàng)權(quán)利，不能進(jìn)行抵押貸款。也就是說(shuō)，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。
  
  　　6、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則，但也區(qū)分不同情況：
  
  　　對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  
  　　對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  　　對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  
  　　綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下一個(gè)擦邊球的空間，導(dǎo)致各地建設(shè)泛濫，價(jià)格便宜。
  
  　　小產(chǎn)權(quán)房能不能買，答案已經(jīng)很顯然了。

  查看全文↓ 2019-06-26 20:30:37
• 156****4150

  什么是小產(chǎn)權(quán)房？
  
  目前，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)法比較寬泛：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，在集體土地上開(kāi)發(fā)的樓盤，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)；再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用房屬另類小產(chǎn)權(quán)房。
  
  所以說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是指在國(guó)有或集體土地上建設(shè)的，沒(méi)有國(guó)家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場(chǎng)上自由流通的房子。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于可以依法取得國(guó)家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用證，可以在市場(chǎng)上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產(chǎn)權(quán)房，即：在由單位享有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地或出讓土地上建設(shè)的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和在集體土地上建設(shè)的住房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的特征
  
  小產(chǎn)房主要有以下三個(gè)特征：
  
  第一，小產(chǎn)權(quán)房是在國(guó)家劃撥土地、單位享有使用權(quán)的出讓土地或者是集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤。
  
  第二，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)或雖有完整的產(chǎn)權(quán)但在處分上受一定限制。
  
  第三，小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通。
  
  購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  
  （一）沒(méi)有房產(chǎn)證
  
  這類住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。
  
  （二）拆遷難補(bǔ)償
  
  除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
  
  （三）質(zhì)量難保證
  
  房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。
  
  （四）配套不完善
  
  這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。
  
  （五）遺贈(zèng)也麻煩
  
  由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。

  查看全文↓ 2019-06-26 20:30:18
• 143****3596

  一、小產(chǎn)權(quán)房的概念
  
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  
  二、小產(chǎn)權(quán)房的分類
  
  1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。
  
  2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
  
  3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。
  
  三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國(guó)家法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國(guó)家法律保護(hù)。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房國(guó)家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、契稅證。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。
  
  4、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購(gòu)買商品房可以辦理按揭貸款。
  
  四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無(wú)效
  
  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  
  2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理兩證
  
  2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“無(wú)證”身份的再次宣判。
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓
  
  小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
  
  4、拆遷無(wú)法得到補(bǔ)償
  
  小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。
  
  5、房產(chǎn)無(wú)法抵押、貸款
  
  購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無(wú)法抵押。
  
  小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格雖然便宜，但是購(gòu)買時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。

  查看全文↓ 2019-06-26 20:30:10
• 131****9762

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。
  2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-06-26 20:29:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  在房?jī)r(jià)居高不下的今天，很多置業(yè)資金不充足的購(gòu)房者，不得不將目光轉(zhuǎn)移到小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品住宅要便宜很多的價(jià)格，的確是非常誘人的。那么問(wèn)題來(lái)了，究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房能用來(lái)交易嗎？過(guò)程中又要承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？小編簡(jiǎn)單為大家梳理一下： 什么是小產(chǎn)權(quán)房？ 目前，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)法比較寬泛：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，在集體土地上開(kāi)發(fā)的樓盤，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)；再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟(jì)適用房屬另類小產(chǎn)權(quán)房。 所以說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是指在國(guó)有或集體土地上建設(shè)的，沒(méi)有國(guó)家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場(chǎng)上自由流通的房子。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于可以依法取得國(guó)家房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證和土地使用證，可以在市場(chǎng)上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產(chǎn)權(quán)房，即：在由單位享有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地或出讓土地上建設(shè)的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和在集體土地上建設(shè)的住房。 小產(chǎn)權(quán)房的特征 小產(chǎn)房主要有以下三個(gè)特征： 第一，小產(chǎn)權(quán)房是在國(guó)家劃撥土地、單位享有使用權(quán)的出讓土地或者是集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤。 第二，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)或雖有完整的產(chǎn)權(quán)但在處分上受一定限制。 第三，小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通。 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn) （一）沒(méi)有房產(chǎn)證 這類住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。 （二）拆遷難補(bǔ)償 除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。 （三）質(zhì)量難保證 房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。 （四）配套不完善 這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。 （五）遺贈(zèng)也麻煩 由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。 【小結(jié)】總體來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，不在房管部門備案，也不在政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問(wèn)題，解決問(wèn)題的途徑就非常有限，解決問(wèn)題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，才能在想要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)做出正確的判斷，減少風(fēng)險(xiǎn)。

• 問(wèn) 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)嗎，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  如果手續(xù)齊全應(yīng)該沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn).

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開(kāi)出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來(lái)源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也分不同的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。對(duì)房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。 如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

• 問(wèn) 哪些房屋是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
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  同病相憐,其一，小產(chǎn)權(quán)房屋沒(méi)有國(guó)土證，如要求補(bǔ)償土地出讓金的話，還要交納土地款，不知道要交多少。 其二、小產(chǎn)權(quán)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，外來(lái)人員購(gòu)買后居住時(shí)一旦國(guó)家政策要求清理時(shí)，沒(méi)有法律保障。 其三、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國(guó)家要征地拆遷，沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋不能得到拆遷安置補(bǔ)償。 其四，這類房子不能上市交易過(guò)戶，不得轉(zhuǎn)讓、抵押； 其五，小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到產(chǎn)權(quán)糾紛、合同糾紛、侵權(quán)糾紛，都不能依法對(duì)抗第三人，因?yàn)榉课荼旧砦词芊杀Ｗo(hù)。

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• 問(wèn) 什么是小產(chǎn)權(quán)房 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
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  究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房？雖然聽(tīng)過(guò)很多過(guò)來(lái)人說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不能買之類的問(wèn)題，但是你真的知道什么房子才算小產(chǎn)權(quán)房么？今天，購(gòu)房指南就來(lái)解釋一下小產(chǎn)權(quán)房的定義及性質(zhì)。 “小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的釋義 對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì) 國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說(shuō)明一開(kāi)始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒(méi)有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來(lái)。 雖然暫時(shí)沒(méi)有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來(lái)人員購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房。既購(gòu)買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。