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• 131****9641

  林艷華律師回復(fù)：法律規(guī)定的不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等。只有符合法律規(guī)定的不可抗力的要件，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2014-03-25 09:26:59
• 145****4241

  延期交房很麻煩！
  要做好以下幾點(diǎn)準(zhǔn)備。
  1。是了解延期交房的真正原因，天然氣沒(méi)有通，一般不會(huì)成為延期交房的真正原因，可到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察，看房屋及室外環(huán)境是否已經(jīng)完工。如果是開(kāi)發(fā)商銷售不理想，導(dǎo)致資金回籠困難，資金鏈斷裂是**可怕的事，意味著開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不具備在一定時(shí)間內(nèi)交房的能力。
  2。保存好相關(guān)的證明材料，如合同，交款收據(jù)，延期交房的正式通知，并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)一下合同中有關(guān)違約賠償?shù)臈l款。
  3。及時(shí)跟蹤事態(tài)發(fā)展，如系開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或者嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題使交房延期，則要馬上采取法律措施，以申請(qǐng)保全的方法來(lái)保護(hù)自己的利益。

  查看全文↓ 2014-03-24 14:20:19
• 156****5289

  對(duì)該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性等方面有異議

  查看全文↓ 2014-03-23 17:12:09
• 141****1035

  既然開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知延期交房，這個(gè)通知書(shū)就是憑證，可以按照合同的約定索賠違約金，要保存好證據(jù)?？纯春贤募s定。
  一般信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)會(huì)主動(dòng)計(jì)算好違約金，然后在尾款或者契稅中扣除。

  查看全文↓ 2014-03-23 09:45:30
• 137****7722

  一、重大自然災(zāi)害；二、非因開(kāi)發(fā)商自身原因造成的政府要求停工限產(chǎn)；三、其它不可抗力因素。
  但這些原因其實(shí)真沒(méi)哪個(gè)會(huì)真正成立的，也就是嚴(yán)格地說(shuō)，沒(méi)什么確鑿的原因可以讓開(kāi)發(fā)商冠冕堂皇地延期交房而免責(zé)的！

  查看全文↓ 2014-03-22 13:25:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 哪些情況下開(kāi)發(fā)商延期交房可以免責(zé)
  答

  延期交房很麻煩！要做好以下幾點(diǎn)準(zhǔn)備。1。是了解延期交房的真正原因，天然氣沒(méi)有通，一般不會(huì)成為延期交房的真正原因，可到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察，看房屋及室外環(huán)境是否已經(jīng)完工。如果是開(kāi)發(fā)商銷售不理想，導(dǎo)致資金回籠困難，資金鏈斷裂是最可怕的事，意味著開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不具備在一定時(shí)間內(nèi)交房的能力。2。保存好相關(guān)的證明材料，如合同，交款收據(jù)，延期交房的正式通知，并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)一下合同中有關(guān)違約賠償?shù)臈l款。3。及時(shí)跟蹤事態(tài)發(fā)展，如系開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或者嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題使交房延期，則要馬上采取法律措施，以申請(qǐng)保全的方法來(lái)保護(hù)自己的利益。

• 問(wèn) 哪些情況下逾期交房開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)？
  答

  (一)由于政府行為引起的逾期交房。首先，政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。其次政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開(kāi)發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同?！　〉钦袨槿缡腔诘谌说倪^(guò)錯(cuò)做出的，如開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門(mén)責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任?！　?二)因自然現(xiàn)象引起的逾期交房。如果開(kāi)發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，此時(shí)，應(yīng)從以下三個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力：　　1、出賣(mài)人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見(jiàn)，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。　　2、出賣(mài)人是否能夠或應(yīng)該能夠解決。如果該自然現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商不能解決的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可抗力;如果自然現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商可以解決的，例如從來(lái)不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不會(huì)造成影響，因此是屬于可以解決的，就不能認(rèn)定為不可抗力。　　3、該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時(shí)應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進(jìn)行認(rèn)定?！　?三)拆遷不暢等社會(huì)事件。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進(jìn)行進(jìn)而逾期交房。我們認(rèn)為，如果是開(kāi)發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制，但對(duì)于拆遷安置問(wèn)題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任?！　?四)建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過(guò)錯(cuò)或過(guò)失行為來(lái)抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任?！　?*后還要提醒購(gòu)房者注意，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，或者開(kāi)發(fā)商延期交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

