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• 136****6462

  不用，土地出讓金是開發(fā)商交的

  查看全文↓ 2014-04-07 09:41:06
• 151****1617

  針對(duì)這一問(wèn)題，我們首先要明確土地性質(zhì)有哪些?什么是土地出讓金?這兩者又有什么關(guān)系?為什么改變土地性質(zhì)要補(bǔ)交土地出讓金?
  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
  其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L(zhǎng)短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。
  由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國(guó)有土地收益發(fā)生改變，為了維護(hù)國(guó)家利益，就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。
  讀者問(wèn)題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法：
  一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－原用途價(jià)格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22％，其中評(píng)估價(jià)格把同一時(shí)點(diǎn)的出讓土地原用途價(jià)格扣除；
  另一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e。
  在回答此問(wèn)題前，筆者要先提出幾個(gè)問(wèn)題。
  (1)方法中所提的“評(píng)估價(jià)格”指的是房屋價(jià)格還是土地價(jià)格?什么時(shí)點(diǎn)、什么用途的價(jià)格?
  (2)22％是土地、還是房屋的出讓金比例?
  (3)方法中所提的“原用途價(jià)格”是什么時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?土地的還是房屋的價(jià)格?
  基于以上問(wèn)題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國(guó)家收益、說(shuō)服土地使用者，但是從土地估價(jià)上來(lái)說(shuō)，對(duì)于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金，一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評(píng)估土地性質(zhì)變更前后的價(jià)值，補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額，具體計(jì)算如下：
  所需補(bǔ)交出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例
  對(duì)于問(wèn)題中涉及到的如何扣除出讓土地原用途價(jià)格，是應(yīng)該按照建筑面積扣除、還是土地分?jǐn)偯娣e扣除，筆者建議按照當(dāng)初繳納土地出讓金時(shí)的計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算補(bǔ)交。
  在實(shí)際操作中，住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e，具體到每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān)，具體公式如下：
  每個(gè)門市分?jǐn)偼恋孛娣e＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e
  因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金，由此得出每個(gè)門市所需補(bǔ)交的土地出讓金，計(jì)算公式如下：
  每個(gè)門市補(bǔ)交的土地出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例
  需要說(shuō)明的是，改變土地性質(zhì)所需要補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額，并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因?yàn)樨泿糯嬖谠鲋祷蛸H值的情況，所以必須對(duì)當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進(jìn)行評(píng)估，然后才能正確、合理的確定需要補(bǔ)交的土地出讓金。也就是說(shuō)，無(wú)論土地的性質(zhì)怎樣改變，都必須是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的土地評(píng)估價(jià)格，所需補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。
  對(duì)于文中所提到的“無(wú)論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，由于該建筑樓層已經(jīng)確定，容積率也不會(huì)發(fā)生變化，所以首層分?jǐn)偟耐恋孛娣e也是已經(jīng)確定的固定面積，不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算，才會(huì)引起政府收益的不同。在這里筆者認(rèn)為，不應(yīng)把建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e混合計(jì)算。
  12724

  查看全文↓ 2014-04-07 09:28:41
• 147****0931

  大哥,請(qǐng)參閱:
  關(guān)于天津市內(nèi)六區(qū)辦理住宅土地登記
  手續(xù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知
  發(fā)文單位：天 津 市 物 價(jià) 局
  發(fā)文日期： 二OO二年十月三十日
  文 號(hào)：津價(jià)房地〔2002〕484號(hào)
  主 題 詞: 城鄉(xiāng)建設(shè) 土地 登記 收費(fèi) 通知
  內(nèi) 容：
  
