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• 133****7274

  一、已購(gòu)公有住房上市需知
  ----A、何謂公有住房？又何謂公有住房上市？
  公有住房是指職工已按照國(guó)家住房制度改革政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房；而公有住房上市是指已購(gòu)公有住房依法出售、交換、出租的行為。
  
  ----B、已購(gòu)公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈(zèng)與？
  已購(gòu)公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈(zèng)與：
  ----1、已取得房地產(chǎn)權(quán)證；
  ----2、出售的，已按揭準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款；
  ----3、交換、贈(zèng)與的，已按成本價(jià)付清房款；
  ----4、交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價(jià)款；
  ----5、已按規(guī)定交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金；
  ----已購(gòu)公有住房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租。
  
  ----C、未分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的已購(gòu)公有住房在出售、交換及贈(zèng)與時(shí)，須作什么安排？
  ----1、未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的已購(gòu)公有住房出售、交換、贈(zèng)與時(shí)，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)量計(jì)算屬于該房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；
  ----2、對(duì)于10層以上(包括10層)的高層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)；
  ----3、對(duì)于10層以下的多層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評(píng)估價(jià)的10%向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)；
  ----4、原產(chǎn)權(quán)單位已撤消的，該房款應(yīng)交付其上級(jí)主管部門(mén)；無(wú)上級(jí)主管部門(mén)的，應(yīng)交付廣州市住房制度改革辦公室；
  ----5、以上收入應(yīng)全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開(kāi)設(shè)的單位住房基金專戶管理；
  ----6、已購(gòu)公有住房應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的測(cè)量費(fèi)用，由收取共有分?jǐn)偨ㄖ娣e價(jià)款的單位負(fù)責(zé)；
  ----7、已購(gòu)買(mǎi)所分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的已購(gòu)公有住房出售、交換、贈(zèng)與時(shí)，所得價(jià)款應(yīng)全額歸原產(chǎn)權(quán)人。
  
  ----D、出售、交換及贈(zèng)與已購(gòu)公有住房需要繳交什么費(fèi)用？
  ----1、已購(gòu)公有住房出售、交換、贈(zèng)與的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評(píng)估價(jià)格的1%繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金；
  ----2、原產(chǎn)權(quán)單位已繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補(bǔ)交的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金向原產(chǎn)權(quán)單位交納；
  ----3、已購(gòu)公有住房上市時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定征收稅費(fèi)，但交易時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅(及其附征的城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等)、土地增值稅；
  ----4、自住滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅。
  
  ----E.何種公有住房不得出售、交換及贈(zèng)與？
  ----下列已購(gòu)公有住房不得上市：
  ----1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  ----2、在市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的；
  ----3、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
  ----4、違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)房約定的；
  ----5、國(guó)家、省、市規(guī)定不能上市的。
  
  ----F、已購(gòu)公有住房在出售、交換及贈(zèng)與時(shí)的各項(xiàng)注意事項(xiàng)
  ----1、經(jīng)廣州市住房制度改革辦公室核準(zhǔn)；
  ----2、按出售、交換、贈(zèng)與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，辦理交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記、租賃登記手續(xù)；
  ----3、出售以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的已購(gòu)公有住房時(shí)，賣(mài)方應(yīng)在辦理交易確認(rèn)后30日內(nèi)，把出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入基金專戶，方可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；
  ----4、已購(gòu)公有住房出售時(shí)，交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
  ----5、原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)自收到廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書(shū)面通知書(shū)之日起10日內(nèi)作出書(shū)面答覆，并辦理交易手續(xù)；
  ----6、逾期不答覆或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
  ----7、已購(gòu)公有住房中超過(guò)本人職務(wù)住房面積分配標(biāo)準(zhǔn)部分，已按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，出售時(shí)該超標(biāo)部分免繳國(guó)有土地使用權(quán)出讓金；
  ----8、已購(gòu)公有住房出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)人原是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，增值部分全部歸個(gè)人所有；
  ----9、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，增值額的80%歸個(gè)人所有，20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，納入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開(kāi)設(shè)的單位住房基金專戶管理；
  ----10、已購(gòu)公有住房相互交換，或者與商品房、私房交換的，按廣州市房地產(chǎn)交易所的評(píng)估價(jià)格計(jì)價(jià)，并按規(guī)定繳納有關(guān)交易稅費(fèi)；
  ----11、已購(gòu)公有住房上市后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購(gòu)買(mǎi)公有住房。
  