• 問(wèn) 在什么情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房有免責(zé)事由？
  答

  情況一，因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。其中不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在常先生的案例中，開(kāi)發(fā)商把規(guī)劃部門(mén)延遲驗(yàn)收作為不可抗力是值得商榷的。情況二，是購(gòu)房者違約在先，如提出一些原合同中沒(méi)有約定的特殊要求或沒(méi)能按時(shí)付款，致使開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，這種情況開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。情況三，如果是購(gòu)房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開(kāi)發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購(gòu)房者延期收房，不能認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商逾期交房。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商延期可以延期交房嗎，開(kāi)發(fā)商延期交房如何賠償？
  答

  這個(gè)要具體問(wèn)題具體分析。下面兩篇文章供你參考http://www.ihomeshow.com/news/jiaofang/default.asp延期交房為何難要違約金 閱讀次數(shù)(154) 作者：王海在線2004-1-13 編者的話——開(kāi)發(fā)商延期交房，違約就應(yīng)當(dāng)支付違約金，業(yè)主依約領(lǐng)取違約金時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻因內(nèi)部工作人員頻繁調(diào)動(dòng)、工作未交接好、違約金按"月供"支付等原因而遲遲不支付違約金…… Hi王海在線，我作為“上海XX”的一名受害業(yè)主向您提供素材。希望您能通過(guò)新聞媒體及法律途徑幫助我們。我購(gòu)買(mǎi)的是“上海XX”1999年的期房，簽署的是"97版的預(yù)售合同"合同中約定2000年12月交房，否則按延期交房違約處理。2002年8月，我接到“XX交房通知”，攜帶合同前往辦理收樓事宜。當(dāng)計(jì)算完違約金前去財(cái)務(wù)部領(lǐng)取的時(shí)候，財(cái)務(wù)電腦顯示：此款已領(lǐng)！我要求康城出示業(yè)主領(lǐng)取此款的材料，XX財(cái)務(wù)經(jīng)理卻故作驚異狀，稱：前任財(cái)務(wù)及行政、銷售等一條線的人員前不久紛紛離職，具體情況不是很清楚。希望此事不要張揚(yáng)，待他們作內(nèi)部處理后再給答復(fù)。從8月一直到11月我們始終配合XX協(xié)助調(diào)查。但始終未能得到合理的解決。**近再次找到XX負(fù)責(zé)人，發(fā)現(xiàn)上次接觸的財(cái)務(wù)經(jīng)理又離任了，XX工作人員的頻繁調(diào)動(dòng)已不足為怪，每次均用"工作沒(méi)交接好等等"來(lái)搪塞。當(dāng)我們拿出具有法律依據(jù)的預(yù)售合同再次要求XX依照合同來(lái)履行違約責(zé)任時(shí)，XX負(fù)責(zé)人擺出"無(wú)賴"姿態(tài)：“對(duì)不起！我只知道我們財(cái)務(wù)有這么一筆款項(xiàng)支出了，我并不知道支付給了誰(shuí)，所以你拿合同來(lái)我也不能辦！難道說(shuō)XX管理上的漏洞導(dǎo)致財(cái)務(wù)上的損失要業(yè)主來(lái)承擔(dān)？！這只是我遇到的一個(gè)情況，”上海XX"現(xiàn)在基本上可以說(shuō)是上海樓市操作規(guī)范的一個(gè)反面教材！上海地區(qū)的媒體已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注這事，《上海樓市報(bào)》已開(kāi)始跟蹤報(bào)道。律師提示：根據(jù)上述，開(kāi)發(fā)商不但在采取拖延手段，而且很可能由于內(nèi)部管理混亂造成違約金被冒領(lǐng)。但無(wú)誰(shuí)領(lǐng)走這筆違約金都要有收款簽字，只要沒(méi)有房主簽字證明領(lǐng)到這筆錢(qián)，開(kāi)發(fā)商就必須承擔(dān)違約的法律責(zé)任，這筆違約金他是是逃脫不掉的。您好！我們以商貸形式購(gòu)買(mǎi)了北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)，并且已經(jīng)支付了11個(gè)**供。開(kāi)發(fā)商承諾：2002年4月28日入住。