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• 131****6901

  應(yīng)該歸全體業(yè)主所有,因?yàn)檫@是使用公攤面積 的收入！

  查看全文↓ 2014-03-11 14:43:40
• 137****3680

  現(xiàn)實(shí)中住宅小區(qū)共用部位（如樓頂）的使用經(jīng)營大多是物業(yè)公司的行為。那么物業(yè)公司是否有這樣的權(quán)利，關(guān)鍵問題在于共用部位的所有權(quán)是否歸屬物業(yè)管理公司。如果該被使用部位在產(chǎn)權(quán)上屬于物業(yè)公司，那么其經(jīng)營收益自然歸物業(yè)公司所有。如果發(fā)生問題，也是屬于法律上講的相鄰關(guān)系，這個(gè)并不是我們今天討論的問題。今天針對(duì)的情況是，該共用部位已經(jīng)被業(yè)主在購房時(shí)一并買下，即共用部位屬于全體業(yè)主所有的情況。從法律上講，既然共用部位歸全體業(yè)主所有，那么其應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主決定共用部分經(jīng)營的相關(guān)事情，決定以什么方式使用、收益等。此外，對(duì)于公用部分的經(jīng)營或者使用也可以事先在業(yè)主公約或者簽訂購房協(xié)議的時(shí)候就進(jìn)行約定，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主根據(jù)具體情況進(jìn)行決定。
  
  按此邏輯，若沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議，物業(yè)公司是不得對(duì)小區(qū)的公共部位進(jìn)行經(jīng)營使用，比如將委托管理的空房出租，謀取利益；將樓頂、樓道或平臺(tái)等歸物業(yè)管理的部位出租出借給第三人等。物業(yè)管理公司是全體業(yè)主委托的管理人，只能在授權(quán)范圍內(nèi)從事管理活動(dòng)。
  
  正因?yàn)槿w業(yè)主享有對(duì)公共部位的所有權(quán)，共用部位的經(jīng)營所得也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。共用部位出租或其他經(jīng)營性收益可以用于彌補(bǔ)公共維修資金的不足，也可以直接分配于各個(gè)業(yè)主。收益可以按業(yè)主擁有的面積比例進(jìn)行分配，因?yàn)楣灿貌课坏拿娣e的成本和費(fèi)用分?jǐn)偸前凑諏Ｓ貌糠值拿娣e等比例分?jǐn)偟?，這種收益分配方式相對(duì)而言便于操作。
  
  當(dāng)然，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)管理公司也可以對(duì)小區(qū)的公共部位進(jìn)行經(jīng)營，具體的收益分配由業(yè)主大會(huì)作出決定，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在相關(guān)經(jīng)營合同中體現(xiàn)，而收益也應(yīng)當(dāng)在支付給物業(yè)公司勞務(wù)費(fèi)之后歸小區(qū)業(yè)主共同所有，可以作為共有財(cái)產(chǎn)，用于對(duì)小區(qū)設(shè)施的維修、改善等。
  
  另外需要注意的一點(diǎn)是，即使作為業(yè)主的個(gè)別住戶也不能擅自占用公共部位，而影響到他人的居住。因?yàn)殡m然單個(gè)業(yè)主也是公共部分的所有權(quán)人之一，但是公共部分是共有財(cái)產(chǎn)，是屬于全體業(yè)主共同所有的，因此，單個(gè)業(yè)主也是不能隨意占用的，這也是侵害了其他業(yè)主的利益。
  
  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。依據(jù)“誰所有，誰受益”的原則，共用部位的收入歸全體業(yè)主共有。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充公共維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決議使用。
  
  

  查看全文↓ 2014-03-11 09:30:39
• 148****0048

  這個(gè)廣告收入應(yīng)該歸物業(yè)所得。

  查看全文↓ 2014-03-09 09:15:59
• 143****9286

  樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有。
  因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對(duì)樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。
  依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。
  在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對(duì)樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。

  查看全文↓ 2014-03-08 22:05:33

相關(guān)問題

• 問 商店的樓上做個(gè)廣告牌
  答

  1、要看你那里的公仆同志們是否兇猛了。你說的情況在法律講是設(shè)立并發(fā)布戶外廣告，這個(gè)歸《廣告法》管。不是你和房東商量一下就能隨便搞戶外廣告的，程序還挺復(fù)雜。見廣告法第三十二條 有下列情形之一的，不得設(shè)置戶外廣告： （一）利用交通安全設(shè)施、交通標(biāo)志的； （二）影響市政公共設(shè)施、交通安全設(shè)施、交通標(biāo)志使用的； （三）妨礙生產(chǎn)或者人民生活，損害市容市貌的； （四）國家機(jī)關(guān)、文物保護(hù)單位和名勝風(fēng)景點(diǎn)的建筑控制地帶； （五）當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地方人民政府禁止設(shè)置戶外廣告的區(qū)域。 第三十三條 戶外廣告的設(shè)置規(guī)劃和管理辦法，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地方人民政府組織廣告監(jiān)督管理、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、公安等有關(guān)部門制定。2、你可能會(huì)說你那個(gè)是招牌，不屬于廣告。這很有道理，但是，是不是廣告不是你說了算，萬一某個(gè)政府部門堅(jiān)持認(rèn)為你的招牌就是廣告呢？3、建議咨詢你當(dāng)?shù)氐穆蓭?，一定要?dāng)?shù)氐摹?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 小區(qū)里面的， 建筑的樓頂及墻面廣告牌的收益應(yīng)當(dāng)歸誰享有？
  答

  （1）如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主委員會(huì)所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)主委員會(huì)同意，并不影響業(yè)主的生活，是不需要向業(yè)主委員會(huì)交廣告費(fèi)的。（2）如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低本小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。

• 問 不是廣告牌上面寫的4000一方嗎
  答

  上面寫的是實(shí)德單價(jià) 就是加上增送面積的單價(jià)·

  全部4個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商是否侵占了我的權(quán)益！
  答

  這個(gè)只能去找物業(yè)協(xié)商

  全部9個(gè)回答>
• 問 小區(qū)廣告費(fèi)用歸誰所有
  答

  《民法典》規(guī)定：（第271條）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；（第282條）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。（第283條）建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條下半條對(duì)該項(xiàng)收益做了規(guī)定，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。所以廣告收益應(yīng)該通過業(yè)主大會(huì)決定怎么分配使用，物業(yè)是無權(quán)處置該收益的。因?yàn)槲飿I(yè)是小區(qū)的管理者，是業(yè)主繳納費(fèi)用聘用的，物業(yè)提供的是服務(wù)，在小區(qū)廣告位出租以后，獲得的收益，應(yīng)該向業(yè)主定期公示。