購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房,由于交易時(shí)間長(zhǎng),受市場(chǎng)因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,**好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。
全部2個(gè)回答>購(gòu)買拆遷安置房要注意哪些問題
142****6264 | 2014-02-23 11:08:01
已有7個(gè)回答
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133****7245
有錢就好,哈哈
查看全文↓ 2014-02-26 09:46:19 -
133****5653
根據(jù)上海的規(guī)定拆遷安置房有上市交易期限的限制,時(shí)間較長(zhǎng),交易風(fēng)險(xiǎn)比較大。但根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的司法解釋(一)第4條規(guī)定,“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其**會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?!倍虾R?guī)定拆遷安置房限制過(guò)戶交易的規(guī)定屬于地方性的規(guī)章,顯然不能作為認(rèn)定,拆遷安置房買賣屬于無(wú)效的依據(jù)。因此,只要買賣雙方簽訂的拆遷安置房買賣協(xié)議(合同)不與現(xiàn)有的法律行政法規(guī)相沖突,應(yīng)屬于有效。
查看全文↓ 2014-02-26 09:13:17
當(dāng)然合同有效并不能保證雙方交易就可以完全履行,購(gòu)房者就一定可以拿到房屋產(chǎn)權(quán)。以下幾個(gè)方面可能是出現(xiàn)糾紛的主要因素:
一、買賣協(xié)議(合同)不嚴(yán)謹(jǐn),不具有可操作性。
由于現(xiàn)實(shí)生活中,有些當(dāng)事人私下交易,簽訂的合同過(guò)于寬泛不嚴(yán)謹(jǐn),對(duì)交易的諸多細(xì)節(jié)沒有具體約定,一旦出現(xiàn)雙方合同中沒有約定事由出現(xiàn),便成為上海反悔的理由。上家由于房?jī)r(jià)上漲原因往往不愿意配合下家交易,甚至找出合同或協(xié)議中的漏洞進(jìn)而反悔,這時(shí)候下家就陷入被動(dòng)局面。此時(shí)再找律師,律師也無(wú)能為力。因此簽訂一份比較完備買賣協(xié)議,對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致完備的約定至關(guān)重要。
二、賣房者的資信必須考慮
現(xiàn)實(shí)生活中,賣房者多是由于家中房屋拆遷獲得多套安置房,出售其中一部份,用于自己消費(fèi)。但也有的賣房人就只有一套住房,其賣房后獲得的房款,不用于買房而是用于其他消費(fèi)或其他花費(fèi)。這樣一旦其沒有其他收入來(lái)源或沒有其他住所,其返悔幾率非常高。
三、賣房者若有其他債務(wù)等因素,必須要謹(jǐn)慎
雖然購(gòu)房者支付了購(gòu)房款,實(shí)際居住使用了該房屋。但從物權(quán)法規(guī)定來(lái)看,房屋的所有權(quán)仍然屬于賣房人,一旦賣房人欠債被起訴,債權(quán)人起訴時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,房屋被查封后,即使賣房人愿意出售房屋履行合同,因房屋被司法限制,也無(wú)法過(guò)戶。
三、抵押相對(duì)可以降低風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定,讓賣房人將房屋抵押給購(gòu)房人,這樣可以相對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)。但雙方必須有協(xié)議,否則一旦抵押改變真實(shí)的買賣關(guān)系,風(fēng)險(xiǎn)反而增大。且抵押要到房產(chǎn)交易中心辦理抵押登記,現(xiàn)實(shí)生活中有些人認(rèn)為房產(chǎn)證給購(gòu)房人就算抵押是錯(cuò)誤的。 -
132****9760
上海動(dòng)遷政策常見問題多集中在城市房屋征收、夫妻財(cái)產(chǎn)分割與征收、繼承與征收、房屋租賃與征收、農(nóng)村房屋征收等五個(gè)方面。
查看全文↓ 2014-02-25 09:52:44
1、關(guān)于城市房屋征收
網(wǎng)友風(fēng)語(yǔ)者提問:家住二級(jí)以下舊里,各方面均符合申購(gòu)經(jīng)適房的條件。如果現(xiàn)在申購(gòu),一旦動(dòng)遷,是否還能再享受托底保障?