第一次延期：至2002年7月28日入住，賠償按合同簽訂(每日支付違約金房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之一)。第二次延期：至2002年10月28日入住，賠償按補(bǔ)簽的《補(bǔ)充協(xié)議》(每日支付違約金為房屋總價(jià)款的萬(wàn)分之叁)，并在11月15日前結(jié)算并交付給業(yè)主從4月28日至10月28日這段時(shí)間的違約金。第三次延期：至2002年12月15日入住，賠償按補(bǔ)簽《補(bǔ)充協(xié)議》(每日支付違約金為房屋總房款的萬(wàn)分之五)?，F(xiàn)在住房還未入住，開(kāi)發(fā)商于11月12日發(fā)了《有關(guān)賠償延期交付的通知》，要延期到12月30日一次結(jié)清，而且是要在公司有能力的條件下，否則以折成物業(yè)費(fèi)或月供費(fèi)用，按月2000元還給業(yè)主。從現(xiàn)狀來(lái)看，12月15日入住應(yīng)該沒(méi)太大問(wèn)題，可是開(kāi)發(fā)商想賴掉違約金，我們業(yè)主堅(jiān)決不同意。希望得到你們的幫助來(lái)維護(hù)我們業(yè)主的權(quán)利??！業(yè)主：李x 律師提示：根據(jù)上述投訴可以明確以下三點(diǎn)：1、開(kāi)發(fā)商屢次不遵守諾言，已無(wú)誠(chéng)信可言；2、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，與物業(yè)公司是服務(wù)關(guān)系，兩種關(guān)系是不能混為一談的。如果同意開(kāi)發(fā)商的要求，那么在將來(lái)的物業(yè)服務(wù)中會(huì)引起扯不清的糾紛。3、向開(kāi)發(fā)商要求支付違約金是業(yè)主的合法權(quán)利。 延期交房誰(shuí)之過(guò) 閱讀次數(shù)(111) 作者：新華2004-1-13 3月19日，華富大廈一業(yè)主李先生致電早報(bào)市民熱線（5555315 5552222）訴稱，華富大廈開(kāi)發(fā)商未能如期向他交房。就此反映，記者連日來(lái)作了一番調(diào)查。 早報(bào)訊（記者雷理國(guó)） 讀者：為何延期交房百余天 據(jù)業(yè)主李先生稱，他于2001年8月7日與華富大廈開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)位于后江埭路172號(hào)A座1101室商品房。合同第8條規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2002年5月31日前，將驗(yàn)收合格的商品房交付買(mǎi)受人使用。合同還有一條附加條款，允許出賣(mài)人90天的合理延展期，超過(guò)延展期按違約處理。李先生稱，他于2001年9月13日，向華富大廈開(kāi)發(fā)商交付購(gòu)房款38萬(wàn)余元，可直到2002年10月13日，開(kāi)發(fā)商以方便業(yè)主盡早裝修入住為由向他發(fā)出交房通知。李先生稱，接到通知書(shū)后過(guò)了一段時(shí)間，才收到《廈門(mén)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》。在這份由廈門(mén)市建設(shè)與管理局備案的《證明書(shū)》中，明確寫(xiě)出了通過(guò)備案的時(shí)間是2002年12月13日。 開(kāi)發(fā)商：愿意協(xié)商解決 3月20日上午，華富大廈開(kāi)發(fā)商陳華文約見(jiàn)了早報(bào)記者，并承諾愿意和業(yè)主李先生通過(guò)對(duì)話的方式解決糾紛。 陳總稱，華富大廈未能按合同日期交房，確實(shí)有一些客觀原因。由于去年春節(jié)期間公司放了一個(gè)月假，7月份又受北冕臺(tái)風(fēng)影響導(dǎo)致施工一度中止，加上一段時(shí)間來(lái)市區(qū)部分路段實(shí)行交通管制，因而工程被迫延期。 陳總稱，華富大廈是去年10月10日左右通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格的，于是在10月13日才向業(yè)主發(fā)出交房通知。一般來(lái)說(shuō)，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的每一份銷售合同都允許有一個(gè)合理延展期，公司與業(yè)主李先生的合同規(guī)定了90天的延展期，也就是說(shuō)從2002年5月31日開(kāi)始向后推延90天，因此，業(yè)主李先生的損失應(yīng)該說(shuō)不會(huì)很大，如果確實(shí)給李先生造成不可挽回的損失，公司愿意和李先生通過(guò)對(duì)話的方式協(xié)商解決。 延期交房已成行業(yè)頑疾 記者采訪了廈門(mén)市建設(shè)與管理局。該局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理處陳女士，看過(guò)業(yè)主李先生的投訴材料后說(shuō)，華富大廈開(kāi)發(fā)商的行為的確屬于延期交房。 