  ----G、買(mǎi)賣(mài)房改房的各項(xiàng)程序
  ----1、房改房在出售、交換及贈(zèng)與前需先如實(shí)填報(bào)《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》，由原產(chǎn)權(quán)單位核對(duì)有否違反購(gòu)房約定。如屬出售的，由原產(chǎn)權(quán)單位加具是否購(gòu)買(mǎi)的意見(jiàn)，并提交下列材料向市房改申請(qǐng)辦理上市核準(zhǔn)手續(xù)；
  ----①、《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》一式六份；
  ----②、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》。交換、贈(zèng)與的，必須按成本價(jià)付清房款；
  ----③、《廣州市公有住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》；
  ----④、產(chǎn)權(quán)人身份證。
  ----2、出售、交換程序
  ----①、序所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分?jǐn)偟模绞蟹康禺a(chǎn)測(cè)繪所辦理委托測(cè)量的手續(xù)，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；
  ----②、持市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過(guò)戶手續(xù)；
  ----③、產(chǎn)權(quán)人在市房地產(chǎn)交易所發(fā)出《交易過(guò)戶通知書(shū)》之日起30天內(nèi)，交納有關(guān)稅費(fèi)及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，并把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準(zhǔn)并開(kāi)具證明后，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過(guò)戶手續(xù)、市房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》；
  ----3、贈(zèng)與程序
  ----①、所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分?jǐn)偟?，到市房地產(chǎn)測(cè)繪所辦理委托測(cè)量的手續(xù)，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；
  ----②、到公證處開(kāi)具《評(píng)估介紹信》后，持《評(píng)估介紹信》、《房地產(chǎn)證》或《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》、《國(guó)有土地使用證》到市房地產(chǎn)估價(jià)所估價(jià)，并持市房地產(chǎn)估價(jià)所出具的有關(guān)資料到公證處辦理贈(zèng)與公證；
  ----③、持經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》、公證文書(shū)到市房地產(chǎn)登記所辦理贈(zèng)與登記手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e價(jià)款；
  ----4、抵押程序
  ----①、持經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》，到市房地產(chǎn)登記所按規(guī)定辦理填表申請(qǐng)、查檔入冊(cè)、收入繳費(fèi)、權(quán)利確認(rèn)、繕證發(fā)證等抵押登記手續(xù)；
  ----5、出租程序
  ----①、持經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購(gòu)公有住房上市核準(zhǔn)表》，到房屋所有地的房屋租賃管理部門(mén)辦理登記手續(xù)；
  ----②、房改房上市經(jīng)廣州市房改辦核準(zhǔn)后，均應(yīng)按有關(guān)出售、交換、贈(zèng)與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，按類(lèi)別辦理相關(guān)的交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記等手續(xù)；
  ----H、已購(gòu)公有住房抵押后的安排？
  ----1、已購(gòu)公有住房抵押的，抵押額應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后設(shè)定，并按規(guī)定辦理抵押登記；
  ----2、已購(gòu)公有住房抵押處分時(shí)，原是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣州市已購(gòu)公有住房上市規(guī)定》的第六及第七條辦理，并扣除有關(guān)稅費(fèi)后，抵押權(quán)人方可依法受償；
  ----3、已購(gòu)公有住房抵押處分時(shí)，原是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣州市已購(gòu)公有住房上市規(guī)定》的第六、第七及第十二條辦理，并扣除有關(guān)稅費(fèi)后，抵押權(quán)人方可依法受償。
  
  二、房改房上市收費(fèi)一覽
  ----出售已購(gòu)公有住房需繳稅費(fèi)
  ----賣(mài)方：
  ----1、按房屋售價(jià)的0.5%繳交交易手續(xù)費(fèi)；
  ----2、按房屋售價(jià)的0.05%繳交印花稅；
  ----3、按交易評(píng)估價(jià)格的1%繳納國(guó)有土地出讓金；
  ----4、按規(guī)定繳交個(gè)人所得稅(自住滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅)。
  ----買(mǎi)方：
  ----1、按房屋售價(jià)的0.3%繳交交易手續(xù)費(fèi)；
  ----2、按房屋售價(jià)的0.05%收繳交交易手續(xù)費(fèi)；
  ----3、按房屋售價(jià)的3%繳交契稅
  

  查看全文↓ 2014-03-26 20:21:27
• 131****8781

  被繼承的范圍僅限財(cái)產(chǎn)權(quán)，而購(gòu)買(mǎi)房改房的權(quán)利（非物權(quán)），即死者的民事權(quán)利，是不能被繼承或贈(zèng)與的。

  查看全文↓ 2014-03-23 21:23:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房改房的承繼
  答

  首先要明確一下，房屋歸屬問(wèn)題。這套房子屬于你父親母親的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。從文中看出，這套房子明顯是在他們結(jié)婚后獲得的，如果他們沒(méi)有離婚，則這套房子屬于他們夫妻共同財(cái)產(chǎn)。則一半歸你父親，另一半歸你母親。屬于你母親的那個(gè)部分，很好處理，她想贈(zèng)送給誰(shuí)就怎送給誰(shuí)。剩下的一半的房子，為你父親的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即為遺產(chǎn)。他的法定繼承為你母親以及幾個(gè)子女。你父母有幾個(gè)子女啊，你，你小哥，還有六個(gè)姐妹？天啊，八個(gè)人！所以，那你母親和六個(gè)姐妹只要書(shū)面協(xié)議放棄繼承即可。其次，你應(yīng)該只有一個(gè)哥哥吧，那么你所說(shuō)的大嫂，即你上面說(shuō)的“小哥”的妻子。你大嫂不是繼承人，沒(méi)有繼承權(quán)。但是她丈夫獲得的遺產(chǎn)就屬于他們夫妻共同財(cái)產(chǎn)，她只能分她丈夫（即你哥哥）獲得遺產(chǎn)。因?yàn)榛橐龃胬m(xù)期間獲得的遺產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。假定你們倆各自繼承一半，則他獲得的遺產(chǎn)屬于他們的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不管登記在他們誰(shuí)的名下。也就是她實(shí)際獲得了25%。同理，如果你已經(jīng)結(jié)婚了，也是這樣的。

