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• 154****3402

  在金融服務(wù)日趨大眾化的今天，許多人都與銀行發(fā)生了借貸關(guān)系，于是歸還銀行貸款就成了許多人固定支出的**主要部分。但看似簡單的銀行貸款，其實(shí)蘊(yùn)藏著很大的學(xué)問，弄清它的“真諦”，會讓你節(jié)約一大筆開支，使你的銀行借款成本**低化。
  
  一是選擇貸款種類。貸款作為一種金融產(chǎn)品，和普通的實(shí)物產(chǎn)品一樣也具有不同的款式，選擇一款適合自己的貸款產(chǎn)品，對于節(jié)約開支(包括利息、手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等)具有重要的意義。比如，有公積金貸款條件的人，申請公積金貸款就能比申請一般的商業(yè)性貸款節(jié)省一大筆利息支出，因?yàn)楣e金貸款是目前**便宜的貸款(利率低且不上浮)。即便是同一家銀行，不同的貸款也會有著不同的利率、不同的手續(xù)及條件(例如，有的要求評估抵押物，有的則不要求)，由此就會產(chǎn)生大不相同的借款成本。
  
  二是選擇貸款銀行。出于金融產(chǎn)品定價(jià)策略的不同，同一內(nèi)容的貸款品種，在不同的銀行有著高低不同的利率。比如同為消費(fèi)貸款，有的銀行可能執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率(即利率不上浮)，而有的銀行可能是將利率上浮10%、20%、30%或者更多。中國人民銀行規(guī)定了貸款利率可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮10%—70%。總的來說，國有商業(yè)銀行的貸款利率普遍低于當(dāng)?shù)氐男庞蒙?，也可能低于區(qū)域性的商業(yè)銀行。除了選擇利率水平外，還要考慮其他的貨幣成本因素，比如貸款是否要支付手續(xù)費(fèi)、抵押物是否要評估、抵押物是否要參加保險(xiǎn)等一些導(dǎo)致貨幣成本增加的因素。因此，不能單憑貸款利率一項(xiàng)就確定哪家銀行的信貸產(chǎn)品價(jià)格低、哪家銀行的信貸產(chǎn)品價(jià)格高，而要綜合各種貨幣支出因素、貸款期限、貸款金額來選擇銀行。有的時(shí)候，**低的貨幣成本并不是您選擇的**佳依據(jù)。例如，經(jīng)測算，在A銀行貸款，總的貨幣成本**低(有時(shí)甚至低很多)，但A銀行所提供的貸款期限或是貸款額度不能滿足你的要求，于是你還得考慮貸款貨幣成本更高、但貸款期限和貸款額度能滿足要求的B銀行或者是C銀行。
  
  
  三是選擇擔(dān)保方式。向銀行借款，均要求提供有效的擔(dān)保方式。目前，**為常用的擔(dān)保方式有3種：連帶責(zé)任擔(dān)保、財(cái)產(chǎn)抵押、財(cái)產(chǎn)質(zhì)押。3種擔(dān)保方式各有利弊。您可以根據(jù)自身的條件，選擇合適的擔(dān)保方式。
  連帶責(zé)任擔(dān)保(即常說的信用保證)。采用該種方式擔(dān)保的，不需要購買保險(xiǎn)，也不需要提供抵押，從而免去了一筆較為可觀的保險(xiǎn)費(fèi)和抵押物價(jià)值評估費(fèi)用。目前銀行只允許收入較高、工作較為穩(wěn)定的行業(yè)(例如電信、移動、金融、公務(wù)員、律師、醫(yī)生)的職工采用該種擔(dān)保。
  
  財(cái)產(chǎn)抵押，是目前**為常用的擔(dān)保方式。其一般以房產(chǎn)作抵押，所抵押的房產(chǎn)須辦理房產(chǎn)價(jià)值評估(評估價(jià)值要高于借款金額，銀行一般是將貸款額度控制在抵押物評估價(jià)值的60%—80%以內(nèi))，還要辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。采用此種擔(dān)保方式，借款期限**長可達(dá)30年。因此，財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)?；ㄙM(fèi)較多，但借款期限長，額度也高。
  
