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• 147****8373

  房地產(chǎn)使用權是指房地產(chǎn)所有人以外的使用者在法律允許范圍內(nèi)，對房地產(chǎn)享有的占有、使用和部分收益的權利。在傳統(tǒng)的物權范疇中，使用權不是一種獨立的物權，它僅僅是所有權的一項權能。我國實行土地公有制，土地所有權的主體是國家和集體經(jīng)濟組織，而使用土地的產(chǎn)權主體比較分散，為此，我國法律將土地使用權作為獨立的物權確定下來，在所有權和使用權相分離的條件下，房地產(chǎn)的使用權可以由非所有權人行使。房地產(chǎn)使用權是國家的房地產(chǎn)使用制度在法律上的體現(xiàn)，即具有使用房地產(chǎn)的產(chǎn)權主體，依法律規(guī)定的程序辦理其使用權的申請、登記、發(fā)證等手續(xù)，經(jīng)法律確認擁有對房地產(chǎn)的使用權利：由于房地產(chǎn)使朋權是根據(jù)法律或合同規(guī)定產(chǎn)生的，因此，使用權主體必須在法律或合同規(guī)定的范圍內(nèi)使用。在“兩權”分離的條件下，使朋人無權決定房地產(chǎn)的**終處置，它只能依照法律和合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓使用權。
  1.房地產(chǎn)使用權類型我國房地產(chǎn)使用權可以分為國家土地使朋權、集體土地使用權等，國有土地使用權又可分為城鎮(zhèn)國有土地使用權和農(nóng)村國有土地使朋權。農(nóng)村國有土地使朋權主要指農(nóng)、林、牧、漁場依法擁有的土地使用權。
  (1)城鎮(zhèn)國有土地使用權國有土地的使用者依照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權利，負有保護和合理利用土地的義務。城鎮(zhèn)國有土地使用權可以通過劃撥和出讓、出租、入股等有償方式取得。有償取得的土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承：劃撥土地使用權在補辦出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓和出租。
  (2)集體土地使用權主要指農(nóng)村集體土地使用權。農(nóng)村集體土地使用權是指使用農(nóng)村集體土地的使用者依照國家法律規(guī)定或者合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權利，負有保護和合理利朋土地的義務。農(nóng)村集體土地使用權又可分為農(nóng)朋土地使朋權、農(nóng)村居民宅基地使朋權和農(nóng)村集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權。農(nóng)用土地使用權，主要指聯(lián)產(chǎn)承包地的使用權，即由集體或者個人承包經(jīng)營從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)所取得的使用權。農(nóng)朋土地使用權一般是以戶為單位，并由戶主與集體土地所有權人——發(fā)包方簽訂承包合同為依據(jù)取得。土地承包依照法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包，轉(zhuǎn)包合同的簽訂必須由發(fā)包方參加，即取得發(fā)包方的同意。目前我國許多地區(qū)對“五荒地”(荒山、荒灘等)進行了拍賣。獲得“五荒地”使用權的使用人享有對“五荒地”的占有、使用、收益和部分處分的權利。農(nóng)村居民宅基地使朋權，是指農(nóng)村居民建住宅依法批準取得的使用集體所有土地的權利。農(nóng)村居民建住宅時，使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府批準；使用耕地的，須經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核，報縣級以上人民政府批準：末按規(guī)定程序辦理合法手續(xù)的，其使朋權法律不予保護。農(nóng)村居民建住宅用地面積不得超過規(guī)定的標準。凡出賣、出租住宅的，不得再申請宅基地。集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體企業(yè)和農(nóng)村集體事業(yè)單位，進行非農(nóng)業(yè)建設(除建住宅外)依法取得使朋集體所有土地的權利。我國法律不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位擁有集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權。全民所有制單位和城市集體所有制單位進行建設，需要使用集體所有的土地，應當通過征用方式，把集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地以后才能取得土地使用權——國有土地使用權。集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權的取得，不但需要土地所有者的同意，還必須依照法定程序進行報批，接受政府主管部門的監(jiān)督和管理。也可以說，集體非農(nóng)業(yè)建設用地使朋權必須由國家依法確定。
  2.房地產(chǎn)使用權權能正確理解房地產(chǎn)使朋權的概念，首先必須明確，人們是在兩種意義上使用房地產(chǎn)使用權這一概念的：一是指作為房地產(chǎn)所有權的使用權能.=是指作為獨立物權的房地產(chǎn)使用權。這里使用的是后一個意義上的使用概念。其次，還必須了解房地產(chǎn)使用權的構成，和其他任何法律關系的構成一樣，房地產(chǎn)使朋權也由主體、客體和權能三部分構成：房地產(chǎn)使用權的主體是依法使朋他人所有的土地的法人、非法人團體、公民以及外國的組織和個人。房地產(chǎn)使用權的客體是國家所有或集體所有的土地。房地產(chǎn)使用權的權能包括占有、使用、收益和處分權，不過，這與房地產(chǎn)所有權的四項權能是同名而不同義的。
  (1)占有。指土地使用權人對其享有使用權的他人所有的土地的實際控制權或支配的權利，它是產(chǎn)生使用權的前提和基礎。
  (2)使用。指土地使用權人對其享有使用權的他人所有的土地，依照該土地的性質(zhì)和用途加以利用的權利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進行。如企業(yè)使用土地是利用土地進行生產(chǎn)經(jīng)營，因此，企業(yè)不得擅自把土地改作他用，也不得征而不用。
  (3)收益。指土地使用權人對利用其享有使用權的他人所有的土地所產(chǎn)生的利益，有收獲的權利。使用人使用土地取得使用權，其主要目的就是經(jīng)營房地產(chǎn)，以獲得一定的利益。
  (4)處分。指土地使朋權人有根據(jù)自己的意愿保有、轉(zhuǎn)讓或滅失其所享有的土地使用權的權利。這里的處分不同于所有權人的處分，使用人無權決定房地產(chǎn)的**終命運。房地產(chǎn)使用權的各項權能要受到國家法律和所有權人意志的限制。這種限制，一方面是從使用范圍、使用條件、程序和使用年限等方面運朋法律手段加以限制；另一方面，從既要維護國家權益、社會效益，又要使房地產(chǎn)使用者有利可圖的原則出發(fā)制定限制政策。

