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• 142****2361

  整體節(jié)奏安排至開盤為6大連接點：1、正式進駐項目，2、市場滲透工作，3、銷售導入，4、認購，5、開盤，6、促銷期

  查看全文↓ 2014-04-28 17:17:09
• 136****8407

  一、招商難度遠大于銷售，傭金上要有側重。
  在實際操作中，很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢？因為銷售后回款，他便可領取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用于投資客，這類業(yè)主的特點大多是不太懂商業(yè)運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)！
  而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對租金、物業(yè)費、空調費、取暖費、停車費、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業(yè)。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業(yè)服務內容有爭議，就談不成。
  所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側重。
  二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對穩(wěn)定。
  對銷售人員，很多項目實行“末位淘汰制”，但對于招商人員，由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強，所以要求人員相對穩(wěn)定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急于求成。項目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分工，人員數(shù)量，應該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業(yè)性及責任心三方面。
  三、 招商要善于借助專業(yè)招商機構
  在招商過程中，開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業(yè)招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經(jīng)驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作用。
  實際工作中，可以在招商部門中，專門設置代理行(中介)管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出?！钡闹匾饔?。
  四、帶租約銷售，是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運營形式
  在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外，大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關系。
  既然是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
  “帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主的關系。
  商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心(區(qū))，其實，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應該是一個泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應該包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:47:44
• 158****1712

  CRIC的行業(yè)資質：
  中國房產(chǎn)信息集團（納斯達克代碼: CRIC）由中國**的房地產(chǎn)服務公司易居(中國)控股有限公司(“易居”)(紐交所代碼：EJ)與中國及全球華人社群**的在線媒體及增值資訊服務提供商新浪(“新浪”)(納斯達克代碼：SINA)共同創(chuàng)建，通過資源的整合，兩個在各自領域**的公司將共同打造中國**的房地產(chǎn)網(wǎng)絡和信息平臺。中國房產(chǎn)信息集團立足中國，始終以房地產(chǎn)服務業(yè)為市場目標，擁有中國**大、**先進的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和中國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務第一品牌，為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的多類客戶提供信息、咨詢、廣告服務和其他線上、線下綜合性的服務。
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  查看全文↓ 2014-04-26 16:07:55

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• 問 2018年的房貸有成功的案例嗎
  答

  2017年，為了抑制房地產(chǎn)泡沫，樓市經(jīng)歷了前所未有的嚴厲調控。在此影響下，銀行個人住房貸款受到牽連。再加上此前的違規(guī)“馬甲貸”，觸及紅線的現(xiàn)金貸和小額貸被查，導致貸款額度開始緊張，審核越來越嚴。

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  讓公司的特約律師給業(yè)主發(fā)“律師函”，說明業(yè)主的違約問題，限期辦理按揭，否則法庭見。

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  答

  可以終止合同，你和房東協(xié)商，協(xié)商不成功，你賠點違約金唄！房東會管你這些嗎？當時租給你房子的時候都沒有告訴你有神經(jīng)病，他會要你違約金的！下次租房子的時候，都跟鄰里之間打聽打聽！

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