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• 144****6569

  問題1：應(yīng)在有關(guān)部門辦理土地征用手續(xù)是什么意思？
  在我國，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，除國家征收外，集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，集體土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，首先要轉(zhuǎn)換為國有土地，即農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。要到當(dāng)?shù)乜h級以上國土資源管理部門去申請農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，辦理相關(guān)手續(xù)。需要注意的是，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用有批準(zhǔn)權(quán)限的只有國務(wù)院和省級人民政府兩個(gè)層次，要逐級申請。2004年《土地管理法》修訂后，明確規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。對農(nóng)村集體土地，國家為了公共利益的需要，正常情況下都是征收，一般不適用征用。
  問題2：應(yīng)在有關(guān)部門辦理土地出讓手續(xù)是什么意思？
  集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種形式，一種是行政劃撥，一種是出讓。對行政劃撥用地國家有明確的限制，只有符合規(guī)定的條件才能劃撥，劃撥是無償?shù)?。不符合行政劃撥用地的轉(zhuǎn)讓，都必須要采用出讓方式，即要按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方能使用土地。同樣，也是要到當(dāng)?shù)乜h級以上國土資源管理部門申請，并辦相關(guān)手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-15 18:50:23
• 155****8287

  你說的這個(gè)情況比較復(fù)雜，我在國土資源部門工作了很多年，仍然沒有對該問題形成較為妥善的解決思路。分析給你聽：
  
  一、集體荒地。當(dāng)荒地上建蓋了房屋后變成集體建設(shè)用地，稱為宅基地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，建蓋宅基地必須辦理申請手續(xù)，國土資源部門稱為“農(nóng)村農(nóng)民個(gè)人建房用地申報(bào)”，由申請人向當(dāng)?shù)貒临Y源所申請辦理（涉及耕地的辦理起來更加復(fù)雜，你這里是荒地就不說了）。
  二、農(nóng)村宅基地。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)村一戶只能有一處宅基地，因此如果你家親戚已經(jīng)擁有宅基地，就不能再申請建蓋。（除非以危房、分家等為理由）
  三、轉(zhuǎn)讓。集體土地的轉(zhuǎn)讓是有限制的，一般只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等。你家現(xiàn)在的房子是你親戚的名字，土地證是集體土地使用證，屬于不能自由轉(zhuǎn)讓之列。
  四、購買。如果你家是城鎮(zhèn)居民（看你說的應(yīng)該是吧？），根據(jù)現(xiàn)行法律是不能在農(nóng)村購置居住用地的，換句話說，你家現(xiàn)在是違法用地……^^
  
  不要慌，繼續(xù)：我國法律的種種限制，導(dǎo)致了農(nóng)村集體建設(shè)用地不能進(jìn)入市場自由流通，不符合土地利用的宗旨，因此近年來部分省份開始針對這一現(xiàn)象出臺(tái)地方性政策，比如廣東省出臺(tái)了《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》。
  
  所以解決的辦法如下：
  一、看你在哪個(gè)?。吭撌∮蟹裣嚓P(guān)政策？有的話按政策執(zhí)行即可。
  二、如果沒有（法律滯后的省份太多了，比如我所在的這個(gè)省……555）你聽說的辦法可以這樣，把土地征為國有，再以小宗地出讓的形式讓給你家，就可以辦理國有土地使用權(quán)證了。但是這個(gè)辦法的弊病也不少：國土部門征收集體土地不可能是幾十幾百平方米，涉及城鎮(zhèn)分批次土地征收、征地補(bǔ)償安置、新增建設(shè)用地收儲(chǔ)、小宗地出讓等等，而且住宅用地一般只能成片出讓給開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)，采用招拍掛方式，因此就算到了國土部門手里經(jīng)過那么多程序之后你又怎么能保證你家一定能買到呢？……涉及的問題屬于專業(yè)領(lǐng)域很復(fù)雜不累述?？傊唤ㄗh采用該方法，或者說對于你家這種情況，該辦法基本行不通。
  三、**好的也是**后的辦法：不管它?！瓫]有土地使用權(quán)證并不影響你的居住，只要不發(fā)生轉(zhuǎn)讓、國家征收等問題，也不會(huì)帶來任何麻煩，這也是沒有辦法的辦法，因?yàn)橛惨k的話遇到的法律障礙實(shí)在太多了。
  **后會(huì)遇到清理違法用地，一般來說會(huì)承認(rèn)既成事實(shí)，罰點(diǎn)款就給補(bǔ)辦登記。當(dāng)然，運(yùn)氣不好的話也不排除強(qiáng)制拆除的可能。
  