  財(cái)產(chǎn)質(zhì)押，是較為少用的擔(dān)保方式，但不需花費(fèi)。銀行對質(zhì)押物的要求較為嚴(yán)格，一般限于本銀行開具、代理或簽發(fā)的存款單、憑證式國庫券、金融債券、銀行匯票、銀行本票、以及保險(xiǎn)單等。質(zhì)押價(jià)值要高于借款金額(銀行一般是將貸款額度控制在質(zhì)押物評估價(jià)值的80%—90%以內(nèi))，且在借款期內(nèi)不能支取。
  
  四是選擇還款方式。銀行對貸款的歸還規(guī)定了多種靈活多樣的還款方式，但較為常用的有兩種：“月均等額還款”和“月均等本金還款”，還有“到期一次性還本付息(針對1年期貸款)”、“前期只還利息后期還本金”的還款方式。不同的還款方式，其貨幣成本支出的差異可大到上萬元。一般來說，月均等額本息還款方式支付的利息較多，其貨幣成本**大。
  
  五是要注意貸款的細(xì)枝末節(jié)。充分利用與貸款相關(guān)的細(xì)微規(guī)定，將能進(jìn)一步減少貨幣成本。目前，大部分銀行都允許借款人在借款期限內(nèi)進(jìn)行一次“大額還款(金額一般要求萬元以上)”，若是有一筆上萬元的閑錢，但又不足于全額還清貸款，你不妨先還上一定數(shù)目的款項(xiàng)，以減少貸款總額從而減少利息支出。若是有足夠的款項(xiàng)來提前還清貸款(該款項(xiàng)沒有高于貸款利率的投資去處)，您應(yīng)盡早全額提前還款。辦理按揭貸款的購房人因收入提高或減少，不能適應(yīng)原按揭借款合同約定的還款方式的，可以到銀行有條件地調(diào)整貸款期限，減少利息出支或減輕月均還貸壓力。
  六是利用公積金來還銀行商業(yè)貸款。這是減少貸款利息支出的一個(gè)重要的技巧。公積金存款的利率極低，而貸款(不管是公積金貸款還是銀行商業(yè)性貸款)的利率較高，因此在您及配偶的公積金儲存額之和足夠還清貸款余額時(shí)，應(yīng)立即還清貸款。在一些政策許可的城市，還可以提取一定數(shù)額的公積金，選用“余額還貸法”(利息支出較少)或“等額還貸法”(減輕每月還款壓力)的配套使用還貸方法。假設(shè)購房者每月需還公積金貸款1100元，還商業(yè)性貸款1000。若提取公積金為1萬元，選擇“余額還貸法”，提取的公積金應(yīng)先歸還當(dāng)月應(yīng)還住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款本息，剩余金額7900元可一次性沖還公積金貸款本金，還清公積金貸款后，尚有余額時(shí)，可沖還商業(yè)貸款本金。沖貸后，借款人可選擇“月還款額不變，縮短原還款期限”的方式；或選擇“還款期限不變，減少月還款額”的方式進(jìn)行還貸。同例下，選擇“等額還貸法”，每月等額還貸2100元不變，提取公積金1萬元，按照先扣公積金貸款再扣商業(yè)貸款的順序每月連續(xù)扣除，余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額金額充入還款銀行卡中。
  以上抄自房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

  查看全文↓ 2014-04-14 14:15:57
• 155****2917

  1、是你得親自去。 銀行利率上調(diào)的時(shí)候，銀行系統(tǒng)就給你自動調(diào)整了，但是利率降低的時(shí)候，就得自己去申請。
  
  2、你去申請，并不代表就可以得到批準(zhǔn)。目前很多銀行都設(shè)置很多條條杠杠，想拿7折不是哦很容易。你先有個(gè)思想準(zhǔn)備。
  
  3、以中國銀行為例。條件很雷人：信譽(yù)度問題；是否是優(yōu)質(zhì)客戶（職務(wù)為公務(wù)員）或者是否是銀行的白金VIP客戶，貸款額度是否夠多少萬的標(biāo)準(zhǔn)，貸款額笑了人家不叨叨你。
  
