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• 141****8674

  1、 第一審核：查詢開發(fā)商所售房屋是否"五證"俱全? 所謂“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房銷售許可證》，只有“五證”齊全的開發(fā)商才具有出售商品房的資格。
  2、第二審核：開發(fā)商的經(jīng)營資格：A. 目前，開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個投資者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司);另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開發(fā)公司。 買方需要了解開發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊資本、經(jīng)營范圍等。為此需要審查開發(fā)商的下列情況或文件：
  (1)、開發(fā)商的股東情況。 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東(大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成)，則應(yīng)審查每一股東的營業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊登記文件，中方為“企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照”(下稱“營業(yè)執(zhí)照”)，外方為“Certificate of Incorporation”;
  (2)、開發(fā)商本身的**新“營業(yè)執(zhí)照”。 有效的營業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過工商行政主管部門進(jìn)行的企業(yè)年檢，買方應(yīng)注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章;
  (3)、開發(fā)商設(shè)立時由注冊會計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等;
  (4)、開發(fā)商的公司章程;
  (5)、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，買方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同; 外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件; 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書;
  (6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。B. 開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)的方式。根據(jù)我國有關(guān)土地法律、法規(guī)，開發(fā)商依法取得國有土地使用權(quán)，是其從事商品房開發(fā)**根本的條件。對于國有土地來說，取得的方式有兩種，其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權(quán);其二是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓);簡單說前者是無償用地，后者是有償用地。 用于商品房開發(fā)的用地，都必須是有償用地，即必須是來源于政府出讓的土地。無償劃撥用地以及農(nóng)村集體所有的土地不得用于商品房的開發(fā)?？疾橥暌陨系牟牧?，相信對開發(fā)商的資格已經(jīng)有了比較清楚的了解。當(dāng)然除了這些“硬性”的條件，開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)等情況也很重要，考查開發(fā)商以往的開發(fā)業(yè)績以及社會信譽(yù)也可以避免買爛尾樓，減少購房風(fēng)險。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:04:43
• 136****9217

  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開發(fā)的合法建筑。建筑開工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請開工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會公眾進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有符合以上條件，才能保證自己是合格的出賣人，才能保證其銷售是合法開發(fā)建造的商品房。購房者購買商品房時，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒有足夠的注冊資金和專業(yè)技術(shù)人員，另一方面要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當(dāng)受騙。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:03:59
• 137****5508

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒有這些文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資質(zhì)等級核定?！?a target="_blank" href="http://sensitron.com.cn/baike/13553.html">房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此，持有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:03:53
• 148****8203

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);2、有固定的經(jīng)營場所3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:03:46

相關(guān)問題

• 問 怎樣審查一個樓盤開發(fā)商的開發(fā)商資質(zhì)？符合開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商要具備什么條件？
  答

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);2、有固定的經(jīng)營場所3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒有這些文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資質(zhì)等級核定?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此，持有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開發(fā)的合法建筑。建筑開工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請開工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會公眾進(jìn)行銷售。

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• 問 ??怎么審查開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)？有沒有什么影響嗎？
  答

  購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“兩照”、“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！　皟烧铡笔侵浮稜I業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 “五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售（預(yù)售）證?！? “兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！稜I業(yè)執(zhí)照》是登記機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)給企業(yè)并準(zhǔn)許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法憑證?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營活動的重要依據(jù)和必備憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批、投資計(jì)劃、拆遷許可、工程建設(shè)、預(yù)（銷）售許可、綜合驗(yàn)收備案、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，以及訂立商品房銷售合同時，必須出示經(jīng)年檢合格的資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件。凡不能出示或經(jīng)驗(yàn)核不合格的，有關(guān)部門不予辦理有關(guān)手續(xù)，購房者有權(quán)不簽訂銷售合同，并可向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門投訴。國有土地使用證 國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。太原市房屋土地管理局對直接添發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《太原房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《太原市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。

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• 問 作為買方的，怎樣才可以審查開發(fā)商資質(zhì)?
  答

  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開發(fā)的合法建筑。建筑開工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請開工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會公眾進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有符合以上條件，才能保證自己是合格的出賣人，才能保證其銷售是合法開發(fā)建造的商品房。購房者購買商品房時，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒有足夠的注冊資金和專業(yè)技術(shù)人員，另一方面要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當(dāng)受騙。

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• 問 開發(fā)商資質(zhì)如何查詢
  答

  購房者想要查詢開發(fā)商的資質(zhì)，可以直接和房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行索要相關(guān)材料，也可以通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行查詢，比如開發(fā)商的各種資質(zhì)會在官網(wǎng)上進(jìn)行公示，可以直接去官網(wǎng)來進(jìn)行查詢，還可以去政府網(wǎng)站查詢，也可以去住建委等官方網(wǎng)站查詢。購買房屋的時候，除了需要了解開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)，對于開發(fā)商資質(zhì)等級也需要有所了解：1.一級資質(zhì)：注冊的資本不能低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營要5年以上；近３年的房屋建筑的面積累計(jì)竣工達(dá)到30萬平方米以上，或者是累計(jì)完成了與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)的額等。2.二級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)額；3.三級資質(zhì)：注冊資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；4.四級資質(zhì)：注冊資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上。

• 問 如何驗(yàn)證開發(fā)商的資質(zhì)？
  答

  對于開發(fā)商資信的考察，目前另外一個突出問題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會就在這種性質(zhì)的土地上開發(fā)項(xiàng)目，再拿出來當(dāng)商品房賣，這種項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)根本就無從談起。 目前要查驗(yàn)銷售許可證的方法有向國土房管局咨詢，再則可能通過“市國土資源和房產(chǎn)管理局”網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號碼，就能得知房管局對這個證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

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