  查看全文↓ 2014-02-24 14:25:42
• 145****8132

  當然只有使用權了,農(nóng)村土地都是集體所有,即使有房產(chǎn)證買賣也要受到限制。

  查看全文↓ 2014-02-24 10:55:16
• 158****8838

  唄聽開發(fā)商給你吹。爛尾樓、攜款逃跑的事情比比皆是。你要看到正規(guī)的土地使用證和開工證和規(guī)劃許可證在去購房。希望能幫助到您

  查看全文↓ 2014-02-24 09:42:31
• 137****9620

  我國是土地公有制國家 實行土地公有和集體所有制度
  在城市中 所有土地都是國有的，您購買的房產(chǎn)是土地的使用權和房屋的所有權。就是從國家手中租賃了70年的土地使用權。根據(jù)我國物權法，70年后您房屋坐落的土地自動續(xù)約70年，也就是說您依然享有70年的土地使用權，但是您需要交納土地出讓金。土地出讓金就是您從政府手里“租賃”70年使用權的錢。
  
  農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有。如果土地是農(nóng)民家世代分的的那么使用權都是永久的，也有部分土地是大隊集體所有，租賃給農(nóng)民的，那么這個都有租賃期限。
  農(nóng)民都有宅基地，另外還有農(nóng)地、林地等。宅基地才可以蓋房子，而且蓋多大都有規(guī)定。你在田地里特別是基本農(nóng)田里是禁止蓋住房的。
  
  城市戶口的人不可以購買宅基地，也不可以購買集體土地形式的購房——即小產(chǎn)權房，國家是不承認城市戶口人對集體土地的占有的。
  但是農(nóng)村戶口人可以購買城市的商品房。
  
  因為對農(nóng)民來說土地是生產(chǎn)工具，也就是說離了土地農(nóng)民就失去了謀生的手段（外出打工不算啊，那個是新時代勞動力過剩的現(xiàn)象）。而對城市人口來說，土地只是生活用品。

  查看全文↓ 2014-02-23 16:17:47
• 134****3341

  不可以，到期后，如果房屋還是可以使用，總是需要補交土地出讓金就可以了。

  查看全文↓ 2014-02-23 09:20:03
• 153****6766

  由你父親和爺爺買斷就又你父親的分，拆遷一定能夠拿到政府的補償款的，不用擔心

  查看全文↓ 2014-02-21 22:59:32
• 143****5092

  房屋建筑使用30年就算質(zhì)量合格?，F(xiàn)行《物權法》，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！?/span>

  查看全文↓ 2014-02-21 20:05:27
• 142****9126

  我是一家國營企業(yè)的職工，于1997年占有了一套非住宅房廠領導也黙認了，于次月開始我的工資中扣了房租水費電費，后來企業(yè)破產(chǎn)我也一直居住在該房因為是維一位房現(xiàn)搞開發(fā)拆遷。
  我想問我是否有使用權，是否該得拆遷補嘗款？根據(jù)是什么？謝謝！

  查看全文↓ 2014-02-21 19:03:10
• 141****8067

  房子是你們的名字就不用過多擔心 拆遷會給你們補償?shù)?/span>

  查看全文↓ 2014-02-21 18:37:16
• 134****8810

  五證不全是不能發(fā)售的，但這種情況很普遍，如果擔心就買其他樓盤吧

  查看全文↓ 2014-02-21 15:49:07

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• 問 關于土地使用權轉(zhuǎn)讓
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  當然能一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓公司的建筑物時，其占用范圍內(nèi)的土地是一同轉(zhuǎn)讓的，也就是賣公司的房產(chǎn)，則房產(chǎn)方位內(nèi)對應的土地就一起轉(zhuǎn)讓了貝，不用什么特殊的方法。如果你們公司擁有一處獨立的未開發(fā)的地塊，想賣公司的時候一起賣掉，那就通過股權轉(zhuǎn)讓吧，這種方式只需要做一下股東變更，對于土地和房產(chǎn)的權利人都是不便的，所以不用交什么稅！

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  建議你托關系把房產(chǎn)證改為終身，到時候就不怕回收了，別說是我說的

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