解讀:根據(jù)上海市61號(hào)文應(yīng)安置人口的認(rèn)定辦法,享受了經(jīng)適房政策的居民,也就意味著享受過(guò)政策性補(bǔ)助,不能作為應(yīng)安置人口認(rèn)定。因此,如果動(dòng)遷,不能再享受住房保障托底政策;反之,動(dòng)遷時(shí)享受過(guò)住房保障托底政策的居民也不能再申購(gòu)經(jīng)適房。
2、夫妻財(cái)產(chǎn)分割與征收
網(wǎng)友ljwsn提問:兩年前,父母的房子動(dòng)遷分了兩套房,其中一套歸我。當(dāng)時(shí)已經(jīng)結(jié)婚?,F(xiàn)在,新婚姻法出臺(tái)后,如果離婚,另一方是否也能分得補(bǔ)償或安置?
解讀:以上海動(dòng)遷政策為例,以原房屋拆遷時(shí)該戶在冊(cè)人口為動(dòng)遷安置對(duì)象。如果當(dāng)時(shí)另一方的戶口并不在冊(cè),則該安置房與其無(wú)關(guān)。但也有特殊情況,雖然夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),但如果婚后另一方對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)、管理或改善等活動(dòng),也應(yīng)該在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)對(duì)其予以適當(dāng)補(bǔ)償。
3、繼承與征收
網(wǎng)友會(huì)飛的魚提問:戶口已經(jīng)凍結(jié),但親人突然不幸離世,補(bǔ)償時(shí),戶口數(shù)會(huì)少一個(gè)嗎?還能加進(jìn)一個(gè)戶口嗎?
解讀:根據(jù)《上海市戶籍管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定,本市居民死亡的,應(yīng)當(dāng)注銷戶口,沒有補(bǔ)償。當(dāng)然,如其立有遺囑指定繼承或其為戶主,則按照繼承法相關(guān)規(guī)定繼承。另外,戶口一旦被凍結(jié),就不能再遷入或遷出。
4、房屋租賃與征收
網(wǎng)友藍(lán)海夢(mèng)想提問:我租住民房多年,還對(duì)房屋進(jìn)行了裝修?,F(xiàn)在要?jiǎng)舆w,那么裝修費(fèi)用是否可以補(bǔ)償?補(bǔ)償問誰(shuí)要?
解讀:針對(duì)出租房裝修補(bǔ)償問題,需分兩種情況處理。
第一種情況:在與出租人的租賃合同中對(duì)遇征收時(shí)的裝修事項(xiàng)有約定,應(yīng)按約定條款處理。
第二種情況:對(duì)動(dòng)遷時(shí)裝修補(bǔ)償事項(xiàng)未作約定。
我國(guó)《合同法》第223條規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
因此,如裝修時(shí)經(jīng)過(guò)出租人同意,可以要求出租人對(duì)該裝修予以適當(dāng)補(bǔ)償;如未經(jīng)出租人同意,則無(wú)權(quán)向出租人提出裝修補(bǔ)償要求。
5、農(nóng)村房屋征收
網(wǎng)友賣碳翁提問:農(nóng)村加蓋房屋是否能得到補(bǔ)償?
解讀:在集體土地房屋征收中,拆遷補(bǔ)償安置按戶進(jìn)行。被拆遷人以合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶。因此,是否能夠得到補(bǔ)償還應(yīng)結(jié)合被征收人家庭人口情況而定,而不是戶口。
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158****5721
根據(jù)上海的規(guī)定拆遷安置房有上市交易期限的限制,時(shí)間較長(zhǎng),交易風(fēng)險(xiǎn)比較大。但根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的司法解釋
查看全文↓ 2014-02-25 09:17:32
(一)第4條規(guī)定,“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”而上海規(guī)定拆遷安置房限制過(guò)戶交易的規(guī)定屬于地方性的規(guī)章,顯然不能作為認(rèn)定,拆遷安置房買賣屬于無(wú)效的依據(jù)。因此,只要買賣雙方簽訂的拆遷安置房買賣協(xié)議(合同)不與現(xiàn)有的法律行政法規(guī)相沖突,應(yīng)屬于有效。當(dāng)然合同有效并不能保證雙方交易就可以完全履行,購(gòu)房者就一定可以拿到房屋產(chǎn)權(quán)。以下幾個(gè)方面可能是出現(xiàn)糾紛的主要因素:
一、買賣協(xié)議(合同)不嚴(yán)謹(jǐn),不具有可操作性。由于現(xiàn)實(shí)生活中,有些當(dāng)事人私下交易,簽訂的合同過(guò)于寬泛不嚴(yán)謹(jǐn),對(duì)交易的諸多細(xì)節(jié)沒有具體約定,一旦出現(xiàn)雙方合同中沒有約定事由出現(xiàn),便成為上海反悔的理由。上家由于房?jī)r(jià)上漲原因往往不愿意配合下家交易,甚至找出合同或協(xié)議中的漏洞進(jìn)而反悔,這時(shí)候下家就陷入被動(dòng)局面。此時(shí)再找律師,律師也無(wú)能為力。因此簽訂一份比較完備買賣協(xié)議,對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致完備的約定至關(guān)重要。
二、賣房者的資信必須考慮現(xiàn)實(shí)生活中,賣房者多是由于家中房屋拆遷獲得多套安置房,出售其中一部份,用于自己消費(fèi)。但也有的賣房人就只有一套住房,其賣房后獲得的房款,不用于買房而是用于其他消費(fèi)或其他花費(fèi)。這樣一旦其沒有其他收入來(lái)源或沒有其他住所,其返悔幾率非常高。
三、賣房者若有其他債務(wù)等因素,必須要謹(jǐn)慎雖然購(gòu)房者支付了購(gòu)房款,實(shí)際居住使用了該房屋。但從物權(quán)法規(guī)定來(lái)看,房屋的所有權(quán)仍然屬于賣房人,一旦賣房人欠債被起訴,債權(quán)人起訴時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,房屋被查封后,即使賣房人愿意出售房屋履行合同,因房屋被司法限制,也無(wú)法過(guò)戶。
