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• 137****5828

  一、我國對宅基地使用權的定義以及立法地位
  
  宅基地使用權是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權和城鎮(zhèn)宅基地使用權。農(nóng)村宅基地使用權的權利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權。城鎮(zhèn)宅基地使用權的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。
  
  由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點。因此在物權立法時，是否可以將宅基地使用權限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有土地占有使用的權利。至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因對私有房屋的宅基地取得的土地使用權，應當通過立法將其納入到土地使用權制度中進行調(diào)整。今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權，應當通過土地使用權的出讓和轉讓程序進行。
  
  關于宅基地使用權的性質(zhì)，我國學者大都認為，宅基地使用權本質(zhì)上屬于土地使用權。據(jù)此，也有一些學者認為，將來農(nóng)村宅基地使用權制度也應當納入到土地使用權制度的調(diào)整之中，從而沒有必要在法律上設立單獨的宅基地使用權制度。筆者認為，這一看法是不正確的。因為，一方面，土地使用權在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權，除了劃撥的土地以外，土地使用權的取得必須通過出讓、轉讓、出租的方式進行。這些方式在本質(zhì)上都是一種等價交換的交易方式。而農(nóng)村宅基地使用權，不僅具有物權的屬性，而且在一定程度上，與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，這就決定了它不可能作為交易對象自由轉讓。另一方面，國有土地使用權和宅基地使用權在管理機構、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。例如，根據(jù)法律規(guī)定，一戶農(nóng)戶只能申請一處宅基地的使用權，而土地使用權則沒有這樣的限制。我們還應當注意到，宅基地使用權主要發(fā)生在農(nóng)村，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，在將土地使用權作為一種特定的用益物權形式在物權法中規(guī)定后，它就應當和土地使用權區(qū)別開來。因此，不能以土地使用權替代宅基地使用權。
  
  宅基地使用權具有如下特點：
  
  第一，農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者農(nóng)戶的名義申請宅基地，土地的有限性決定了集體經(jīng)濟組織以外的人員一般不能申請宅基地。所以，宅基地通常是與成員權聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的**低限度的福利。因為提供了宅基地，農(nóng)村居民享有了基本的居住條件，從而維護了農(nóng)村的穩(wěn)定。由于宅基地具有福利的性質(zhì)，集體經(jīng)濟組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得，而不可能按市價購買。
  
  第二，宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現(xiàn)在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建設房屋和附屬物。由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的即長期的權利。盡管權利人對宅基地享有長期的使用權，但這種使用權不是長期不變的。如果因為國家建設需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或者居民個人的宅基地實際過多，遠遠超過了當?shù)匾?guī)定的標準，可以經(jīng)過法定程序，進行合理的調(diào)劑或重新安排。應當指出的是，由于宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
  
  第三，集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有限性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。1998年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。許多人認為應當保留這一規(guī)定。筆者認為這一規(guī)定是必要的，但應當有一些例外的規(guī)定。因為，一方面，在農(nóng)村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地，如某人分家離去之后又繼承父母的房屋，這就形成多處宅基地的情況。又如子女成家蓋房，申請了一塊宅基地，不一定分戶，這樣一戶形成兩塊宅基地。那么法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢？對此存在著兩種以上的觀點。一種觀點認為，既然現(xiàn)行法律禁止公民擁有一處以上宅基地，因此對于多出的宅基地，應當由集體收回。另一種觀點認為，公民只要是通過合法的方式取得宅基地，集體不能予以收回，否則，等于禁止對公民的房屋進行繼承和買賣。筆者認為，公民只能擁有一處宅基地，只是就申請而言的，法律上不應當禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。當然，公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費，如果宅基地長期閑置的，集體應當有權重新規(guī)劃、調(diào)整，以保證土地資源的有效利用，集體如果因規(guī)劃調(diào)整需要收回宅基地的，應當給予恰當?shù)难a償。所以，建議將立法改為“一戶只能申請一處宅基地”。
  