  建議： 各個(gè)地區(qū)的情況不一樣，你得親自打電話咨詢一下。問問申請7折都需要什么樣的條件。
  
  祝你好運(yùn)%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E%7E

  查看全文↓ 2014-04-11 20:25:17

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• 問 房貸利率上調(diào)
  答

  房貸利率上調(diào)在一定程度上會影響到我們的房貸金額，特別是在現(xiàn)在本身的房價(jià)就比較高，如果房貸利率上調(diào)的話，無形之中也會增加購房成本，雖然說都知道房貸利率上漲主要是為了抑制房價(jià)漲幅，但繼續(xù)保持房貸利率上漲，其實(shí)主要還是為了創(chuàng)造一個(gè)比較良好的樓市環(huán)境，如果房貸利率不上漲，就會有人因?yàn)橘彿砍杀颈容^低而大量退房，這樣的話，對于樓市穩(wěn)定發(fā)展極為不利。國家現(xiàn)在對于房地產(chǎn)的市場早就表明了態(tài)度，維護(hù)樓市穩(wěn)定發(fā)展，所以才會積極的對房貸利率進(jìn)行調(diào)控，像是房價(jià)比較穩(wěn)定的時(shí)候，都是購買剛需住房的好時(shí)候。我們在買房的時(shí)候還是要考慮杠桿風(fēng)險(xiǎn)，銀行不良貸款比例上升，千萬不要購買超出自己經(jīng)濟(jì)能力范圍的房子，把出現(xiàn)不良貸款的可能性降低到最小。

• 問 ??房貸利率上調(diào)了嗎？能上調(diào)嗎？
  答

  首套房貸利率上調(diào)的原因:一、高房價(jià)，已經(jīng)開始凸顯風(fēng)險(xiǎn)。銀行沖在**一線，對房地產(chǎn)市場**敏感，提高利率，并不是為了增加貸款收入，而是為了遏制炒房。又因?yàn)橄拗瞥捶康恼呤侨绱嗣黠@，所以哪怕能多收點(diǎn)利息，也讓銀行擔(dān)憂甚巨，于是直接拒貸。在這樣的敏感期，新華社發(fā)文喊話：穩(wěn)定房地產(chǎn)，調(diào)控要從嚴(yán)!文中指出，在實(shí)踐中堅(jiān)決貫徹“房住不炒”的政策導(dǎo)向。應(yīng)會有更多的銀行加入到停貸行列中來。二、銀行利率的上浮源于銀行資金成本的提高，銀行同業(yè)間資金互通價(jià)格在不斷的攀升，為了維持一定的利潤FTP定價(jià)水平，只能在一定幅度內(nèi)上調(diào)房貸利率。說白了FTP定價(jià)太低，銀行基本這項(xiàng)業(yè)務(wù)是白干的沒有什么利潤。三、銀行本身的風(fēng)險(xiǎn)加大。不僅由于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，銀行投入到其他大基建，貸款給企業(yè)發(fā)展所用等，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步不明朗，甚至惡化，銀行對自身風(fēng)險(xiǎn)需要更細(xì)微的評估。四、房價(jià)上升過快，將使得房產(chǎn)泡沫不停增大，破碎的時(shí)間一定孕育發(fā)生銀行大范圍壞賬，影響金融體系，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使百姓收入降落，經(jīng)濟(jì)闌珊。從這個(gè)意義上講，克制房價(jià)實(shí)在是低落了國度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的危害，同時(shí)也在肯定水平上有利于改進(jìn)民生。