  唉，寫了半天，**后好象是沒有辦法，我們這里這種情況也不少，遇到了國土部門也都是無可奈何，想開點(diǎn)吧，呵呵
  
  這種情況全國都很多，如果沒有相關(guān)政策的省份**好的辦理就是不辦理，讓它懸在那里不去管，等待法律出臺(tái)吧……

  查看全文↓ 2014-04-15 15:59:34

相關(guān)問題

• 問 國家所有的土地與集體所有的土地的區(qū)別是什么？
  答

  《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄　　吨腥A人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！币罁?jù)憲法，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！眹型恋睾图w土地的區(qū)別：依法使用國家所有土地的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的主體非常廣泛，任何單位和個(gè)人，包括境外的企事業(yè)單位和個(gè)人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權(quán)具有重大意義。國家作為國有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個(gè)人來使用。國有土地的收益權(quán)能一部分由土地使用者實(shí)現(xiàn)，一部分由國家通過收取土地使用稅（費(fèi)）和土地使用權(quán)有償出讓的形式來實(shí)現(xiàn)。由于中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)，因而國家對國有土地的處分權(quán)主要是對土地使用權(quán)而言，劃撥、出讓或者確認(rèn)、收回土地使用權(quán)的權(quán)利，都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓，因此，國家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。在農(nóng)村，農(nóng)民使用國有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒有本質(zhì)的區(qū)別。國家在收回農(nóng)民長期使用的國有土地時(shí)也要給以適當(dāng)補(bǔ)償。依法有償受讓取得的國有土地使用權(quán)，成為一種完整意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與、繼承、抵押，與一般通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)不同的是“有償”、“有期”，這是國家憑借土地所有權(quán)對使用權(quán)進(jìn)行的一種限制，是實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施?！　〖w土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！　〖w土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個(gè)別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。北京市集體土地房屋拆遷管理辦法第十五條　拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場評估價(jià)款結(jié)算差價(jià)；但按照市人民政府規(guī)定以經(jīng)濟(jì)適用住房安置被拆遷人的除外?！　∞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人實(shí)施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過并報(bào)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。　　其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規(guī)定執(zhí)行。第十六條　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)在集體土地上建設(shè)安置房屋的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。第十七條　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。

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• 問 ??國家所有的土地與集體所有的土地有什么區(qū)別？
  答

  集體土地與國有土地的區(qū)別：1、所有權(quán)人不同：國有土地的所有權(quán)人是中華人民共和國的全體公民，任何一個(gè)中國公民均是國有土地的共有人，國有土地屬于“大眾”所有，由人民政府代表全體中國公民行使所有權(quán)。集體土地的所有權(quán)人是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織（以下簡稱“集體組織”）成員[1]，非集體組織成員對該集體組織所有的土地不享有所有權(quán)，故集體土地屬于“小眾”所有，一般由集體組織代表其成員行使所有權(quán)。2、用途不同：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國有土地使用方式主要有2種，一是他用，即通過使用權(quán)出讓或劃撥，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展或社會(huì)發(fā)展；一是生產(chǎn)工作自用，用于建造辦公場所、公益設(shè)施等。目前，自用的國有土地不能用于生活、經(jīng)營用途，如建造住宅、酒店等。集體土地的使用方式也可分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產(chǎn)工作自用外，還可以進(jìn)行生活、經(jīng)營自用，如作為宅基地分配給成員、建設(shè)集體住宅、娛樂設(shè)施、經(jīng)營設(shè)施等。3、收益渠道不同：由于政府自用的國有土地不能用于經(jīng)營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權(quán)獲得的出讓費(fèi)。集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權(quán)他用的轉(zhuǎn)讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經(jīng)營收益。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??為什么農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地需要交納土地出讓金？
  答

  自建房要不要繳納土地出讓金，主要看你當(dāng)初建房時(shí)獲得土地的方式。比如是劃撥地？出讓地？還是集體土地？如果是劃撥地就要補(bǔ)繳；出讓地是已經(jīng)繳過了；集體土地要看你當(dāng)初建房時(shí)辦沒辦手續(xù)。

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• 問 農(nóng)村集體所有土地可以買賣嗎？
  答

  那不是出售是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第四十四條 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的，適用本章規(guī)定?！　〉谒氖鍡l 以其他方式承包農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過公開競標(biāo)、競價(jià)確定；以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。　　第四十六條 荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股份給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。 　第四十八條 發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。 據(jù)此規(guī)定，集體土地在符合法律規(guī)定的情況是可以流轉(zhuǎn)的如果你們村沒有按法律規(guī)定辦是違反的

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• 問 集體所有土地使用權(quán)可以抵押嗎
  答

  1、《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;(指《物權(quán)法》第一百八十條第三項(xiàng)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán))。2、《擔(dān)保法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。3、國家土地管理局1995年發(fā)布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第一條　抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。4、一般來說耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)不能抵押，除了以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可一并抵押。

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