廈門(mén)市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)副總經(jīng)理張斐就此認(rèn)為，業(yè)主遭遇延期交房，在廈門(mén)現(xiàn)在是一種普遍存在的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生的糾紛已經(jīng)成為廈門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)的頑疾。廈門(mén)某律師事務(wù)所的鄭律師則稱，由于業(yè)主在房產(chǎn)糾紛中處于一種弱勢(shì)地位，業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益常常遭受開(kāi)發(fā)商的侵犯，在這種情況下，業(yè)主可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，如調(diào)解不成，業(yè)主可以通過(guò)法律途徑維權(quán)?！鱿嚓P(guān)鏈接一 《商品房銷售管理辦法》 第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！鱿嚓P(guān)鏈接二 開(kāi)發(fā)商延期交房咋辦 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售期房時(shí)，通常以入住時(shí)間早為促銷手段，以引起購(gòu)房者的興趣。那么購(gòu)房者一定要注意開(kāi)發(fā)商是否能夠在約定的期限內(nèi)交房，購(gòu)房者可在簽訂購(gòu)房合同時(shí)進(jìn)行約定，如果開(kāi)發(fā)商不能按照規(guī)定的時(shí)間交房的話，規(guī)定應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，并賠償損失。 比如在合同中可以這樣約定：1.開(kāi)發(fā)商須于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付給購(gòu)房者；2.如果開(kāi)發(fā)商不能按期交房，那么購(gòu)房者應(yīng)給開(kāi)發(fā)商一個(gè)寬限期，允許開(kāi)發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限，到實(shí)際交付日期所發(fā)生的利息計(jì)算；3.如果開(kāi)發(fā)商在寬限期限過(guò)后，仍不能交房的，那么購(gòu)房者可有權(quán)解除合同，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息，并支付違約金。 根據(jù)《合同法》規(guī)定，一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。因此，當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能按期交房時(shí)，一般來(lái)說(shuō)購(gòu)房者并不能馬上解除合同。但是按照上述在合同中對(duì)于開(kāi)發(fā)商略微延遲履行合同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不會(huì)造成很大的傷害，購(gòu)房者只是略微推遲入住時(shí)間而已，但是如果在寬限期限過(guò)后，開(kāi)發(fā)商仍不能交房，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預(yù)付購(gòu)房款和利息，并支付違約金。 http://www.ihomeshow.com/house/news_show.asp?id=1163

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• 問(wèn) 怎么處理開(kāi)發(fā)商延期交房，開(kāi)發(fā)商延期交房可以退房嗎？
  答

  一般情況開(kāi)發(fā)商會(huì)依據(jù)合同去找他們逾期交房的原因,主要是指不可抗力,常見(jiàn)的以雨季長(zhǎng),冬天冷上凍時(shí)間長(zhǎng),政府及銀行政策法規(guī)等來(lái)推脫違約金。但是從買(mǎi)賣(mài)情況看,如您所買(mǎi)項(xiàng)目在期房至現(xiàn)房?jī)r(jià)格有所上漲,會(huì)退房但對(duì)您不利,如您所買(mǎi)現(xiàn)房與交房?jī)r(jià)格差異不大,且關(guān)注量和交易量呈萎縮,開(kāi)發(fā)商則不會(huì)退房。我個(gè)人建議您看看現(xiàn)在您所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)格是否有所上漲,畢竟自己處理比找開(kāi)發(fā)商會(huì)有利益一些

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