  宅基地依法經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的，以規(guī)劃后確定的使用權為準，公民原用的宅基地已經(jīng)依法統(tǒng)一規(guī)劃另行分配了的，不得再要求收回。宅基地經(jīng)過法定程序個別調(diào)整了的，以調(diào)整后的所有權為準。搶占、多占集體土地或他人的宅基地的，一律無效。不按審批權限或程序劃撥的宅基地，一般不予保護。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、擴建自己的房屋時，未按規(guī)定辦理合法手續(xù)的，依法不予保護。
  
  二、我國宅基地使用權的流轉問題
  
  現(xiàn)行立法嚴格禁止宅基地使用權的抵押、出租和轉讓的做法是不完全合理的。因為法律并不禁止農(nóng)村私有房屋的轉讓，既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，則意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則。如果禁止宅基地使用權可以轉讓，權利人也會通過房屋轉讓的名義轉讓宅基地使用權。更何況，如果宅基地使用權不能轉讓，則意味著宅基地的交換價值不能實現(xiàn)，從根本上不利于保護農(nóng)民的利益。所以，從發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟出發(fā)，完全禁止宅基地使用權的轉讓是不合理的。我們必須看到，宅基地盡管是一種財產(chǎn)權利，但是具有一定的身份性質(zhì)，否則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性。所以，筆者認為，宅基地只能在集體經(jīng)濟組織成員之間自由轉讓。如果限制宅基地使用權的轉讓和抵押，就會使農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉讓房屋，將會造成農(nóng)民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。因此，法律雖不允許宅基地使用權的自由轉讓和抵押，但應當允許農(nóng)村居民對宅基地長期出租，對于出租的對象，在法律上也不應當有所限制。這樣，就會在一定程度上彌補不能自由轉讓所產(chǎn)生的不利后果。
  
  宅基地使用權在轉讓給集體經(jīng)濟組織的其他成員以后，如果是按照市價轉讓的，應當向集體補交適當?shù)牡貎r。有人認為，宅基地使用權與成員權聯(lián)系在一起，帶有不定期的福利性質(zhì)，公民取得宅基地支付的費用很少，如果某個人取得多處宅基地使用權，可能會損害其他成員的權利，對其他成員也不公平。這種觀點不無道理。正因為農(nóng)村宅基地使用權確與成員權有一定的聯(lián)系，所以筆者認為，轉讓房屋時，集體對轉讓房屋者要適當收取一定的宅基地費用。至于賣房后，農(nóng)村居民沒有房住怎么辦？依“一戶只能申請一處宅基地”的原則，凡已經(jīng)行使了宅基地申請權且取得了宅基地，在轉讓房屋后又無房住者，應不能再申請取得宅基地，只能依轉讓、出租的方法取得宅基地；凡未行使宅基地申請權的，即原來是依繼承、轉讓、出租的方式取得宅基地者，轉讓房屋后無房住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請宅基地，所以應給予批劃宅基地。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:37:12
• 134****0118

  您好!你在深圳哪個區(qū),位置很重要的!

  查看全文↓ 2014-02-12 12:50:22
• 138****5306

  其實現(xiàn)在國家規(guī)定小產(chǎn)權房（也就是農(nóng)村宅基地）禁止買賣，不是農(nóng)村戶口的更不能買賣。而且過不了戶。而且看過一些法律解決這類問題的，一般受不到法律保護，如果原來的人要回去，你還得給他，**多只賠償你的裝修等方面的一些錢。