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• 問 ??貸款利率上調(diào),會怎樣影響房價(jià)？
  答

  利率只影響短期房價(jià)，長期房價(jià)由政府債務(wù)決定我們需要來看一下房地產(chǎn)信貸的另一方面。在淘汰小開發(fā)商的同時(shí)，信貸約束也會間接影響既有開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，而房屋開發(fā)規(guī)模減少受到建設(shè)周期的影響直到一至兩年之后才出現(xiàn)，從而導(dǎo)致市場上房屋供應(yīng)量下降。開發(fā)商由于受到貸款利率上升的影響，資金使用成本增加，新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本上升。市場的不斷集中導(dǎo)致大型開發(fā)商擁有更大的市場勢力，進(jìn)而直接演變?yōu)楦叩捻?xiàng)目定價(jià)能力，從而導(dǎo)致其要求更高的房屋售價(jià)。受這幾方面作用力的影響，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了既有下跌又有回升的復(fù)雜局面。實(shí)際上，房貸利率對房地產(chǎn)價(jià)格只有短期影響，這種影響會隨著時(shí)間而減弱，并在長期出現(xiàn)推動房地產(chǎn)價(jià)格上行的現(xiàn)象。說穿了，中國的房子是市場化的，但房子的“根”在于土地，土地卻又不是市場化的。決定長期房價(jià)的**關(guān)鍵因素，并不是利率，而是土地的主人——地方政府。2016年2月以來中國實(shí)行“低利率”政策，不過是為了配合各個(gè)地方去庫存的政策而采取的“金融配套措施”。隨著利率一路走低，庫存去得也確實(shí)很快，2016年底到整個(gè)2017年，全國的待售商品房數(shù)量一直是負(fù)增長，跌幅非常明顯，可見去庫存的成效顯著。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??房貸利率上調(diào)了嗎？為什么上調(diào)？
  答

  首套房貸利率上調(diào)的原因:一、高房價(jià)，已經(jīng)開始凸顯風(fēng)險(xiǎn)。銀行沖在**一線，對房地產(chǎn)市場**敏感，提高利率，并不是為了增加貸款收入，而是為了遏制炒房。又因?yàn)橄拗瞥捶康恼呤侨绱嗣黠@，所以哪怕能多收點(diǎn)利息，也讓銀行擔(dān)憂甚巨，于是直接拒貸。在這樣的敏感期，新華社發(fā)文喊話：穩(wěn)定房地產(chǎn)，調(diào)控要從嚴(yán)!文中指出，在實(shí)踐中堅(jiān)決貫徹“房住不炒”的政策導(dǎo)向。應(yīng)會有更多的銀行加入到停貸行列中來。二、銀行利率的上浮源于銀行資金成本的提高，銀行同業(yè)間資金互通價(jià)格在不斷的攀升，為了維持一定的利潤FTP定價(jià)水平，只能在一定幅度內(nèi)上調(diào)房貸利率。說白了FTP定價(jià)太低，銀行基本這項(xiàng)業(yè)務(wù)是白干的沒有什么利潤。三、銀行本身的風(fēng)險(xiǎn)加大。不僅由于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，銀行投入到其他大基建，貸款給企業(yè)發(fā)展所用等，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步不明朗，甚至惡化，銀行對自身風(fēng)險(xiǎn)需要更細(xì)微的評估。四、房價(jià)上升過快，將使得房產(chǎn)泡沫不停增大，破碎的時(shí)間一定孕育發(fā)生銀行大范圍壞賬，影響金融體系，進(jìn)而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使百姓收入降落，經(jīng)濟(jì)闌珊。從這個(gè)意義上講，克制房價(jià)實(shí)在是低落了國度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的危害，同時(shí)也在肯定水平上有利于改進(jìn)民生。

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• 問 商業(yè)住宅按揭跟個(gè)人住宅按揭貸款利率是不是一樣？
  答

  基準(zhǔn)利率是一樣的 商業(yè)的上浮不一樣

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