三、抵押相對(duì)可以降低風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定,讓賣房人將房屋抵押給購(gòu)房人,這樣可以相對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)。但雙方必須有協(xié)議,否則一旦抵押改變真實(shí)的買賣關(guān)系,風(fēng)險(xiǎn)反而增大。且抵押要到房產(chǎn)交易中心辦理抵押登記,現(xiàn)實(shí)生活中有些人認(rèn)為房產(chǎn)證給購(gòu)房人就算抵押是錯(cuò)誤的。 -
142****1324
如果該房子還沒有拿到產(chǎn)權(quán),購(gòu)買還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。 1.5年之后產(chǎn)權(quán)下來(lái)還是原房東的名字,到時(shí)候他不配合辦理怎么辦? 2.就算辦理了公證委托,萬(wàn)一第一時(shí)間產(chǎn)權(quán)原件被原房東拿走了怎么辦 3萬(wàn)一公證書有錯(cuò)誤,原房東出國(guó)或者到外地了你找不到怎么辦? 建議再等等,產(chǎn)權(quán)下了再說(shuō)。如果你足夠信任對(duì)方還是可以購(gòu)買的。
查看全文↓ 2014-02-24 22:46:35 -
142****7282
應(yīng)注意1、一定想辦法更改合同(拆遷安置協(xié)議)的名字。
查看全文↓ 2014-02-24 20:02:20
2、在沒有辦理房產(chǎn)證的時(shí)候,不要付全款,留一部分滯壓金。
3、找一家中介機(jī)構(gòu)(正規(guī)的,比較大的)或者是律師事務(wù)所,做一份合同,以防萬(wàn)一。 -
151****7111
購(gòu)置安置房首先要查明安置房的性質(zhì),一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房,由于交易時(shí)間長(zhǎng),受市場(chǎng)因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。
查看全文↓ 2014-02-23 11:26:50
因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔。
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1、要查明安置房的性質(zhì),一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,或到房地產(chǎn)交易核心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第1類動(dòng)拆遷安置房,由于交易時(shí)間長(zhǎng),受市場(chǎng)因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、一定要辦理公證手續(xù),以免日收出現(xiàn)糾紛。如果是購(gòu)買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等,辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。3、合同的內(nèi)容要明確。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式,遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)置該類房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來(lái)保證買賣合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,較好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。
全部3個(gè)回答> -
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安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大,甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房,按《物權(quán)法》規(guī)定,房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn),沒有登記備案的,除法律特殊規(guī)定的情形外,不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說(shuō)此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán),對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。
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你好!拆遷安置房分2種情況:國(guó)土、集土國(guó)土拆遷滿五年后可以上市交易,集土是不可以交易的。
全部10個(gè)回答> -
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注意事項(xiàng):1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證,只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理,如果有拆遷協(xié)議書,雖然麻煩,但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。2、一定要辦理公證手續(xù),以免日收出現(xiàn)糾紛。 3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入,在拆遷安置房交易后可以提供更名(過(guò)戶)服務(wù),適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。4、弄清拆遷安置房的性質(zhì)對(duì)于購(gòu)買至關(guān)重要??梢钥紤]對(duì)拆遷協(xié)議進(jìn)行更名,更名時(shí),要進(jìn)行公證。
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