  市房管局：
  你局《關(guān)于申請(qǐng)土地登記費(fèi)的函》（房計(jì)[2002]259號(hào)）收悉。根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)〈天津市房地產(chǎn)管理局職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定〉的通知》（津黨辦發(fā)[2001]34號(hào)）和市政府領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)市規(guī)劃和國(guó)土資源局、市房地
  產(chǎn)管理局《關(guān)于報(bào)送〈市政府委托辦理市內(nèi)六區(qū)住宅用地登記發(fā)證工作方案〉的請(qǐng)示》的批示精神，現(xiàn)將你局受市政府委托辦理市內(nèi)六區(qū)住宅用地登記發(fā)證收費(fèi)的有關(guān)問(wèn)題通知如下：
  一、和平、河西、河?xùn)|、南開、河北、紅橋六轄區(qū)內(nèi)住宅及與住宅相連的底層商業(yè)用房的土地分戶登記和核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，由市、區(qū)房管局按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用；其他區(qū)縣辦理相關(guān)事宜仍由市、區(qū)縣規(guī)劃和國(guó)土資源局按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用。
  二、辦理住宅及與住宅相連的底層商業(yè)用房的土地分戶登記和核發(fā)《國(guó)有土地使用證》按下列收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)：
  （一）土地證書工本費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：普通證書，個(gè)人每證5元，單位每證10元；國(guó)家特制證書，單位和個(gè)人均為每證20元。
  按照城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定取得所有權(quán)的住房辦理《國(guó)有土地使用證》時(shí)按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納土地證書工本費(fèi)。
  （二）土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪收費(fèi)：城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含100平方米）以下的，每宗地收13元，每超過(guò)50平方米（不足50平方米的按50平方米計(jì)算）加收5元，但累計(jì)相加**高不超過(guò)30元。兩戶以上共同使用用一宗地的，按每戶獨(dú)立使用和分?jǐn)偯娣e在100平方米（含100平方米）以下的，每戶收7元，每超過(guò)50平方米（不足50平方米的按50平方米計(jì)算）加收3元，但累計(jì)相加**高不超過(guò)20元。
  （三）未辦理城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)而取得國(guó)有土地使用權(quán)的私房交易，繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為私房實(shí)際成交金額的1%，由受讓方繳納。私房每交易一次，則按前述標(biāo)準(zhǔn)繳納一次國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。按照城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定取得所有權(quán)的住房進(jìn)行交易的按上述標(biāo)準(zhǔn)繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。
  （四）私房贈(zèng)與繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)為私房評(píng)估價(jià)值的1%，由贈(zèng)與方或者受贈(zèng)方交納。
  三、在辦理土地登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)單位和個(gè)人的實(shí)際需要，由其自愿選擇普通證書或特制證書并繳納相應(yīng)的證書工本費(fèi)。
  四、土地登記收費(fèi)為行政事業(yè)性收費(fèi)，納入財(cái)政專戶，實(shí)行“收支兩條線”管理，收費(fèi)時(shí)應(yīng)須使用財(cái)政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)票據(jù)。有關(guān)單位接到通知后須到價(jià)格主管部門辦理《收費(fèi)許可證》手續(xù)。
  五、在辦理收取劃撥土地二次上市房屋補(bǔ)交土地出讓金時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一使用市規(guī)劃和國(guó)土資源局提供的收費(fèi)票據(jù)。收取的土地出讓金由市房地產(chǎn)管理局登記發(fā)證中心集中管理，按月交市規(guī)劃和國(guó)土資源局，由市規(guī)劃和國(guó)土資源局再上繳市財(cái)政局。收取的土地出讓金1%業(yè)務(wù)費(fèi)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要，按有關(guān)規(guī)定辦理。
  六、有關(guān)單位必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在收費(fèi)場(chǎng)所醒目位置公布收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  七、各單位要認(rèn)真執(zhí)行本通知和國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，違反上述規(guī)定，由價(jià)格、財(cái)政主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定檢查處理。
  八、本通知自2002年11月1日起執(zhí)行。
  因此,遵照以上規(guī)定,你就得交納了!

  查看全文↓ 2014-04-06 10:32:39
• 134****8698

  據(jù)我了解我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)過(guò)讓個(gè)人繳納土地出讓金的政策，**多也就交個(gè)土地增值稅（辦公性質(zhì)活花園住宅）。

  查看全文↓ 2014-04-04 16:04:37

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 土地出讓金要交幾次
  答

  .如果是二手房,在以下情況會(huì)征收土地出讓金: 1、房改房：房改房上市需要交納土地出讓金，但是各個(gè)地方規(guī)定不同，北京市“當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%”。按照北京的成本價(jià)，就是15.60元/建筑平米。 2、經(jīng)濟(jì)適用房：一般經(jīng)濟(jì)適用房的被稱為“綜合地價(jià)款”，是10%，針對(duì)的是居住滿5年按照市場(chǎng)價(jià)格出售的，售房款項(xiàng)的全額的10%； 3、參照經(jīng)濟(jì)適用房管理的回遷房、安居房等，按照成交價(jià)格的3%交納土地出讓金

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地出讓金要交幾次
  答

  首先請(qǐng)確認(rèn)您原土地證的權(quán)屬性質(zhì)，如為劃撥，必須補(bǔ)交出讓金后方可上市交易，根據(jù)政府的文件可以直接申請(qǐng)出讓，否則必須單位同意才能辦理出讓手續(xù)，出讓金為土地評(píng)估價(jià)的40%。如需辦理請(qǐng)攜帶以下資料： 1.原土地使用證 2.出讓申請(qǐng)書 3.出讓金結(jié)算表 4.出讓金票據(jù) 5.完稅證明 6.身份證復(fù)印件，結(jié)婚證，無(wú)婚姻證明等個(gè)人資料（買賣雙方） 7.買賣合同 8.交易證明 9.估價(jià)報(bào)告10.申請(qǐng)書審批表 11.如委托他人需要委托書等資料。追問(wèn)我買的這個(gè)房子屬于第三次交易了，**開始的應(yīng)該是單位分房的性質(zhì)，后來(lái)有一次買賣買房的人交過(guò)土地轉(zhuǎn)讓金，但是房本上寫的是劃撥。我想咨詢我這次買房還需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金嗎？

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 我想知道公房出售土地出讓金誰(shuí)出
  答

  **好咨詢當(dāng)?shù)赝恋夭块T

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地出讓金誰(shuí)出？ 哪個(gè)懂得土地出讓金由誰(shuí)交
  答

  政策本義是讓賣房人交，否則不予辦理過(guò)戶手續(xù)。但現(xiàn)實(shí)操作中，賣房人往往要求買房人交。討論這個(gè)問(wèn)題就好象是在問(wèn)白菜應(yīng)該賣1元1斤，還是2元1斤一樣!

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 公房土地出讓金怎么算
  答

  公房土地出讓金計(jì)算方法:應(yīng)納稅所得額=銷售額-購(gòu)買價(jià)款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%房產(chǎn)交易其他稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅 房齡房齡≥兩年 普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅 契稅 個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅,暫征收銷售額1.5%的契稅

  全部5個(gè)回答>