• 問(wèn) 房改房的產(chǎn)權(quán)分配
  答

  房改房前身一般為自管房以及公管房，之前一般居住人性質(zhì)為承租人。產(chǎn)權(quán)為集團(tuán)、單位、或國(guó)家。 房改后，原承租人支付一部分款項(xiàng)后，取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)。 <<城市公有房屋管理規(guī)定》

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房遺產(chǎn)分配！
  答

  未房改，房屋的所有權(quán)仍然是所在單位，不能作為遺產(chǎn)繼承

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房修補(bǔ)費(fèi)如何分配？什么是房改房，房改房過(guò)戶有哪些費(fèi)用？
  答

  交易稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅（稅率5.55%賣(mài)方繳納）轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)（房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時(shí)間**早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間**早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣(mài)方繳納）印花稅（稅率1%買(mǎi)賣(mài)雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。契稅（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買(mǎi)方繳納）登記費(fèi)（工本費(fèi)）80元共有權(quán)證:20元

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房修補(bǔ)費(fèi)如何分配？房改房需要補(bǔ)繳哪些費(fèi)用？
  答

  如果是已經(jīng)有產(chǎn)證的情況下，而且你父母如果只有你一個(gè)兒子，不用遺囑也可以直接辦理給你！跟是什么房子沒(méi)有關(guān)系的：所需資料為，繼承人(繼承包括父母、配偶、子女)身份證、戶口本、結(jié)婚證（若已婚）、死者的死亡證明和戶口的注銷(xiāo)證明、繼承人與死者間的親屬關(guān)系證明、產(chǎn)證、評(píng)估報(bào)告、結(jié)清證明。所需費(fèi)用為評(píng)估價(jià)的繼承份額的2%加250元，，如果你不考慮出售的話，就是以上費(fèi)用。你去房地產(chǎn)交易中心辦理，他們會(huì)安排人去幫你們?cè)u(píng)估的！憑自書(shū)的遺囑及錄像錄音就可以了。4：如果是這樣的話，除非老產(chǎn)證滿五年，只要滿五年，按正常的房子出售，交正常的稅，如果老產(chǎn)證沒(méi)有滿五年那么就是交：繼承稅費(fèi)的相關(guān)約定:經(jīng)過(guò)繼承后再出售該房屋的稅費(fèi)，個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的繳納規(guī)定都是以繼承前的產(chǎn)權(quán)證時(shí)間來(lái)判定的，其中營(yíng)業(yè)稅按戶為單位整體計(jì)算繳納，個(gè)稅以人頭為單位分為繼承與非繼承兩部分分開(kāi)計(jì)算。若原產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間沒(méi)有滿5年，則出售該房屋的繼承部分的個(gè)人所得稅必須按差額（繼承的份額減去公證的費(fèi)用）的20%征收,營(yíng)業(yè)稅按正常規(guī)定繳納。若繼承前的房產(chǎn)證滿5年了或繼承后的房產(chǎn)證滿5年了，則繼承部分的個(gè)人所得稅和全部營(yíng)業(yè)稅都是按滿5年的房屋買(mǎi)賣(mài)出售的正常稅費(fèi)繳納。例題：原產(chǎn)證不滿5年，原產(chǎn)證上是3個(gè)人的名字，現(xiàn)在有一個(gè)人過(guò)世了，該房屋的買(mǎi)進(jìn)價(jià)為60萬(wàn)，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為120萬(wàn)，該房屋為唯一一套住宅，請(qǐng)問(wèn)出售該房屋，房東需要繳納多少稅費(fèi)？解答：該房屋為不滿五年普通唯一一套住宅，按政策規(guī)定正常的話是繳納全額的1%的個(gè)稅及5.55%的差額營(yíng)業(yè)稅。繼承部分按繼承的稅費(fèi)規(guī)定繳納為繼承部分的差額的20%。房屋中每人的份額是120除以3，等于40萬(wàn)。則其中2人的份額按正常稅費(fèi)繳納，其中1人的份額為繼承部分的份額。則繳納的稅費(fèi)總計(jì)如下：第一部分：2人所占份額部分正常繳納個(gè)稅：80萬(wàn)*1%＝8000元（個(gè)稅）第二部分：1人繼承份額部分繳納個(gè)稅：【40萬(wàn)－（40萬(wàn)*2%+250元）（公證費(fèi)）】*20%＝78350元（繼承差額個(gè)稅）第三部分：該戶的營(yíng)業(yè)稅【120萬(wàn)（現(xiàn)價(jià)）－60萬(wàn)（原價(jià)）】*5.55%＝3.33萬(wàn)（差額營(yíng)業(yè)稅）故總計(jì)須繳納的費(fèi)用為：8000元+33300元+78350元＝119650元。

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