  查看全文↓ 2014-02-11 09:18:55
• 142****3571

  這個具體就看當?shù)氐恼趺词杖≠M用的

  查看全文↓ 2014-02-10 15:36:49
• 145****3519

  需要，現(xiàn)在每個地方都不一樣，你**好去村里問問，別嫌麻煩

  查看全文↓ 2014-02-10 09:50:10
• 138****2891

  相關法律沒有明確的規(guī)定,應該只有工本費吧,各地的執(zhí)行不一樣

  查看全文↓ 2014-02-09 22:09:09

相關問題

• 問 農(nóng)村宅基地如何過戶? 農(nóng)村宅基地房屋怎么過戶？
  答

  (一) 根據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定：房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：1、登記申請書;2、申請人的身份證明;3、房屋所有權證書;4、宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明;5、證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料;6、其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉移的證明材料。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。(二)《物權法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”宅基地屬于集體所有，農(nóng)民只有使用權，故農(nóng)民個人之間不能私下轉讓或過戶。根據(jù)地隨房走的原則，房屋過戶給您后，宅基地使用權也相應轉讓。您在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應的宅基地過戶手續(xù)。因此宅基地其實是可以過戶的。當然過戶也是有一定條件限制的，各地的宅基地管理辦法也有一定的差別，辦理宅基地過戶的條件和手續(xù)也有所不同。根據(jù)國家宅基地管理的相關規(guī)定，宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件：1、雙方應是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，即都是本村的村民;

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• 問 ??農(nóng)村宅基地確權多少錢？
  答

  第一，宅基地超標的收費標準。這種是指宅基地面積超標的情況。因地勢情況、房屋構件、人口密度等有所不同，因此各地區(qū)宅基地的規(guī)定面積有所差異。目前已有部分地區(qū)規(guī)定，城郊的宅基地標準面積在120平方米左右，農(nóng)村宅基地標準面積在200平方米左右。1，超出20平方米以下的部分，不收取費用。2，超出20~70平方米的部分，按每年3元/平方的標準收取。3，超出標準面積每增加50平方米的，收費標準提高3元/平方。第二，宅基地超量的整治措施。這種是指一戶多宅的情況。目前一戶一宅的宅基地政策已貫徹實施。對于一戶多宅的情況，將予以整治處理。具體的措施是，對于總面積在合理范圍內(nèi)的，按照宅基地超標的收費標準收取有償使用費，對于總面積嚴重超標的，對多出的宅基地予以回收處理。

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• 問 建造農(nóng)村宅基地多少錢呢？
  答

  一、農(nóng)村宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。二、農(nóng)村宅基地申請的條件符合下列條件之一的，可以戶為單位申請農(nóng)村宅基地：1、村集體組織成員因結婚等原因確需分戶(分戶后父母親身邊須有一個子女)，分戶后需要建住宅又無宅基地的;2、村集體組織成員需建住宅，沒有宅基地或原宅基地面積未達到標準并承諾在宅基地標準面積內(nèi)擴建住宅的;3、因自然災害和事故災難避險、新農(nóng)村建設、移民安置、規(guī)劃調(diào)整、原宅基地被征收等，需要搬遷另建新住宅的;4、遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的;5、因自然原因等不可抗拒因素導致原有宅基地滅失的;6、因人口增加，現(xiàn)有宅基地面積不能滿足居住需求的。三、農(nóng)村宅基地申請不予批準的六條規(guī)定村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：(一)不符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃;(二)原有宅基地面積已達平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶100平方米，丘陵地區(qū)、山區(qū)每戶150平方米標準;

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• 問 農(nóng)村宅基地過戶費用是多少? 農(nóng)村宅基地房屋怎么過戶？
  答

  土地證去縣級土地管理部門，房產(chǎn)證去發(fā)證部門過戶。《土地管理法實施條例》規(guī)定：因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產(chǎn)權變更登記證后15日內(nèi)，持有關證明文件、材料，向當?shù)乜h、市土地管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經(jīng)審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。

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• 問 農(nóng)村宅基地過戶可以嗎? 農(nóng)村宅基地證怎樣過戶
  答

  土地證去縣級土地管理部門，房產(chǎn)證去發(fā)證部門過戶?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規(guī)定：因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產(chǎn)權變更登記證后15日內(nèi)，持有關證明文件、材料，向當?shù)乜h、市土地管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經(jīng)審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。

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